DE TIJ D I FEBRUARI 2020 I N ° 2 I JA ARGANG 14
Netto Vastgoedgids
20
VRAGEN VOOR WIE DROOMT VAN EEN EIGEN HUIS
De ultieme checklist voor wie een woning koopt RONDVRAAG HOE ZIEN DE VASTGOEDEXPERTS DE PRIJZEN EVOLUEREN IN 2020?
DE BESTE LENING HANDLEIDING VOOR HET AANTREKKELIJKSTE WONINGKREDIET
KOPEN ZONDER ZORGEN IS EEN VASTGOEDMAKELAAR ZIJN GELD WAARD?
Netto Vastgoedgids
6 VASTGOEDPANEL: VOORUITBLIK PRIJZEN 2020 De vastgoedprijzen zullen minder sterk stijgen dan in het grand-crujaar 2019. 10 VASTGOEDPANEL: HOE GROOT IS HET WONINGSURPLUS? Meer en meer gemeenten stevenen af op een woningsurplus. Maar in de grote steden is er een tekort.
SPECIAL: 20 VRAGEN VOOR WIE DROOMT VAN EEN EIGEN WONING
41 43
Waar vindt u de beste schuld saldoverzekering? Wat is een reser veringscommissie?
COLOFON ADRES REDACTIE NETTO TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL REDACTIE@NETTO.BE REDACTIEDIRECTEUR ISABEL ALBERS HOOFDREDACTEUR STEPHANIE DE SMEDT
16
24 27 28 31
34
KOPEN OF HUREN? Wie doet vanuit financieel oogpunt de beste zaak: kopers of huurders?
BEPAAL UW BUDGET Hoeveel eigen geld inbrengen? Krijgt u een belastingvoordeel als u leent? Welke kosten komen er boven op de aankoopprijs? Hoeveel belastingen betalen vastgoed eigenaars?
DE JUISTE LENING Bij wie sluit u uw woonkrediet af? 37 Vast, variabel of accordeon: welke formule kiezen? 39 Hoe kunt u uw leenkosten beperken? 40 Welke factoren bepalen het tarief van uw woonkrediet?
KOPEN ZONDER ZORGEN 48 Hoe weet u of u niet te veel betaalt? 52 Wat met vergunningen, onroerende voorheffing, energieverbruik en mede-eigendom? 55 Hoe brengt u een bod uit? 56 Hoe biedt u online op vastgoed? 58 Wat als u een woning aankoopt op plan?
CHEF NETTO SONJA VERSCHUEREN EINDREDACTEUR JAN LODEWYCKX ARTDIRECTOR ILSE JANSSENS LAY-OUTMAN WILLEM RAVOET REDACTEUREN NADINE BOLLEN PETRA DE ROUCK PATRICK LUYSTERMAN MATHILDE RIDOLE DIRK SELLESLAGH CAROLINE SURY PETER VAN MALDEGEM SVEN VONCK ILLUSTRATRICE FLOR AGUILAR FOTOGRAAF WOUTER VAN VOOREN ABONNEMENTEN TEL.: 0800/55.150 E-MAIL: ABO@TIJD.BE
PROFICIAT MET UW WONING 64 Waartoe verbindt u zich met het compromis? 69 Welke beschermingsclausules moet u opnemen in de aankoopakte? 71 Moet u een voorschot betalen bij de aankoop van een woning? 72 Wat als de verkoper of koper na het compromis afziet van de verkoop?
ADVERTENTIES TRUSTMEDIA TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL TEL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE VERANTWOORDELIJKE UITGEVER FREDERIK DELAPLACE
VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE
PENSIOENGIDS 28 MAART BIJ DE TIJD HOEVEEL IS UW WONING WAARD? Op www.tijd.be/vastgoedkaart vindt u de recentste prijzen van villa’s en woonhuizen, appartementen en bouwgronden in alle Belgische gemeenten. 4 I NETTO FEBRUARI 2020
Netto wordt waterloos en milieuvriendelijk gedrukt bij Eco Print Center.
Vastgoedpanel
Grote appetijt
en (te) veel nieuwbouwappartementen Voor 2020 verwacht het panel van vastgoedexperts dat De Tijd twee keer per jaar raadpleegt minder sterke prijsstijgingen dan in het grand-crujaar 2019. Lokaal kan een surplus of tekort aan woningen een wereld van verschil maken. Tekst: Patrick Luysterman
6 I NETTO FEBRUARI 2020
MASSALE TOENAME VAN NIEUWE APPARTEMENTEN
I
n 2019 werden alle records op de vastgoedmarkt gebroken, zowel in volumes als in prijzen, en dat in alle regio’s. Uit de cijfers van de notarissen blijkt dat de gemiddelde prijs van een appartement in België met nog eens 4 procent is gestegen, tot 228.566 euro. Een huis werd 4,2 procent duurder, tot 262.196 euro. Er waren 9 procent meer transacties dan het jaar voordien. De omstandigheden vorig jaar waren dan ook uitzonderlijk goed: de economie groeide met 1,4 procent, er kwamen 74.000 jobs bij en de koopkracht van de Belg steeg met 2,5 procent. Het was sinds 2001 geleden dat het beschikbare inkomen zo sterk was gegroeid. Er waren nóg factoren die leidden tot een stevige rugwind op de woningmarkt: de historisch lage rentevoeten, het spaarboekje en de obligaties die niets meer opbrengen, de rush in Vlaanderen op de uitdovende woonbonus (het fiscaal voordeel voor wie leent voor een gezinswoning) en - jawel - de Belg die nog altijd een baksteen in de maag heeft: de uitgaven voor nieuwbouw en renovatie stegen vorig jaar met 5,9 procent.
2020 Voor 2020 verwachten de experts minder sterke prijsstijgingen. De prijzen van huizen en appartementen in België zouden met zo’n 2 procent toenemen. Een appartement in Vlaanderen, hét hebbeding de voorbije jaren, zou gemiddeld slechts 1,5 procent duurder worden. Dat is nauwelijks meer dan de verwachte inflatie (1,1 procent). De volumedaling zal al bij al meevallen: -3 procent. Het jaar kende alvast een behoorlijke start: de gevreesde forse terugval van het aantal transacties na het verdwijnen van de woonbonus lijkt vooralsnog mee te vallen. In de eerste zes weken van 2020 lag het aantal transacties zo’n 5 procent lager dan in dezelfde periode vorig jaar. De experts zijn wel voorzichtiger geworden: voor appartementen gaan ze in de volgende vijf jaar uit van
In 2018 werden er uitzonderlijk veel woningen vergund: die komen vandaag op de markt. In 2010 werden maandelijks 2.000 eengezinswoningen en 2.000 appartementen vergund, blijkt uit cijfers van het statistisch bureau Statbel. Het aantal vergunningen voor eengezinswoningen schommelde sindsdien tussen 1.500 en 2.000 eenheden per maand. Het aantal vergunde flats steeg naar 3.200 per maand tijdens de piek van 2018. Daarna viel het cijfer terug tot 2.500. De voorbije maanden is het opnieuw gestegen tot 2.700. De grote schommelingen bij appartementen zijn ook het gevolg van de gefaseerde verstrenging van de normen voor woningbouw, die leiden tot tijdelijke pieken en dalen in het aantal vergunningen, maar de trend is wel stijgend. EENSGEZINSWONINGEN VERSUS APPARTEMENTEN
VASTGOEDPANEL DE TIJD
Voortschrijdend gemiddelde van jongste 12 maanden
Gemiddeld aantal vergunde dossiers per maand 4.000
nieuwe flats 3.000 2.000
nieuwe eensgezinswoningen 2000
2010
1.000 2019
NIEUWBOUW VERSUS RENOVATIE Voortschrijdend gemiddelde van jongste 12 maanden Gemiddeld aantal vergunde dossiers per maand
3.000
nieuwe woningen 2.500 2.000
renovaties 2000
2010
Hans Bevers, Degroof Petercam ● Olivier Carrette, UPSI-BVS ● Sven Damen, KU Leuven ● Pieter Decelle, CIB Vlaanderen ● Paul De Wael, Stadim ● Marc Dillen, Confederatie Bouw ● Tim Goes, Home Invest Belgium ● Roel Helgers, Matexi ● Johan Krijgsman, Era België ● Sophie Lambrighs, Eaglestone ● Frank Maet, Belfius ● Siham Rahmuni, Quares ● Steven Trypsteen, ING ● John Romain, Immotheker ● Bart Van Craeynest, Voka ● Johan Van Gompel, KBC ● Bart Van Opstal, notaris ● Frédéric Vandenhende, Investr ● Cédric Vanhencxthoven, Heylen Vastgoed ● Eric Verlinden, Trevi
1.500 2019
FEBRUARI 2020 NETTO I 7
© Flor Aguular
Een vastgoedkoper heeft meestal een goed omlijnde prijs in gedachten. Maar hetzelfde geldt voor de verkoper. Hoe weet u of u niet te veel betaalt? Hoe brengt u een bod uit? En hoe verloopt een (online) openbare verkoop?
48 I NETTO FEBRUARI 2020
Kopen zonder zorgen Hoe weet u of u niet te veel betaalt? De prijs van een woning is afhankelijk van een hele rist factoren. U kunt het huis of appartement online laten schatten. Maar misschien neemt u toch maar beter een vastgoedkantoor, een expert of een landmeter onder de arm. Tekst: Mathilde Ridole
D
e waarde van een huis of appartement schatten blijft een moeilijke oefening. Een exacte waardebepaling is trouwens niet mogelijk. Specialisten kunnen wel een indicatieve schatting maken. Die gebeurt op basis van criteria zoals de ligging, de structuur, de bereikbaarheid, de staat, de gebruikte materialen en de energiescore. Het huis van de buren heeft dus niet noodzakelijk dezelfde waarde als het uwe of het huis dat u op het oog heeft. En uiteindelijk heeft de markt het laatste woord. Maar de prijsvork die de verschillende experts opgeven, kan u wel een idee geven. Op welke specialisten kunt u een beroep doen? FEBRUARI 2020 NETTO I 49
Kopen of huren? I Bepaal uw budget I De juiste lening I Kopen zonder zorgen I Proficiat met uw woning
Checklist
Uw droomwoning gevonden, denkt u? Misschien toch eerst nagaan hoe het zit met de stedenbouwkundige vergunningen, eventuele werken, de onroerende voorheffing en het energieverbruik. Tekst: Mathilde Ridole en Caroline Sury
De boomende huizenmarkt leidt er niet alleen toe dat kandidaat-kopers elkaar soms verdringen om een bod uit te brengen, sommige vastgoedkopers laten zich ook alleen leiden door hun emotie, waardoor ze soms een kat in een zak kopen.
> STEDENBOUWKUNDIGE INBREUKEN U kunt bij uw gemeente terecht voor theoretische inlichtingen over uw toekomstige woning, maar die stemmen niet noodzakelijk overeen met de realiteit. U moet dus samen met een expert op het terrein kijken of de verkregen informatie correct is en controleren of er geen stedenbouwkundige inbreuken werden begaan die u achteraf zult moeten laten regulariseren. In het beste geval kan de inbreuk snel en zonder veel kosten worden geregulariseerd. In het slechtste geval volgt een lange en dure procedureslag. U kunt zelfs verplicht worden om de woning in haar oorspronkelijke staat (van vóór de inbreuk) te herstellen. Het is bijzonder vervelend als uw keuken zich bijvoorbeeld bevindt in een aanbouw die zonder vergunning werd neergezet en dus moet worden afgebroken…
52 I NETTO FEBRUARI 2020
>
>
ONROERENDE VOORHEFFING
ENERGIEVERBRUIK
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting die berekend wordt op basis van het kadastraal inkomen (ki). Het ki is gebaseerd op het ‘normale’ huurinkomen van het pand. De belasting die u moet betalen, heet onroerende voorheffing en wordt berekend op basis van het ki. Het is een grondbelasting waarvan de inkomsten ten goede komen aan de gewesten, provincies en gemeenten. Het bedrag van de onroerende voorheffing schommelt van gemeente tot gemeente. Elke gemeente bepaalt immers zelf haar opcentiemen. Er bestaat dus geen uniforme onroerende voorheffing die voor het hele land van toepassing is. Bovendien kan binnen eenzelfde gemeente het kadastraal inkomen voor de ene woning zeer hoog zijn en voor een andere lager. Dat is een gevolg van eventuele verbeteringen die aan het goed zijn aangebracht en al dan niet aan het kadaster zijn meegedeeld. Informeer u dus over de hoogte van het kadastraal inkomen voor u halsoverkop een bod uitbrengt op een woning (zie ook blz. 31).
De verkoper van een woning is verplicht een reeks documenten af te leveren. Zo is het energieprestatiecertificaat (epc) een must. Sinds 2019 steekt dat in een nieuw jasje en geeft het label voortaan aan hoe energiezuinig of energieverslindend uw woning is. Naar analogie van elektrische huishoudtoestellen gaat dat van A+ tot F, of van energiezuinig tot zeer energieverslindend. Het certificaat wordt opgesteld en afgeleverd door een expert. Die hanteert een methode die rekening houdt met alle energie die de woning binnenkomt en ook weer verlaat: het niveau van de thermische isolatie, de ventilatie, de dichtheid, de zonnewarmtetoevoer (zonnepanelen), verwarmingssystemen, warmwatersystemen, koelsystemen, bronnen van hernieuwbare energie. U kunt de verkoper van het pand ook de recentste energiefacturen vragen. Zo krijgt u ook een goed idee van het energieverbruik van de woning.
Vandaag moet de verkoper een hele reeks inlichtingen verschaffen en is het de koper die rustig kan afwachten.
>
>
>
VERPLICHTE DOCUMENTEN
WERKEN
MEDE-EIGENDOM
Breng op verschillende momenten, samen met een expert of landmeter, een bezoek aan de woning. Zo kunt u nagaan of er eventuele werken nodig zijn, en de kosten daarvan berekenen. ‘Maar op die manier kunt u vooral met kennis van zaken een bod uitbrengen dat rekening houdt met de extra kosten die de werken met zich meebrengen. Want u moet weten of u die kosten wel wilt dragen’, adviseert notaris Grégoire.
Koopt u een pand in mede-eigendom, neem dan de tijd om te onderzoeken wat die mede-eigendom u maandelijks kost. Die kosten hebben betrekking op de bijdragen die u moet betalen om bepaalde kosten of uitgaven te dekken die nodig zijn voor het goed functioneren van de mede-eigendom. Het gaat om kosten voor de administratie, de syndicus, het onderhoud en het behoud van het gebouw. Die kosten staan doorgaans in verhouding tot de oppervlakte van uw woning. Maar kiest u voor een oudere woning, dan liggen de gemeenschappelijke kosten meestal hoger dan voor een relatief nieuw pand. Afhankelijk van de leeftijd en de stijl van het pand schommelen de maandelijkse kosten voor een appartement van circa 100 m² tussen iets minder dan 100 euro en 500 euro. Lees ook aandachtig de samenvatting van de jongste drie algemene vergaderingen. Zo krijgt u een beeld van de werken die al bezig of gepland zijn (en ook van de budgetten die de mede-eigendom daarvoor al ter beschikking heeft).
‘Tot twintig jaar geleden had alleen de koper verplichtingen. Die bestonden er vooral in dat hij de prijs moest betalen. Terwijl de verkoper rustig kon wachten met de overhandiging van de sleutels tot de akte werd ondertekend. Vandaag moet de verkoper een hele reeks inlichtingen verschaffen en is het de koper die rustig kan afwachten’, zegt notaris Renaud Grégoire. Behalve het epc-certificaat moet de verkoper nog andere documenten bezorgen: ● Keuringsattest elektriciteit ● Nazicht van eventuele stookolieketel ● Informatie van mede-eigendom ● Basisakte ● Postinterventiedossier De koper moet de verkoper het doel van zijn aankoop meedelen. ‘Hij mag met andere woorden achteraf niet opwerpen dat hij zijn activiteit in het pand niet mag uitoefenen als hij dat feit niet vooraf contractueel heeft aangekaart’, zegt de notaris.
FEBRUARI 2020 NETTO I 53
DeVas t goedgi ds .
Nuz at er dagbi jDeTi j d.