Estudio para determinar potencial económico y uso adecuado de parcela.

Estudio para determinar el potencial econ贸mico y uso adecuado de la parcela Av. 76 con Calle 14A GEOMARKETING APLICADO

Consideraciones preliminares.

A NIVEL URBANÍSTICO: 1. Dada la escala del nodo se recomienda construir una edificación mínimo de 2 niveles en altura, que manejen un entrepiso Variable con altura doble.

2. Es importante convertir el centro comercial en un referente urbano. Para esto se debe trabajar: tanto la escala, el manejo de los colores y uso de los accesos bien identificados y con abundante publicidad exterior. Así se cumplen uno de los primeros elementos usados por los Centros Comerciales de Última Generación: Llamar la atención de los transeúntes.

3. Si se desea captar el tráfico peatonal es indispensable poseer una entrada hacia la Avenida Las Delicias, con una parada de transporte público con bahía de refugio al estilo Farmatodo o Sambil.

4. Se debe proyectar adecuadamente la inserción del Centro Comercial dentro de la vialidad existente para evitar el congestionamiento.

5. Cada una de las fachadas (Av. 15, Calle 76 y Av. 14A) debe tener un diseño específico en función de la intensidad del tráfico y del tipo de tráfico: Av. 15 (Delicias) Transporte Público y Peatonal (uso de vegetación y buen paisajismo); Calle 76 Vehicular Privado y en menor medida transporte Público (debe tener unos canales de servicio como Lago Mall o Doral Center Mall); y 14A Vehicular Privado (se debe tener en cuenta que este es el tramo que posee menos intensidad de uso y por allí quizás este la entrada a la zona de carga del Centro Comercial).

6. Se debe aprovechar la Ordenanza de Incentivos Fiscales aprobada para reactivar 5 de julio y sus pares viales (av. 76 y 78)..

3

Consideraciones preliminares.

ARQUITECTÓNICAMENTE: 1. Se recomienda que la escala de la edificación (mínimo 2 niveles) esté en sintonía con el contexto inmediato.

2. Si se desea evitar el costos elevados de la construcción de un sótano, se puede diseñar un estacionamiento que use el nivel de carretera (con por lo menos 50 puestos) y un estacionamiento en altura (tomar como referente Centro Comercial Costa Verde).

3. Diseñar una edificación que: a. Combine sistemas de enfriamiento activo, con sistemas de enfriamiento pasivo (especialmente el uso de vegetación, quiebrasoles y terrazas con volados que pueden generar sombra, al mismo tiempo que pueden servir para restaurantes, cafés y miradores). Se pueden tomar como Ejemplos: Costa Verde y Ciudad Chinita en Maracaibo y San Ignacio en Caracas y Plaza Mayor en Lechería. b. Evite el uso de cristal expuesto, pues aumenta el consumo energético y promueve la falta de confort térmico por parte de los visitantes.

A NIVEL ECONÓMICO: 1. Potenciar el Centro Comercial con servicios y marcas dirigidos a un público B y C. Con uso ocasional por estratos D (especialmente durante el día y desde la entrada de Delicias). Para esto es indispensable lograr traer marcas y servicios emblemáticos que no hay en la ciudad: KFC, Crocs, Daka, entre otros. Con otros ya existentes que pueden agregar mucho valor: Heladería 4D, Tony Roma’s, Farmatodo o Locatel.

2. Potenciar servicios como Cine, Librerías, Farmacias, Mini-Market, etc. Terraza para Espectáculos, en una zona consolidada de la ciudad que ha venido perdiendo esos servicios. El caso más emblemático en Venezuela ha sido el Primer Sambil que se encuentra en una calle secundaria del municipio Chacao, pero que aprovechó MUY BIEN su emplazamiento en una zona MUY CONSOLIDADA y donde no habían servicios de este tipo.

3. Incorporar tiendas Anclas como: EPA, BECO, De Candido, BOD, Banesco, lograr así mismo que marcas de gran valor se coloquen en el centro comercial: Movistar, Digitel, DirecTV, Librería Tecniciencias, Librería Nacho, Librería Europa, KFC, Mc Donalds, Arturos, Nike, Adidas, Etc. 4. Lograr el emplazamiento de por lo menos dos bancos que ofrezcan multiservicios con horario extendido.

4

Consideraciones preliminares.

A nivel de promoción y venta del Centro Comercial: 1. Desarrollar un estudio profesional del TENANT MIX para garantizar el éxito del Centro Comercial desde su apertura.

2. Vender máximo el 35% del metraje construido, para poder tener una administración del Centro Comercial como la de los centros comerciales de última generación.

3. Desarrollar una estrategia publicitaria que resalte los atributos clave del Centro Comercial: a. Horario extendido, con lo que se capitalizaría mucha de la población de las Parroquias Chiquinquirá, Santa Lucía, Bolívar, Olegario Villalobos, Juana de Ávila, Cristo de Aranza, e incluso pobladores de San Francisco y la COL, que deben dirigirse a centros comerciales como Doral Center, Lago Mall o Sambil. b. Ubicación privilegiada, cerca de todas las zonas de Maracaibo. c. Accesibilidad por transporte público y privado. d. Diversas vías para ingresar al Centro Comercial lo que evitaría el congestionamiento. e. Emplazada sobre los dos corredores comerciales más importantes de la ciudad: Delicias y 5 de Julio. f. Único con Cines, Librerías y Feria de Comida Rápida de gran tamaño en esta zona de la ciudad.

4. Establecer contactos con la Cámara Venezolana de Centros Comerciales (CAVECECO), para garantizar una asesoría adecuada en cuanto a la gestión de un condominio de un Centro Comercial Contemporáneo.

5. Promover un centro comercial con la filosofía caraqueña: uso intensivo de la parcela, evitando el despilfarro de la tierra. Esto sólo se logra agregando tiendas, usos y localizaciones adecuadas de las tiendas, oficinas, bancos, etc.

5

Análisis general.

Corredor Urbano 5 Julio es un sector urbano estructurado por la Avenida 5 Julio y sus corredores paralelos entre las calles 76 y 79.

Fue el centro económico de la ciudad entre las décadas de 1960 y 1980, contiene numerosos edificios emblemáticos de los antiguos campos petroleros y de la etapa moderna, Antiguo Sears, Edif. Montielco, Las Laras, Edif. Don Matías, entre otros.

Se divide en varios tramos cada uno caracterizador por su entorno urbano, comenzando con la intercepción con la avenida el Milagro y terminando en el sector Grano de Oro, originalmente era la entrada principal del antiguo aeropuerto Grano de Oro, luego de su cierre se construyo la prolongación de la avenida cambiando la dirección de la misma atravesando las antiguas pistas hasta su intercepción con la Circunvalación 2 en el actual distribuidor Ricardo Aguirre.

6

La Avenida 5 julio posee aproximadamente 6 nodos urbanos importantes que constituyen zonas de transbordo de las distintas Rutas de transporte y donde se concentra las principales actividades económicas.

7

Análisis general: zona parcela. -definición-

8

ZONIFICACIÓN DE PARCELA. Consideraciones.

•

La parcela ubicada en la esquina de las calles 76 con Av. 14A, se encuentra entre los polígonos residenciales PR5-CC y PR5-CV.

•

Le corresponde el Polígono PR5-CC por ser el de mayor escala, aplicando las variables urbanas fundamentales que establece.

•

La parcela al estar en el área de influencia de la Avenida Delicias y 5 de Julio aplica la ordenanza de los equipamientos urbanos generales EQG. (vías expresas, arteriales

Fuente: Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo 2005

9

ZONIFICACIÓN DE PARCELA.

10

ZONIFICACIÓN DE PARCELA: (PR5) Polígono residencial Usos Principales: a) Vivienda unifamiliar aislada, pareada y continua b) Vivienda bifamiliar aislada y pareada. c) Vivienda multifamiliar. d) Comercio Vecinal (CV) Comercio Vecinal (CC) Comercio Comunal Usos Secundarios: -Comercio Local (CL).

En parcelas mayores a 2.000Mts2, se permitirá la construcción de nuevas edificaciones con una altura mayor a la establecida en este polígono.

VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES Frente Mínimo de Parcela: Treinta metros (30 mts).

Porcentaje Máximo de Ubicación (%): Para viviendas multifamiliares de más cuatro (4) niveles, se exigirá el treinta por ciento (30%) del área bruta de la parcela.

Densidad Neta de Población Máxima (hab/ha): 780 hab/ha. El promedio familiar será de cuatro (4) personas.

Altura Máxima de Fachada: 62mts. desarrollados hasta 20 niveles, incluyendo planta baja.

Retiros Mínimos: Para el uso residencial serán los siguientes: Frente: a) Cuatro metros (4 mts), para las edificaciones con altura hasta diez (10) niveles b) Seis metros (6 mts), para las edificaciones con altura mayor a diez (10) niveles.

Lateral: Tres metros (3 mts). Fondo: Tres metros (3mts) . Área Verde: En parcelas con áreas hasta diez mil metros cuadrados (10.000Mts2) inclusive, desarrollada con viviendas multifamiliares, se exigirá como mínimo un quince por ciento (15%) del área bruta de la parcela como área verde.

Fuente: Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo 2005

11

ZONIFICACIÓN DE PARCELA: Uso comercial CC – Comercio Comunal

Variables Urbanas Fundamentales • Área Mínima de Parcela: Un Mil quinientos metros cuadrados (1.500Mts2), cuando el uso de la parcela sea exclusivamente comercial; cuando aparezca mezclado con el uso residencial deberá ser un treinta por ciento (30%) mayor al área de parcela exigida.

•

Para establecimientos médico-asistenciales hospitalarios, se exigirá un área mínima de cuatro mil quinientos metros cuadrados (4.500 m2).

•

Frente Mínimo de Parcela: Veinticinco metros (25

Mts.)

•

Porcentaje Máximo de Ubicación (%): Cuarenta

•

por ciento (40%) del área bruta de la parcela.

Altura Máxima de Fachada: Veinte metros (20 Mts.), desarrollados hasta seis (6) niveles, incluyendo planta baja.

•

Retiros Mínimos: Frente, lateral y fondo: cuatro metros (4 Mts.).

Se permite la mezcla del uso residencial multifamiliar con Comercio Comunal (CC), en la misma edificación, este deberá ubicarse en Planta Baja y Primer Piso.

Fuente: Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo 2005

12

ZONIFICACIÓN DE PARCELA: Uso comercial CC –

Comercio Comunal

Usos permitidos: • • • • • • • •

Instituciones Bancarias o Financieras.

Galerías de arte y/o salas de exhibiciones.

Hoteles y apart-hoteles Establecimientos médicos-asistenciales hospitalarios Tiendas por departamentos Hipermercados Cines.

Centros de convenciones.

En la parcela para el desarrollo se permite la mezcla del uso residencial multifamiliar con Comercio Comunal (CC), en la misma edificación, este deberá ubicarse en planta baja y primer piso.

Fuente: Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo 2005

13

ZONIFICACIÓN DE PARCELA: Uso comercial CC –

Comercio Comunal

Centro Comercial Antara Polanco, México Usos: locales comerciales, cines La II etapa contempla torre de oficinas Arq. Javier Sordo Madaleno www.antara.com.mx 14

ZONIFICACIÓN DE PARCELA: Uso comercial CC –

Comercio Comunal

Edificio de oficinas Atelier Arcau Ubicación: Vannes, Francia Superficie: 2780 m2

Mercado Municipal de Pinhal Novo Silva Dias Arquitectos Ubicación: Novo, Portugal Área: 2075.0 m2

15

ZONIFICACIÓN DE PARCELA: Uso comercial EQG –

Equipamientos Urbanos General

Son equipamientos urbanos a escala de ámbito general* tales como: • • • • • •

Socioculturales Educacionales Asistenciales Recreacionales Deportivas Administración Pública

•

Sólo podrán localizarse en las vías expresas, arteriales y en las zonas señaladas en el plano de zonificación como (EQG).

*Población atendida: Ámbito Primario: 6000 a 16000 hab. Ámbito Intermedio 30000 a 80000 hab Ámbito General: Ciudad

Fuente: Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo 2005

16

ZONIFICACIÓN DE PARCELA: Uso comercial EQG –

Equipamientos Urbanos General

Instituto Educativa La Samaria Campuzano Arquitectos Ubicación: Pereira, Risaralda, Colombia

Centro Cívico Municipal Boecillo Boecillo, Valladolid-España Área Proyecto: 2324.97 m2 17

ZONIFICACIÓN DE PARCELA: Usos Mixtos.

1111 Car Parking Capacidad: 300 vehículos 4 Restaurantes, tienda (5to Nivel) Lincoln Road, Miami http://www.1111lincolnroad.com

Propuesta Nueva Sede Loteria Nacional Estudio Longo-Ripari, Buenos Aires. Argentina Area Parcela: 2000m2 aprox.

18

AnĂĄlisis general: movilidad.

19 Â

Análisis general: movilidad. Consideraciones.

El transporte público constituye un 10% (aprox) del total de vehículos que transitan diariamente por la zona, dejando como resultado un total de vehículos particulares de 6.600 unidades con un promedio de personas díarias que oscila entre

13.000 y 20.000.

20

AnĂĄlisis general: movilidad.

21 Â

Análisis general: movilidad. usuarios en tránsito.

En transporte público en la ciudad se orienta partiendo de la interconexión entre las centralidades, por su comportamiento económico y la demanda de servicio.

Usuario / Hora CPP 13%

El sector 5 julio fue en su momento el principal centro de apalancamiento de las zonas comerciales de la ciudad de Maracaibo.

Actualmente es uno de los centros económicos y zona de empleos mas importantes de la ciudad, siendo uno de los principales destinos de usuarios del transporte público.

MICROBUS 29%

AUTOBUS 58%

Aproximadamente transitan 2500 usuarios por HORA el nodo 5 de Julio – Delicias, repartido de la siguiente forma: (gráfico arriba a la derecha)

Cant. Unidades

AUTOBUS 16%

Vale señalar que aunque los CPP tengan más unidades, el hecho de que solo trasladen 5 pasajeros, lo convierte en la forma de transporte menos eficiente de las tres mencionadas. La relación con los Autobuses es inversamente proporcional. (gráfico abajo a la derecha)

CPP 58%

MICROBUS 26%

22

Análisis general: movilidad.

Unidades de 5 puestos que pasan con un intervalo promedio de 5 minutos aproximadamente

El carro por puesto es el medio de transporte más rápido en cuanto a los intervalos de circulación, ya que cada 5 minutos una unidad bordea el área en estudio, circulando alrededor de 400 usuario por hora a través de este medio.

23

AnĂĄlisis general: movilidad.

Cantidad unidades por lĂ­nea de Microbuses 120

San Jacinto

Unidades de 24 - 32 puestos que pasan con un intervalo promedio de 9 minutos.

36

Ziruma

19

Balmiro Leon

15

Palo Negro 0

20

40

60

80

100

120

140

Aproximadamente 750 personas transitan por HORA en la zona utilizando el Microbus como medio de transporte.

24 Â

Análisis general: movilidad.

Cantidad unidades por línea de Autobuses Los Olivos

Unidades de 50 - 60 puestos que pasan con un intervalo promedio de 18 minutos aproximadamente.

26

Ruta 2

24

Panamericano

19

Ziruma

15

Línea A Delicias

15

Las Peonias

Unas 1500 personas por hora, transitan por el nodo Delicias-5 de Julio, empleando los autobuses medio de transporte.

11

Linea B Curva-San Martin

10 0

5

10

15

20

25

30

25

Desarrollo inmobiiario 1995 - 2012

CRECIMIENTO DE LA CIUDAD

26

Proyección Crecimiento Demográfico Mun. Maracaibo

27

Ocupación del territorio 1995-2012

Oeste: Crecimiento Asentamientos Informal

Concentración Intervenciones 2006-Actualidad

28 Fuente: Registro de permisos de construcción Alcaldía de Maracaibo y registros inmobiliarios.

ANÁLISIS POLÍGONO DE ESTUDIO

29

ANÁLISIS POLÍGONO DE ESTUDIO. Consideraciones.

• 86, 06%

(1025) del

equipamiento en el polígono de estudio es Comercio y Servicio, destacando los Restaurantes y sitios de venta de comida rápida, venta de autorepuestos y venta de productos y servicios en el ramo de la construcción y decoración.

• Presencia de oferta médico asistencial especializada: consultorios privados, clínicas.

• Alta concentración financiera -Bancos y Seguros- 88% pertenecen al sector privado (35 Bancos – 17 Seguros) y

12% al sector público.

Distancia a parcela

Banca Privada

Banca Pública

Seguros

0-500mts

4

1

2

>500 - <1000mts.

3

17

14

>1Km

14

3

1

• Alta oferta de alquileres en el ramo de oficinas: edificios en 5 de julio con antiguo uso residencial actualmente tienen uso de oficinas.

• Predominio de locales comerciales de máximo proliferan en la zona: Tierra Negra, Calle 72.

80m2

en los mini centros comerciales que

• Rango de precios de alquiler predominante por tipología analizada: Tipología

Alquiler

Mini Centro Comercial

170-180 Bs/m2

Centro Comercial

120-170 Bs./m2

Centro Empresarial

>170 Bs/m2 30

DELIMITACIÓN POLÍGONO DE ESTUDIO

3,5 Km2

Se definió un polígono de análisis comprendido ente 1 y 2 Kms. alrededor de la parcela, tomando como límites: Norte: Calle 70, Sur: Calle 85 (Falcón), Este: Av. El Milagro. Oeste: Av. Universidad 31

ÁREAS LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN

7.100.000,00 Bs/mes

A partir de un recorrido inicial, se detectaron las zonas con mayor aglomeración de actividades económicas. Se censaron 1300 actividades económicas en los polígonos: Av. Delicias, Bella Vista-Santa Rita, Corredor C. 76 - C. 77- C. 78 - C. 79.

32

EQUIPAMIENTO POLÍGONO DE ESTUDIO

Comercio y servicios

73,27%

Centro empresarial y de oficinas

3,83%

Asistencial

3,50%

Financiero

3,42%

Edificios / locales cerrados / abandonados

2,85%

Educacional

2,44%

Centro Comercial

2,44%

Sedes de Infraestructura

1,63%

Parcelas Vacantes

1,47%

Socio-cultural

1,39%

Administracion pública

0,90%

Mini Centro Comercial

0,81%

Inmueble en Alquiler

0,65%

En construccion / remodelación

0,65%

Religioso

0,41%

Inmueble en Venta

0,33%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

El 73,27% de las actividades económicas censadas son Comercio y Servicio (900), distribuidos en Centros Comerciales de mediana escala, Mini Centros Comerciales y locales aislados.

33

EQUIPAMIENTO POLÍGONO DE ESTUDIO Comercios y Servicios (1-2)

Comida Rápida, Restaurant, Franquicia.

Automóviles, Camionetas, Motos Construcción, Decoración. Productos y Servicios.

Electrodomesticos, Venta Computación, Informática y Tecnología.

Ferretería, Pinturas, Sanitarios Concesionario Festejos y Recepciones Artes Gráficas, Publicidad, Fotografía Bebidas y Tabaco Floristeria. Adornos, arreglos y regalos Club, Discoteca Consultores, Asesores. Varios.

Electricidad, Electrónica, Iluminación Centro de Apuestas Academia Cauchera Autolavado Colchonería Estación de Servicio Funeraria, Capilla Velatoria Cerrajería Carnicería Galerias, Tiendas de Arte Distribiudor Copiadoras Agencia de Viajes Droguería Agencia de Lotería Alimentos (productos) Empeños - Joyería Alquiler de trajes

16,09% 13,84% 5,06% 2,92% 2,47% 2,14% 2,02% 1,69% 1,46% 1,46% 1,46% 1,35% 1,24% 1,24% 1,01% 0,90% 0,90% 0,79% 0,79% 0,79% 0,79% 0,67% 0,56% 0,56% 0,45% 0,34% 0,34% 0,22% 0,22% 0,22% 0,11%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00% 10,00% 12,00% 14,00% 16,00% 18,00%

34

EQUIPAMIENTO POLÍGONO DE ESTUDIO Comercios y Servicios (2-2)

Salud, Medicina, Farmacia, Optica, Ciencia, Bienestar

4,16%

Peluquería, Spa

3,49%

M. Cocinas, Muebles, Mobiliario, Lamparas, Cuadros

3,04%

Servicios y Comercios… Varios.

3,04%

Ropa, Calzado, Accesorios, Joyas

2,36%

Papelería, Librería, Revistas, Centro de Copiado

2,25%

Joyerías, Taller

1,91%

Pastelería, Dulcería, Heladería

1,69%

Servicio de Envíos

1,69%

Textiles, Lencería, Mercería, Tapicería

1,57%

Supermercados

1,46%

Hotel

0,90%

Mascotas, Productos, Servicios

0,90%

Panadería, Pastelería

0,90%

Servicio Técnico

0,90%

Lavanderías, Tinoterías

0,79%

Telecomunicaciones, Telefonía, Internet

0,79%

Litografías, Serigrafías

0,56%

Sistemas por Cable y Satelite

0,56%

Linea de Taxis

0,45%

Seguridad, Protección, Control

0,45%

Insumos Médicos

0,34%

Recarga de Cartuchos

0,34%

Refrigeración, Calefacción

0,34%

Importación, Exportación, Servicios

0,22%

Sastrería, Reparación de Ropa

0,22%

Turismo, Negocio, Correo y Transporte

0,22%

Gimnasio

0,11%

Inmobiliarias

0,11%

Sonido, Video, Cine, Televisión, Radio

0,11%

0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50%

35

EQUIPAMIENTO POLÍGONO DE ESTUDIO

Financiero: Bancos/ Seguros

Centros Empresariales

-Centros Comerciales

- Financiero: Bancos

- Mini Centros Comerciales

36

Equipamiento Comercial. Distribución. .

Se diseñó un instrumento de análisis para caracterizar Mall, Centros Comerciales, Mini Centros Comerciales y Centros Empresariales

37

– Mall – Centro Comercial – Centro Empresarial – – Mini Centro Comercial –

38

Mall .

Precio*de alquiler por m2 Galerías Mall: 500 Bs/m2

Lago Mall: 800 Bs/ m2

Mall Delicias Plaza: 300 Bs/m2 Sambil: 1500 Bs/ m2 Área promedio de locales Los mall manejan distintas tipologías de área que van desde 10 m2 hasta 100m2 en promedio.

Los alquileres varían, según su ubicación estratégica: entrada, cercanía a local ancla. > Área de local < precio m2 =Lago Mall: Locales 60m2 manejan precios de 400Bs/m2 Los precios expresados en gráfica son el resultado de promediar las tipologías presentes en cada mall.

39

– Mall – Centro Comercial – Centro Empresarial – – Mini Centro Comercial –

40

Centros Comerciales

Precio de alquiler por m2 100-120 Bs/m2: 25,00%

171-200 Bs/m2: 16,67%

121-130 Bs/m2: 8,33%

151-170 Bs/m2: 33,33%

131-150 Bs/m2: 16,67%

Área promedio de locales 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

33,33%

16,67%

50m2

33,33%

16,67%

80m2

100m2

> 150m2 41

– Mall – Centro Comercial – Centro Empresarial – – Mini Centro Comercial –

42

Centros Empresariales

Precio de alquiler por m2

<100 Bs/ m2: 5,56% 100-120 Bs/m2,: 22,22%

>170 Bs/ m2: 27,78%

121-130 Bs/m2: 5,56% 131-150 Bs/m2,: 22,22%

151-170 Bs/m2: 16,67%

Área promedio de locales 50% 45% 40%

31,58%

35% 30%

26,32%

26,32%

25% 20%

15,79%

15% 10% 5% 0% <120m2

120-­‐130 m2 131-­‐170 m2

> 143 70m2

– Mall – Centro Comercial – Centro Empresarial – – Mini

Centro Comercial –

44

Mini Centros Comerciales .

Precio de alquiler por m2

100-120 Bs/m2: 13,33%

121-130 Bs/m2: 6,67%

171-180 Bs/m2: 40,00%

131-150 Bs/m2: 13,33%

Área promedio de locales 50% 45% 40%

37,50%

35% 30%

25,00%

25% 20%

18,75%

18,75%

80m2

> 130m2

15% 10% 5% 0% <50m2

51-­‐80m2

45

PROMEDIO DE LOCALES y/u OFICINAS

- ÁREA / ALQUILER POR m2-

Variable

Mall

120-130m2

Centro Empresarial

31,58%

80-100m2

Centro Comercial

50,00%

<50m2

Mini Centro Comercial 0%

10%

37,50%

20%

Mall

800 Bs/m2

Centro Empresarial

>170Bs/m2

30%

40%

27,78%

33,33%

171-180 Bs/m2

Mini Centro Comercial 0%

5%

10%

60%

Referencial

151-170 Bs/m2

Centro Comercial

50%

15%

40,00% 20%

25%

30%

35%

40%

45%

El mayor costo de alquiler por metro cuadrado se presenta en la exclusividad de los Mini Centros Comerciales, ofrecen menos área para ocupar por local pero manejan por lo gereral fachadas expuestas para la explotación publicitaria (fachada comercial).

46

PROMEDIO DE LOCALES y/u OFICINAS

- ÁREA / ALQUILER POR m2-

47

Comparativo de Centros Comerciales Compactos Nombre CC

Área total Parcela

Área comercial

Característica

Centro Sambil Caracas

45.500 m2

250 m2 área comercial

5 pisos/5 sótano estacionamiento

C.C TOLON

10.500 m2

74.777M2

9 pisos y 5 sótano

C.C SAN IGNACIO

26.500 m2

25.000 m2 área comercial + 23.500 área oficinas

4 pisos + torres

C.C EL RECREO

16.700 m2

??

5 pisos/ 4 sótano estacionamiento

C.C LAGO MALL

35.000 m2

18.000 m2 área comercial

4 pisos/ 2 sótano estacionamiento

C.C COSTA VERDE

21.700 m2

??

3 pisos

C.C CENTRO SUR (METROSOL)

62.500 m2 (42.500 m2 + 20.000)

33.800 m2 área comercial (24.800 m2 + 9.000 m2)

Proyecto de ampliación

48

TENANT MIX

La configuración de un “Tenant Mix” requiere en casos especificos de la evaluación del entorno en el cual se insertará el nuevo inmueble. Permitiendo tener directrices iniciales en términos de comportamiento económico de la zona (para replicar o cubrir nichos).

Sim embargo, cuando finalmente se encuentra la fórmula o balance de actividades a ofertar inicia una etapa nueva en la cual se ubican espacialmente las actividades en función a criterios de completmento o especialización, de forma tal que genere una experiencia de compra que garantice el movimiento en las cajas registradores.

49

TENANT MIX

- CASO ESTUDIO ÚNICO -

• Considerando la accesibilidad urbana a la parcela por tres frentes, se recomienda generar dos grandes polos con tiendas de envergadura en sus extremos.

• Acompañar el núcleo de circulación con una actividad relacionada a la farmacia.

• En un segundo nivel generar una feria de comida como eje central y acompañar la misma con cadenas mundiales como KFC en las esquinas para continuar marcando los polos.

• Finalmente en un nivel terraza combinar una feria de comida de tiempo prolongado con el uso de CINES, conjugando la posiibilidad de mantener una sala / TEATRO.

50

TENANT MIX

- CASO ESTUDIO ÚNICO -

- Distribución de actividades en Planta Baja -

La distribución espacial del 61% de las actividades define perfiles de especialización en áreas claves como los accesos, para luego dar paso a un ritmo no lineal a lo largo de los recorridos en los que se insertan las actividades de menor relevancia con criterio de externalidad positiva ante los locales de mayor atracción. La ocupación de la actividad prefenrencial en el nivel PB supera el 20% del total ocupado (16.200m2) 51

TENANT MIX

- CASO ESTUDIO ÚNICO -

- Peso de actividades en Planta Baja 14,05% 2945,63m2

Ropa accesorios damas y caballeros Calzado Ropa accesorios damas Banco Telefonía Restaurantes y cafés Bisutería Ropa accesorios caballeros Ropa accesorios infantiles Estética, cosméticos y perfumería Ropa intima de dama Optica Joyería Peluquería y accesorios Ropa accesorios deportivos Carteras y Maletas Artículos electrónicos Farmacias y tiendas naturistas Tiendas por departamentos Servicios Juguetería Entretenimiento Ropa accesorios niños y adolescentes Hogar y Regalos Ferretería Relojería Ropa accesorios adultos y niños Supermercado Librería

11,57% 8,26% 7,44% 6,61% 4,96% 4,13% 4,13% 3,31% 3,31% 3,31% 2,48% 2,48% 2,48% 2,48% 2,48% 2,48% 1,65% 1,65% 1,65% 1,65% 1,65% 0,83% 0,83% 0,83% 0,83% 0,83% 0,83% 0,83%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

El 61% de las actividades se concentran en 24% del total de categorias ofertadas.

52

TENANT MIX

- CASO ESTUDIO ÚNICO -

- Distribución de actividades en Planta Alta -

31% de las actividades concentradas en la parte central con accesos francos en sentido longitudinal (polos de accesos principales (puerta taxis y puerta parque trasero de estacionamiento y estacionamiento VIP), Acompaña el circuito de ofertas 4 grandes tiendas consonas con el espiritu de planta baja (tiendas por departamentos y ropa para dama y caballeros, generando de este modo las tensiones necesarias para mantener el flujo de personas en los 6.400m2 (26%) de caminería de los 24.000,00m2 totales del nivel.

53

TENANT MIX

-

- CASO ESTUDIO ÚNICO -

Peso de actividades en Planta Alta -

Restaurantes y cafés Ropa accesorios damas y caballeros Ropa accesorios damas Calzado Tiendas por departamentos Hogar y Regalos Estética, cosméticos y perfumería Ropa accesorios infantiles Artículos electrónicos Bisutería Librería Optica Telefonía Servicios Ropa accesorios deportivos Ropa accesorios niños y adolescentes Ropa accesorios adultos y niños Farmacia Carteras y Maletas Ropa accesorios caballeros Discotiendas Juguetería Estética y peluquería infantil

31,71% 979,72 m2 8,54% 7,32% 7,32% 4,88% 4,88% 4,88% 3,66% 3,66% 3,66% 2,44% 2,44% 2,44% 1,22% 1,22% 1,22% 1,22% 1,22% 1,22% 1,22% 1,22% 1,22% 1,22%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

El 69% de las actividades se concentran en 30% del total de categorias ofertadas. Destacando claramente una especialización en el nivel por la categoría de Restaurantes y Cafés.

54

Precio actual de la parcela / Valor de incidencia del terreno

AVALÚO DE PARCELA

55

AVALÚO DE PARCELA. Consideraciones.

• El contexto inmediato en términos económicos es favorable, esta condición permite desarrollar actividades semejantes a las de su entorno; sin embargo, queda el desarrollo de un tenant mix garantizaría la diferenciación.

• El sentido único de las vías (Av. 14A sentido sur – norte, Calle 76 sentido oeste – este) hacia donde éste tiene sus accesos limita el libre tráfico de los usuarios.

• Terreno con potencial significativo no solo por la influencia del polígono de zonificación sino también por la magnitud de su superficie, en comparación con el resto. Características que otorgan garantías al no haber condiciones similares para el desarrollo de un nuevo inmueble que divida el mercado.

• Valor de Incidencia de Terreno (VIT) de 20,7 alto comparándolo con los otros terrenos vacantes.

• La parcela se sitúa en las categorías mas óptimas, aunque son estas las que presentan menores niveles porcentuales.

56

AVALÚO. Método preciso para la tasación.

Cálculo del Precio Total del Inmueble

PRECIO TOTAL DEL INMUEBLE PU Área del terr.: V.Actual:

Precio Total:

6.573,71 5.560,38 0,00

36.552.325,61

PTinmueble = PU x Área de Terreno + Valor Actual de la Construcción

57

VALOR DE INCIDENCIA DEL TERRENO (VIT). TABLA DE VALORES COMPARATIVOS

Cant.

Frent

Superf.

M2

Zonificación

Dens.

Pob

% Máx.

Ubic.

% Const

Cant.

Constr. M2

VIT

C. 76 con Av. 14B

2

5560,4

PR5, CV

434

2204

317

17632

20,7

Av. 4 (Bella Vista) entre Calles 82 y 82B

4

9964

3.555

35.422.020

PR4 - CC, EQG

678

2989

240

23912

14,8

Av. 3Y entre Calles 82 y 82B

1

1995

3.555

7.092.225

PR4 - CV

136

599

240

4792

14,8

Esq. Av. 3Y C/C 82

2

1050

3.555

3.732.750

PR4 - CV

71

315

240

2520

14,8

Calle 82 con Av. 3Y

2

1012

3.555

3.597.660

PR3, EQG

59

304

240

2432

14,8

Av. 3Y C/C 84, frente Edif. Yonekura

1

2911

3.555

10.348.605

PR4 - CV, PR5

198

873

240

6984

14,8

Av. 4 (Bella Vista), entre C. 84 y C. 85 al lado Minist

1

1643

3.555

5.840.865

PR4 - CC

112

493

240

3944

14,8

Av. 8 (Sta Rita) C/C 85, frente a la Clin. Falcon

2

3040

3.555

10.807.200

PR4 - CV

207

912

240

7296

14,8

Av. 8 (Sta Rita) C/C 84A

1

1568

3.555

5.574.240

PR4 - CV

107

470

240

3760

14,8

Av. 4 (Bella Vista) con C. 79, frente al BOD

1

1421

3.555

5.051.655

PR4, CC, EQG

97

426

240

3408

14,8

Sector Tierra Negra, Esq. Av. 13A C/C 71

2

2208

3.511

7.752.818

PR5, CV, EQG

172

662

240

5296

14,6

S. La Consolación Av. 11 C/C 82 (Tinedo Velazco)

1

1340

2.239

3.000.000

PR3

78

402

240

3216

9,3

Ubicación

PU_ Bs/ m2

Precio Venta

6.574 36.552.326

VIT = PU Bs/m2 % Construcción (asociado a la zonificación) 58

PARCELAS VACANTES INMERSAS EN EL POLÍGONO DE ESTUDIO

Se tomaron 26 parcelas referenciales comparativos dentro del polígono de estudio donde a través de un proceso depurativo se llegó a una compilación de 11 terrenos admisibles para el análisis de regresión lineal utilizado para establecer el precio actual de la parcela en estudio.

59

análisis de target cautivo en la zona de estudio

Público Objetivo

60

Público Objetivo. Consideraciones.

Comercio y Servicios representa el 86% de target de la zona con una atención B, C Fianciero, Seguros 4,87% (A, B, C)

Otros 9,07 % (B, C)

Comercio y Servicios 86,06% (A, B, C)

86, 06% del equipamiento en el polígono de estudio es Comercio y Servicio, destacando igualmente la actividad financiera, con 58 oficinas que engloban sedes bancarias y empresas aseguradoras con un target de población perteneciente a los estratos (A) (B) y (C).

Presencia de usuarios de los estratos (D) y (E) producto de las numerosas rutas de transporte público urbanas y extraurbanas que recorren la Av. Delicias y 5 de Julio, así como la presencia de instituciones públicas e insititutos de educación de nivel técnico de la zona (SENIAT, Min. del Trabajo, CUNIBE, UNIR)

61

Público Objetivo. Financiero.

42 entidades financieras en el polígono de estudio y 17 empresas de Seguros.

Estrato A-B A-B-C B-C D-E

Peso Porcentual 45,76 % 32,20 % 13,56 % 8,47 %

Seguros BOD-CorpBanca

18,64%

Banesco Provincial

[A-B]

28,81%

[A-B-C] [A-B-C]

13,56%

[A-B]

8,47%

Venezuela

6,78%

[D-E]

Mercantil

6,78%

[A-B]

Sofitasa

3,39%

[B-C]

Del Tesoro

3,39%

[B-C]

BNC

3,39%

[B-C]

Bicentenario

1,69%

[D-E]

BFC

1,69%

[B-C]

Bancaribe

1,69%

[B-C]

Citi Bank

1,69%

[A-B]

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

62

Público Objetivo. Otros equipamientos.

Estrato

Peso Porcentual Equipamiento/ Estrato

A-B A-B-C B-C C C-D C-D-E -C-D-E

7.41% 35.19% 37.96% 7.41% 5.56% 2.78% 3.70%

Asistencial: Clínicas, Laboratorios, Centros Especializados Médico-Odontológicos

35,19%

Educacional (Inicial, Básica, Media, Diversificada)

17,59%

Equipamiento Socio-Cultural: Gremios, Clubes, Organizaciones Sociales

11,11% 9,26%

Academias Especializadas

7,41%

Supermercados Tipo A

[A-B-C] [B-C] [B-C] [B-C] [A-B]

Institutos Tecnológicos

5,56%

[C-D]

Sedes de Infraestructura (PDVSA, Min. De Energía y Minas, Corpozulia, entre otros)

5,56%

[C]

3,70%

Supermercados Tipo B Sedes Oficinas Administrativas de Gobierno Local, Regional y/o Nacional

1,85%

[-C-D-E] [C]

Ministerio del Trabajo

0,93%

[C-D-E]

Intendencia de Maracaibo

0,93%

[C-D-E]

Seniat

0,93%

[C-D-E]

0%

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

63

Público Objetivo. Otros equipamientos.

64