De Vastgoedgids 2019

DE TIJD I NOVEMBER 2019 I N°7 I JAARGANG 13

Netto Vastgoedgids

Welk vastgoed past bij u?

Investeren in een appartement, serviceflat, studentenkamer, garage of vakantiehuis

RONDVRAAG HOE ZIEN DE VASTGOEDEXPERTS DE PRIJZEN EVOLUEREN IN 2020?

RENDEMENT WELK VASTGOED BIEDT VANDAAG ÉN MORGEN HET HOOGSTE RENDEMENT?

BELASTINGEN HOE WORDT UW VASTGOEDINVESTERING BELAST?

Netto Vastgoedgids

6 VASTGOEDPANEL VOORUITBLIK VASTGOEDPRIJZEN 2020 Nieuwe records volgend jaar zijn lang niet zeker.

14 SPECIAL INVESTEREN IN VASTGOED

48 Investeren in een studentenkamer Let op de stedelijke bepalingen.

COLOFON NETTO Adres

Redactie Netto Tour & Taxis Havenlaan 86C bus 309 B-1000 Brussel redactie@netto.be

10 VASTGOEDPANEL AFSCHAFFING WOONBONUS Welke impact zal de afschaffing van de woonbonus hebben op de waarde van uw huis?

14 Lenen of niet?

Voor vastgoedinvesteerders die willen lenen, zijn er meer mogelijkheden dan alleen maar het klassieke woonkrediet.

54 Investeren in een garage De hype lijkt voorbij.

Redactiedirecteur Isabel Albers Hoofdredacteur Stephanie De Smedt Chef Netto Sonja Verschueren Eindredacteur Jan Lodewyckx Artdirector Ilse Janssens

22 Investeren in een appartement Een nieuwbouwappartement op een goede locatie is de ideale vastgoedinvestering voor beginners.

58 Investeren in een vakantiedomein Een mooi rendement en zelf vakantie nemen gaan niet samen.

Lay-out Willem Ravoet Redacteuren Nadine Bollen Petra De Rouck Patrick Luysterman Muriel Michel Mathilde Ridole Dirk Selleslagh Peter Van Maldegem Sven Vonck Illustraties Pieter Van Eenoge Abonnementen tel.: 0800/55.150, e-mail: abo@tijd.be Advertenties Trustmedia, Tour & Taxis Havenlaan 86C bus 309 B-1000 Brussel tel.: 02/422.05.11 info@trustmedia.be Verantwoordelijke uitgever Frederik Delaplace

VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE WAT VERANDERT ER IN 2020?

34 Investeren in een tweede verblijf aan zee Kiest u voor een appartement op de zeedijk of niet?

43 Investeren in een tweede verblijf in het buitenland Staar u nooit blind op de voorgespiegelde huuropbrengsten.

64 Investeren in een hotelkamer Let op voor de ingewikkelde eigendomsstructuur.

68 Investeren in een assistentiewoning Alles staat of valt met de kwaliteit van de uitbater.

14 DECEMBER BIJ DE TIJD Netto wordt waterloos en milieuvriendelijk gedrukt bij Eco Print Center.

NOVEMBER 2019 NETTO I 5

Financiering

14 I NETTO NOVEMBER 2019

Lenen voor investeringsvastgoed (zelfs al hebt u geld in overvloed) Ook wie meer dan voldoende op zijn bankrekening heeft staan, doet er goed aan om te lenen voor de aankoop van investeringsvastgoed. Er zijn meer mogelijkheden dan alleen maar het klassieke woonkrediet.

Tekst: Sonja Verschueren I Illustratie: Pieter Van Eenoge

S

tel: u heeft een appartementje op het oog om te verhuren. Beetje navraag leert dat u voor het pand gemakkelijk een huurprijs van 800 euro zou kunnen vragen. Interessant, denkt u, dan kan u dat bedrag gebruiken om de lening die u voor het appartement wil aangaan, terug te betalen. Maar zo eenvoudig is het niet.

Als u een hypothecaire lening afsluit, zal de bank nagaan hoe u er financieel voor staat. Of u nu leent voor de aankoop van een eerste woning, een tweede verblijf of een investeringspand, u moet over voldoende in-

komsten beschikken om uw lening elke maand netjes af te lossen. ‘Een lening voor de aankoop van een investeringspand wordt op dezelfde manier behandeld als een lening voor een gezinswoning’, weet Ruben De Winne, productmanager bij Belfius. ‘Al wordt er bij zo’n krediet wel meer aandacht besteed aan de omvang van de financiële reserves en de quotiteit - het percentage van het aankoopbedrag dat u leent.’

‘Het aanvraagproces zal op dezelfde manier gebeuren, maar de parameters verschillen wel’, bevestigt Tim Spellemans, productmanager bij BNP Paribas Fortis. ‘Zo zijn we bij de toekenning van een lening voor een inNOVEMBER 2019 NETTO I 15

Investeren in...

Tweede verblijf aan zee Vergeet het logiesdecreet niet Met vakantieverhuur van appartementen aan zee kunnen rendementen van 4 à 5 procent worden behaald. Een knap cijfer. Toch wordt slechts 10 procent van de appartementen aan zee aangeschaft uit pure investeringsoverwegingen.

Tekst: Petra De Rouck en Nadine Bollen

Is de markt nog interessant?

V

astgoed aan de Belgische kust blijft geliefd. In de eerste jaarhelft van 2019 werd het gemiddelde kustappartement 6,2 procent duurder; het kost nu 276.605 euro. Daarmee kost een appartement aan zee zo’n 50.000 euro meer dan een appartement in de rest van België. Dat blijkt uit de Kustbarometer van de Federatie van het Notariaat. Ook het aantal transacties zit in de lift: een stijging met 7,6 procent tegenover dezelfde periode vorig jaar.

Voor zeezicht moet u dieper in de buidel tasten. Een appartement op de zeedijk kost gemiddeld een kwart meer dan een appartement elders in een kustgemeente: 345.654 euro. Ook voor nieuwbouw moet u meer neertellen. ‘In de eerste helft van 2019 kostte een nieuw appartement gemiddeld 22,5 procent meer dan een oude flat. In sommige kustgemeenten liep het prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaand vastgoed op tot maar liefst 64 procent’, klinkt het bij de notarisfederatie.

De prijzen verschillen ook fors van badplaats tot badplaats. De Panne en Westende waren het goedkoopst, met een gemiddelde prijs onder 200.000 euro.

In Heist-aan-Zee en Knokke betaalde je het meest: 331.927 euro en 516.527 euro.

34 I NETTO NOVEMBER 2019

Wat vindt de fiscus van uw appartement aan zee?

D

e fiscaliteit voor een tweede verblijf is nagenoeg dezelfde als voor een pand om te verhuren. Bij de aankoop betaalt u registratierechten of btw. Elk jaar moet u onroerende voorheffing betalen en uw tweede verblijf opnemen in de belastingaangifte.

Wie snel na de aankoop verkoopt, riskeert meerwaardebelasting. U leest er alles over op blz. 24.

Hou er rekening mee dat de meeste steden en gemeenten een specifieke belasting op tweede verblijven heffen. Die is verschuldigd door eigenaars van woningen die in een andere stad of gemeente hun domicilie hebben. Het tarief verschilt van gemeente tot gemeente, maar de jaarlijkse belasting kan oplopen.

Zo bedraagt de belasting op tweede verblijven in Oostende en Brugge 1.000 euro. Sommige kustgemeenten differentiëren hun tarieven, naargelang uw tweede verblijf op de zeedijk ligt of niet. Andere gemeenten belasten dan weer studio’s minder dan grote appartementen en woningen.

Wie een tweede verblijf aan de kust heeft, betaalt daarenboven een forfaitaire belasting van 124 euro aan de provincie West-Vlaanderen.

Waarop letten bij de verhuur van uw kustappartement?

A

angezien het niet gaat om een pand waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats vestigt, bent u niet gebonden door de strenge regels van het Vlaams huurdecreet. Hier gelden de regels van ‘gemeen recht’. Dat houdt in dat verhuurder en huurder heel wat dingen naar eigen goeddunken kunnen regelen, maar dat hetgeen ze in het contract opnemen ‘de partijen tot wet strekt’, geeft Katelijne D’Hauwers van Verenigde Eigenaars mee.

‘Bij een verhuring tussen vrienden wordt echter zelden een contract opgesteld, bijna nooit een waarborg gevraagd of een plaatsbeschrijving/inventaris opgemaakt. Als er dan iets voorvalt, is de vriendschap snel bekoeld’, weet D’Hauwers. ‘We horen gevallen van mensen die verhuren aan vrienden of kennissen, geen contract opstellen en ook geen voorschot vragen. Af en toe gebeurt het dan dat de vrienden simpelweg annuleren enkele dagen voor de vakantieverhuring aanvangt. Vaak is de echte reden het aangekondigde slechte weer, al wordt dan soms een ziekte of dringende ziekenhuisopname voorgewend.’

Wat kunnen de verhuurders dan doen? ‘Vooreerst is het moeilijk te bewijzen dat er inderdaad een ‘contract’ is. Hoewel contracten voor een tweede verblijf ook mondeling afgesloten kunnen worden, is het uiteraard altijd een kwestie van bewijs. Als er mailwissels zijn, kan

Wat is het rendement van een vastgoedinvestering aan zee?

‘Bij de kopers aan de kust zijn er grosso modo twee stromingen. Een ruime meerderheid koopt puur om zelf van het tweede verblijf te genieten en stelt het eventueel ter beschikking van familie en vrienden. Ze verhuren hun appartement nooit’, zegt Bart Van Opstal, woordvoerder van Notaris.be en notaris in Oostende. ‘Een tweede groep koopt voor zogenaamd gemengd gebruik.

Deze eigenaars kopen om zelf een uitvalsbasis aan de kust te hebben, maar willen een graantje meepikken van de verhuurmarkt om het rendement op te krikken.

Klassiek wordt er verhuurd tijdens de vakantieperiodes, maar een nieuwe trend is dat er ook meer en meer buiten de vakanties wordt verhuurd via platformen zoals Airbnb.’

En de pure investeerders die alleen willen verhuren?

‘Exacte cijfers zijn er niet, maar ik schat dat slechts één op de tien kopers van een appartement aan zee dat doet uit pure investeringsoverwegingen. Voor investeringspanden kiest men doorgaans voor vastgoed in de buurt van de woonplaats, omdat dat praktischer is voor bijvoorbeeld herstellingen of het opstellen van een plaatsbeschrijving’, legt Van Opstal uit.

Welk rendement er uit zo’n kustappartement gehaald kan worden, hangt uiteraard samen met hoeveel eigen gebruik en hoeveel verhuur er is. ‘Met vakantieverhuur - kortetermijnverhuur - kunnen rendementen van 4 à 5 procent behaald worden. Die relatief hoge rendementen zijn te danken aan de grote vraag tijdens vakantieperiodes, en bijgevolg de hoge huurprijzen die dan geafficheerd kunnen worden’, zegt Van Opstal. ‘Om die reden verkiezen veel investeerders een vakantieverhuur boven de klassieke jaarcontracten.’

Een appartement op de zeedijk en een nieuwbouw zijn een stuk duurder, maar dat betekent niet dat er ook hogere rendementen mee behaald kunnen worden. ‘De hoge investering vreet aan het rendement’, zegt Van Opstal. ‘Als je puur naar het potentiële rendement kijkt, ben je beter af met een recent appartement - geen nieuw wegens de btw bij de aankoop - op een minder goede ligging.’

Maar ook wie geen huurinkomsten wil puren uit zijn investering is niet helemaal wars van rendement. ‘Vaak wordt geredeneerd dat spaargeld nagenoeg niets meer opbrengt. Van een appartement aan zee heb je het plezier, met de mogelijkheid op langere termijn een meerwaarde te realiseren of toch minstens de inflatie te volgen.’

NOVEMBER 2019 NETTO I 35

Investeren in een...

Assistentiewoning Alles staat of valt met de kwaliteit van de uitbater Door de vergrijzing zou je denken dat de vraag naar assistentiewoningen de komende jaren alleen maar zal stijgen. Maar is dit type vastgoed ook een buitenkans voor beleggers?

Tekst: Mathilde Ridole

Is de markt nog interessant?

M

et slechts enkele kliks vindt u op het internet het volledige aanbod van assistentiewoningen die te koop zijn in België. Er is keuze genoeg. Bovendien voorspelt het Federaal Planbureau dat het aantal bejaarden tussen 2020 en 2060 met ruim 1 miljoen zal toenemen. Een assistentiewoning moet dus wel een buitenkans zijn voor beleggers? Jammer genoeg is het antwoord niet eenduidig ‘ja’.

Niet zomaar een vastgoedinvestering Een assistentiewoning is als vastgoedbelegging immers niet te vergelijken met investeren in een appartement of handelspand. Bij een assistentiewoning hoort ook een dienstenpakket dat wordt aangeboden aan de toekomstige bewoners. Met andere woorden: het is vastgoed dat door een uitbater wordt beheerd. Als eigenaar heeft u er dus niet evenveel vat op als op een appartement of woning waarvan u het beheer zelf in handen neemt. ‘Zodra er dienstverlening aan vastgoed is verbonden, laat u het maar beter links liggen’, waarschuwt Philippe Janssens van het onafhankelijk adviesbureau Stadim. ‘De impact van de uitbating valt immers niet te onderschatten. Als eigenaar heb je geen enkele macht en ben je uitgeleverd aan de goodwill van de uitbater.

Beter is om eigenaar te worden van een volledig gebouw. In dat geval kunt u gemakkelijker overleggen met de uitbater die u zelf gekozen heeft.’

Grote verschillen tussen provincies Voor u bepaalt in welke assistentiewoning u wenst te investeren, moet u rekening houden met de demografische voorspellingen. De stijging van het aantal bejaarden tussen 2020 en 2060 zal immers niet in alle provincies van het land even groot zijn.

Het aantal 65-plussers zal aanzienlijk stijgen in de provincies Antwerpen en Oost- en West-Vlaanderen.

Maar in het zuiden van het land zal die groei aanzienlijk lager liggen. Het grootste deel van de vraag zal zich de volgende jaren dus in de eerste drie bevinden.

Hoe zit het met het huidige aanbod? Dat schommelt enorm van regio tot regio, maar sluit relatief goed aan 68 I NETTO NOVEMBER 2019

bij de vraag. Want het merendeel van dit soort assistentiewoningen bevindt zich net in de provincies Antwerpen, Oost- en West-Vlaanderen.

Dat wil niet zeggen dat u halsoverkop een pand in Knokke moet kopen. Want groepen die gespecialiseerd zijn in assistentiewoningen en nu activiteiten opzetten in regio’s waar al een sterk aanbod aanwezig is, zullen het moeilijk krijgen om die verhuurd te krijgen. Dat blijkt uit een marktonderzoek van ING België in samenwerking met Probis Consulting, een organisatie gespecialiseerd in zowel zorg als zorgvastgoed. Ze adviseren om te focussen op een project dat zich van de andere onderscheidt. ‘Het onderscheidend vermogen van een project vormt een kritieke factor voor het succes ervan’, zegt ING. Kijk dan vooral naar de dienstverlening, de infrastructuur (grootte van de kamers, terras...), de inplanting in een welbepaalde regio, de aanwezigheid van faciliteiten én de dagprijs.

Een andere belangrijke factor is de koopkracht van de inwoners van de regio in verhouding tot de prijs van de assistentiewoning. Succesvolle projecten zijn im-

mers vaak goed aangepast aan de koopkracht van de doelgroep. Iets waar ook Eric Verlinden, CEO van het netwerk van vastgoedkantoren Trevi, van overtuigd is.

‘Veel mensen gaan ervan uit dat het aantal bejaarden zal toenemen en dat bijgevolg de vraag zal stijgen.

Maar er wordt vaak geen rekening gehouden met de financiële middelen waarover de meeste Belgen maar beschikken. De huur schommelt vaak tussen 2.000 en 2.500 euro per maand: bedragen die niet voor iedereen haalbaar zijn.’

Hoeveel bedraagt het rendement van een assistentiewoning?

Het rendement is afhankelijk van de uitbater en het soort overeenkomst dat de eigenaar met hem heeft afgesloten.

Hoe lager het risico van huurleegstand, hoe lager het rendement (3 tot 3,5 procent). Als de eigenaar het huurrisico op zich neemt, kan hij iets hogere rendementen krijgen.

Duurder dan een gewoon appartement Assistentiewoningen zijn meestal duurder in aankoop dan een gewoon appartement. Dat komt omdat de gemeenschappelijke delen van het gebouw (ruimtes voor verzorging, ontspanning...) een belangrijkere plaats innemen dan bij klassieke woningen. Bovendien moet een assistentiewoning aan bijkomende voorwaarden voldoen: toegankelijkheid voor rolstoelgebruikers, 24/24 bewaking, thuisverzorging... Dat heeft allemaal een impact op de factuur.

moet er zeker van zijn dat de uitbater echt top is, dat hij de dingen in handen neemt en de beloofde diensten ook levert. Op die manier kan de assistentiewoning perfect overleven’.

Behalve aandacht voor de dirigent van het orkest raadt Vincent ook aan goed te letten op de regels van mede-eigendom, meer bepaald wat de lasten betreft.

‘Als die hoog zijn, wordt het moeilijker om een huurder te vinden.’

Moeilijk herverkoopbaar Maar dat houdt de promotoren niet tegen. In België moet de bouw van assistentiewoningen niet aan bepaalde quota voldoen: het staat elke promotor dus vrij om assistentiewoningen te bouwen. Daardoor is de bouw van zulke panden sterk toegenomen, vooral dan in Vlaanderen. Behalve erkende assistentiewoningen vind je er meer en meer niet-erkende of geregistreerde assistentiewoningen. ‘Het grote probleem is dat er de voorbije vijf jaar een overproductie van dat soort woningen is geweest. Vandaag zijn er te veel assistentiewoningen te huur op de markt die geen huurders vinden. En voor een belegger is er niets erger dan huurleegstand’, zegt de CEO van Trevi. ‘We zien dat het aanbod de vraag overtreft, waardoor de prijzen dalen.

Assistentiewoningen zijn dan ook moeilijk herverkoopbaar: beleggers weten intussen dat assistentiewoningen geen goed beleggingsproduct zijn.’

Wie is de kapitein van het schip?

Hoewel er wel degelijk vraag is naar assistentiewoningen is het volgens Nicolas Vincent, vastgoedconsultant bij Buyerside, vooral belangrijk om voldoende aandacht te schenken aan de kapitein van het schip. ‘Je

+1 miljoen

Volgens het Federaal Planbureau zal het aantal bejaarden in België tussen 2020 en 2060 met meer dan 1 miljoen toenemen.

Wat vindt de fiscus van uw assistentiewoning?

WIST U DAT? Erkende assistentiewoningen genieten een verlaagd btwtarief van 12 procent in plaats van 21 procent.

Let op: dat geldt alleen voor erkende residenties, niet voor geregistreerde. De erkende assistentiewoningen zijn ook vrijgesteld van onroerende voorheffing.

E

rkende assistentiewoningen genieten een verlaagd btw-tarief van 12 procent in plaats van 21 procent. Let op: dat geldt alleen voor erkende residenties, niet voor geregistreerde. Controleer dat dus goed als u overweegt een assistentiewoning aan te kopen.

Erkende assistentiewoningen zijn zowel in het Vlaams als in het Waals Gewest ook vrijgesteld van onroerende voorheffing.

Wat de belasting op huurinkomsten betreft, fungeert de uitbater louter als tussenpersoon. Uiteindelijk gebeurt de verhuur aan een natuurlijk persoon. Het fiscale regime is dus dat van gemeubelde verhuur. De verhuurder moet een onderscheid maken tussen de huur van het pand en die van de meubelen. De huur van het onroerend goed wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki), verhoogd met 40 procent. Op de huurinkomsten uit de inboedel be-

Je moet er zeker van zijn dat de uitbater echt top is, dat hij de dingen in handen neemt en de beloofde diensten levert.

Nicolas Vincent, vastgoedconsultant Buyerside

NOVEMBER 2019 NETTO I 69

DeVas t goedgi ds .

Nuz at er dagbi jDeTi j d.