1T 2013 | OFICINAS
LIMA
REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO
PANORAMA ACTUAL El mercado de oficinas prime en Lima durante el primer trimestre de 2013 no muestra variación en el stock o inventario total, pues no se registró el ingreso de nuevos edificios. Así el stock de oficinas se mantiene en 488,265 m2 distribuidos en 51 edificios. En este periodo el índice de disponibilidad disminuyó en 0.2% pasando de 1.4% al final de 2012 a 1.2% actualmente. Esto representa 5,632 m2 disponibles los cuales se encuentran distribuidos en 4 edificios en los corredores Este y Sanhattan.
ÍNDICES MERCADO PRIME 4T-2012
1T-2013
TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA
ÍNDICES MERCADO B+ 4T-2012 TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA
1T-2013
Para el segundo trimestre 2013, se espera el ingreso al mercado de los edificios Torre Begonias, Torre Fibra W/B y Onyx en el corredor Sanhattan, mientras que en la zona Este se espera el ingreso de las torres San Borja Plaza 1 y San Borja Plaza 2. Con estas adiciones el inventario total se incrementará en 56,000 m2. Finalizado el primer trimestre 2013, sobre espacios disponibles en edificios existentes, el valor de renta promedio (precio de lista) se sitúa en US$ 21.42 / m2 / mes. En el segmento de oficinas A+ el precio de lista promedio es de US$ 21.59 / m2 / mes, mientras que para oficinas tipo A el precio de lista promedio es de US$ 21.27 / m2 / mes. No se observó oferta de venta en edificios existentes. En tanto en los edificios que se comercializan en fase de proyecto y/o
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construcción, el precio de lista promedio para renta es de US$ 22.08 / m2 / mes. En el segmento de oficinas A+ el precio de lista promedio es de US$ 22.39 / m2 / mes, y en el segmento de oficinas A el precio de lista promedio es de US$ 19.60 / m2 / mes. En cuanto a la comercialización en venta, el precio de lista promedio es de US$ 2,434 / m2. A estos precios debe agregarse el impuesto respectivo. Se estima que al mercado de edificios. Esto del inventario oficinas.
durante el 2013 ingresen, oficinas prime, 10 nuevos significará el incremento total en 117,000 m2 de
En el mercado de oficinas B+, durante este trimestre ingresó el edificio Limatambo Tower en el corredor Sanhattan. Así el stock o inventario total actual es de 197,345 m2. Al finalizar el primer trimestre 2013 el precio de lista promedio para renta en este segmento (B+) es de US$ 21.62 / m2 / mes, mientras que la disponibilidad se encuentra en 1.0%. Durante este periodo no se observó oferta de venta. Actualmente se vienen desarrollando 8 proyectos B+, los cuales se ubican en los corredores Sanhattan, San Isidro Golf, Miraflores y el distrito de San Miguel. Con estos proyectos el inventario de oficinas B+ se incrementará en 46,000 m2.
REPORTE | 1T 2013| Q1 | OFICINAS RESEARCHDE & MERCADO FORECAST REPORT 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
Resumen del Mercado de Oficinas Prime de Lima - 1er Trimestre 2013 Stock (m2)
Zona
N° Edificios
Disponibilidad (m2)
Disponibilidad (%)
Absorción Neta
Precio de Renta
(m2)
(US$ / m2 / mes)
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
Sanhattan
125,408
100,545
8
10
1,101
1,884
0.9%
1.9%
0
503
23.00
22.00
San Isidro Golf
15,446
59,154
3
10
0
0
0.0%
0.0%
0
0
-
-
Miraflores
42,983
7,864
3
2
0
0
0.0%
0.0%
0
0
-
-
Este
80,462
56,402
8
7
1,562
1,084
1.9%
1.9%
-357
1,180
20.60
20.00
Subtotal
264,300
223,966
22
29
2,664
2,968
1.0%
1.3%
-357
1,683
21.59
21.27
Total
488,265
51
5,632
1.2%
1,325
21.42
Los precios son de lista o en espacios disponibles existentes.
Evolución del Stock por Número de Edificios Prime
TERMINOLOGÍA Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado. Absorción: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan/desocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año).
Año
Zona
Total
Actual
2013
2014
2015
Sanhattan
18
3
2
8
32
San Isidro Golf
13
1
4
2
20
Miraflores
5
3
1
1
10
Este
15
3
4
1
23
Total
51
10
12
12
85
Resumen del Mercado de Oficinas B+ de Lima - 1er Trimestre 2013 Zona
Stock (m2)
N° Edificios
Disponibilidad (m2)
Disponibilidad (%)
Absorción Neta (m2)
Precio Renta (US$ / m2 / mes)
Sanhattan
85,116
13
1,538
1.8%
2,742
22.26
Disponibilidad: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.
San Isidro Golf
68,102
11
0
0.0%
0
-
Miraflores
23,666
4
0
0.0%
0
-
Este
20,461
4
464
2.3%
0
19.50
Tasa de Disponibilidad: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.
Total
197,345
32
2,002
1.0%
2,742
21.62
Los precios son de lista en espacios disponibles existentes.
ATE
Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”).
SAN LUIS
Av. Javier
LINCE MAGDALENA
SAN ISIDRO SAN BORJA
Repú Paseo de La blica
MIRAFLORES
Zonas - Lima
Prado
Av. Angam os SURQUILLO Av. Be na vi
LA MOLINA ic ana Sur Panam er
Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se cierran transacciones de alquiler o venta en el mercado.
LA VICTORIA
SURCO
des
SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES
BARRANCO
ESTE EJES VIALES
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CHORRILLOS
SAN JUAN DE MIRAFLORES
VILLA MARÍA DEL TRIUNFO
REPORTE DE MERCADO
| 1T 2013 | RESEARCH OFICINAS & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
OFERTA Y DEMANDA
Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime
15%
Al primer trimestre de 2013 el inventario o stock total de espacios de oficinas prime existente (A+ y A) se mantiene en 488,265 m2. Durante este periodo no se registró el ingreso de nuevos edificios en este mercado. El total de edificios en la categoría prime en Lima es de 51.
10%
5%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
A
Total
A+
2012
2013ytd
Precios de Renta por Clase - Mercado Prime
La absorción neta registrada en los primeros meses de 2013 fue de 1,325 m2, registrándose operaciones principlamente en las zonas Este y Sanhattan. En el último trimestre de 2012 la abosrción neta alcanzó los 4,788 m2.
24.00 22.00 US$ / m2 / mes
La disponibilidad actual en el mercado de oficinas prime es de 5,632 m2 equivalente al 1.2% del inventario total, este indicador al finalizar el 2012 se encontraba en 1.4%. En el segmento de oficinas A+ la disponibilidad es de 1.0% (2,664 m2), mientras que en el segmento de oficinas A la disponibilidad es de 1.3% (2,968 m2).
20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00
2007
2008
2009 A+
2010
2011
A
2012
2013ytd
Total
PRECIOS Comercialización de Proyectos - Mercado Prime 2013
Finalizado el primer trimestre de 2013, la renta mensual promedio en edificios prime existentes es de US$ 21.42 / m2 / mes (US$ 21.69 al finalizar el 2012), siendo el valor para edificios de clase A+ US$ 21.59 / m2 / mes (US$ 22.48 al finalizar el 2012) y para edificios de clase A US$ 21.27 / m2 / mes (US$ 21.30 al finalizar el 2012). En este periodo no se observó oferta en venta de oficinas prime en edificios existentes.
26%
74%
Alquiler
Venta
Alquiler / Venta
Comercialización de Proyectos - Mercado Prime 2014
12%
En cuanto a la comercialización de edificios en proyecto y/o construcción, el precio promedio de renta al final del primer trimestre 2013 es de US$ 22.08 / m2 / mes (US$ 22.58 al finalizar el 2012); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ 22.39 / m2 / mes (US$ 22.73 al finalizar el 2012) y para edificios A el promedio de US$ 19.60 / m2 / mes (US$ 20.25 al finalizar el 2012).
21%
Mientras tanto, en los proyectos en venta, el precio promedio observado es de US$ 2,434 / m2 (al finalizar el 2012 rementándose este valor se encontraba en US$ 2,443 / m2). Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista y se debe agregar el impuesto respectivo. 67% Alquiler
Venta
Alquiler / Venta
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REPORTE DE MERCADO
| 1T 2013 | RESEARCH OFICINAS & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
Transacciones por Rango de Área - Mercado Prime 1T 2013
ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA 7%
La disponibilidad actual en edificios prime existentes es de 5,632 m2 (1.2% del stock total) distribuidos en 4 edificios en los corredores Este y Sanhattan.
0 - 250 251 - 500 501 - 1,000 36%
57%
1,001 - 3,000 3,000 ++
De los espacios disponibles el 53% (2,985 m2) se encuentra en el corredor Sanhattan, mientras que el 47% restante (2,646 m2) se encuentra en el corredor Este. Asimismo, el 53% (2,968 m2) pertenece al segmento de oficinas clase A, mientras que el 47% (2,664 m2) pertenece al segmento A+. La oferta de espacios en edificios en fase de proyecto/ construcción muestra, para las oficinas a entregarse en 2013, que el 74% (86,605 m2) se comercializan en alquiler, mientras que el 26% (30,404 m2) se ofrece en venta. El panorama cambia para los proyectos a entregarse en 2014, donde el 67% de los espacios se comercializa en venta, el 21% se ofrece en renta y el 12% en la modalidad venta/renta.
Transacciones por Zona - Mercado Prime 1T 2013
14%
SH SIG MIR
MERCADO DE OFICINAS B+
ESTE
Durante el primer trimestre 2013 ingresó al mercado B+ el edificio Limatambo Tower en el corredor Sanhattan, incrementando el inventario en 4,057 m2. El inventario total es de 197,345 m2.
86%
Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Prime
La disponibilidad actual es de 2,002 m2 equivalente al 1.0% del stock total, este indicador se encontraba en 0.4% al finalizar el 2012. De los espacios disponibles el 77% (1,538 m2) se encuentra en el corredor Sanhattan, mientras que el 23% (464 m2) se encuentra en el corredor Este. El precio de lista promedio para renta en este mercado se encuentra en US$ 21.62 / m2 / mes, con valores que oscilan entre US$ 18 y US$ 23. En el corredor Sanhattan encontramos el precio promedio de lista más elevado, US$ 22.30 / m2 / mes.
Este 47%
Sanhattan 53%
En los siguientes meses se espera el ingreso de nuevos edificios en los corredores Sanhattan, San Isidro Golf y Miraflores.
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REPORTE DE MERCADO
| 1T 2013 | RESEARCH OFICINAS & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
PRONÓSTICO En los últimos años, los niveles de disponibilidad existente en nuestro mercado han mostrado una línea decreciente. Acompañada de una demanda en aumento, la falta de nuevos productos (edificios) acentúa los inconvenientes que se presentan en la búsqueda de espacios para ser ocupados inmediatamente. De forma paralela a este mercado, la comercialización de edificios en fase de proyecto/construcción es la alternativa viable a este panorama, tanto para la compra como para el alquiler de oficinas. El dinamismo mostrado en la comercialización de edificios en fase de proyecto/ construcción, se hizo evidente con el ingreso al mercado de productos con siginificativos niveles de ocupación, lo cual no impactaba en los índices de disponibilidad. De igual modo, los espacios adquiridos en edificios en venta, con fines de inversión (renta de oficinas), ya muestran algunos patrones de comportamiento, como se observa en la zona Este, donde algunos propietarios se encuentran comercializando en renta sus oficinas. Actualmente se desarrollan en distintas fases más de 30 nuevos proyectos de edificios, con un horizonte de ingreso (entrega) al mercado de hasta el año 2016, de estos espacios más del 50% se comercializa en venta. Durante el 2013 se prevé el ingreso de 10 nuevos edificios con 117,000 m2 de oficinas, de las cuales el 74% está destinado a renta.
522 oficinas en 62 países en 6 continentes • US$
1,800 millones de ingresos anuales
millones de metros cuadrados bajo administración
• 116.1
• Alrededor
de 12,300 profesionales
PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505
Entre los nuevos proyectos se puede perfilar una zona de desarrollo con eje sobre la Av. Salaverry/ Av. Pershing (corredor San Isidro Golf) donde se ofrecen proyectos de edificios con características prime, estos proyectos principalmente se comercializan en venta. Los precios de renta y venta de proyectos mostraron durante los últimos tres meses una ligera disminución en sus valores promedio, esto debido a la aparición de nuevos proyectos con precios diferenciados (venta) a la zona tradicional de San Isidro, y en cuanto a la renta se observó algunos ajustes en proyectos con cierto nivel de ocupación. La compra y venta de terrenos, para el desarrollo de oficinas, no se ha mostrado dinámica en los últimos meses, debido principalmente a los precios de lista que los propietarios proponen y que alcanzan valores muy elevados. Esta situación no hace viable un proyecto. Con las actuales expectativas del mercado, la incidencia de la tierra en el negocio es inclusive superior al 35%, lo cual representa mayor riesgo a los inversionistas para alcanzar su rentabilidad objetivo, este riesgo se ve aumentado a su vez, por la cantidad de oficinas prime disponibles con que contará el mercado en los siguientes años. En ese sentido, se estima que los precios de los terrenos no deberían incrementarse en el corto-mediano plazo, básicamente por una baja en la demanda.
RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Crovetto Gerente de Investigación Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505
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