8.5.2 risicoloos rendement

8.5 De rendementverwachting r

In het eerste hoofdstuk hadden we interest gedefinieerd als de vergoeding die de gebruiker van een kapitaal moet betalen aan degene die het kapitaal ter beschikking stelt. Deze interest is in hoofdzaak compensatie die de kredietverlener ontvangt voor de tijdelijke liquiditeitsvermindering als gevolg van het uitlenen van zijn kapitaal (= het tijdelijk niet beschikbaar zijn van zijn kapitaal voor eigen aanwendingen). Daarnaast zal deze interest ook voldoende hoog moeten zijn om onkosten zoals eventuele administratieve kosten of beheerkosten ten laste van de kredietverlener te dekken en om de ontwaarding van het kapitaal ten gevolge van inflatie te compenseren. Rendement verschilt niet van interest: krediet verstrekken is een investering en het rendement op deze investering zijn de ontvangen interesten, net zoals het rendement op een investering compensatie is voor liquiditeitsvermindering, managementkosten en inflatie voor de investeerder. Maar welke factoren moeten in de rendementsverwachting ingecalculeerd worden, en in welke mate? Dit is één van de belangrijke vraagstukken met betrekking tot vastgoedrekenen: welke waarde voor de verdisconteringsvoet r moet bij de berekening van de NPV ingevuld worden?

8.5.1 probleemstelling

Bij toepassing van de DCF methode is de uitkomst van de NPV afhankelijk van de waarde r die in de formule ingevoerd wordt, ofwel wordt de gevonden IRR afgetoetst aan de vooropgestelde rendementverwachting. Deze rendementverwachting moet dan ook juist bepaald worden en de investeerder zal zich een oordeel moeten vormen over de factoren die in het rendement vervat zitten. Maar wat is een gepaste verdisconteringsvoet? (Gallinelli, 2008) stelt het vrij laconiek … De tijdswaarde van geld compenseert het verlies van een beleggingsopportuniteit: zodra kapitaal in het onderzochte project geïnvesteerd wordt, is het onbeschikbaar voor andere beleggingen. Dan kan redelijkerwijs verwacht worden dat het rendement van het weerhouden project minstens even hoog moet zijn dan het rendement van een alternatieve belegging (die door de aanvaarding van het beschouwde project niet meer gerealiseerd zal kunnen worden door gebrek aan kapitaal). Een gepaste verdisconteringsvoet moet derhalve overeenstemmen met het rendement dat verwacht kan worden op andere investeringen –met vergelijkbaar risico en vergelijkbare schaal en looptijd. Traditioneel wordt hierbij het risicoloos rendement beschouwd, gecorrigeerd aan de verwachte inflatie en verhoogd met een risicopremie. Vaak wordt ook de invloed van externe financiering in de rendementsverwachting ingecalculeerd.

8.5.2 risicoloos rendement

Het basisrendement is de vergoeding voor de tijdelijke liquiditeitsvermindering als gevolg van het “niet-beschikbaar zijn” van het kapitaal van de investeerder. Deze vergoeding voor de liquiditeitsvermindering is de eigenlijke kostprijs van geld, nl. het bedrag dat op dat ogenblik op de kapitaalmarkt betaald wordt om geld beschikbaar te krijgen. Het is de minimumopbrengst die voor een belegger normaal te verwachten is

145