«Doing Business» y Regulación para Desarrollos Inmobiliarios en Colombia
Fuente: a. junca Bogotá
Dr. Juan Manuel González Garavito Socio - Pinilla González & Prieto Abogados Chile - Marzo de 2013
CONTENIDO 1. Regulación para el desarrollo de proyectos urbanísticos en materia de El Derecho Urbano en Colombia. 2. Instrumentos de gestión de Suelo 2.1 Macroproyectos 2.2 Planes parciales 2.3 Gestión en desarrollos mediante renovación urbana
3. Instrumentos de planeamiento urbano 4. Instrumentos de financiación 4.1 Plusvalía 4.2 sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios 5. Ejemplos de Gestión y estructuración de proyectos Inmobiliarios
1. EL DERECHO URBANO EN COLOMBIA La regulación para el desarrollo de proyectos urbanísticos en materia de El Derecho Urbano en Colombia, se ha desarrollado a través del ejercicio de las competencias Constitucionales y legales atribuidas al Gobierno Nacional, el Congreso de la República y a las Entidades Territoriales, para que a través de facultades previamente definidas, expidan las reglas de ordenamiento territorial, y los instrumentos de gestión, planeamiento y financiación que permitan su efectiva ejecución.
Así, el Derecho Colombiano ha previsto funciones especificas en materia de ordenamiento territorial dentro del marco general de a Ley 388 de 1997 y de las Políticas Nacionales de ordenamiento y desarrollo. Ha señalado directrices para la adopción de los planes de ordenamiento, sus modificaciones, así como la adopción de instrumentos de ejecución efectivos, los cuales como responden a criterios específicos según la condición del suelo
Fuente: a. junca Bogotá
2. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DE SUELO De conformidad con la clasificación del suelo, existen mecanismos de habilitación de suelo para gestionar desarrollos inmobiliarios a través de la obtención de licencias de urbanismo, parcelación y construcción.
Acciones Urbanísticas que generen gestión integrada y que permitan el establecimiento de repartos equitativos de cargas y beneficios. Macroproyectos de Interés social Nacional - Ministerio de Vivienda, ciudad y territorio – - Ministerio de Ambiente y desarrollo sostenible
Modificación y/o ajustes de Planes de Ordenamiento Territorial - Alcaldías distritales o Municipales. - -Corporaciones autónomas regionales - Concejo Distrital o Municipal
Planes Parciales de Desarrollo y Renovación Urbana - Alcaldías Distritales o Municipales. - Corporaciones Autónomas Regionales
2.1 MACROPROYECTOS DE INTERÉS SOCIAL NACIONAL • Acciones Técnicas para ejecutar Operaciones de gran escala. • Actuaciones Urbanas Integrales • Impacto en el crecimiento de la ciudad Características: Soluciones Integrales del Programa considerado. Vinculación de instancias públicas y privada Implementar procedimientos de captación de plusvalía derivada de la acción urbanística. Fuente : pab Bogota
OBJETIVOS DE LOS MACROPROYECTOS: • Habilitación de suelo para vivienda de Interés Social y Prioritario • Provisión de redes de Servicios Públicos Domiciliarios • Provisión de redes viales de integración regional, urbana, zonal y local • Provisión de espacios públicos y equipamientos colectivos adecuados y suficientes.
Desarrollo de asentamientos urbanos con parámetros de alta calidad.
Fuente : Pab Ciudad Verede
2.2 PLANES PARCIALES DE DESARROLLO Concepto: (Art. 19. Ley 388 de 1997): Son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana. Además de las que deban desarrollarse mediante Unidades de Actuación Urbanística, Macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la presente Ley.
Fuente MAVDT – MISN Medellín
PROCEDIMIENTOS DECRETOS 2181 DE 2006 y 4300 DE 2008: 1. Determinantes: Son facultativas - Lineamientos generales normativos para la presentación del Plan parcial. 2. Formulación y Revisión: Elaboración completa de la propuesta del Plan parcial desarrollada conforme al Decreto Nacional 2181 de 2006 y las normas de cada municipio o distrito. 3. Concertación y Consulta: Concertación exclusiva de los asuntos ambientales del plan parcial, con las autoridades competentes. 4. Adopción: Expedición del acto administrativo que aprueba el Plan parcial. FORMAS DE EJECUCIÓN : Unidades de Actuación Urbanística – Plan General Urbanístico Unidades de Gestión - Plan General Urbanístico
2.3 PROPUESTA DE MODELO DE GESTIÓN EN DESARROLLOS MEDIANTE RENOVACIÓN URBANA 1. Crear modelos de participación Público – Privado, a través de la implementación de métodos asociativos existentes en el derecho privado. (Fiducia, join venture, etc…). 2. Buscar soluciones de desarrollo que permitan un Subsidio Cruzado en el valor del suelo, facilitando la multiplicidad de usos y estratos sociales.
Fuente : a.junca Bogotá
3. Facilitar la utilización de modelos de ejecución previstos en la Ley 388 de 1997, como la integración inmobiliaria, la cooperación entre partícipes y el reajuste de tierras, sin generar limitaciones a la redistribución del espacio público, superando el desarrollo predio a predio. 4. Generar propuestas de Grupos Promotores interdisciplinarios así: Entidad Pública: Reglamentación. Particulares: Expertos en i) Desarrollo Urbano, ii) Derecho Urbano, iii) Gestión de Proyectos, iv) Inversionistas (facilitadores de las negociaciones con los propietarios de la zona a intervenir).
5. Reglamentos claros en las diferentes materias: Procedimiento de adopción de Planes parciales de Renovación Urbana. Expropiación a favor de Terceros. Elaboración de avalúos de referencia, previos a la intervención de los inmuebles en la zona delimitada. 6. Exenciones Tributarias: Exenciones graduales en el tiempo sobre impuestos predial, renta sobre patrimonio y utilidades, entre otros.
3. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO URBANO Procesos Técnicos y jurídicos que desarrollan las disposiciones de los planes de ordenamiento territorial.
Decretos reglamentarios De tratamientos urbanísticos
Decretos de Unidades de Planeamiento zonal
Decretos de Unidades de Planeamiento Rural
Licencias Urbanísticas: Autorización previa para adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción, con base en las normas contenidas en los instrumentos de gestión y/o planeamiento urbano.
Aprobadas por los Curadores Urbanos o Las secretarias de Planeación.
Fuente : pab Bogotá
4. INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN
4.1 PLUSVALÍA
Marco normativo general - Constitución Política de Colombia Art. 82: “…Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común”. Decisión Administrativa Acción urbanística Autorización Urbanística Específica
Modificación Uso del Suelo
Incorporación de suelo expansión suburbano TAXATIVOS
Mayor Aprovechamiento del Suelo
El hecho generador de la plusvalía es compuesto y además condicionado acogerse a una norma urbanística más favorable. La participación en plusvalía resulta entonces del efecto derivado en el mayor valor del suelo, como consecuencia de la ocurrencia de uno de los hechos generadores establecidos en la Ley 388 de 1997.
4.2 SISTEMA DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS MARCO CONSTITUCIONAL: Art.13 c.P.: Derecho a la igualdad. Todas las personas nacen libres e iguales ante la ley, recibirán la misma protección y trato de las autoridades y gozarán de los mismos derechos, libertades y oportunidades sin ninguna discriminación por razones de sexo, raza, origen nacional o familiar, lengua, religión, opinión política o filosófica. MARCO LEGAL . Art.38 Ley 388 de 1997: Reparto equitativo de cargas y beneficios. En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados. Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito.
GENERALES O ESTRUCTURANTES: Corresponden al costo de la infraestructura vial principal y redes matrices de servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas, contribución de valorización, participación en plusvalía, impuesto predial, o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones.
CARGAS LOCALES DE LA URBANIZACIÓN: Son las obligaciones de inversión objeto de reparto, impuestas a los urbanizadores y/o titulares de derechos reales sobre inmuebles sujetos a desarrollo, bien sea a través de licencia de urbanización, Plan Parcial o Unidades de Actuación Urbanística, consistentes las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, y cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la de los equipamientos comunitarios.
CARGAS GENERALES
CARGAS LOCALES
Fuente : Amarilo Ciudad Verde
APROVECHAMIENTOS Y CARGAS:
Básico.
Es el beneficio urbanístico que indica la superficie máxima construible, según usos para suelo urbano y de expansión, a que tienen derecho los propietarios del área de intervención, en forma proporcional a su participación en las cargas locales.
Adicional.
Es la superficie máxima construible por encima del aprovechamiento básico, según los usos establecidos en el área de intervención, a que tienen derecho los propietarios cuando participen en las cargas generales.
Fuente : Pab - Bogota
Estrictamente Privado y Confidencial
5. Ejemplos de Gestión y estructuración de proyectos Inmobiliarios
P.P. Casablanca
Estructuración jurídico - urbanística del Macroproyecto Ciudad Verde
Identificación del MISN Febrero de 2008, aprobado en septiembre de 2009.Plan General Urbanístico Noviembre de 2009. Inicio de Desarrollo 2011.
La aprobación del Macroproyecto tardo menos de 1 año en completarse.
328 hectáreas a ser desarrolladas
36,000 unidades de vivienda de interés social
Modificación del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Cajicá
23 hectáreas en Desarrollo - Mejoramiento en las normas de edificabilidad y usos, posibilidad de desarrollo de vivienda en 53 viv/ha ANU , y posibilidad de desarrollo comercial en mas 70.000 mts2, entre otros complementarios. Gestión de modificación del PBOT a partir de inicios de 2007 Expedición de PBOT septiembre de 2008. Proyecto Urbanístico General radicado y aprobado entre septiembre y noviembre de 2009.
Adopción del Plan Parcial Casablanca en el municipio de Madrid, Cundinamarca
42 hectáreas en desarrollo
Zona de Expansión Multiple. – Plan Parcial para incorporarlo al perímetro urbano.
Posibilidad (120 ha /AU Aprox unifamiliar) (220 ha/AU multifamiliar) ). Posibilidad de desarrollo comercial en 4.5 ha útiles del Plan Parcial, entre otros usos complementarios.
Trámite administrativo a partir de Agosto de 2007, expedición Decreto de adopción Febrero de 2009
Aprobación Plan General Urbanístico Junio 2010.
Ejemplos Cifras Generales de Gestión Proyecto
Municipio
Área
Precio al iniciar la Gestión
Huertas de Cajicá
Cajicá
23 Ha. $ 125.000 M2
Casablanca
Madrid
41 Ha.
Ciudad Verde
Soacha
327 Ha.
Fuente : Amarilo Casablanca
Gestión
Urbano
Modificación POT
18 meses
Plan Parcial
2 años
$102.577 M2 Expansión
$7.000 M2
Tiempo Gestión
Uso Original
Rural
Macroproyecto 18 meses
Uso final Vivienda, Comercio, Institucional Vivienda, Comercio, Institucional
VIS, Comercio, Institucional
Valor Final
$ 340.000 M2 promedio $207.500 M2 promedio
$320.000 M2 promedio
GRACIAS