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4 IL COBie
progettazione già in fase iniziale, per permettere la corretta programmazione gestionale e l’intervento in termini decisionali in merito a scelte che possano rendere più efficiente il ciclo di vita dell’edificio. Tale step non è scontato, il modello operativo fino ad oggi utilizzato prevede la collaborazione tra progettisti e costruttori nei casi più avanzati, escludendo dal rapporto collaborativo proprio i gestori, i quali interagiscono con gli altri professionisti solo a progetto ultimato.
Per agevolare il management sono stati sviluppati dei software per la gestione immobiliare, piattaforme integrate per la gestione di:
• Property Management
Gestione dell’inventario, della consistenza e del valore immobiliare.
• Asset and Facility Management
Gestione degli impianti, degli assets e degli spazi.
• Maintenance Management
Gestione dei controlli, attività programmate ed interventi di manutenzione.
Il protocollo ‘’Construction Operations Building Information Exchange’’(COBie) è una rappresentazione di processo per ridurre i costi e accrescere la qualità generale intesa come soddisfazione di criteri organizzati.
Nelle fasi di progetto lo scambio dei dati è fondamentale, poiché le discipline si alternano nel completare o modificare il patrimonio progettuale negli archivi BIM seguendo un flusso di lavoro coordinato. Si è dimostrato proficuo coordinare il flusso dell’informazione ponendo meno l’accento sul formato digitale e più sul contenuto; ciò è rappresentato dal COBie.
Rappresentato da un foglio di calcolo XML, il COBie è un formato semplice e chiaro per la distribuzione dei dati, in cui i fogli sono collegati tra loro e sono individuate le posizioni e le quantità degli oggetti. Il foglio di calcolo contiene diverse schede che elencano le informazioni sulle strutture dell’edificio, i pavimenti, gli spazi, i sistemi, le apparecchiature installate, i documenti, ecc. Trattandosi di un file XML, può essere letto e modificato tramite innumerevoli programmi, evitando che le imprese di costruzione siano obbligate a investire denaro in nuovi software per rispettare i requisiti di consegna. Si evidenzia un notevole accrescimento della velocità e disponibilità dei dati, con la possibilità di essere consultati anche tramite Smartphone.
La struttura del COBie
IL COBie è pensato per essere utilizzato lungo tutto l'arco di vita dell'edificio. La sua utilità principale è al momento della consegna del fabbricato, quando l'edificio passa dal costruttore all’utilizzatore e comincia il Facility Management.
5- PROTOCOLLO DI SVILUPPO PER L’IMPLEMENTAZIONE
DEL BIM CON IL FACILITY MANAGEMENT
Si sono identificate diverse sfide nell'implementazione del BIM all’interno dei processi operativi e di manutenzione, che è possibile governare individuando un protocollo di sviluppo, che preveda: • Identificazione di ruoli e responsabilità dei dati nel modello o nei database e chi deve manutenere il modello; • Identificazione degli strumenti software BIM e FM che si intende adottare e problemi di interoperabilità; • Studio del piano di formazione e collaborazione efficace tra le parti interessate del progetto per la modellazione e da chi verrà utilizzato il modello;
Se orientato alla fase di gestione, un ‘modello BIM’ diventa un vero e proprio strumento di simulazione, pianificazione ed attuazione per il gestore delle facilities, grazie anche all’approccio tridimensionale correlato dagli oggetti parametrici che popolano l’ambiente. L’obiettivo è quello di semplificare la complessità della realtà per disporre di un modello utile a comprendere il funzionamento e la gestione del manufatto edilizio con una struttura implementabile nelle diverse fasi, in modo da garantire un As – Is / As – Built dell’edificio con dati utilizzabili dal Facility Manager.
Il Facility Manager deve avere un approccio integrato che include progettazione, pianificazione ed erogazione di servizi, e necessita di una struttura di gestione che contempli diverse attività e competenze tra cui economico – finanziarie, ingegneristiche, architettoniche, organizzative e relazionali.
Sono presenti diversi prodotti nel mercato dei software sia per la modellazione BIM che per la sua gestione attraverso un processo di digitalizzazione e parametrizzazione degli elementi. Si è svolta una ricerca di mercato sui costi che il Facility Manager potrebbe affrontare durante il percorso formativo e sull’acquisto della strumentazione operativa:
• Corso di formazione base BIM 2500 €
• Acquisto licenza software 3500 € annuali
• Estensione software di gestione 5000 € annuali • Costo di digitalizzazione e parametrizzazione 5-6 €/mq
Di seguito vengono mostrate le principali applicazioni del BIM per il Facility Management.
Database di informazioni sull’edificio:
STEP 1 - CREAZIONE MODELLO AS BUILT E DEFINIZIONE DI PARAMETRI NECESSARI PER FM L’implementazione degli input all’interno del modello aumenta in modo significativo gli output e i dati disponibili, organizzando in modo automatico e strutturato gli elaborati grafici, quali viste o sezioni, e gli abachi dei componenti. Ogni abaco consente di visualizzare tutti i campi relativi al componente, i dati geometrici, gli attributi e relativi parametri condivisi, permettendo un rapido accesso alle informazioni. L’interfaccia grafica 3D facilita la comprensione della totalità dell’edificio e la localizzazione spaziale degli elementi.
Inventario e localizzazione dei componenti dell’edificio e degli asset tecnologici
STEP 2 - CREAZIONE DI ABACHI PER INTERROGAZIONE MODELLO La potenzialità di uno strumento BIM si esprime nella capacità di rispondere ad interrogazioni complesse. Una volta modellati gli oggetti ed inserite le informazioni è possibile richiamarli in modo strutturato attraverso abachi impostati per tipologia, garantendo l’aggiornamento automatico dei dati in caso di variazioni. In questo modo è possibile disporre di un quadro completo dei componenti edilizi e degli asset tecnologici presenti all’interno di un locale o dell’intero edificio. L’insieme delle proprietà attraverso abachi è utile per identificare gli elementi caratteristici dell’involucro e gestirli in maniera intelligente, ricavando, ad esempio, l’estensione della superficie trasparente rispetto a quella opaca, o per effettuare interrogazioni specifiche a seconda delle necessità.
Space management
STEP 3 - DEFINIZIONE DEI LOCALI DA MANUTENERE E COMPILAZIONE PARAMETRI LOCALI PER INTEROPERABILITA’ CON SOFTWARE FM
Grazie al modello BIM è possibile disporre in modo automatico dell’inventario degli spazi dell’edificio, attraverso la visualizzazione di tutti i locali presenti nel modello e le relative caratteristiche nell’Abaco dei locali (superficie netta, volume netto, livello, ecc.),nonché la destinazione d’uso, dato importante per lo svolgimento delle attività di pianificazione e gestione degli spazi. Allo stesso modo, è possibile implementare con i parametri condivisi qualunque tipo di informazione con cui caratterizzare lo spazio, per esempio, valutando gli occupanti e la struttura organizzativa di afferenza dei diversi locali o introducendo le
procedure di pulizia per la gestione del servizio di igiene ambientale. Attraverso le informazioni introdotte è possibile creare delle piante tematiche dinamiche per facilitare la consultazione e la fruizione dei dati. Per effettuare una gestione più efficace ed un aggiornamento più agevole delle informazioni è consentita l’interazione con piattaforme Computer Aided Facility Management (CAFM) grazie a specifici plug-in per l’acquisizione automatica dei Facility Data precedentemente definiti.
Operation & Maintenance
STEP 4 - COMPILAZIONE DEI PARAMETRI SECONDO SPECIFICHE UNI ED INTEROPERABILITA’ CON PIATTAFORME DI FM
É fondamentale caratterizzare accuratamente le famiglie degli asset impiantistici, in modo da disporre di un database condivisibile per la compilazione automatica delle applicazioni di Computerized Maintenance Management System (CMMS). A tal proposito si inizia a diffondere l’idea che il BIM accostato al FM sia di fatto un’operazione verso la sostenibilità, al punto da chiamare il binomio Sustainable Facility Management (IFMA, IFMA Foundation, John Wiley & Sons Inc. BIM for facility managers / Teicholz P. editor, 2013). Nell’immagine di seguito si riporta il set di parametri individuati e ritenuti necessari. Importanti risultano essere sicuramente i gruppi dei parametri ‘prodotto’, ‘localizzazione’ e ‘collegamenti’ che integrano e completano le informazioni degli elementi. Il gruppo di parametri ‘manutenzione’ serve a definire la strategia, il tipo, la frequenza, il costo e la durata
dell’intervento che si intende valutare, anche al fine di comparare scenari alternativi di intervento. Per migliorare il processo gestionale, è utile l’adozione di una struttura anagrafica per l’edificio, basata su un sistema di articolazione, classificazione e codifica di tutti gli elementi. Per la classificazione è previsto l’utilizzo della UNI 8290, articolata in tre livelli a cui si affianca un’ulteriore distinzione tra ‘componente’ e ‘subcomponente’. Grazie all’implementazione di questi parametri, risulta possibile ottenere abachi di sintesi per la
visualizzazione ed il calcolo dei costi legati alle attività manutentive, oltre che raggruppamenti più dettagliati dei componenti edilizi e degli asset tecnologici. Non è però possibile associare procedure programmate di manutenzione per l’esecuzione di un’attività, pertanto è necessario il collegamento ad un sistema CAFM o CMMS grazie all’interoperabilità del BIM.
Simulazioni energetiche
STEP 5 - ULTERIORI POSSIBILI UTILIZZI DELLA PIATTAFORMA Il modello, se correttamente impostato, fornisce una accurata caratterizzazione dell’involucro edilizio in termini di geometria e proprietà, dati essenziali per effettuare simulazioni in ambito energetico. Attraverso i formati di scambio e l’interoperabilità, i dati possono essere trasferiti a software energetici specifici, ottimizzando notevolmente la fase preliminare di modellazione energetica dell’edificio. In questo modo è possibile ottenere la certificazione energetica dell’edificio in modo più preciso, limitando le approssimazioni sulla geometria ed una errata comprensione dell’edificio. Questo processo si caratterizza ancora dalla perdita di alcune informazioni che devono essere reinserite manualmente
