1T 2012 | OFICINAS
LIMA
REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO
PANORAMA ACTUAL Con niveles de vacancia de algo más del 1%, las colocaciones en el mercado de oficinas prime en Lima se desarrollan principalmente sobre producto aun no existente (en etapa de proyecto o construcción). Así, los edificios que ingresaron durante el primer trimestre 2012 y aportaron al inventario de oficinas prime 23,400 m2, llegan ya con un 95% de ocupación, pues la mayor parte de la comercialización se llevó a cabo durante el proceso de lanzamiento y construcción. ÍNDICES MERCADO PRIME 4T-2011
1T-2012
Los nuevos edificios, que ingresaron durante el primer trimestre 2012 se ubican en la zona Este (Omega y Gerens), y en Sanhattan (EC Arona).
TASA DE VACANCIA
Así, el mercado de oficinas prime en Lima, al término del 1T-2012, cuenta con un inventario total de 459,630 m2, distribuidos en 48 edificios. La disponibilidad actual en los edificios existentes es de 7,680 m2 equivalente al 1.7% del inventario total y disminuyendo en 1% respecto a la vacancia al finalizar el 2011, donde se encontraba en 2.7%.
ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA
ÍNDICES MERCADO B+ 4T-2011 TASA DE VACANCIA ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA
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1T-2012
Los precios de renta de la oferta disponible en edificios existentes, se han incrementado, en promedio en US$ 1 / m2. Actualmente el precio promedio de renta, en edificios prime, se encuentra en US$ 19.93 / m2 / mes, más impuestos, este valor se encontraba en US$ 18.92 / m2 en el periodo anterior. En el trimestre analizado no se encontró oferta de venta
en edificios existentes. Estos son valores de lista o “asking price”. En cuanto a oferta disponible en proyecto y/o construcción, el valor de renta promedio se encuentra en US$ 21.45 / m2 / mes, observándose para los edificios A+ un promedio de US$ 21.52 / m2 / mes, y para edificios A un promedio de US$ 21.20 / m2 / mes. El rango de valores encontrado es de US$ 19.50 a US$ 22. El precio de venta promedio es de US$ 2,226 / m2. Estos son valores de lista o “asking price”. Actualmente se están construyendo 102,800 m2 de oficinas prime en Lima, distribuidos en 8 edificios. Se estima que estos espacios ingresarán al mercado durante el 2012 y 2013 (4 en Sanhattan, 3 en la zona Este y 1 en San Isidro Golf). Asimismo, hay 6 proyectos de edificios prime, a desarrollarse hasta el 2014. Estos proyectos suman 152,300 m2, y se ubicarán en la zona Este (3 edificios) y San Isidro Golf (3 edificios). En el segmento de edificios B+, ingresaron al mercado, durante el 1T-2012, los edificios Torre Alpha (zona Este) y Dean Valdivia (Sanhattan), con lo que el inventario o stock total de oficinas B+ es de 186,614 m2. La vacancia actual en este sector es de 7,494 m2 (4% del stock), y el precio de renta promedio se encuentra en US$ 17.8 / m2 / mes.
REPORTE | 1T 2012| Q1 | OFICINAS RESEARCHDE & MERCADO FORECAST REPORT 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
Resumen del Mercado de Oficinas Prime de Lima - 1er Trimestre 2012 Stock (m2)
Zona
N° Edificios
Vacancia (m2)
Vacancia (%)
Absorción Neta
Precio de Renta
(m2)
(US$ / m2 / mes)
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
Sanhattan
125,450
91,125
8
9
4,463
989
3.6%
1.1%
2,794
4,943
19.97
20.00
San Isidro Golf
15,446
55,250
3
9
0
0
0.0%
0.0%
998
0
-
-
Miraflores
42,983
7,864
3
2
0
0
0.0%
0.0%
0
0
-
-
Este
65,110
56,402
7
7
2,103
126
3.2%
0.2%
0
18,948
-
18.00
Subtotal
248,989
210,641
21
27
6,566
1,114
2.6%
0.5%
3,792
23,891
19.97
19.77
Total
459,630
48
7,680
1.7%
27,684
19.93
Los valores corresponden a precios de lista o asking price en espacios disponibles existentes.
TERMINOLOGÍA
Evolución del Stock por Número de Edificios Prime
Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.
Tasa de Vacancia: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.
2012
2013
2014
Sanhattan
17
2
2
0
21
San Isidro Golf
12
1
3
0
16
Miraflores
5
0
0
0
5
Este
14
1
2
3
20
Total
48
4
7
3
62
Resumen del Mercado de Oficinas B+ de Lima - 1er Trimestre 2012 Zona
Stock (m2)
Vacancia (m2)
Vacancia (%)
Absorción Neta (m2)
Precio Renta (US$ / m2 /
12
1,178
1.5%
709
18.4
San Isidro Golf
68,102
11
0
0.0%
404
-
Miraflores
17,397
3
2,045
11.8%
1,364
16.0
Este
20,310
4
4,271
21.0%
464
18.2
Total
186,614
30
7,494
4.0%
2,940
17.8
ATE
LA VICTORIA SAN LUIS
Av. Javier
LINCE SAN ISIDRO
Repú Paseo de La
SAN BORJA
Av. Angam os SURQUILLO
blica
Av. Be na vi
LA MOLINA ic ana Sur Panam er
MAGDALENA
Prado
SURCO
des
SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES
BARRANCO
ESTE EJES VIALES
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| COLLIERS INTERNATIONAL
mes)
80,804
MIRAFLORES
Zonas - Lima
N° Edificios
Sanhattan
Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”). Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se cierran transacciones de alquiler o venta en el mercado.
Total
Actual
Absorción: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan/desocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año). Vacancia: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.
Año
Zona
CHORRILLOS
SAN JUAN DE MIRAFLORES
VILLA MARÍA DEL TRIUNFO
REPORTE DE MERCADO
| 1T 2012 | RESEARCH OFICINAS & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
OFERTA
Tasa de Vacancia por Clase - Mercado Prime
20% 15% 10% 5% 0% 2006
2007
2008
2009
A+
A
2010
2011
2012
Total
Al primer trimestre de 2012 el inventario o stock total de espacios de oficinas prime (A+ y A) es de 459,630 m2. Durante este periodo ingresaron al mercado los edificios: EC Arona (en la zona Sanhattan) y los edificios Gerens y Omega en la zona Este. Esto significó un incremento en el inventario total de oficinas prime de 23,400 m2. Sin embargo, la oferta disponible o vacancia con la que ingresan estos tres edificios solo es del 5%, pues el resto fue colocado durante el proceso de lanzamiento y construcción. La vacancia actual en el mercado de oficinas prime es de 1.7% respecto al stock total o inventario, lo que equivale a 7,680 m2.
Precios de Renta por Clase - Mercado Prime
Al finalizar el año 2011, este indicador se encontraba en 2.7%.
22.00 20.00 18.00
DEMANDA
16.00 14.00 12.00 10.00 2006
2007
2008
2009
2010
A+
A
Total
2011
2012
Bajo este panorama, las zona que tuvieron mayor actividad fueron la zona Este con aproximadamente 19,000 m2 comercializados, luego el sub-mercado Sanhattan con más de 8,000 m2 comercializados. En la zona San Isidro Golf se comercializaron aproximadamente 1,000 m2 de oficinas prime.
Absorción Neta por Año - Mercado Prime
90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0
Durante el primer trimestre de 2012 la absorción bruta, o total de espacios ocupados fue de 28,314 m2, de los cuales la absorción neta fue de 27,684 m2, se considera en este análisis también la ocupación de los tres edificios que ingresaron en este periodo.
PRECIOS
2006
2007
2008
2009
Absorción Neta
2010
2011
2012
Tendencia Creciente
Absorción Neta por Año (Clases A+ y A)
100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 2006
2007
2008 A+
2009 A
2010
2011
2012
El precio promedio de renta mensual, en edificios existentes, al finalizar el 1T-2012 en el sector de oficinas prime es de US$ 19.93 / m2 / mes; siendo el valor para edificios de clase A+ US$ 19.97 / m2 / mes y para edificios de clase A US$ 19.97 / m2 / mes. En cuanto a la comercialización de edificios prime en proyecto y/o construcción, el precio promedio de renta es de US$ 21.45 / m2 / mes; encontrándose para edificios A+ el promedio de US$ 21.52 / m2 / mes y para edificios A el promedio de US$ 21.20 / m2 / mes. Para la venta, el precio promedio observado es de US$ 2,227 / m2 (A+: US$ 2,226 / m2 y A: US$ 2,230 m2). Los valores están comprendidos en el rango de US$ 1,850 / m2 a US$ 2,500 / m2. Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices” y se debe agregar el impuesto respectivo. COLLIERS INTERNATIONAL |
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REPORTE DE MERCADO
| 1T 2012 | RESEARCH OFICINAS & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
Transacciones por Rango de Área - Mercado Prime
ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA 11%
25% 0 - 250 251 - 500 501 - 1,000
Actualmente se encuentran disponibles, en el mercado prime de Lima, 7,680 m2 en edificios existentes. El 71% de esta disponibilidad o vacancia se encuentra en la zona Sanhattan, mientras que el 29% restante se ubica en la zona Este. En los sub-mercados Miraflores y San Isidro Golf no se ha registrado disponibilidad.
1,001 - 3,000 3,000 ++
64%
De la vacancia total, el 85% (6,566 m2) corresponden a edificios A+, mientras que el 15% (1,114 m2) se encuentran en edificios clase A. Se debe destacar que los espacios disponibles actualmente están distribuidos en 5 edificios, por ende, no se encuentran espacios grandes en ningún edificio.
Metros Cuadrados Transados por Zona - Mercado Prime
El análisis de la demanda nos permite observar que el mayor porcentaje (64%) de transacciones se concentró en oficinas con áreas entre 251 m2 y 500 m2, mientras que el 25% de transacciones se realizó en oficinas de hasta 250 m2. El 11% de transacciones restante se dio en oficinas con áreas entre 501 m2 y 1,000 m2.
30,000 24,000 18,000
MERCADO DE OFICINAS B+
12,000 6,000 0 SH
SIG
MIR
ESTE
Durante el primer trimestre del año 2012 ingresaron dos nuevos edificios al mercado B+. En la zona Este el edificio Torre Alpha, y en la zona Sanhattan el edificio Dean Valdivia, ambos comercializados por Colliers. De esta manera el inventario total se incrementa en 4,200 m2. Al finalizar este periodo, en el sector de oficinas B+ el stock o inventario total de espacios es de 186,614 m2, distribuidos ahora en 30 edificios.
Distribución de la Vacancia Actual - Mercado Prime
La vacancia actual es de 7,494 m2, lo que corresponde al 4% del inventario total, este indicador al término del trimestre anterior se encontraba en 3.4%. La disponibilidad actual se concentra en la zona o submercado Este con el 57% de la oferta total (4,271 m2), mientras que en la zona Miraflores se encuentra el 27% de la oferta disponible (2,045 m2). El 16% de la oferta restante se encuentra en el submercado Sanhattan (1,178 m2).
Este, 29%
Sanhattan, 71%
La renta promedio en el sector de oficinas B+ de Lima se encuentra en US$ 17.8 / m2 / mes, al término del periodo anterior la renta promedio era de US$ 17.4 / m2 / mes. Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices” y se debe agregar el impuesto respectivo.
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REPORTE DE MERCADO
| 1T 2012 | RESEARCH OFICINAS & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
PRONÓSTICO La expansión del mercado de oficinas prime en Lima, llega asociada a grandes desarrollos. Se trata de edificios con áreas útiles (oficinas) mayor a 20,000 m2, implementación de última tecnología, importantes áreas comerciales, certificación LEED, entre otras características que, se espera, lleguen a cubrir las expectativas de la demanda en el sector. Dentro de esta oferta se pueden identificar los proyectos de Inmobiliari (Lima Central Tower), Park Office La Molina (Penta Realty), Panorama (Grupo Lander), HSBC y Pardo y Aliaga (Cúbica), Las Orquídeas (Palos Verdes) que en conjunto suman más de 170,000 m2 de oficinas. Por el lado de la comercialización, actualmente se observa mayor cantidad de espacios a la venta, producto atractivo tanto para el usuario final como para un eventual inversionista. Esta figura, hasta hace poco, se observaba con mayor claridad en el segmento de oficinas B+, ahora también cobra importancia en edificios prime. Con los ratios de vacancia estimados para el presente año, es seguro que el mayor dinamismo en el sector se siga mostrando en los proyectos en fase de lanzamiento (pre-venta/pre-renta) y construcción, esto según el “apetito” de la demanda, que al contrario de lo que algunos piensen, está conformado en su mayoría por empresas locales o ya presentes en nuestro mercado, que han crecido y buscan ahora mejores espacios para laborar, y contribuir así al mejor desempeño y calidad de vida de sus empleados.
522 oficinas en 62 países en 6 continentes • $1,8
billones de ingresos anuales
millones de metros cuadrados bajo administración
• 116.13
• Alrededor
de 12,300 profesionales
PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505
Nuevos proyectos de edificios vienen encontrando dificultades para su desarrollo, empezando por el costo de la tierra, que ha llegado a niveles especulativos inimaginables, en las zonas corporativas tradicionales. ¿Será el momento de generar nuevos polos en la ciudad? RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Crovetto Gerente de Investigación Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505
Inventario y edificios en construcción (m2 en mercado prime)
300,000
250,000
37,151 14,460
200,000 31,888
150,000
15,353 100,000
216,576 3,905 121,512
50,000
70,696
50,847
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0 Sanhattan Inventario actual
San Isidro Golf En construcción 2012
Miraflores
Este
En construcción 2013
Accelerating success. COLLIERS INTERNATIONAL |
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