Danske Lejere EfterĂĽret 2017
Lejerne og energirenovering
2. halvår 2017
Danske
Lejere 1.200.001
Danske
Lejere Danske Lejere er Danmarks næststørste lejerorganisation. Fra vores kontorer i Aarhus og en række andre byer rådgiver vi hvert år mange tusinde lejere om alt, hvad der har med deres boligforhold at gøre. DANSKE LEJERE Banegårdspladsen 18, 1. sal 8000 Aarhus C 71 99 44 14 Alle hverdage 10.00 - 13.00 info@danskelejere.dk Website: www.danskelejere.dk Energirenovering Danske Lejere giver gratis råd om, hvordan du tager fat, hvis du gerne vil have din udlejer til at energirenovere. Skriv til: energi@danskelejere.dk – så får du et svar.
Dette magasin er udgivet af lejerorganisationen Danske Lejere i efteråret 2017. Ansvarshavende: Driftsleder Jørgen Dyrholm Jensen Redaktion: wulfsberg.dk
1.000.001 800.001 600.001 400.001 200.001 1 1930
1940
1950
1960
1970
1980
1990
2000
2010
2017
Siden 1930, hvor Danmarks Statistik begyndte at registrere, hvordan danskerne boede, er antallet af lejeboliger vokset. Den gang var der under 400.000. I dag er tallet oppe over 1,2 mio. og 2,4 mio. danskere bor til leje. Kilde: Danmarks Statistik.
Energirenovering - en fælles indsats for lejere og udlejere
Tallene, der illustrerer denne artikel, siger det tydeligt. Der bliver flere og flere lejeboliger på det danske boligmarked. I 1930 var tallet under 400.000. I dag er tallet over 1,3 mio. boliger. Antallet af personer, der bor til leje, er tilsvarende i dag på 2,4 mio.
af, at lejerne organiserer sig. Vi hjælper løbende lejere i udlejningsejendomme med at finde sammen og vælge talsmænd eller egentlig beboerrepræsentation. Og vi arbejder på at udvikle repræsentationerne til at blive udlejerens forhandlingspartner i de forskellige forhold omkring boligen.
Området vokser, og det samme gør behovet for rådgivning og støtte til lejerne. Især i den private boligmasse. På trods af, at boligudlejning er dækket godt af i lovgivningen, oplever vi i Danske Lejere fortsat alt for ofte, at de grundlæggende regler ikke bliver overholdt.
Organisering af lejerne kan forhåbentligt forebygge en del af de mange brud på de grundlæggende regler for udleje. Men organiseringen har samtidigt et videre perspektiv: At få et lejeforhold til at blive et samspil mellem to parter. Energirenoveringen er et godt eksempel på dette. For lejerne er energirenovering øget komfort i boligen og besparelser på udgifterne til varme og el. For udlejerne betyder energirenoveringen attraktive boliger, der er nemme at leje ud og tilfredse lejere, der bliver boende i mange år. Alligevel har energirenoveringen af de private udlejningsejendom-
Hvert år fører vi mange sager for vores medlemmer: Sager, som udelukkende skyldes udlejernes manglende kendskab til de love og regler, der regulerer området. Eller helt bevidste forsøg på at omgå dem. Det er beskæmmende, men det er tilfældet. Og det und erstreger nødvendigheden
2
me mere end svært ved at komme i gang.
Incitamenterne over for lejer og udlejer til både samarbejde og renovering ligger ellers lige for. Staten har de seneste to år tilbudt et kontant tilskud til projekter inden for energirenovering. Forudsat, at lejer og udlejer er enige om projektet. Alligevel er det få projekter, der i dag er gennemført, eller blot er under forberedelse. Den manglende succes for ordningen er et meget håndgribeligt bevis på, at den fortsatte udvikling af den private boligudlejning starter ét sted: Med lejere og udlejere som ligeværdige parter. Jørgen Dyrholm Jensen Driftsleder Danske Lejere
2. halvår 2017
Danske
Lejere
Hvad er energirenovering?
En fremtid uden fossile brændsler I 2050 skal Danmarks energiforsyning være 100 pct. grøn. Produktion af varme og el med de fossile brændsler olie og kul skal være afløst af vindmøller, solceller, varmepumper, jordvarme og andre former for grøn energi. At skifte energikilder er imidlertid kun en side af den grønne omstilling. En anden side er en omlægning af hele forbruget af energi. Grøn energi er dyr at producere, så i fremtiden bliver energi noget, der skal bruges mindst muligt af. Derfor skal udfasningen af de fossile brændsler kombineres med en nedsættelse af energiforbruget. Det er her, vores boliger kommer ind i billedet. 40 og 90 pct. 40 pct. af den energi, der bliver produceret i dag, bliver brugt i bygninger.
Som varme eller som el. Det forbrug skal formindskes kraftigt i de kommende år. I nybyggeriet er det ikke noget stort problem. Det er blot at skærpe kravene. Men da 90 pct. af de bygninger, der er opført i dag, også vil stå her i 2050, skal der gøres en indsats over for den eksisterende bygningsmasse. For som tommelfingerregel gælder det, at jo ældre en bygning er, des større er energiforbruget. Derfor er bygningerne en af de helt store udfordringer, energiomstillingen står
over for. Imidlertid er det også et område, der ikke er gjort ret meget ved endnu i Danmark. Der er et stort efterslæb her, både i den offentlige og i den private bygningsmasse. Hele EU er i gang Den grønne omstilling er ikke noget, Danmark er ene om. For EU som helhed er målet en reduktion af CO2udledningen på 80-95 pct. i forhold til niveauet i 1990. Derfor vil der blive sat me re fokus på energirenoveringen af boligmassen i de kommende år.
3
Energirenovering er en gennemgribende istandsættelse af en ejendom for at nedbringe energiforbruget. Hvad der skal gøres, afhænger af husets alder og tilstand. Typiske opgaver er: ▪▪ Isolering af lofter og tagrum. ▪▪ Hulmursisolering eller isolering uden på nuværende facade. ▪▪ Udskiftning af vinduer og døre. ▪▪ Isolering af kælder og terrændæk. ▪▪ Etablering af ventilationssystem. ▪▪ Efterisolering af varmerør. ▪▪ Udskiftning af radiatorventiler eller termostatsstyringer. ▪▪ Opdatering af varmesystem. ▪▪ Skift fra oliefyr til varmepumpe, jordvarme eller lign. Eller tilslutning til fjernvarme.
2. halvår 2017
Danske
Lejere
Vejle Fjernvarme som eksempel I en brochure fra 2015 beskriver Vejle Fjernvarme, hvordan selskabet arbejder med motivationstariffen. I Vejle Midtby sender fjernvarmen vand ud med en temperatur på 70 grader. Værket forventer, at vandet er afkølet til 37 grader, når det kommer retur. Men den gennemsnit lige temperatur lå i 2015 helt oppe på 58 grader. Fjernvarmeselskabernes fælles logo fortæller tydeligt, hvad det drejer sig om. At sende varmt vand ud til forbrugerne og få koldt vand retur. Jo bedre en ejendom, der er tilsluttet fjernvarmen, er til at sende afkølet vand retur, des lavere bliver udgiften til opvarmning.
Returtemperatur og motivationstarif straffet økonomisk. Der bliver lagt et ekstra beløb på varmeregningen for hver grad, temperaturen i returvandet ligger over en fastlagt grænse. Hvor grænsen ligger, svinger fra det ene fjernvarmeselskab til det andet.
Lyder de to ord i overskriften som det rene vrøvl? Hvis din bolig varmes op med fjernvarme er der al mulig grund til at sætte sig ind i, hvad de to ord betyder. Og ikke mindst hvilken betydning de kan have for din varmeregning. Lad os starte med ordene: Returtemperatur Fjernvarmeværkets varmeforsyning er et kredsløb, hvor varmeværket sender varmt vand ud og får afkølet vand retur til fornyet opvarmning. Det vand, der kommer retur, skal helst være så koldt som muligt: På den måde udnyttes brændslet på værket bedst muligt. Derfor vil fjernvarmeværkerne gerne have, at forbrugeren får trukket mest muligt af varmen ud af vandet, inden det bliver sendt tilbage til værket. Et effektivt varmeanlæg kan afkøle vandet fra værket med 35-40 grader. Et gammelt anlæg kan måske nå det halve. Men da fjern-
varmekunderne betaler for den mængde varmt vand, de henter fra værket, betyder en dårlig afkøling, at der skal hentes større mængder varmt vand end tilfældet er med en god afkøling. Derfor vil varmeudgiften være højere med et gammelt anlæg end med et nyt.
Hvilken betydning har alt det her for lejerne i en udlejningsejendom? Det har temmelig stor betydning. Meningen med motivationstariffen er selvfølgelig, at fjernvarmeforbrugerne skal gøre så meget som muligt for at afkøle vandet.
Det er imidlertid kun den ene side af historien, for nu skal vi se på næste begreb: Motivationstariffen.
Men udgiften rammer ikke udlejeren umiddelbart. For uanset, hvor dårligt et varmeanlæg i en ejendom fungerer, og hvor meget der skal betales ekstra, kan regningen sendes videre til lejerne. Som ikke har muligheden for selv at gøre noget ved problemet.
Motivationstariffen Varmeværkerne vil gerne have, at ejendommene køler vandet så meget ned som muligt. Bruger mest muligt af den varme, de får leveret, med andre ord. De forbrugere, der sender varmt vand tilbage, bliver
4
For en almindelig husstand ville en så høj returtemperatur i 2015 udløse en ekstraregning på 2.000. kr. For en storforbruger med et forbrug, der er fem gange højere end et almindeligt hus, ville ekstraregningen være på 10.500 kroner. Eller, hvis det er fem lejligheder, 2.100 kr. pr. lejlighed. Men motivationstariffen er kun en del af regningen. Varmeprisen var i 2015 500 kroner pr. MWh, svarende til en årlig varmeudgift i alt for de fem lejligheder på 50.000 kroner. Derfor kan en effektiv udnyttelse af varmen gøre en stor økonomisk forskel. Køles vandet ned til 37 grader, fjerner det for det første motivationstariffen. Men det betyder desuden, at det samlede varmeforbrug bliver mindre. Kan der spares 10 pct., svarer det til 1.000 kroner ekstra i besparelse pr. lejlighed i dette regneeksempel.
2. halvår 2017
Danske
Lejere Der kan sættes ind mange steder, når det gælder om at begrænse varmetabet fra et hus. Som regel vil selv en begrænset indsats give gode resultater.
Energirenovering kan tages ét skridt ad gangen Energirenovering. Ordet fremkalder nemt billeder af ejendomme og lejligheder i fuldstændigt byggerod i flere måneder og en husleje, der efterfølgende bliver nærmest astronomisk og dermed umulig at betale. At tale om at energirenovere en ejendom kan derfor hurtigt virke afskrækkende på både udlejer og lejer. Men en energirenovering behøver ikke være ensbetydende med kæmpestore projekter, der fuldstændigt endevender en ejendom. En
energirenovering kan sagtens tages gradvist, en opgave ad gangen. Det er heller ikke nødvendigvis noget, der er meget dyrt. Ofte kan en begrænset indsats give så store besparelser i udgiften til varme og el, at renoveringen er betalt tilbage i løbet af ganske få år.
lejerne stiger. Når forbruget af varme og el falder i en ejendom, kan det ofte dække stigningen i selve huslejen. Tabellen under denne artikel bygger på en række tal fra en udlejningsejendom fra 1930 med fem lejligheder. Tallene illustrerer tydeligt, hvor lidt der skal til for at opnå en stor, og varig, forbedring af en ejendoms energiforbrug.
Højere husleje - mindre forbrug Endelig behøver en energirenovering ikke betyde, at den samlede boligudgift for
Varmtvandsbeholdere udskiftet med varmeveksler Efterisolering af hulmur Varmestyring Efterisolering af varmerør Udskiftning af cirkulationspumpe Efterisolering kælder, skunk og loft I alt
Hurtige penge Jo kortere tilbagebetalings-
Engangsudgift, kr 15.000 68.000 15.000 13.600 4.400 24.200 140.200 5
Årlig besparelse, kr 8.800 9.200 1.900 1.500 350 1.300 23.050
tid en energirenovering har, des mere rentabel er den for lejerne. Og omvendt. Jo længere tilbagebetalingstid, des mindre attraktiv er renoveringen. Forklaringen er, at det er lejerne, der betaler for varmeforbruget i en ejendom. Både selve forbruget og evt. strafgebyrer, eller motivationstakster, som bliver lagt på ejendomme med dårlig afkøling af det varme vand fra fjernvarmeværket. Hvis en energirenovering giver en stor besparelse på forbruget af fjernvarme, vil denne besparelse i mange tilfælde være større end en evt. huslejestigning, som renoveringen medfører. Det kommer lejerne til gode.
Tilbagebetalingstid, år 1,7 7,4 7,9 9,1 12,6 18,6 6,1
2. halvår 2017
Danske
Lejere
Energiomstilling på borgerniveau Landets kommuner er godt på vej til at blive en stor aktør i den grønne omstilling. Mange har meget ambitiøse og omfattende planer om, at deres kommune skal være helt eller delvist CO2-neutral allerede i 2030. Et af de meget ambitiøse projekter er ProjectZero i Sønderborg, hvor målet er, at hele Sønderborg-området skal være CO2-neutralt allerede i 2029. Men også andre kommuner arbejder med vidtgående planer for lokal grøn omstilling. Energiforbrug skal reduceres Aalborg kommune har en ambition om at reducere energiforbruget med 50 pct. Samtidigt skal CO2-neutrale energi- og varmekilder som sol, vind, biomasse, geotermi og spildvarme fremmes i de kommende år. Det er en målsætning, som kræver, at de private boligejere og boligudlejere bliver indtænkt i det videre arbejde med denne omstilling: Energirenoveringen af både private og offentlige bygninger er en forudsætning for, at målet nås i den sidste ende. Kun vedvarende energi i 2030 Odense kommune har en målsætning om, at energiproduktionen udelukkende skal bestå af vedvarende energi i 2030. Randers kommune vil nedbringe udslippet af CO2 med 75 pct. pr. indbygger i 2030, målt i forhold til udledningen i 1990. Aarhus kommune har i sin klimavision besluttet, at byen skal være CO2neutral og fri for brug af fossile brændstoffer i 2030. Fælles for alle de kommunale målsætninger er, at det kræver en mobili-
sering af alle kræfter. I den sidste ende er det den enkelte borger, der skal inddrages i arbejdet og føle sig forpligtet til at gøre en indsats for at nedbringe sit eget energiforbrug i dagligdagen.
også både at arbejde på det overordnede plan med f.eks. at omstille energiforsyningen, og på individniveau. Den enkelte borger skal motiveres til at tage energiomstillingen til sig og yde den personlige indsats, der kan fremme omstillingsprocessen.
Borgerne skal inddrages Det er flere af kommunerne opmærksomme på. Derfor er deres strategi
Renovering kræver gode energivaner Når en ejendom bliver energirenoveret, vil huslejen som regel stige. Til gengæld vil lejernes udgift til varme og el som regel falde. Hvor meget, de to tal ændrer sig, afhænger selvfølgelig af, hvor omfattende projektet er. Men hvis man som lejer skal have det fulde udbytte af en energirenovering og spare mest mulig på sin varmeregning, skal man være opmærksom på sine energimæssige vaner. Det drejer sig at varme op og lufte ud på den rigtige måde. Holde den rigtige temperatur i lejligheden. Skifte sine elpærer ud til LED-pærer eller andre typer, der ikke bruger ret megen strøm.
6
Det drejer sig kort sagt om at få lært sig nogle gode energivaner. Ellers risikerer lejeren at ende med både en højere husleje og de samme udgifter til varme og el som før renoveringen. Det er imidlertid ikke helt så enkelt, som det lyder. Tværtimod er det erfaringen fra mange renoveringsprojekter, at de ikke giver den energimæssige gevinst, der var forudsat. Fordi beboerne ikke ændrer adfærd som forventet.
2. halvår 2017
Danske
Lejere Der skal lægges meget mere isolering ud i de private udlejningsboliger i de kommende år, hvis de for alvor skal blive en del af energirenoveringen.
Udlejerne fokuserer ikke på energirenovering Der er ingen tvivl om behovet for en energirenovering af de private udlejningsboliger. Men det kniber med at få projekterne i gang. Driftsleder Jørgen Dyrholm Jensen fra Danske Lejere mener, der er flere årsager til det. -Når så mange af de private udlejere har svært ved at komme i gang med at energirenovere deres ejendom, tror jeg, det især skyldes tre forhold. Lejerne betaler varmen Det ene er, at udlejerne har svært ved at finde motivationen til at gøre det. Alle udgifter til opvarmning kan de sende videre til lejerne, og derfor kan den enkelte udlejer egentlig være ligeglad med varmeøkonomien i en ejendom. -Det tror jeg desværre er realiteterne i en del tilfælde, siger Jørgen Dyrholm Jensen. Han fortsætter sin forklaring: Nemt at leje ud -Den anden årsag er, at det er så nemt at leje en bolig ud. Det kan ikke betale sig for udlejer at investere i sådan noget som energirenovering. I byer som København og Aarhus er der ingen grund til at gøre en
lejlighed eller en ejendom attraktiv for at få en lejer ind. Måske bliver lejerne ikke boende så længe, men så længe der er nye, som gerne vil ind i stedet, har det ikke den store betydning.
ningen. Men det er udlejeren, der skal stå for arbejdet med at gennemføre renoveringen. -Det er bare meget kortsigtet at tænke sådan. Ener-
girenovering er med til at sikre, at en lejlighed er attraktiv at bo i og nem at leje ud, også på sigt.
Forbedring eller vedligeholdelse?
Hellere nyt bad og køkken -Den tredje årsag hænger sammen med den forrige. Udlejer fokuserer på at få lejligheden til virke så attraktiv som mulig med for eksempel nyt bad eller nyt køkken for på den måde at tiltrække lejere. Samtidigt bliver det muligt for udlejer at få en højere husleje, fordi lejen kan beregnes på en anden måde, når lejlighed en er blevet moderniseret efter bestemte regler.
Forbedringer i en udlejningsejendom kan indregnes i huslejen. Det kan vedligeholdelse derimod ikke: Det betaler lejerne i forvejen til over huslejen. En energirenovering vil ofte blive en balancegang mellem forbedring og vedligeholdelse, og grænsen mellem de to begreber er alt andet end klar. Isolering af loft i en ejendom er en forbedring. Men lægges der nyt tag på i samme omgang, er tagudskiftningen en vedligeholdelse. Sættes
Kun til glæde for lejerne -Desuden tror jeg, at udlejerne har en tendens til at se energirenovering som noget, kun lejerne får glæde af. Det er dem, der får besparelserne på varmereg-
7
der kviste på, kan de betragtes som forbedring. Nye vinduer er en delvis forbedring. Hvor grænsen går, afhænger af forskellen mellem de nye og de gamle vinduer. For rigtigt mange af de opgaver, der hører til en energirenovering, er der ikke klare skel mellem vedligeholdelse og forbedring. Her skal Huslejenævnet i den enkelte kommune tage stilling. Og deres praksis kan svinge fra den ene kommune til den anden.
2. halvår 2017
Danske
Lejere
Gennem beboerrepræsentanter og mødedeltagere har møderækken i kommunerne givet Danske Lejere kontakt til et par tusinde lejere.
Møderække om energirenovering og grøn omstilling
veringen har i en større sammenhæng:
Viborg. Fredericia. Esbjerg, Aalborg. Horsens. Odense. Med én by ad gangen gennemfører Danske Lejere gradvist møder landet over med lokale beboerrepræsentanter og fagfolk fra den pågældende kommune eller det lokale fjernvarmeværk. Formålet er at orientere om energirenovering, men ikke kun det: Møderne skal også gøre kommuner og fjernvarmeselskaber opmærksomme på, at lejerne er en stor og vigtig gruppe at arbejde sammen med, når det gælder om at fremme den grønne omstilling. Det er den generelle erfaring overalt i landets kommuner: Det går meget langsomt med at få energirenoveringen til at slå igennem over for de private udlejere. Et af de argumenter, der typisk høres fra udlejerside, er, at lejerne ikke er interesserede i energirenovering. De foretrækker modernisering af lejlighederne med f.eks. nyt køkken eller nyt bad. Men det er ikke rigtigt, mener Signe Lynggaard fra Danske Lejere. Hun siger: Lejerne er positive -Lejerne vil rigtig gerne deltage i energirenoveringen. Dels for at bidrage til
den grønne omstilling, dels for på denne måde at få moderniseret deres lejligheder. Det er nærmere udlejerne, der er tøvende over for at sætte projekterne i gang. Derfor arbejder Danske Lejere på at aktivere lejerne i forhold til energirenoveringen: Give dem den nødvendige viden og indsigt til at kunne tage fat i deres udlejer og stille krav om at få sat gang i en energirenovering af deres bolig. Samtidigt skal møderækken også give lejerne et indblik i, hvordan deres kommune og fjernvarmeværk arbejder med den grønne omstilling. Og hvilken betydning, energireno-
8
Hver indsats tæller På mødet i Fredericia formulerede Carl Helmers, direktør for Fredericia Fjernevarmeværk det på denne måde: ”Jo mindre varme, vi sælger, des billigere bliver det – derfor er en god underafkøling og et godt isoleret hus vigtigt”. -Der er en direkte forbindelse fra den enkelte bolig til den overordnede energipolitik. Hver indsats, stor eller lille, har betydning i en større sammenhæng, og
det vil vi gerne have lejerne til at arbejde videre med, understreger Signe Lyng gaard. Stærkere lejere For Danske Lejere handler møderækken i høj grad også om at synliggøre lejerne som gruppe. Ikke kun i forhold til energirenoveringen, men generelt. Lejerne skal have mere indflydelse på deres bolig, og i den private udlejningssektor skal lejere og udlejere i langt højere grad finde ud af at arbejde sammen om den enkelte ejendom.
Stor interesse og aktivitet i kommunerne Rækken af møder i forskellige kommuner viser, at der er stor interesse for at fremme energirenoveringen af de private udlejningsejendomme lokalt. Generelt er både kommuner og fjernvarmeværker meget opmærksomme på den energibesparelse, der ligger i at få disse ejendomme renoveret. Og at det er nødvendigt, hvis de enkelte kommuners planer om at skifte til grøn energi skal opfyldes.
Fem pct. pr. varmegrad Viborg Fjernvarme har rigtigt gode erfaringer med at bruge motivationstariffen som et middel til at få fjernvarmebrugerne til at udskifte deres forældede installationer. (Se side 4) Strafafgiften virker stærkt motiverende på de fleste. Især, når der gives en yderligere rabat til de brugere i Viborg, der kan køle returvandet meget langt ned. Et andet aspekt, man i Viborg gør fjernvarmebru-
2. halvår 2017
Danske
Lejere
Projekt skal inddrage lejerne i ejendommens vedligeholdelse Hvem bemærker først fejl og mangler i lejlighed og ejendom? Det gør de lejere, der bor i ejendommen. Den viden kommer ikke altid videre til udlejer, men det skal et projekt, som Det projekt, Teknologisk Institut arbejder med, skal fremme en forebyggende vedligeholdelse af ejendomme med mere end seks lejligheder. Der skal sættes et stærkere fokus på, hvordan skader på ejendommen kan forebygges ved at udbedre små fejl og mangler gennem en løbende vedligeholdelse. Hensigten er at undgå, at mindre skader udvikler sig til omfattende og dyre reparationer, fordi der ikke bliver grebet ind i tide. Ændring af lovgivning Projektet udspringer af en ændring af lovgivningen omkring vedligeholdelse. Ændringen pålægger udlejere af ejendomme med mere end seks lejligheder at udarbejde såkaldte rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Planer, hvor der netop lægges vægt på den forebyggende indsats. Det helt nye er, at lejerne skal inddrages i dette arbejde. Deres kendskab til ejendommen og deres lejligheder, og deres erfaringer med at bo i ejendommen, skal indgå både i den daglige drift og i udarbejdelsen af vedligeholdelsesplanerne. Det vil give lejerne
gerne opmærksomme på, er rumtemperaturen. For hver grad temperaturen i boligen ligger over 21 grader, vokser varmeforbruget med fem procent. Den ekstra komfort ved en højere temperatur kan således hurtigt være dyrt betalt, understregede distributionschefen for Viborg Fjernvarme, Tom Diget, over for deltagerne på mødet i Viborg. Smileyordning I Aalborg fortalte energileder hos Aalborg kommune, Henrik Andersen, om et konkret eksempel fra en
Teknologisk Institut står for, ændre på. Danske Lejere deltager i projektet og arrangerer et møde mellem lejere på Fyn og instituttet den 16. november i Odense. bedre muligheder for at gøre udlejer opmærksom på fejl og mangler og få disse udbedret. Det vil samtidigt øge behovet for at lejerne får etableret beboerrepræsentationer og et samarbejde med udlejer. Hvordan kan lejernes inddrages? På mødet den 16. november vil Teknologisk Institut og Danske Lejere indkredse nærmere, hvordan lejerne kan inddrages i det forebyggende vedligeholdelsesarbejde. Mødet skal bl.a. diskutere lejernes hidtidige erfaringer med, og deres ønsker til, deltagelse i drift og vedligeholdelse af ejendommen. Og hvordan kommunikationen og samarbejdet med udlejer og vicevært kan foregå. Desuden sætter mødet fokus på, hvordan lejerne kan inddrages i at skabe et godt indeklima og i det hele taget holde bygningen sund. Resultaterne fra mødet skal bl.a. bruges til at udvikle en række kurser til udlejere og vicevært eller servicetekniker. Lejernes ideer og input skal ikke mindst bidrage til at sikre kommunikationen mellem udlejer/vice-
almen boligforening i Frederikshavn. I forbindelse med en renovering var lejerne stillet i udsigt, at de kunne spare 500 kroner om måneden på deres varmeudgifter. Det blev fulgt op ved at måle på hver enkelt lejligheds forbrug efter renoveringen. Var forbruget faldet, fik lejligheden en glad smiley. Var det ikke tilfældet, satte man ind med vejledning om bedre energivaner.
Et eksempel på en lille skade, der skal udbedres i tide. Gummilisterne, der skal tætne et vindue, er blevet malet over. Resultatet er, at listen har mistet sin elasticitet og derfor ikke længere isolerer.
vært og lejerne om drift og vedligehold af den enkelte ejendom.
sparelserne skal opnås. På mødet i Odense pegede Christoffer Strandgaard fra Odense kommunes afdeling for Industri og Klima på, at vi bruger lige så meget energi i bygninger i dag, som vi gjorde for 25 år siden. Der er blevet bygget meget nyt, og den enkelte person har flere kvadratmeter til sin rådighed i dag end tidligere. Men energien er mere grøn, og det er den udvikling, Odense og de øvrige fynske kommuner fokuserer på. I Odense er det målet at have et energiforbrug, der er dækket udelukkende
Forbruget er ikke faldet Det er helt essentielt i energirenoveringen, at brugerne skal ændre vaner hvis be-
9
af grønne energikilder allerede i 2030. Udover at fokusere på den lokale energiindsats, er der også blevet talt om lejernes forhold på møderne. På mødet i Esbjerg deltog repræsentanter for omkring 300 lejere, og her gennemgik Jørgen Dyrholm Jensen reglerne for brug af vedligeholdelseskonti, omkostningsbestemt leje og lign. i forbindelse med en energirenovering.
2. halvår 2017
Danske
Lejere
Trivsels-, vedligeholdelses- og energiundersøgelse Danske Lejeres undersøgelse ”Trivsels-, vedligeholdelses- og energiund ersøgelse” er netbaseret. En række spørgsmål om lejlighedernes standard suppleret med plads til kommentarer tegner tilsammen et detaljeret billede af, hvordan lejerne oplever såvel lejlighed som ejendom.
Det er værdifuld viden for en beboerrepræsentation, der er i gang med at bygge et tættere samarbejde op med en udlejer. Undersøgelsens resultater kan netop give et grundlag for videre forhandlinger mellem lejerne og udlejeren, fordi der med resultaterne er et kon-
kret og håndgribeligt grundlag for det videre arbejde. Danske Lejere hjælper de forskellige beboerrepræsentationer, der gennemfører undersøgelsen, med at få forhandlingerne med deres udlejere i gang.
Stabile lejere er attraktive for udlejer voldsomt irritationsmoment for lejerne, når det ikke sker.
Utilfredsheden med helt konkrete fejl og mangler i en lejlighed, eller i hele ejendommen, kan være stor blandt lejerne. Men når det kommer til stykket, vil de fleste gerne blive boende og vil hellere forhandle med udlejer om forbedringer end flytte fra deres lejlighed. -Vi gennemførte vores undersøgelse af trivsel og tilfredshed blandt lejerne i Gammelhavn, en stor ejendom i Vejle med over 100 lejligheder. -Der kom rigtigt mange kritiske kommentarer om fejl og mangler i lejlighederne og ved ejendommen. Men da vi spurgte, om folk regnede med at blive boende, svarede langt de fleste i undersøgelsen ja. Det fortæller driftsleder Jørgen Dyrholm Jensen fra Danske Lejere og fortsætter: Udlejers ønskeposition -Det synes jeg er interessant, og det må på mange måder være en ønskeposition for udlejeren. Lejerne ønsker grundlæggende at
Efterlyser forbedringer Listen over kommentarer fra lejerne er i undersøgelsen fra Vejle meget lang. Der bliver efterlyst fællesrum, hvor beboerne kan ordne forskellige reparationer, udendørsarealer med bænke og borde, flere cykelstativer eller bedre forhold for gangbesværede. Andre savner en bedre viceværtsordning, også uden for almindelig arbejdstid, og større interesse for ejendommen fra udlejerens side.
blive boende i ejendommen. Det må betyde, at hvis en række af de fejl og mangler, undersøgelsen peger på, bliver rettet, ja, så har udlejer nogle meget stabile lejere i sin ejendom. Manglende vedligeholdelse Undersøgelsen har imidlertid også en anden pointe. Ser man på de kommentarer, der er kommet fra lejerne, er det tydeligt, at den løbende vedligeholdelse af ejendommen halter. Der bliver klaget over emner som punkterede ruder, skader, der ikke er udbedret, manglende varme, træk og lign. Noget, det ofte vil være meget nemt for udlejer at udbedre. Men som forståeligt nok bliver et
Konkrete klagepunkter De mere konkrete klagepunkter om de enkelte lejligheder afspejler endnu tydeligere, at den løbende vedligeholdelse kunne være bedre: Der klages over gulve, der
10
knirker og gynger. Punkterede eller defekte ruder. Altaner, der savner vedligeholdelse. Slidte opgange. Utilstrækkelig udsugning. Utætte vinduer. Træk og kulde i lejlighederne og utilstrækkelig opvarmning. Ja til højere husleje Samtidigt viser undersøgelsen, at mange af lejerne faktisk er indstillede på at betale mere i husleje for at få en bedre komfort i lejligheden. Hvis den tilsvarende modsvares af lavere varmeudgifter. Det gør det endnu tydeligere, at lejerne faktisk er interesserede i deres lejlighed og ejendommen. Derfor er det heller ikke så overraskende, at et flertal af lejerne ønsker forhandlinger med udlejeren om ejendommens vedligeholdelse og fornuftige projekter inden for energirenovering.
2. halvår 2017
Danske
Lejere
Lejer og udlejer skal kunne tale sammen er svære at varme ordenligt op samtidigt med, at lejerne betaler for meget for deres varme. -I de tilfælde kan vi pege på løsninger, som ofte ikke ret dyre eller omfattende at gennemføre, men som kan have en stor effekt på forbruget af varme. -Den slags forslag kan være et godt udgangspunkt for dialogen mellem lejer og udlejer, understreger Signe Lynggaard.
Korslagte arme og sure miner. Det kan være den reaktion, en udlejer møder sine lejere med, når lejerne har fundet sammen og valgt en talsmand eller en beboerrepræsentation, og nu gerne vil indlede forhandlinger med udlejeren. Med det udgangspunkt kan det være noget af en opgave at bygge et konstruktivt samarbejde op. -Retfærdigvis skal det siges, at det ikke er alle, der reag erer sådan. Men vi ser des værre ofte udlejere, som gør alt, hvad de kan for at modarbejde lejerne på dette punkt, siger Signe Lynggaard fra Danske Lejere. Af den grund anbefaler hun ikke, at lejerne i en ejendom prøver at få gang i et samarbejde med deres udlejer på et uforberedt grundlag, men tager Danske Lejere med ind i arbejdet. Konstruktive forhandlinger -Som forening har vi efterhånden en stor erfaring i at få lejere og udlejer i gang med konstruktive forhandlinger til glæde for begge parter. Selvom de indledende faser ofte er vanskelige, understreger Signe Lyng gaard, og fortsætter:
-En måde at få gang i samarbejdet er vores netbaserede spørgeundersøgelse. Den giver et rigtigt godt overblik. Både over lejlighedernes og ejendommens stand og lejernes tilfredshed med at bo i den pågældende ejendom. Med den som udgangspunkt kan forhandlingerne med udlejer blive meget konkrete.
En anden rollefordeling Set i et lidt større perspektiv mener Signe Lynggaard, at udlejerne skal forstå, at samspillet mellem lejere og udlejer er på vej til at ændre sig. I takt med, at flere og flere vælger at bo til leje, vil lejerne begynde at stille krav til den lejlighed og ejendom, de bor i. Det er kun rimeligt, mener hun: -Traditionelt har lejer og udlejer altid stået over for hinanden som to modpoler. Men modsatrettede interesser, f.eks. omkring lejens
Teknisk viden Et andet redskab til at få lejere og udlejer til at tale sammen er teknisk viden. Danske Lejere ved efterhånden en del om, hvordan de forskellige ejendomme kan renoveres og moderniseres på enkelte punkter. Varmesystemerne i ældre ejendomme er eksempelvis ofte ikke tidssvarende. Det kan betyde, at lejlighederne
Lejerne får ordet:
Da Danske Lejere gennemførte deres undersøgelse i ejendommen Gammelhavn i Vejle, kom der mange kommentarer fra lejerne. Her er et udpluk: Der mangler en vicevært/ en person, som beboerne kan henvende til indenfor normal arbejdstid. Det nuværende system, hvor man skal henvende sig til udlejers kontor, fungerer ikke godt nok. Vi har desværre også haft dårlige oplevelser med udlejer, bl.a. meget lang ekspeditionstid ved hen-
Gulve så afhøvlede/slidte at de fjedrer (som at gå i noget blødt) - knirker så det forstyrrer alm. tale.
vendelser om udbedring af småting, hvorfor vi ofte bekoster det selv.
Vi oplever altid at udlejer mistænker os for at "snyde" eller udnytte udlejer.
Rude punkteret. Dørhåndtag "hænger" på grund af slidte låsekasser.
Vi overvejer efter mere end 16 år, at finde anden (ejer) bolig. Prisen for lejemålet er høj i forhold til eje af egen bolig.
For ca. 2 år siden havde min overbo vandskade. I den forbindelse blev der boret huller i min køkkenvæg således, at man kunne komme til rørene. Trods flere personlige henvendelser til udlejer er disse huller endnu ikke udbedret.
Gulvene er ikke slebet og lakeret ordentlig. Det står i min indflytningsrapport og det blev lovet at blive lavet, men intet er sket.
Udsugning fra emhætte
11
størrelse, forhindrer ikke, at der kan fælles interesser på andre områder. -Gode boligforhold skaber stabile lejere, som bliver boende i mange år og er interesserede i at passe på både lejlighed og ejendom. Samtidigt bevarer en vedligeholdt og moderniseret ejendom sin værdi, understreger Signe Lynggaard. Lejerne er positive -Det interessante er jo, at spørger vi vores medlemmer om, hvad deres holdning er til energirenovering, så er mange af dem positive. -De vil gerne bo energirigtigt og have den komfort, som en opdateret lejlighed og ejendom kan give dem. Vores indtryk er, at det i mange tilfælde nærmere er udlejeren, der er tøvende over for at sætte den slags projekter i gang, siger Signe Lynggaard.
opleves som for svag, madlugt over hele lejligheden. Det trækker ind ved de store vinduer i stuen samt ved døren ud til altanen. Når det blæser og temperaturen ude er under frysepunktet kan vi kun varme stuen op til 18-19 gr. Temperatur i lejlighed 17-19 grader om vinteren. Det er nødvendigt at have alternativ varmegiver.
Danske
Lejere Lejere og udlejer:
Bliv enige om energirenovering –og få et tilskud 28 mio. kr. står og venter på de lejere og udlejere, der kan blive enige om at energirenovere deres ejendom. Eneste betingelser er, at der er mindst 12 lejligheder i ejendommen, og at der bliver søgt om tilskud senest den 1. december. Til gengæld kan der hentes 20 pct. af udgifterne ved renoveringen, dog højst 30.000 kr. pr. lejlighed og højst 1,5 mio. kr. pr. ejendom. Det er ved at være sidste udkald, men det kan endnu nås at hente penge hjem til en energirenovering af en privat udlejningsejendom. Hvis et flertal af lejerne i en ejendom kan blive enige med deres udlejer om et projekt, kan der reserveres et statstilskud, som udbetales, når projektet er afsluttet. Dobbelt effekt Ansøgningen om tilskud skal være indleveret senest den 1. december. Bliver den godkendt, skal selve projektet derefter gennemføres i løbet af to år. Statstilskuddet er tænkt som et tilskud, der skal begrænse stigningen i huslejen i det renoverede bygge-
ri. Indeholder et projekt både forbedringer og vedligeholdelse af ejendommen, skal de to poster skilles ad. Der gives kun tilskud til en energiforbedring af ejendommen, fordi denne udgift kan lægges på huslejen. Reelt kan tilskuddet få en dobbelt effekt for lejerne: Hvis en energirenovering nedsætter forbruget af varme i ejendommen, vil det slå direkte igennem i lejernes varmeregnskab. Sikkerhedsventil til lejerne Samtidigt er ordningen et rigtig godt grundlag for at udvikle et samarbejde mellem lejerne og deres udlejer. Der skal være enighed mellem udlejeren og et flertal af lejerne om projektet. Begge
parter skal derfor kende alle detaljer, så de ved, hvad projektet indebærer og har af konsekvenser. For lejerne er der den yderligere sikkerhedsventil, at de indledningsvist blot skal give deres interesse til kende. Den endelige accept af projektet kan ske senere, når den endelige beskrivelse foreligger.
Indebærer projektet, at huslejen stiger, skal hver enkelt lejer informeres om sin fremtidige husleje inden de giver deres endelige tilslutning. Beregningerne af den fremtidige husleje skal forelægges det lokale huslejenævn og godkendes af nævnet, inden udlejer indgår den endelige aftale med lejerne.
Tilskud til konsulentbistand til lejerne Tilskudsordningen til energirenovering og klimatilpasning indeholder et særligt incitament til lejerne. De 12 første lejligheder i ejendommen kan samlet få 18.300 kroner til konsulentbistand i den indledende fase. Er der mere end 12 lejligheder i ejendommen, kan der bevilges yder-
ligere 400 kroner pr. lejlighed. Konsulentbistanden til lejerne kan omfatte teknisk, økonomisk eller juridisk rådgivning, helt efter lejernes valg. Det er ikke nogen betingelse for at få tilskuddet til konsulentbistand, at der i den sidste ende gennemføres et
12
projekt for ejendommen. Tilskuddet skal blot sikre, at lejerne har adgang til uvildig rådgivning i den indledende fase og på den måde er forberedt til at forhandle det endelige projekt på plads med udlejer.