2T 2013 | OFICINAS
LIMA
REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO
PANORAMA ACTUAL Durante el segundo trimestre de 2013 el inventario total de oficinas prime en Lima se incrementó en 13,665 m2 con el ingreso de los edificios San Borja Plaza 1 y San Borja Plaza 2 en el distrito de San Borja. El stock de oficinas prime se encuentra actualmente en 501,931 m2 distribuidos en 53 edificios.
ÍNDICES MERCADO PRIME 1T-2013
2T-2013
TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA
Al finalizar el segundo trimestre 2013, el índice de disponibilidad se encuentra en 0.8% respecto al inventario total, disminuyendo en 0.4% desde el trimestre anterior (1.2%). Esto equivale a 4,092 m2 disponibles, los cuales se encuentran distribuidos en 3 edificios en los corredores Este y Sanhattan.
OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA
ÍNDICES MERCADO B+ 1T-2013 TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA
www.colliers.com/peru
Siguiendo la tendencia de los últimos periodos, los edificios que inician operaciones en el mercado prime ya vienen comercializándose desde su fase de proyecto, teniendo un alto nivel de ocupación al ser “entregados” al mercado. En consecuencia, pese al ingreso de nuevos edificios no se ha estado observando un impacto significativo en los niveles de disponibilidad o vacancia.
2T-2013
Para los próximos meses se espera el ingreso al mercado de los edificios Torre Begonias, FIBRA w/b y Onyx en el corredor Sanhattan; en el corredor Miraflores el Edificio Platino, Edificio Empresarial Grau y Edificio 28 de Julio. Torre Pardo y Aliaga en el corredor San Isidro Golf, mientras que en el corredor Este el edificio Capital El Derby.
Al segundo trimestre de 2013, los valores de renta promedio (precio de lista) para la oferta existente en el mercado de oficinas prime (edificios construidos) es de US$ 20.86 / m2 / mes. En el segmento de oficinas A+ el precio de lista promedio es de US$ 21.00 / m2 / mes, mientras que para oficinas tipo A el precio de lista promedio es de US$ 20.77 / m2 / mes. No se observó oferta de venta en edificios existentes. En los edificios de oficinas prime, que se comercializan en fase de proyecto y/o construcción, el precio de lista hallado en este periodo es de US$ 22.15 / m2 / mes en el caso de la renta, mientras que el valor promedio en venta (precio de lista) se sitúa en US$ 2,400 / m2. A estos precios debe agregarse el impuesto respectivo. En el mercado de oficinas B+, no se registró el ingreso de nuevos edificios durante el último trimestre. Así el stock o inventario total se mantiene en 197,345 m2. El índice de disponibilidad o vacancia en este segmento, al término del segundo trimestre 2012, es de 0.7% (1,312 m2), que se encuentran en un solo edificio en el corredor Sanhattan. Aquí el precio de lista promedio es de US$ 23 / m2 / mes en renta. En los siguientes meses ingresarían al mercado tres nuevos edificios de esta categoría, en los corredores Sanhattan, San Isidro Golf y Miraflores, lo que incrementaría el stock en aproximadamente 15,000 m2.
REPORTE DE MERCADO
| 2T 2013 | OFICINAS
Resumen del Mercado de Oficinas Prime de Lima - 2do Trimestre 2013 Stock (m2)
Zona
N° Edificios
Disponibilidad (m2)
Disponibilidad (%)
Absorción Neta
Precio de Renta
(m2)
(US$ / m2 / mes)
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
Sanhattan
125,408
100,545
8
10
0
1,177
0.0%
1.2%
1,101
707
-
22.00
San Isidro Golf
15,446
59,154
3
10
0
0
0.0%
0.0%
0
0
-
-
Miraflores
42,983
7,864
3
2
0
0
0.0%
0.0%
0
0
-
-
Este
80,462
70,067
8
9
1,562
1,353
1.9%
1.9%
0
13,396
21.00
19.70
Subtotal
264,300
237,631
22
31
1,562
2,530
0.6%
1.1%
1,101
14,103
21.00
20.77
Total
501,931
53
4,092
0.8%
15,204
20.86
Los precios son de lista en espacios disponibles existentes.
Evolución del Stock por Número de Edificios Prime
TERMINOLOGÍA Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado. Absorción: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan/desocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año).
Año
Zona
Total
Actual
2013
2014
2015
Sanhattan
18
3
2
9
32
San Isidro Golf
13
1
4
2
20
Miraflores
5
3
1
1
10
Este
17
1
4
2
24
Total
53
8
11
14
86
Resumen del Mercado de Oficinas B+ de Lima - 2do Trimestre 2013 Stock (m2)
N° Edificios
Disponibilidad (m2)
Disponibilidad (%)
Absorción Neta (m2)
Precio Renta (US$ / m2 / mes)
Sanhattan
85,116
13
1,312
1.5%
2,850
23.00
Disponibilidad: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.
San Isidro Golf
68,102
11
0
0.0%
0
-
Miraflores
23,666
4
0
0.0%
0
-
Este
20,461
4
0
0.0%
46
-
Tasa de Disponibilidad: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.
Total
197,345
32
1,312
0.7%
2,896
23.00
Zona
Los precios son de lista en espacios disponibles existentes.
ATE
Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”).
SAN LUIS
Av. Javier
LINCE MAGDALENA
SAN ISIDRO SAN BORJA
Repú Paseo de La blica
MIRAFLORES
Zonas - Lima
Prado
Av. Angam os SURQUILLO Av. Be na vi
LA MOLINA ic ana Sur Panam er
Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se cierran transacciones de alquiler o venta en el mercado.
LA VICTORIA
SURCO
des
SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES
BARRANCO
ESTE EJES VIALES
P. 2
| COLLIERS INTERNATIONAL
CHORRILLOS
SAN JUAN DE MIRAFLORES
VILLA MARÍA DEL TRIUNFO
REPORTE DE MERCADO
| 2T 2013 | OFICINAS
OFERTA Y DEMANDA
Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime 15%
Con el ingreso de los edificios San Borja Plaza 1 y San Borja Plaza 2 en la zona Este, el inventario o stock total de espacios de oficinas prime existente (A+ y A) se incrementa a 501,931 m2. Asimismo, el total de edificios en la categoría prime en Lima ahora es de 53.
10%
5%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
A
Total
A+
2012
El índice de disponibilidad al finalizar el segundo trimestre 2013 es de 0.8% lo que representa 4,092 m2. Este indicador se encontraba, en el periodo anterior, en 1.2%, mientras que al segundo trimestre 2012 la disponibilidad se hallaba en 1.1%. En el segmento de oficinas A+ la disponibilidad actual es de 0.6% (1,562 m2), mientras que en el segmento de oficinas clase A la disponibilidad es de 1.1% (2,530 m2).
2013ytd
Precios de Renta por Clase - Mercado Prime 24.00
Con el ingreso de los nuevos edificios durante el periodo analizado, la absorción neta es de 15,204 m2, considerando los espacios colocados durante el proceso de comercialización de los edificios San Borja Plaza 1 y San Borja Plaza 2. La absorción neta acumulada al segundo trimestre 2013 es de 16,529 m2.
22.00 US$ / m2 / mes
20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00
2007
2008
2009 A+
2010 A
2011
2012
2013ytd
Total
PRECIOS Comercialización de Proyectos - Mercado Prime 2013
2014 18%
29%
71%
Alquiler
Venta
Alquiler / Venta
82%
Alquiler
Venta
Edificios Prime - Inventario y Construcción (m2) 350,000 300,000
metros cuadrados
250,000
23,806 42,422
200,000
38,931
150,000
17,863
100,000
225,953
29,784 21,394
50,000
74,601
12,300 21,665
Sanhattan
San Isidro Golf En construcción 2013
Alquiler / Venta
Sobre la comercialización de edificios de oficinas prime en proyecto y/o construcción, el precio promedio de renta al finalizar el segundo trimestre 2013 es de US$ 22.15 / m2 / mes (US$ 22.08 al cierre del periodo anterior); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ 22.23 / m2 / mes (US$ 22.39 al cierre del periodo anterior) y para edificios A el promedio de US$ 20.66 / m2 / mes (US$ 19.60 al cierre del periodo anterior). Mientras tanto, en los proyectos en venta, el precio promedio observado es de US$ 2,400 / m2 , este valor se encontraba en US$ 2,434 / m2 al cierre del periodo anterior.
150,530
50,847
0
Inventario actual
Al finalizar el segundo trimestre de 2013, la renta mensual promedio en edificios prime existentes es de US$ 20.86 / m2 / mes (US$ 21.42 al finalizar el periodo anterior), siendo el valor para edificios de clase A+ US$ 21.00 / m2 / mes (US$ 21.59 al finalizar el periodo anterior) y para edificios de clase A US$ 20.77 / m2 / mes (US$ 21.27 al finalizar el periodo anterior). En este periodo no se observó oferta en venta de oficinas prime en edificios existentes.
Miraflores
Este
Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista y se debe agregar el impuesto respectivo.
En construcción 2014
COLLIERS INTERNATIONAL |
P. 3
REPORTE DE MERCADO
| 2T 2013 | OFICINAS
Transacciones por Rango de Área - Mercado Prime 2T 2013
ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA 12% 29% 0 - 250 251 - 500 501 - 1,000 1,001 - 3,000 59%
3,000 ++
Actualmente la disponibilidad en edificios prime existentes se distribuye en 3 edificios, ubicados en los corredores Este (2) y Sanhattan (1). De los espacios disponibles el 71% (2,915 m2) se encuentra en el corredor Este, mientras que el 29% restante (1,177 m2) se encuentra en el corredor Sanhattan. Asimismo, el 62% de la disponibilidad actual (2,530 m2) pertenece al segmento de oficinas clase A, mientras que el 38% (1,562 m2) pertenece al segmento A+.
Transacciones por Zona - Mercado Prime 2T 2013
50%
El último registro de ocupación de oficinas prime indica que el 59% de los espacios absorbidos cuenta con dimensiones entre 501 y 1,000 m2, mientras que el 29% corresponde a oficinas de entre 1,001 y 3,000 m2. Finalmente, los espacios entre 251 y 500 m2 forman parte del 12% del total colocado.
50%
SH SIG MIR ESTE
MERCADO DE OFICINAS B+ El inventario total se mantienen en este segmento en 197,345 m2, pues durante el segundo trimestre 2013 no ingresaron nuevos edificios al mercado B+. La disponibilidad actual es de 1,312 m2 equivalente al 0.7% del stock total, este indicador se encontraba en 1.0% al término del primer trimestre 2013.
Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Prime
Sanhattan 29%
Este 71%
P. 4
| COLLIERS INTERNATIONAL
Los 1,312 m2 disponibles se concentran en un solo edificio ubicado en el corredor Sanhattan, y se comercializan en renta teniendo un precio de lista promedio de US$ 23 / m2 / mes más impuestos. En los edificios en fase de proyecto y/o construcción, se halla el valor promedio de renta en US$ 20.70 / m2 / mes, en un rango comprendido entre US$ 18 / m2 y US$ 22 / m2 al mes más impuestos, estos son precios de lista. En los siguientes meses se espera el ingreso de nuevos edificios en los corredores Sanhattan, San Isidro Golf y Miraflores.
REPORTE DE MERCADO
| 2T 2013 | OFICINAS
PRONÓSTICO El crecimiento del mercado de oficinas en Lima va perfilando nuevas zonas y focos de desarrollo. En la zona Oeste de la ciudad en distritos como Magdalena, San Miguel, se van ubicando nuevos proyectos, ampliando la gama de opciones en el mercado y donde la oferta en venta abarca cerca al 100% de los proyectos. Otros corredores, como Miraflores, Sanhattan y Este, albergarán nuevos proyectos que iniciarían su construcción durante el 2013 y 2014, reafirmando la tendencia del crecimiento del mercado de oficinas. El segmento de oficinas prime de Lima es un mercado pequeño comparado con otras ciudades de la región. Actualmente, con poco más de 500,000 m2, Lima dista en espacios de ciudades como Santiago de Chile con 1.7 millones de metros cuadrados o de Bogotá con 1.2 millones de metros cuadrados. El desarrollo inmobiliario de los últimos años, favorecido por el crecimiento sostenido de la economía y la llegada de inversiones a nuestro cada vez más atractivo mercado, ha permitido elevar el nivel del segmento de oficinas, en cuanto a tipo de construcción, implementación y conceptos arquitectónicos, además de ir adoptando con mayor velocidad los criterios de la “edificación sostenible” que tiende a ser el estándar de nuestra construcción en los próximos años. Conjuntamente con el mercado prime en crecimiento (edificios clase A+ y A) se encuentra el mercado de oficinas B+, que también se desarrolla con dinamismo y el cual además es demandado por muchos sectores de la actividad empresarial. El mercado de oficinas B+ se incrementa con nuevas construcciones y crece también en nuevas zonas o focos que ya se están consolidando. Durante el primer semestre 2013, Colliers International Perú está desarrollando el proceso de reclasificación del mercado de oficinas local, proceso que permitirá abordar con un nuevo enfoque el seguimiento estadístico de la información y el establecimiento de nuevos corredores corporativos, sobre los cuales se ubican los edificios de oficinas y los proyectos a futuro. Es importante la revisión de las variables que identifican a un edificio prime, y entender que estas variables son dinámicas en tanto a la evolución de la demanda, los sistemas constructivos y la conceptualización del producto, entre otros aspectos, más aun en un mercado en constante crecimiento y expansión como el nuestro.
522 oficinas en 62 países en 6 continentes • US$
1,800 millones de ingresos anuales
millones de metros cuadrados bajo administración
• 116.1
• Alrededor
de 12,300 profesionales
PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505
RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Crovetto Gerente de Investigación Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505
Accelerating success. COLLIERS INTERNATIONAL |
P. 5