De Bouwgids by De Tijd/L'Echo

PARTNER I (SCHOON)OUDERS I BANKI VERZEKERAARI FISCUSI NOTARISI OVERHEIDI ARCHITECTI AANNEMERI BUURI

De belangrijkste gesprekspartner als u van start gaat met een bouwproject is uw samenwonende partner. Naast de vele praktische bouwvragen die u samen moet zien te beantwoorden, gaat u beter ook niet voorbij aan de gevolgen van zo’n gezamenlijk woonproject. Wat als een van de partners overlijdt? Wat als de relatie stukloopt? Op die vragen kent u het best al het antwoord nog vóór u met het bouwproject begint.

partner

Is de manier waarop u samenwoont belangrijk op het ogenblik dat u een woning koopt? Een koppel pas afgestudeerden dat de ouderlijke woning inruilt voor een knus zolderappartementje. Een gescheiden papa die intrekt in de woning van zijn nieuwe vriendin, waardoor zijn dochter er twee stiefbroers bijkrijgt. Een 35-jarige single die het vrijgezellenleven achter zich laat om te gaan samenwonen met de toekomstige moeder van zijn kinderen... Hoe verschillend ook, hun beslissing om onder hetzelfde dak te gaan wonen, triggert bij al deze koppels dezelfde vraag: hoe kunnen we ‘het best’ samenwonen? Juridisch kan dat op drie manieren: feitelijk, wettelijk of gehuwd. • Om feitelijk samen te wonen, volstaat het dat u uw domicilie op hetzelfde adres vestigt. • U woont wettelijk samen als u ook een verklaring van wettelijke samenwoning aﬂegt in het gemeentehuis. • Om te huwen is een ‘jawoord’ op de burgerlijke stand eveneens een must, eventueel 6

netto FEBRUARI 2016

met een huwelijkscontract, opgesteld door de notaris. De vraag hoe u het best gaat samenwonen, kent geen ‘one size fits all’-antwoord. Geen enkel koppel is identiek, persoonlijk niet en ook financieel niet. Dus moet iedereen voor zichzelf bepalen welke vorm van samenleven het best aansluit bij zijn of haar specifieke situatie, verwachtingen en vermogen. Steek uw licht op bij een notaris voor de vermogensrechtelijke aandachtspunten en ga naar een fiscalist om info te krijgen over de fiscale gevolgen van uw keuze. 1. Fiscale gevolgen van uw keuze Feitelijke samenwoners krijgen net zoals alleenstaanden elk afzonderlijk een aanslagbiljet voor hun personenbelasting. Gehuwden en wettelijke samenwoners ontvangen een gezamenlijk aanslagbiljet. Wat fiscaal het voordeligst is, hangt af van het inkomen van beide partners en hun statuut als werknemer, zelf-

standige of ambtenaar, maar ook van het feit of er wel of niet gemeenschappelijke kinderen zijn. 2. Vermogensrechtelijke gevolgen van uw keuze Vermogensrechtelijk creëert het huwelijk het meest uitgewerkte kader voor het lot van de gezinswoning. Zowel tijdens de relatie als op het moment dat er een relatiebreuk volgt of dat een van de partners overlijdt. Daarna volgt de ‘light bescherming’ van het wettelijk samenwonen. Voor feitelijke samenwoners ontbreekt zo goed als elk wettelijk kader. ‘Daardoor hebben feitelijk samenwonende koppels er nog meer dan wettelijke samenwoners en gehuwden belang bij de ﬁnanciële aspecten van hun samenwonen op papier te zetten’, adviseert notaris Marc Sobrie. Gehuwden kunnen dat doen in een huwelijkscontract, samenwoners kunnen een samenlevingscontract opstellen. Feitelijke samenwoners kun-

nen dat onderling opstellen, wettelijke samenwoners moeten een notaris inschakelen. In een samenlevingscontract regelt u de organisatie van uw gezin en de gevolgen van uw samenwonen. U maakt er afspraken in over hoe de kosten van het dagelijks huishouden verdeeld worden en hoeveel elke partner bijdraagt in de kosten van de kinderen. U kunt ook een inventaris bijvoegen van welke goederen van wie zijn, zodat daarover geen discussie kan ontstaan bij een eventuele latere breuk. Die inventaris is evenwel niet tegenstelbaar tegenover derden, zoals schuldeisers. Vooruitziende partners spreken er ook in af wat er bijvoorbeeld met de gezinswoning moet gebeuren bij een eventuele relatiebreuk. Helaas kent het samenlevingscontract beperkingen. Omdat de gezinswoning zo’n belangrijke plaats inneemt in het dagelijks leven van een koppel heeft de wetgever die woning een beschermd statuut gegeven voor gehuwden en wettelijke samenwoners. Ook al is slechts een van beiden eigenaar van de woning, toch moeten beiden akkoord gaan om ze te kunnen verkopen of wegschenken. Die bescherming is er echter niet voor feitelijke samenwoners. In het samenlevingscontract kunnen zij wel afspreken dat ook de niet-eigenaar akkoord moet gaan bij een verkoop van de woning. Maar verkoopt de eigenaar-partner de woning toch zonder de toestemming van de andere, dan blijft die verkoop geldig. De enige compensatie is dat de verkopende partner een schadevergoeding zal moeten betalen. NADINE BOLLEN

TIP! Bent u maar voor 30 procent eigenaar van de gezinswoning, betaal dan ook niet meer dan 30 procent van het woonkrediet.

Wat als de ene partner ﬁnancieel sterker is?

Elke partner voor de helft eigenaar. Het lijkt de meest voor de hand liggende verdeelsleutel voor de woning waarin een koppel lief en leed zal delen. ‘Toch kan een andere verhouding evengoed worden opgenomen in de aankoopakte’, zegt notaris Marc Sobrie. ‘Voorwaarde is wel dat de gekozen verhouding dan consequent wordt doorgetrokken. Helaas loopt het net op dat vlak vaak fout.’

VOORBEELD

TIP! Ga langs bij zowel notaris als ﬁscalist, zodat u verneemt welke manier van samenwonen voor u het meest aangewezen is.

GOED OM TE WETEN De regering bekijkt het kader van de ‘patrimoniale rechten en plichten van samenwoners’. Verwacht wordt dat er nog vóór de zomer knopen worden doorgehakt. Hoe de maatregelen er concreet zullen uitzien, is nog niet bekend, al gaat iedereen ervan uit dat er van een volledige gelijkschakeling met het huwelijk geen sprake zal zijn.

Een koppel koopt een woning van 200.000 euro. • De vrouw brengt 70.000 euro spaargeld in. • De man investeert 30.000 euro in de woning. • Het saldo van 100.000 euro wordt geleend. In de aankoopakte wordt een eigendomsverdeling van 70/30 opgenomen. Het woonkrediet wordt dan ook het best in een 70/30-verhouding afbetaald. Idem voor de ﬁnanciering van de verbouwingen die mogelijk later volgen. Alleen dan is bij een latere verkoop van de woning geen discussie mogelijk: 70 procent van de opbrengst is voor mevrouw, 30 procent voor mijnheer. Ook al brengt de ene partner meer in bij de aankoop, toch kan in de aankoopakte worden vermeld dat beide partners voor de helft eigenaar zijn van de woning. ‘Want alleen dan is een beding van aanwas mogelijk’, ver-

meldt Sobrie (zie ook vraag 3). Maar dan is het meer dan raadzaam een bijkomend document op te stellen waarin wordt afgesproken hoe de partner die meer inbrengt bij een latere verkoop of verdeling vergoed zal worden voor die hogere inbreng. Samenwoners kunnen dat in hun samenlevingscontract bepalen. Wat als u gewoon intrekt bij de andere partner? Niet alle koppels kopen de woning die dienst doet als gezinswoning samen aan. De ene partner kan ook intrekken bij de andere partner. • Is het koppel gehuwd, dan kan die woning worden ingebracht in de huwgemeenschap. • Samenwoners hebben die optie niet. ‘De eigenaar zou de helft van zijn woning kunnen verkopen aan zijn partner, maar ﬁscaal is dat duur, aangezien er een kooprecht van 10 procent betaald moet worden’, weet Sobrie. En wat met het woonkrediet op die woning? Wie betaalt dat verder af? ‘We zien vaak dat de niet-eigenaar de lening mee afbetaalt. Als er dan niet op voorhand wordt afgesproken hoe dat gecompenseerd zal worden bij een relatiebreuk, veroorzaakt dat moeilijkheden op dat moment’, weet notaris Sobrie. ‘Nog beter is het dat de intrekkende partner geen enkele bijdrage levert tot de woning en dus de lening niet mee afbetaalt en ook eventuele verbouwingen niet mee ﬁnanciert.’ NADINE BOLLEN

FEBRUARI 2016

netto 7

PARTNERI (SCHOON)OUDERS I BANKI VERZEKERAARI FISCUSI NOTARISI OVERHEIDI ARCHITECTI AANNEMERI BUURI

De overheid geeft en neemt als u eigenaar wordt. Zowel de lening voor een gezinswoning als die voor een tweede verblijf of investeringspand levert een belastingvoordeel op. Maar u moet helaas ook belastingen betalen...

ﬁscus

Hoeveel belastingvoordeel levert een lening voor uw gezinswoning op in Vlaanderen? De woonbonus is het belastingvoordeel voor wie leent voor de aankoop of bouw van een woning om er zelf te gaan wonen. Hoe groot het voordeel is, verschilt van gewest tot gewest. In het Vlaams Gewest werd het belastingvoordeel vorig jaar al drastisch afgeslankt. Wie in 2016 een hypothecaire lening afsluit, kan tot 1.520 euro intresten, kapitaalaﬂossingen en premies van een schuldsaldoverzekering ﬁscaal inbrengen. Tijdens de eerste tien jaar van de lening komt er boven op dat basisbedrag een toeslag van 760 euro voor iedereen en van 80 euro voor wie drie kinderen ten laste heeft. Die bedragen geven recht op een belastingvermindering van 40 procent, wat het maximale belastingvoordeel op 944 euro brengt. Bij koppels die samen lenen voor eenzelfde woning heeft elke partner recht op dat voordeel.

tweede of derde woning. U maakt alleen aanspraak op het basisbedrag van 1.520 euro, de toeslagen krijgt u niet. Dat brengt het maximale belastingvoordeel op 608 euro.

Nieuwigheden 2016 • Nieuw voor leningen vanaf 2016 is dat u niet langer moet lenen voor uw ‘enige’ woning. De woonbonus is er dus ook voor wie leent voor een tweede of derde woning. De enige vereiste is dat u de woning of het appartement zelf moet bewonen. Al valt het belastingvoordeel magerder uit voor wie leent voor een

• Voorts is er een ‘versoepeling’ voor wie de betaalde premies van zijn schuldsaldoverzekering ﬁscaal wil inbrengen. ‘Voor leningen afgesloten vanaf 2016 is het niet langer vereist dat de verzekering uitsluitend een hypothecaire lening afdekt. De voorwaarde ‘uitsluitend’ vervalt en ruimt baan voor een pro rata-berekening’, zegt Wellens.

netto FEBRUARI 2016

• ‘Voor leningen gesloten vanaf 2016 is eveneens nieuw dat het eigen karakter niet langer beoordeeld wordt op 31 december van het leningsjaar, maar gewoon op elk ogenblik dat de leningsuitgaven worden betaald’, zegt Jef Wellens, ﬁscalist bij Wolters Kluwer. De voorwaarde ‘enige woning’ - om al dan niet aanspraak te maken op de toeslagen - wordt wel nog getoetst op 31 december. Daarbij wordt geen rekening gehouden met een in medeeigendom, vruchtgebruik of blote eigendom geërfde woning. Evenmin met een woning die te koop staat op 31 december 2016 en tegen 31 december 2017 effectief is verkocht.

VOORBEELD

Stel dat u een hypothecaire lening afsluit voor 100.000 euro en een lening met een hypothecaire volmacht voor eveneens 100.000 euro. De beide leningen worden gewaarborgd door één schuldsaldoverzekering met een totaal verzekerd bedrag van 200.000 euro. In het verleden kwam die niet in aanmerking voor de woonbonus, ook niet gedeeltelijk. Voor leningen vanaf 2016 komt alleen de helft van de premie in aanmerking voor de Vlaamse woonbonus. • Maar er is ook minder goed nieuws voor wie een deel van zijn lening voor de eigen woning waarborgt met een hypothecaire volmacht: dat deel van de lening levert geen belastingvoordeel meer op. De betaalde premie voor de schuldsaldoverzekering komt - in tegenstelling tot vroeger - niet meer in aanmerking voor de belastingvermindering voor het langetermijnsparen. Ook de betaalde intresten genieten geen belastingvoordeel meer. Tot vorig jaar was er nog een gewone belastingvermindering voor intresten tegen 40 procent. • Voorts worden de regels minder streng voor wie zijn woning om wettelijke redenen

15 NIEUW!

NIEUW!

• Voortaan is de Vlaamse woonbonus er ook voor wie leent voor een tweede of derde woning. • Minder goed nieuws is er voor wie een deel van zijn lening voor de eigen woning waarborgt met een hypothecaire volmacht: dat deel van de lening levert geen belastingvoordeel meer op. • De regels worden ook minder streng voor wie zijn woning om wettelijke redenen niet zelf kan bewonen.

niet zelf kan bewonen. U blijft de woonbonus genieten als u een beroepsreden (de woning ligt te ver van de nieuwe werkplek), sociale reden (bijvoorbeeld echtscheiding), contractuele belemmering (de woning is verhuurd bijvoorbeeld) of bouwwerkzaamheden (de woning is nog in aanbouw) kan inroepen. ‘Ook die laatste twee redenen kunnen nu voor de nieuwe woonbonus vanaf 2016 onbeperkt in de tijd worden ingeroepen, terwijl dat vroeger maar twee jaar kon. Als een nieuwbouw aansleept en de woning na twee jaar nog altijd niet bewoond is door de kredietnemer, zal de Vlaamse woonbonus voor leningen vanaf 2016 niet meer verloren gaan’, zegt Jef Wellens. • En wat bij verbouwingen? Loopt er voor uw eigen woning al een lening van vóór 2016 en wordt er in 2016 een bijkomende lening afgesloten, dan moet u kiezen tussen het ﬁscale voordeel van beide leningen. Ofwel het ene ofwel het andere, twee ﬁscale regimes combinePETRA DE ROUCK ren kan niet.

Hoeveel belastingvoordeel levert een lening voor uw gezinswoning op in Brussel? Voor inwoners van het Brussels Gewest blijft alles nog een jaartje bij het oude. Pas vanaf 2017 wordt de woonbonus afgeschaft. In ruil komt er een verlaging van de registratierechten bij de aankoop van een eerste woning. Voor wie nog in 2016 leent, kan de woonbonus tot 1.418 euro per jaar (exclusief gemeentebelastingen) opleveren. Waar komt dat bedrag vandaan? Ten eerste kan een basisbedrag van 2.300 euro aan intresten en kapitaalaﬂossingen voor een lening en de premies van de schuldsaldoverzekering ﬁscaal benut worden. Daarbovenop komt tijdens de eerste tien jaar een verhoging van 770 euro en van nog eens 80 euro voor wie drie kinderen of meer ten laste heeft. Het totaal van 3.150 euro geeft recht op een belastingvermindering van 45 procent of 1.418 euro. Gehuwden en wettelijk samenwonenden krijgen elk dat voordeel. PETRA DE ROUCK

TIP! Wie nog aanspraak wil maken op de Brusselse woonbonus zal in 2016 moeten lenen.

944€

Het maximale belastingvoordeel van de Vlaamse woonbonus. Bij koppels die samen lenen voor eenzelfde woning heeft elke partner recht op dat voordeel.

1.418€

Het maximale belastingvoordeel van de Brusselse woonbonus. Gehuwden en wettelijk samenwonenden krijgen elk dat voordeel. FEBRUARI 2016

netto 21

PARTNERI (SCHOON)OUDERS I BANKI VERZEKERAARI FISCUSI NOTARISI OVER HEIDI ARCHITECTI AANNEMERI BUURI

Geen bouwwerf zonder architect. Wettelijk is de architect verplicht om de plannen op te maken en de uitvoering van de werken te controleren. Maar u kunt de architect ook nog een pak andere taken toevertrouwen.

architect

Sleutel-op-de-deur: een goed idee?

Door te kiezen voor een sleutelklare woning kunt u veel kopzorgen en tijd uitsparen. U moet vaak niet eens op zoek naar een bouwgrond of architect. Alle beslommeringen van het bouwproces - van de bouwaanvraag tot en met de afwerking - zijn in handen van een totaalaannemer. Die neemt alle besognes op zich. U verliest ook geen tijd met het zoeken naar geschikte (onder)aannemers. Volgens sommige bouwfirma’s komt u financieel niet voor verrassingen te staan. Ze beloven u een vooraf vastgelegde prijs, soms ook de bouw van uw project binnen een vastgestelde termijn. Voor bouwers met een zware dagtaak klinkt dat als muziek in de oren. Toch zijn er enkele aandachtspunten: 1. ‘Totaalaannemers hanteren vaak geen duidelijke prijzenpolitiek’, zo waarschuwt Kati Lamens, de voorzitter van het Nationaal Architectenverbond (NAV). ‘Veel bouwfirma’s proberen hun klanten met een aantrekkelijke prijs over de streep te trekken. Maar als een bouwheer wil afwijken van de typeplannen of als hij kiest voor andere dan de voorgestelde 44

netto FEBRUARI 2016

‘Veel sleutel-op-de-deurﬁrma’s proberen de klanten met een aantrekkelijke prijs over de streep te trekken. Maar als u daarna wilt afwijken van de typeplannen of als u kiest voor andere dan de voorgestelde materialen tikt de kostprijs aardig aan.’ KATI LAMENS VOORZITTER NATIONAAL ARCHITECTENVERBOND

materialen tikt de kostprijs aardig aan. Het gevolg is dat het voorziene budget dan wel degelijk wordt overschreden. En details van de kostprijsberekeningen krijgt de bouwheer zelden te zien.’ Soms gaan deze bouwfirma’s ook uit van minimalistische kostprijsramingen. ‘In tegenstelling tot architecten laten sommige bouwfirma’s vooraf geen grondstudie maken’, zegt Lamens. ‘Als later blijkt dat je toch palen in de grond moet steken, komen er in een klap duizenden euro’s bij.’ 2. Sleutelklare-bouwfirma’s doen vaak een beroep op dezelfde architecten, waardoor die nog maar moeilijk hun rol van onafhankelijk raadgever van de bouwheer kunnen opnemen. Die architecten zijn voor hun orderboek dikwijls van de bouwfirma afhankelijk. Waarom zouden zij er u dan op wijzen dat de uitvoering van de werken niet deugt? Dan schoppen ze tegen de schenen van de totaalaannemer van wie ze ‘om den brode’ afhankelijk zijn. ‘De architect is nochtans wettelijk verplicht om de uitvoering van de werken te controleren. Bij totaalaannemers gebeurt dat helaas vaak ondermaats’, zegt de NAV-voorzitter. ‘Gebruik daarom de bouwfirma als uit-

voerder en engageer een onafhankelijk architect. Of neem, naast de architect van de ﬁrma, zelf een architect onder de arm die u inschakelt als extra raadgever of controleur.’

Een bouwheer die de opvolging van het bouwproces aan anderen wil overlaten, beschikt nog over andere mogelijkheden dan sleutelklaar bouwen:

3. Architecten die hun beroepsverzekering alleen maar laten berekenen op het ereloon (en niet op de waarde van de werken) zijn dikwijls niet goed verzekerd. Alle architecten zijn wettelijk verplicht om zich te verzekeren voor hun tienjarige aansprakelijkheid. Architecten zijn tien jaar lang aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van een ernstige fout die de stabiliteit van het gebouw (of een deel daarvan) in het gedrang brengt. ‘In welke mate de verzekeringsmaatschappij tussenbeide komt, is in zo’n geval afhankelijk van het ereloon van de architect. Is dat ereloon zoals bij sleutel-op-de-deurﬁrma’s beperkt, dan zal ook de vergoeding van de verzekeraar beperkt zijn. Als de hoofdaannemer dan failliet gaat of niet (langer) verzekerd is, kan de bouwheer alleen rekenen op een beperkte schadevergoeding van de verzekeringsmaatschappij van de architect’, aldus Lamens.

• U kunt een beroep doen op zogenaamde bouwcoördinatoren. Maar ook voor die optie waarschuwt Lamens. ‘Bouwcoördinatoren wekken de indruk dat ze optreden als een sleutel-op-de-deurﬁrma. Veel bouwcoördinatoren laten de contracten met de onderaannemers door de bouwheer zelf ondertekenen. Zo wentelen ze alle contractuele gevolgen op de bouwheer af. Loopt het fout of gaat een onderaannemer failliet, dan is de bouwheer de pineut.‘ • U kunt ook aan de architect zelf een mandaat geven om alle contracten met de aannemers en onderaannemers te regelen en op te volgen. ‘In dat geval reikt de opdracht van de architect veel verder dan de twee taken die hij wettelijk op zich moet nemen: het ontwerpen van de plannen en het controleren van de werken. Verleent u de architect een mandaat, dan kan ook hij de werken met de aan-

nemers en de onderaannemers coördineren. ‘Doet u bijvoorbeeld een beroep op de vzw Architecten-Bouwers, dan hebt u als bouwheer de bijkomende garantie dat er een degelijke verzekering voor de bouwprijs, de bouwtermijn en de tienjarige aansprakelijkheid van de betrokken aannemers is afgesloten’, aldus Lamens. Uiteraard zijn de daarbij aangesloten architecten voor hun mandaat en de tienjarige aansprakelijkheid als architect verzekerd. ELLEN CLEEREN

LET OP! Sleutelklare-bouwﬁrma’s doen vaak een beroep op dezelfde architecten, waardoor die nog maar moeilijk hun rol van onafhankelijk raadgever van de bouwheer kunnen opnemen. FEBRUARI 2016

netto 45

De Bouwgids: uw droomhuis in 50 vragen. Nu zaterdag gratis bij De Tijd.