FEBRUARI 2018
EXCLUSIEVE RONDVRAAG VASTGOEDPRIJZEN IN 2018 ZULLEN VOLGENS EXPERTS OPNIEUW LICHT STIJGEN
IN 5 STAPPEN NAAR DE JUISTE LENING VOOR UW DROOMWONING
HOEVEEL IS UW WONING WAARD? ALLE PRIJZEN VAN WOONHUIZEN, N, APPARTEMENTEN EN BOUWGRONDEN N IN ALLE
589
BELGISCHE GEMEENTEN
netto VASTGOEDGIDS
IN 5 STAPPEN NAAR DE JUISTE LENING CIJFERS: VASTGOEDPRIJZEN IN 2017 6 Voor de woningmarkt in België was 2017 een grand cru. De prijzen van appartementen en huizen behaalden andermaal recordniveaus.
VOORUITBLIK: VASTGOEDPRIJZEN IN 2018 10 De vastgoedexperts van De Tijd/Netto zien niet meteen een ommekeer in 2018: ook dit jaar blijft uw woning waardevast.
STAP 1: GEZINSWONING 18 Hoeveel kunt u lenen? 20 Welke looptijd voor uw lening? 21 Kiezen voor een vaste of variabele rente? 22 Woonkredieten vergelijken loont, maar alleen als u dat goed doet. 24 Maak uw lening goedkoper met een hypothecair mandaat. 26 Woonkrediet afsluiten via smartphone, tablet of pc?
STAP 2: TWEEDE VERBLIJF 30 Meer mogelijkheden voor wie tweede woning wil aankopen. 35 Uw tweede verblijf financieren met uw groepsverzekering.
STAP 3: VERZEKERINGEN 36 Hoe vermijden dat u op de blaren zit bij het afsluiten van een brandpolis? 40 10 tips voor de juiste schuldsaldoverzekerin g.
STAP 4: KOSTEN 50 Van bankkosten tot notarishonoraria: lenen kost altijd geld.
STAP 5: BELASTINGEN 58 Hoe zwaar wordt uw vastgoed belast? 61 Hoeveel fiscaal voordeel kan uw woonlening opleveren?
HOEVEEL IS UW WONING WAARD? 69 De recentste prijzen van villa’s en woonhuizen, appartementen en bouwgronden in alle 589 Belgische gemeenten, in één overzichtelijke tabel.
netto COLOFON Adres:
Redactie Netto, Tour & Taxis, Havenlaan 86C bus 309, B-1000 Brussel, redactie@netto.be Redactiedirecteur: Isabel Albers Hoofdredacteur: Stephanie De Smedt Chef Netto: Sonja Verschueren Eindredacteur: Jan Lodewyckx Artdirector: Ilse Janssens Lay-out: Willem Ravoet Redacteuren: Nadine Bollen, Ellen Cleeren, Petra De Rouck, Margot Dubuisson, Dirk Selleslagh, Caroline Sury Illustraties: Reinhart Croon Abonnementen: tel.: 0800/55.150, e-mail: abo@tijd.be Advertenties: Trustmedia, Tour & Taxis, Havenlaan 86C bus 309, B-1000 Brussel, tel.: 02/422.05.11, fax: 02/422.05.10, info@trustmedia.be
INTERACTIEF OP WWW.NETTO.BE Wie de prijzen in de verschillende gemeenten online wil vergelijken, kan terecht op www.netto.be/vastgoedkaart. 4
netto FEBRUARI 2018
VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE:
VERMOGENSGIDS 24 MAART BIJ DE TIJD
Verantwoordelijke uitgever: Frederik Delaplace Netto wordt waterloos en milieuvriendelijk gedrukt bij Eco Print Center.
WAT VERWACHTEN DE VASTGOEDEXPERTS?
Profiteer van de rugwind in
2018 Goedkoop zijn de woningen in België niet meer. En het panel van 18 vastgoedexperts dat De Tijd/Netto twee keer per jaar raadpleegt, ziet niet meteen een ommekeer. Met een rente die laag blijft, een stijgend economisch vertrouwen, meer koopkracht en een toenemend aantal gezinnen liggen de kaarten nog altijd goed. Maar vergeet de forse meerwaarden. Tekst: Patrick Luysterman
wee keer per jaar voorspellen de vastgoedexperts van De Tijd/Netto de evolutie van de vastgoedprijzen in België. Voor 2018 verwachten ze opnieuw een lichte stijging van de woningprijzen. Voor huizen en villa’s bedraagt de toename 1,5 procent, voor appartementen 1,6 procent en bouwgronden zouden 1,9 procent duurder worden. Dat is een fractie minder dan de prijsstijgingen van vorig jaar. Toen werden volgens de notarissen zowel huizen als appartementen 2,5 procent duurder. Opvallend is dat de verwachte prijsstijgingen voor alle woningvastgoed vrij gelijklopend zijn in de drie regio’s.
T 10
netto FEBRUARI 2018
1
HOE ZULLEN DE WONINGPRIJZEN EVOLUEREN IN 2018? Prognose experts (in procent)
Rente blijft troef De tijd van de aanhoudende rentedalingen is voorbij, en die trendbreuk mag niet worden onderschat. Een daling van de rente met 1 procentpunt creëert immers een toename van de leencapaciteit én de woningprijzen met zowat 10 procent. De experts gaan er wel nog altijd van uit dat de zeer lage rente dé motor blijft van de vastgoedmarkt in 2018. Als de rente goedkoop blijft, kan er relatief veel worden geleend. ‘De lage rente is de belangrijkste ondersteunende factor, maar blijft ook de grootste risicofactor’, aldus Bart Van Craeynest (Econopolis). De meeste experts verwachten dit jaar een licht stijgende hypothecaire rente: tussen 2 à 3 procent. Een op de drie experts verwacht dat er dit jaar nog altijd onder 2 procent zal kunnen worden geleend. Ook voor 2019 verwacht het panel geen dramatische stijging van de rente. Lenen onder 2 procent zal dan wellicht niet langer mogelijk zijn, maar de rente zal volgens het overgrote deel van het panel toch nog in de vork van 2 à 3 procent blijven. ‘Het is belangrijk dat de rente traag stijgt’, zegt notaris Bart Van Opstal. Ook op iets langere termijn zijn de renteprognoses vrij optimistisch. Over 5 jaar verwacht het merendeel van de experts een hypothecaire rente tussen 3 à 4 procent. Slechts één expert gaat uit van een nóg hoger rentetarief.
2Economie speelt hoofdrol Volgens de jongste prognoses van de Nationale Bank zal de economie in 2018 even snel groeien als vorig jaar: +1,7 procent. Het is lang geleden dat de vastgoedmarkt het jaar nog onder zo’n gunstig economisch gesternte kon inzetten. De rente blijft voor de experts het allerbelangrijkste. ‘Het hogere consumentenvertrouwen en de toename van het beschikbaar inkomen hebben wel aan belang gewonnen’, aldus Hans Bevers (Degroof Petercam). De voorbije vijf jaar groeide de economie met 1,2 procent per jaar. Voor de komende vijf jaar gaat de Na-
Alle woningen
Instapklaar
Zwaar te renoveren
België Huizen
+1,5
+1,9
-0,1
Appartementen
+1,6
+1,9
-0,4
Bouwgrond (m²)
+1,9
Vlaanderen Huizen
+1,7
+1,8
-0,2
Appartementen
+1,6
+1,8
+0,3
Bouwgrond (m²)
+1,8
Brussel Huizen
+1,0
+1,3
+0,3
Appartementen
+1,8
+2,0
+0,5
Bouwgrond (m²)
+2,2
Wallonië Huizen
+1,5
+1,5
-0,3
Appartementen
+1,6
+1,5
-0,7
Bouwgrond (m²)
+1,8
Bron: Notarissen en panel Netto/De Tijd, januari 2018
tionale Bank uit van een stijging met 1,5 procent per jaar. Zowel de nieuwbouwmarkt als de markt van de bestaande woningen doet het goed. Dat merken ook de bouwbedrijven, die hun orderboekjes zien aandikken. De bouwsector gaat uit van een volumegroei met ruim 2 procent in 2017 en zelfs met 3 procent in 2018.
3Renovatiemarkt staat onder druk Over het hele land, maar vooral in Vlaanderen, worden almaar grotere appartementsgebouwen neergezet. Een fenomeen waar zelfs de kleinere steden niet aan ontsnappen. Zeker lokaal kan dat de verhuurbaarheid en de verkoopbaarheid van oude appartementen bemoeilijken. ‘Er komt druk op de zwaar te renoveren woningen. In het segment van de
appartementen komt er op dit ogenblik relatief veel kwalitatieve nieuwbouw op de markt. Het aanbod aan instapklare woningen is redelijk groot, waardoor de zwaar te renoveren appartementen iets minder interessant worden’, zegt Pieter Decelle (CIB). Bij de huizen is het nieuwbouwaanbod veel beperkter. Vooral jonge mensen schaffen nog altijd graag een zwaar te renoveren huis aan. Voor hen is het vaak een volgende stap in hun ‘wooncarrière’. De prijzen van instapklare woningen zullen volgens de experts in waarde blijven toenemen: respectievelijk +1,9 procent voor huizen en +1,9 procent voor appartementen. Voor zwaar te renoveren huizen (-0,1 procent) en dito appartementen (-0,4 procent) neemt de waarde níét langer toe. Kandidaat-kopers hebben steeds minder zin in woningen waarin zwaar moet worden gerenoveerd. Door de almaar strengere bouwnormen loopt de renovatiefactuur op en is ze ook steeds moeilijker vooraf in te schatten. ‘In het bijzonder investeerders die een ‘zeker’ huurrendement zoeken, kijken nu vaker naar instapklare woningen. Ze willen eventuele renovatiekosten verFEBRUARI 2018
netto 11
STAP 2 TWEEDE VERBLIJF STAP 1: GEZINSWONING STAP 3: VERZEKERING EN STAP 4: KOSTEN STAP 5: BELASTINGEN
30
netto FEBRUARI 2018
Meer mogelijkheden voor wie tweede woning wil aankopen Wilt u investeren in een tweede verblijf of een pand om te verhuren? Weet dan dat er voor de financiering daarvan meer is dan alleen maar de klassieke hypothecaire lening. Tekst: Petra De Rouck
E
en tweede verblijf aan de kust of in de Ardennen, een studentenkamer voor de kinderen, een appartement om te verhuren of een garagebox… De lage rente blijft investeerders naar vastgoed lokken. Bij BNP Paribas Fortis was in de eerste jaarhelft van 2017 één op de vijf afgesloten hypothecaire kredieten bestemd voor een tweede verblijf. Er wordt vooral geïnvesteerd in huizen en appartementen. Commercieel vastgoed, industriële panden en gronden zijn maar goed voor 5 pro-
cent van de investeringen. Bij ruim 7 op de 10 tweede verblijven in België waarvoor BNP Paribas Fortis een krediet toekent, is het de bedoeling om huuropbrengsten te genereren.
1. Meer opties Een rondvraag bij de vier grootbanken leert dat de aankoop van een tweede verblijf of investeringspand doorgaans wordt gefinancierd met een klassieke lening, net zoals voor de gezinswoning dus. Ook voor de gebruikte tarieven en FEBRUARI 2018
netto 31
HOEVEEL IS UW WONING WAARD?
DE PRIJZEN VAN WOONHUIZEN, VILLA’S, APPARTEMENTEN EN BOUWGRONDEN IN ALLE
589 BELGISCHE GEMEENTEN VAN BLZ. 70 TOT EN MET BLZ. 79
INTERACTIEF OP WWW.NETTO.BE Wie de prijzen in de verschillende gemeenten online wil vergelijken, kan terecht op www.netto.be/ vastgoedkaart.
FEBRUARI 2018
netto 69
70
netto FEBRUARI 2018
% 5 jaar
2017
% 1 jaar
% 5 jaar
2017
% 1 jaar
% 5 jaar
BOUWGRONDEN
% 1 jaar
BELGIE VLAAMS GEWEST PROVINCIE ANTWERPEN ARRONDISSEMENT ANTWERPEN AARTSELAAR ANTWERPEN BOECHOUT BOOM BORSBEEK BRASSCHAAT BRECHT EDEGEM ESSEN HEMIKSEM HOVE KALMTHOUT KAPELLEN KONTICH LINT MALLE MORTSEL NIEL RANST RUMST SCHELLE SCHILDE SCHOTEN STABROEK WIJNEGEM WOMMELGEM WUUSTWEZEL ZANDHOVEN ZOERSEL ZWIJNDRECHT ARRONDISSEMENT MECHELEN BERLAAR BONHEIDEN BORNEM DUFFEL HEIST-OP-DEN-BERG LIER MECHELEN NIJLEN PUTTE PUURS SINT-AMANDS SINT-KATELIJNE-WAVER WILLEBROEK ARRONDISSEMENT TURNHOUT ARENDONK BAARLE-HERTOG BALEN BEERSE DESSEL GEEL GROBBENDONK HERENTALS HERENTHOUT HERSELT HOOGSTRATEN HULSHOUT KASTERLEE LAAKDAL LILLE MEERHOUT
APPARTEMENTEN
2017
VILLA’S EN WOONHUIZEN
240.451 266.928 278.108 288.923 326.118 263.620 368.740 204.946 292.250 344.742 320.521 331.071 269.022 235.353 381.987 369.339 321.292 311.786 307.051 334.837 312.980 203.764 325.344 263.819 262.659 412.164 283.926 258.761 299.377 315.685 310.810 341.858 374.681 231.720 262.352 253.502 320.805 281.232 272.465 276.263 242.022 254.906 254.536 275.267 273.924 248.422 286.302 232.573 261.320 259.930 221.492 300.482 240.810 274.034 267.458 236.266 250.776 244.056 341.429 252.266 290.329 245.453 291.566 250.864
2,5 2,6 2,7 1,8 2,1 0,9 8,4 4,8 5,3 2,7 4,2 -0,5 -1,3 5,2 17,0 7,8 -0,4 8,0 -1,4 12,1 9,0 4,6 1,6 2,3 5,1 -3,7 -5,0 -3,3 8,6 8,6 6,9 3,0 4,7 2,8 2,6 6,4 0,4 7,7 -1,1 9,9 -7,9 6,6 -1,7 4,3 -5,8 -8,1 0,1 2,1 3,6 6,6 -5,9 13,4 0,1 8,1 -4,1 2,9 2,5 8,0 1,0 -0,7 2,6 2,0 1,3 12,9
8,6 7,7 6,1 5,0 0,3 6,4 20,9 8,7 19,3 2,9 6,6 5,2 2,3 20,9 5,8 7,3 9,0 4,2 -6,6 7,3 10,1 2,3 7,7 3,3 9,9 -15,9 -5,2 1,9 3,3 5,0 14,5 10,5 9,1 -1,9 7,7 5,7 15,0 9,8 4,3 10,0 2,3 10,8 0,8 2,3 15,0 3,8 -0,2 7,9 7,0 13,6 8,2 16,9 0,7 11,3 -7,7 5,6 15,7 9,6 4,5 10,0 3,3 13,7 -0,9 20,6
215.440 220.268 201.987 201.379 191.147 195.593 247.539 159.869 171.402 246.206 231.258 181.805 193.679 224.656 268.286 223.550 235.339 222.767 231.814 181.778 185.930 226.679 236.450 208.538 286.503 222.490 189.889 242.689 209.483 234.702 217.880 244.068 185.115 209.772 210.583 251.577 225.289 232.538 217.075 194.798 205.917 217.042 219.813 193.229 199.747 190.641 200.864 217.219 180.431 212.700 194.711 198.462 267.870 242.077 245.411 -
2,5 2,3 3,4 4,4 2,5 6,3 10,8 2,9 0,0 1,9 -6,7 4,4 10,7 3,3 22,3 -9,3 -1,5 0,7 4,0 0,8 -4,6 -1,9 -6,7 0,5 -23,0 0,9 9,4 -0,4 23,8 7,9 -5,0 -2,0 2,4 -0,1 -7,5 11,2 2,4 2,7 5,6 1,4 -4,6 -5,1 -8,0 -9,5 1,7 1,1 12,1 -4,1 -5,4 -13,9 1,1 4,9 19,7 -
7,6 7,6 8,2 8,5 3,8 11,5 15,3 2,8 0,1 -3,1 -1,0 8,9 -4,8 -1,3 17,2 6,2 14,5 8,2 10,4 4,0 -2,0 5,5 7,3 3,5 -6,1 18,6 7,7 -23,3 -1,2 13,4 -6,0 11,6 -1,5 5,4 5,7 17,7 24,9 3,7 6,1 2,3 1,4 -10,0 0,4 8,4 6,1 9,5 -1,5 13,4 21,1 15,9 -
195 254 269 324 483 390 209 357 225 435 276 313 290 259 417 252 236 223 276 223 212 307 401 261 249 207 186 152 208 227 242 197 313 213 165 -
2,6 3,7 3,9 4,5 -11,9 29,6 -3,7 3,2 27,9 1,1 -4,9 16,0 -6,5 -1,2 -35,9 -1,3 -5,5 -24,4 -10,2 -12,3 -12,1 5,7 14,2 -12,3 9,4 -9,2 8,6 27,1 24,2 10,9 15,4 -
7,1 10,4 6,3 4,9 -8,5 34,9 -0,5 19,4 -3,0 22,2 -0,7 -9,4 0,4 13,0 0,9 -0,9 7,0 -20,9 14,0 -15,4 -10,1 11,5 -8,5 3,0 -13,1 26,7 -18,8 29,7 18,6 45,9 5,0 0,9 12,2 -
De Vastgoedgids. Nu zaterdag gratis bij De Tijd.