3T 2012 | OFICINAS
LIMA
REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO
PANORAMA ACTUAL Luego de algunos periodos de casi nula vacancia, se observa un ligero incremento en la disponibilidad de oficinas existentes en el mercado prime de Lima. Esta se da principalmente en la zona Este, donde la cantidad de oficinas en venta es siginificativa y la participación de inversionistas pequeños en la compra de espacios es muy activa.
ÍNDICES MERCADO PRIME 2T-2012
3T-2012
TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA
Durante el tercer trimestre del 2012 ingresaron al mercado de oficinas de Lima 3 edificios, dos del segmento prime y uno del segmento B+. En el primer grupo ingresaron los edificios Link Tower en el corredor Este y Torre Altavista en el corredor Sanhattan, incrementando el inventario de oficinas prime en 24,700 m2. En el segmento de las oficinas B+ ingresó en este periodo al mercado el edificio Del Park 2, en el corredor Miraflores, incrementando el inventario en 6,200 m2.
PRECIO DE RENTA
En lo que resta del 2012 se espera el ingreso del edificio Torre Onyx en la zona de Sanhattan. ÍNDICES MERCADO B+ 2T-2012 TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA
www.colliers.com/peru
3T-2012
El inventario actual de oficinas prime existentes en Lima es de 488,265 m2 distribuidos en 51 edificios. La disponibilidad es de 11,745 m2 equivalente al 2.4% del inventario (en el trimestre pasado este indicador se encontraba en 1.1%) observándose un incremento en la oferta. Debemos considerar que un ratio saludable de disponibilidad se halla en promedio en alrededor del 10% sobre el inventario total.
Actualmente los precios promedio de renta, de la oferta disponible en edificios prime existentes, se encuentran en US$ 21.75 / m2 / mes más impuestos, situándose el promedio para espacios A+ en US$ 22.08 / m2 / mes más impuestos, y para espacios A en US$ 21.62 / m2 / mes más impuestos. Para la venta, el precio promedio hallado es de US$ 2,500 / m2 más impuestos. Estos son valores de lista o “asking price”. Hace un año, al tercer trimestre de 2011, la disponibilidad se encontraba en 3.5% equivalente a 15,246 m2 y el inventario de edificios prime contabilizaba 45 unidades. El precio de lista promedio de renta se encontraba entonces en US$ 18.02 / m2. En la comercialización de edificios en fase de proyecto y/o construcción, el valor de renta promedio se encuentra en US$ 21.96 / m2 / mes más impuestos (US$ 22.99 en el trimestre anterior), observándose para los edificios A+ un promedio de US$ 22.20 / m2 / mes, y para edificios A un promedio de US$ 20.57 / m2 / mes. El precio de venta promedio es de US$ 2,389 / m2 (US$ 2,300 en el trimestre anterior). Estos son valores de lista o “asking price”. En el segmento de las oficinas B+ el precio de renta promedio es de US$ 18.60 / m2 / mes más impuestos, en el trimestre anterior el precio de renta se encontraba en US$ 18.20 / m2 / mes.
REPORTE | 3T 2012| Q1 | OFICINAS RESEARCHDE & MERCADO FORECAST REPORT 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
Resumen del Mercado de Oficinas Prime de Lima - 3er Trimestre 2012 Stock (m2)
Zona
N° Edificios
Disponibilidad (m2)
Disponibilidad (%)
Absorción Neta
Precio de Renta
(m2)
(US$ / m2 / mes)
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
A+
A
Sanhattan
125,408
100,545
8
10
1,856
4,271
1.5%
4.2%
47
5,652
20.57
21.76
San Isidro Golf
15,446
59,154
3
10
0
647
0.0%
1.1%
0
0
-
24.00
Miraflores
42,983
7,864
3
2
0
0
0.0%
0.0%
0
0
-
-
Este
80,462
56,402
8
7
1,471
3,500
1.8%
6.2%
15,984
-3,500
24.00
21.00
Subtotal
264,300
223,966
22
29
3,327
8,418
1.3%
3.8%
16,031
2,152
22.08
21.62
Total
488,265
51
11,745
2.4%
18,183
21.75
Los precios son de lista o asking prices en espacios disponibles existentes.
TERMINOLOGÍA
Evolución del Stock por Número de Edificios Prime
Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.
Tasa de Disponibilidad: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.
2012
2013
2014
Sanhattan
18
1
2
6
27
San Isidro Golf
13
0
3
2
18
Miraflores
5
0
2
1
8
Este
15
0
4
7
26
Total
51
1
11
16
79
Resumen del Mercado de Oficinas B+ de Lima - 3er Trimestre 2012 Zona
Stock (m2)
Disponibilidad (m2)
Disponibilidad (%)
Absorción Neta (m2)
Precio Renta (US$ / m2 /
12
547
0.7%
328
18.6
San Isidro Golf
68,102
11
0
0.0%
0
-
Miraflores
23,666
4
851
3.6%
5,418
18.4
Este
20,461
4
1,040
5.1%
818
19.5
Total
193,275
31
2,437
1.3%
6,565
18.6
ATE
LA VICTORIA SAN LUIS
Av. Javier
LINCE SAN ISIDRO
Repú Paseo de La
SAN BORJA
Av. Angam os SURQUILLO
blica
Av. Be na vi
LA MOLINA ic ana Sur Panam er
MAGDALENA
Prado
SURCO
des
SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES
BARRANCO
ESTE EJES VIALES
P. 2
| COLLIERS INTERNATIONAL
mes)
81,045
MIRAFLORES
Zonas - Lima
N° Edificios
Sanhattan
Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”). Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se cierran transacciones de alquiler o venta en el mercado.
Total
Actual
Absorción: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan/desocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año). Disponibilidad: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.
Año
Zona
CHORRILLOS
SAN JUAN DE MIRAFLORES
VILLA MARÍA DEL TRIUNFO
REPORTE DE MERCADO
| 3T 2012 |RESEARCH OFICINAS & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
OFERTA Y DEMANDA
Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime
20%
Al finalizar el tercer trimestre de 2012 el inventario o stock total de espacios de oficinas prime existente (A+ y A) es de 488,265 m2. Durante este periodo ingresaron al mercado prime los edificios Link Tower en la zona Este y Torre Altavista en la zona Sanhattan. Con estos ingresos, el número de edificios prime en Lima es de 51.
15%
10%
5%
0% 2006
2007
2008
2009
A+
2010
A
2011
2012 ytd
Total
Precios de Renta por Clase - Mercado Prime
24.00
US$ / m2 / mes
22.00 20.00 18.00
La disponibilidad actual en el mercado de oficinas prime se ha incrementado, de 1.1% en el periodo anterior, a 2.4% en el tercer trimestre 2012, lo que equivale a 11,745 m2. Se observa un incremento en los niveles de disponibilidad, aunque aun siguen siendo bajos (un mercado saludable considera en promedio 10% de disponibilidad), se estima que este indicador continuará incrementándose con el ingreso al mercado de nuevos proyectos ya en construcción y la puesta en oferta de arrendamiento los espacios adquiridos por inversionistas. Para el tercer trimestre 2012 se registra una absorción neta de 18,183 m2, considerando también las oficinas ocupadas en los edificios Link Tower y Torre Altavista, que ingresaron en este periodo.
16.00 14.00 12.00 10.00 2006
2007
2008
A+
2009 A
2010
2011
2012 ytd
PRECIOS
Total
Absorción Neta por Año - Mercado Prime
La renta mensual promedio en edificios prime existentes, al finalizar el tercer trimestre 2012, es de US$ 21.75 / m2 / mes (US$ 21.22 en el periodo anterior), siendo el valor para edificios de clase A+ US$ 22.08 / m2 / mes (US$ 20.60 en el periodo anterior) y para edificios de clase A US$ 21.62 / m2 / mes (US$ 22.25 en el periodo anterior). Se observa oferta en venta de oficinas prime, especialmente en la zona Este, a un valor promedio de US$ 2,500 / m2 más impuestos.
90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0
2006
2007
2008
2009
Absorción Neta
2010
2011
2012 ye (e)
Tendencia Creciente
Absorción Neta por Año (Clases A+ y A)
90,000 80,000 70,000
En cuanto a la comercialización de edificios prime en proyecto y/o construcción, el precio promedio de renta es de US$ 21.96 / m2 / mes (US$ 22.99 en el periodo anterior); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ 22.20 / m2 / mes (US$ 23.39 en el periodo anterior) y para edificios A el promedio de US$ 20.57 / m2 / mes (US$ 21.60 en el periodo anterior). Para la venta, el precio promedio observado es de US$ 2,389 / m2 (US$ 2,300 en el trimestre anterior)
60,000 50,000 40,000
Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices” y se debe agregar el impuesto respectivo.
30,000 20,000 10,000 0 2006
2007
2008
2009 A+
2010
2011
2012 ye (e)
A
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REPORTE DE MERCADO
| 3T 2012 |RESEARCH OFICINAS & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
Transacciones por Rango de Área - Mercado Prime
ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA 4% 32% 0 - 250 251 - 500
Actualmente los espacios disponibles en el mercado prime de Lima suman 11,745 m2 en edificios existentes (2.4% del inventario total). El 52% (6,128 m2) de esta disponibilidad se encuentra en el sub-mercado Sanhattan, mientras que el 42% (4,971 m2) se ubica en el sub-mercado Este. El 6% restante se ubica en el sub-mercado San Isidro Golf.
501 - 1,000 1,001 - 3,000 63%
3,000 ++
De la disponibilidad total en el mercado prime, el 72% (8,418 m2) se ubica en edificios clase A, mientras que el 28% (3,327 m2) se encuentra en edificios clase A+. De la absorción contabilizada en este periodo, encontramos que el 95% de las transacciones se concentraron en oficinas con dimensiones de hasta 500 m2.
Transacciones por Zona - Mercado Prime
En la zona Este se absorbieron 12,854 m2, mientras que en la zona Sanhattan la absorción fue de 5,698 m2.
17%
SH SIG MIR
MERCADO DE OFICINAS B+
ESTE
Durante el tercer trimestre 2012 ingresó al mercado de oficinas B+ el edificio Del Park 2, ubicado en la zona de Miraflores. Con este ingreso el inventario total de espacios en este segmento se incrementa a 193,275 m2, distribuidos en 31 edificios.
83%
La disponibilidad actual es de 2,437 m2, equivalente al 1.3% del inventario total, este indicador al término del trimestre anterior se encontraba en 1.5%. Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Prime
Los espacios disponibles se distribuyen en la zona o submercado Este con el 43% de la oferta total (1,040 m2), en la zona Miraflores con el 35% de la oferta (851 m2) y en la zona Sanhattan con el 22% de la oferta total (547 m2). Los valores de renta promedio en el sector de oficinas B+ de Lima se encuentran en US$ 18.60 / m2 / mes, al término del periodo anterior la renta promedio era de US$ 18.20 / m2 / mes.
Este, 42%
Sanhattan, 52%
Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices” y se debe agregar el impuesto respectivo.
San Isidro Golf, 6%
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REPORTE DE MERCADO
| 3T 2012 |RESEARCH OFICINAS & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME
PRONÓSTICO El periodo analizado, 3T-2012, permite observar el comportamiento de las variables que configuran el desarrollo del sector de oficinas corporativas en nuestro medio. En primer lugar, vemos que la disponibilidad u oferta de espacios existentes empieza a incrementarse, con la entrega de los nuevos edificios y la puesta en el mercado de oficinas adquiridas por inversionistas para fines de arrendamiento. Esto se aprecia principalmente en la zona Este, donde la oferta de proyectos en venta viene siendo intensa. Estimamos que el índice de disponibilidad se irá incrementando de forma paulatina con el ingreso al mercado de nuevos proyectos. A la fecha, la absorción neta acumulada o cantidad de espacios tomados durante el 2012 suma 52,300 m2, teniendo en cuenta que los espacios entregados este año totalizan 52,130 m2, se puede apreciar que la demanda por oficinas persiste. Los edificios entregados al mercado contaban en promedio con una colocación del 70%, de los cuales gran parte fueron tomados por inversionistas. En cuanto a la comercialización de los edificios en fase de proyecto y/o construcción, la colocación en este periodo, particularmente, no ha tenido la velocidad que se observó en trimestres anteriores, mientras que los precios, tanto de renta como de venta, no han sufrido variaciones significativas. Estimamos que el panorama hacia finales de año no variará en relación al presente periodo, y en vista que el próximo año ingresarían al mercado prime más de 100,00 m2 de oficinas, el impacto en los factores del mercado serán más visibles, pudiendo avizorar con mayor claridad el desarrollo del mismo en los próximos años, en dirección a un aumento de la vacancia. Sin embargo, el mercado de oficinas prime local, en comparación con otras ciudades de la región, es un mercado pequeño, en el que actualmente la oferta es reducida, y los nuevos productos compiten ofreciendo exclusividad, mejores niveles de implementación, prestaciones, ubicación, entre otras variables. Gran parte de los nuevos proyectos, en su desarrollo, también están inmersos en la construcción sostenible, con la expectativa de certificar los edificios como “verdes”, tendencia mundial que será el estándar de construcción en muchos países. La elección de oficinas, entonces, y en un escenario próximo, se centrará en la calidad del producto en cuanto a las prestaciones y factores diferenciadores de los proyectos. La ciudad albergará también otros proyectos de gran envergadura, tales como el complejo a levantarse sobre el ex Cuartel San Martín en Miraflores, proyecto de uso mixto (oficinas, residencial, comercial, hotel) sobre el cual se instalarán dos torres de oficinas que sumarían aproximadamente 70,000 m2 de espacios arrendables. También en la zona de Miraflores se prepara el proyecto inmobiliario de la familia Benavides, el cual contempla obras complementarias como el techado de la Vía Expresa frente a la ubicación del proyecto (Av. Benavides / Paseo de la República). En el sub-mercado Sanhattan, el grupo Brescia desarrollaría una torre de oficinas de más de 40 pisos, sobre la ubicación actual del edificio Limatambo (Javier Prado / Paseo de la República) que se sumaría al proyecto Alto Caral 2. Se evalúan otros proyectos de oficinas prime, también ubicados en los sub-mercados de Miraflores y Sanhattan, además de la zona Este, que se terminarían a partir del año 2015.
522 oficinas en 62 países en 6 continentes • US$
1,800 millones de ingresos anuales
millones de metros cuadrados bajo administración
• 116.1
• Alrededor
de 12,300 profesionales
PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505
RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Crovetto Gerente de Investigación Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505
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