VIP, LES PROPRIÉTAIRES DE RÉSIDENCES SECONDAIRES ? OUI ! ET… PLUS ENCORE DE QUOI PARLE-T-ON ? Crans-Montana est riche en appartements et chalets de vacances. Comment valoriser ce parc immobilier ? Comment donner envie à leurs propriétaires de les occuper davantage et les mettre en location ? Comment adapter ces logements de vacances aux attentes des touristes ? Crans-Montana élabore un programme incitatif pour faire des propriétaires de vrais VIP ! Imaginez : si tous les propriétaires d’une résidence secondaire venaient en vacances plusieurs semaines par an, si leurs amis et leurs familles s’installaient à leur tour régulièrement, si le reste du temps ces chalets et appartements étaient loués à la semaine par des vacanciers, Crans-Montana deviendrait une des villes les plus dynamiques du canton ! On se battrait pour ouvrir son enseigne dans les rues marchandes, sur les terrasses bondées, tout le monde aurait le sourire, l’économie serait florissante et l’ambiance dynamique. Utopie, dites-vous ? Pourquoi ne pas rebondir sur les difficultés économiques actuelles pour viser très haut ? Comment inciter les propriétaires de résidences secondaires à davantage occuper leur bien, à le louer
et, régulièrement et à le rénover pour le maintenir attractif ? On le sait, en Valais, le taux de résidences secondaires non louées est supérieur à la moyenne suisse. À Crans-Montana, avec le « Programme propriétaires », on espère inverser la tendance. Un chantier mené par l’ACCM, les partenaires touristiques et privés de la station, qui devrait se concrétiser en 2017. Rénovez, vous serez récompensés ! Un appartement construit dans les années 60 avec de vieux meubles et rideaux défraîchis, ce n’est pas attirant. Ni pour son propriétaire, ni pour les locataires. L’expérience des professionnels de la location le démontre : un appartement rénové se situant près du centre se loue environ douze semaines
par an ; s’il est ancien et n’a pas été rénové, il ne trouvera preneur que pour trois, voire quatre semaines par année. Un des volets du programme propriétaires, c’est justement d’accompagner les rénovations par des conseils judicieux qui permettront, au final, de faire correspondre le logement aux attentes des clients d’aujourd’hui. Une aide financière peut compléter ce conseil à la rénovation, avec une exigence : que les travaux soient accomplis par des entreprises locales ; une manière de donner un nouvel élan au secteur de la construction qui voit ses carnets de commande s’amincir. On sait aujourd’hui que les logements sont nombreux à ne plus correspondre aux standards actuels. « Il faut que les appartements soient labellisés, sélectionnés selon des standards à déterminer, note Joseph Bonvin, président du groupe de travail. Des standards qui font que le client, en un coup d’œil, sait ce qui lui est proposé. Et ce tant pour l’hébergement que pour les services afférents : conciergerie, petits-déjeuners à l’appartement ou à proximité, service d’accueil
au moment de la remise des clés, activités de loisirs, etc… » Rénovation et labellisation du parc immobilier auront une incidence aussi sur l’habitat à l’année, sachant qu’actuellement toujours moins de gens s’installent à Crans-Montana (une hémorragie que l’on constate au vu de la diminution d’élèves en classe). « Il faut que le rapport qualité-prix des logements en station soit le même qu’en plaine, que Crans-Montana dispose de davantage de lits de qualité qui aient davantage de visibilité sur le marché de la location. » Venez, vous serez récompensés ! Le nombre d’appartements et chalets en location est suffisant, voir même supérieur à la demande. Ce qu’il faut changer (outre l’attractivité de la station, ce à quoi travaille un autre groupe), c’est le taux d’occupation de tous ces logements. Et la première cible, ce sont leurs propriétaires. Ces derniers auront tout intérêt à occuper euxmêmes leur bien pour bénéficier d’un maximum d’avantages. Des
DÉSORMAIS, PENSER CRANS-MONTANA DANS SA GLOBALITÉ Dans ce groupe, on est hôtelier, agent immobilier, politique, professionnel du marketing, du tourisme, de l’administration… On est surtout à fond derrière Crans-Montana sans autre distinction. Et c’est ça qui fait la différence : trouver, ensemble, des solutions pour développer Crans-Montana sans rester cantonné dans son secteur d’activité, sans différencier tourisme de l’habitat à l’année. « Là, on n’a plus le choix ! » A la tête du groupe « Action Hébergement » : un homme politique qui travaille dans le tourisme, Joseph Bonvin. Il rappelle les étapes essentielles : « Il y a eu le moratoire sur la transformation des hôtels en résidences secondaires, les études pour réchauffer les lits froids et le règlement pour contrôler le quota de résidences secondaires, le constat que les écoles à Crans-Montana comme dans les villages voient leur nombre
d’élèves diminuer, et puis il y a eu le refus par le peuple de ce qui s’appelait la Troc (la taxe sur les résidences secondaires)… » Et voilà qu’arrive la lex Weber, puis la loi fédérale sur l’aménagement du territoire dont la révision oblige la réduction des zones à bâtir. Côté habitants à l’année, on s’aperçoit que les familles sont toujours plus nombreuses à quitter la région, sa station et ses villages, pour les villes de plaine toujours plus attractives. Ajoutez à tout cela quelques années de crise économique avec une baisse des nuitées qui oscille entre 20 à 30 % : vous obtenez une région certes magnifique mais qui est au pied du mur pour assurer son avenir. « Depuis des années on étudiait des solutions séparément pour faire prendre à Crans-Montana le bon virage. Et on s’est rendu compte qu’en fait, tout était lié. Il fallait arrêter les doublons (et
DE QUOI PARLE-T-ON ? Appartements, hôtels, chalets : autant de lits disponibles pour les vacances ou pour y vivre à l’année. Pour augmenter leur taux d’occupation, il faut les rendre attractifs, les rénover, les commercialiser. C’est sur tout cela que travail le groupe multidisciplinaire « ACTION HÉBERGEMENT ». Des actions concrètes voient le jour. parfois les contresens). On n’est pas meilleur aujourd’hui qu’avant pour concrétiser des solutions, reconnaît Joseph Bonvin, mais là, on n’a vraiment plus le choix : le contexte économique est si difficile qu’il faut passer à l’action et le faire ensemble. » Des synergies interbranches Le groupe Action Hébergement fonctionne depuis un an (à la suite du rendu du rapport R1 en juin 2015). Il réunit quatre sections sous le coaching du bureau Pacte3F qui fait circuler l’information et rend les solutions cohérentes. Des solutions qui, quand elles sont valables pour un secteur économique, ont
des conséquences favorables sur les autres. « C’est la station toute entière qui doit devenir attractive, pas un secteur économique ou l’autre, souligne Anne-Sophie Fioretto qui accompagne la démarche. Du coup, nous voyons émerger des synergies interbranches, des projets fédérateurs et des outils qui répondent aux besoins des habitants comme des hôtes. » « Construire ensemble » « Les études sont faites, les chiffres sont désormais disponibles pour l’ensemble du territoire, des objectifs prioritaires ont été déterminés : il est temps de construire ensemble ! », lance Anne-Sophie Fioretto.
avantages qui leur seront réservés. « Il est clair qu’il faut mieux considérer les propriétaires qui confient leur chalet ou appartement à la location touristique, souligne Joseph Bonvin. C’est à ça que nous travaillons : faire en sorte que les propriétaires se sentent des VIP lorsqu’ils viennent à Crans-Montana, avec des avantages exclusifs, des événements rien que pour eux, des rabais et offres intéressantes en lien avec leurs centres d’intérêt. » Une grande partie du travail actuel consiste à déterminer quelles exclusivités on peut proposer, quels sont les coûts, quelle part du financement doit être pris en charge et par qui. Les contacts entre les différentes parties sont en cours, le groupe de travail table sur les expériences vécues par d’autres stations pour avancer dans la bonne direction, les professionnels du tourisme s’activent pour améliorer l’attractivité de la station et l’aide à la commercialisation, les pouvoirs publics ont quant à eux la main sur l’aide au financement de toutes ces opérations de valorisation et commercialisation de Crans-Montana.
BOURSE AUX LOGEMENTS Pour faciliter l'installation de résidents à l'année et attirer de nouveaux habitants, une plateforme mettra en évidences tous les logements disponibles. Cette « bourse aux logements » facilitera la recherche, mettra en contact ceux qui louent et vendent un bien avec ceux qui cherchent un appartement ou un chalet.
INFOS
COMMUNIQUONS ! Bulletin N° 1 septembre 2016 Le Groupe Action Hébergement Crans-Montana, dépendant de l’ACCM, initie régulièrement sur l’avancement de ses travaux, via internet et plusieurs bulletins distribués à tous les ménages. En savoir plus : www.crans-montana-action.ch
Bulletin N° 1
septembre 2016
« IL FAUT DES AVANTAGES INTÉRESSANTS POUR INCITER LES PROPRIÉTAIRES À VENIR PLUS SOUVENT » René Berclaz dirige une agence immobilière à Crans-Montana depuis de nombreuses années. Il est actif au sein de différents groupes de travail : en contact avec les propriétaires de résidences secondaires comme des vacanciers en quête de logement, il apporte dans les discussions le point de vue du terrain. Votre mission, à vous agents de location, c’est de trouver des vacanciers pour occuper ces biens que vous confient leurs propriétaires. Il y a de la demande ? René Berclaz : Oui. La location en parahôtellerie a dû s’adapter : avant, les locations se faisaient souvent pour deux à trois semaines, aujourd’hui on loue un logement pour trois jours (en dessous ça n’est carrément plus rentable). Point de vue coût par nuitée et par personne, on n’est pas loin des prix des auberges de jeunesse. Les gens qui cherchent un chalet et un appartement aiment disposer d’un lieu où vivre qui soit plus vaste qu’une chambre d’hôtel. Ce souvent des groupes ou famille de quatre ou six personnes qui ont envie de vivre ensemble. Que cherche le client qui veut une location à Crans-Montana ? Le client cherche un logement de qualité. À Crans-Montana, le parc immobilier a été rajeuni ces dernières années grâce à la construction de nouveaux logements, mais trop peu si on regarde du point de vue de la rénovation des objets anciens.
Les propriétaires cherchent-ils à louer leur appartement ou chalet plus aujourd’hui qu’hier ?
donc lui proposer des exclusivités intéressantes, il faut donner au propriétaire un statut valorisant.
Il y a dix ou quinze ans, on achetait un bien et on ne songeait pas à le louer. Aujourd’hui les choses changent : posséder une résidence secondaire coûte cher ! Charges et impôts représentent des frais élevés pour le propriétaire. En louant son bien, il réduit les coûts annuels. Mais les logements anciens ne sont plus attractifs et malheureusement trop de propriétaires ne veulent pas les rénover. Il nous arrive désormais de refuser des appartements parce qu’on sait qu’ils ne trouveront pas preneurs. Nous, agences, recherchons des objets de qualité qui correspondent à ce que demandent les touristes.
Votre travail est aussi d’accompagner le propriétaire dans la gestion de son bien et sa mise en location. Concrètement, que faites-vous ? Lorsqu’un propriétaire nous confie sa résidence secondaire, nous nous occupons de tout ce qui est paperasse… Nous payons les factures, réceptionnons le courrier, nous sommes disponibles en cas de problème (comme des dégâts d’eau), etc. Ce type de service coûte entre 300 et 400 francs
par an au propriétaire. Nous lui donnons aussi des conseils en l’informant de ce qu’il doit faire dans son appartement pour trouver davantage de locataires (à la semaine ou à l’année), de l’aider s’il le souhaite dans son projet de rénovation. C’est vous qui êtes en contact direct avec les locataires ? Oui, nous nous occupons de l’accueil des locataires, nous les suivons tout au leur de leur séjour. À leur départ, nous nous occupons de nettoyer l’appartement (et de sa remise en état si nécessaire). Pour commercialiser les logements
qui nous sont confiés, notre agence les valorise sur les plateformes de mise en location (et ce n’est pas facile de trouver de la visibilité au milieu des milliers d’offres…). Mais si souvent les gens voient un appartement qui leur plaît sur internet, ils préfèrent ensuite nous téléphoner : la conclusion d’un contrat se finalise moins souvent sur internet que lors de ce contact téléphonique avec le personnel de notre agence. Et une fois le locataire arrivé sur son lieu de vacances, depuis la remise des clés jusqu’au départ, nous faisons tout pour que son expérience à Crans-Montana soit parfaite !
La classification du parc immobilier est donc importante. Oui, cela permet aux vacanciers de se faire une idée de ce qu’il loue au travers de standards, avec une classification par nombre d’étoiles. Passer des vacances à Crans-Montana coûte cher, même pour celui qui y possède un logement ? Passer des vacances en Suisse coûte plus cher qu’ailleurs ! Aux coûts fixes de sa résidence secondaires – on compte en moyenne 800 francs par mois pour un trois-pièces - le propriétaire doit ajouter les frais sur place (loisirs, nourriture, sorties…) Pour inciter le propriétaire, sa famille et ses amis à venir dans cet appartement ou chalet qu’il possède à Crans-Montana, il faut
Depuis 2010, les nuitées parahôtelières sont à la baisse. L’objectif est d’inverser la tendance. Photo CMTC Olivier Maire
VOS AVANTAGES ? C’EST DANS LA POCHE !
UNE CARTE POUR LES HÔTES
Tout le monde ou presque possède un smartphone. Avec une application sur mesure, un login et un mot de passe : les propriétaires auront toujours à portée de main les informations qui les concernent et, surtout, un accès aux avantages qui leur sont offerts.
Un des objectifs prioritaires est aussi de fidéliser les hôtes et d’attirer de nouveaux clients. Parmi les solutions : la création d’une carte d’hôte attractive pour les touristes, qui fédèrent les prestataires.
Plus le logement est occupé (par son propriétaire, ses amis, sa famille, par des clients amenés par l’agence de location), plus le propriétaire bénéficiera de privilèges. Ce pourcentage d’occupation déterminera donc le niveau d’avantages accessibles.
Outre les propriétaires de résidences secondaires à qui des offres privilégiées seront proposées, Crans-Montana vise un autre type de clients, grâce à sa nouvelle carte d'hôte : c'est un autre des grands projets sur lequel travaille le groupe Hébergement.
La récolte des données sera simple, l’usage de ses avantages aussi. Grâce à une application sur son smartphone, le propriétaire pourra gérer son compte facilement. Et être averti des offres qui le concerne.
au propriétaire. C’est un système qui utilise le Bluetooth (Beacons). Autre facilité d’usage avec cette application : la gestion des bons de réduction. En scannant un QRcode avec son téléphone à la caisse du commerçant, on sait exactement à quelle réduction on a droit. Les gestionnaires du système auront encore la possibilité d’envoyer un push sur le téléphone du propriétaire pour lui annoncer une nouveauté, une offre exclusive, une invitation à un événement, etc.
Des alertes sur smartphone
Une gestion simple
La première manière pour être informé d’un privilège est liée à la géolocalisation : lorsqu’on passe devant un commerce qui a une offre à proposer, le téléphone reçoit une alerte qui, en temps réel, le signale
La gestion des avantages sera simple, automatisée, sécurisée et suivie de près grâce aux statistiques d’utilisation, ce qui permettra d’améliorer les offres en fonction des usages des propriétaires.
L’objectif est aussi d’utiliser au mieux les outils modernes pour améliorer la diffusion des informations. Depuis longtemps les propriétaires de résidences secondaires à Crans-Montana expriment leur regret de ne pas être davantage informés de ce qui touche à leur lieu de villégiature. Via cette nouvelle application, ce manque pourra être comblé. Cette application mobile est intéressante pour les commerces et organisateurs de loisirs qui bénéficient quant à eux d’une bonne visibilité auprès de ce public cible important que sont les propriétaires de résidences secondaires. Ceux qui ne souhaitent pas utiliser leur smartphone pourront évidemment gérer leurs données et avantages depuis internet.
Les vacanciers, lorsqu’ils paieront leur taxe de séjour, recevront la carte dès trois nuitées. Celle-ci pourra être achetée également par des clients venant moins de trois jours et, aussi, par les résidents (à tarif préférentiel). Une formule gagnante L’expérience d’autres stations qui ont testé la formule montre que ce type de carte attire des touristes qui, autrement, ne viendraient pas.
Feuille d’information réalisée par Pacte3F : Anne-Sophie Fioretto, Danielle Emery Mayor, Céline Mayor
Avec ce produit d’appel, cet outil marketing de fidélisation, Crans-Montana a l’ambition de renforcer son positionnement et de permettre de faire vivre aux hôtes des activités auxquelles ils n’auraient pas forcément pensés. En y intégrant différents services (navettes, mobilité, remontées mécaniques), la carte facilitera l’expérience client au sein de la destination. Elle permettra aussi de savoir ce qui leur plaît, ou non. Appel aux partenaires La carte d'hôte est donc un autre des grands chantiers en cours. Maintenant, il s'agit de trouver les partenaires intéressés, de chiffrer les coûts des réductions offertes, de voir comment se partager la prise en charge du financement.