De Vastgoedgids 2021

+ VASTGOEDENQUÊTE

DE TIJ D I FEBRUARI 2021 I N ° 2 I JA ARGANG 15

Netto Vastgoedgids

HOE EVOLUEREN DE WONINGPRIJZEN IN 2021?

In een handomdraai naar de perfecte renovatie VAN BANK TOT BAAS 7 MANIEREN OM UW VERBOUWING TE FINANCIEREN

TROP IS TE VEEL WANNEER IS SLOPEN INTERESSANTER DAN RENOVEREN?

GOEDGEKEURD VOOR WELKE RENOVATIES HEBT U EEN VERGUNNING NODIG?

Netto Vastgoedgids

COLOFON ADRES REDACTIE NETTO TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL REDACTIE@NETTO.BE ALGEMEEN HOOFDREDACTEUR ISABEL ALBERS

In een handomdraai naar de perfecte renovatie

HOOFDREDACTEUR DE TIJD PETER DE GROOTE CHEF NETTO SONJA VERSCHUEREN EINDREDACTEUR JAN LODEWYCKX ARTDIRECTOR ILSE JANSSENS

VASTGOEDPANEL: WAT BRENGT 2021?

6 De woningmarkt begon het jaar heftig. Toch houdt het vastgoedpanel van De Tijd de adem in.

18 Natuurlijk is een nieuwe keuken of badkamer fijn. Maar alleen energetische renovaties brengen echt geld op.

12 Van ‘steeds meer huurders’ tot ‘iedereen wil naar zee’: de impact van corona op de vastgoedmarkt.

14 Een btw-verlaging voor slopen-en-herbouwen?

‘Fijn voor de happy few’, zo vinden de professionals.

WAAROM RENOVEREN?

21 Welke renovatiewerken zijn nuttig voor vastgoedinvesteerders?

26 Of toch maar beter slopen-en-heropbouwen?

HOE FINANCIEREN?

30 Zeven manieren om uw verbouwing te betalen, van hypothecair krediet tot gratis renovatielening.

VERGUNNINGEN EN TAKSEN? 52 Hebt u renovatieplannen? Ga dan eerst na of er een vergunning nodig is.

55 Voldoet uw woning aan de (minimale) energienormen?

57 Welke werken kunnen tegen 6% btw? En welke tegen 21%?

WELKE PREMIES?

72 Een hele rist premies maakt de renovatiefactuur in Vlaanderen betaalbaarder.

75 Welke subsidies zijn er in Brussel?

WAT BIJ PROBLEMEN?

76 Hoe vermijden dat de kosten ontsporen?

79 Wat als de werken vertraging oplopen?

81 Wat als uw aannemer failliet gaat?

82 Wanneer kunt u de tienjarige aansprakelijkheid inroepen?

GETUIGENISSEN: GOED GERENOVEERD

REDACTEUREN VEERLE BEIRNAERT NADINE BOLLEN HÉLOÏSE DE NORRE PETRA DE ROUCK PATRICK LUYSTERMAN DIRK SELLESLAGH PETER VAN MALDEGEM

ILLUSTRATIES KLAAS VERPLANCKE INFOGRAFIEKEN FRANK SCHULPÉ ABONNEMENTEN TEL.: 0800/55.150 E-MAIL: ABO@TIJD.BE ADVERTENTIES TRUSTMEDIA TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL TEL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE VERANTWOORDELIJKE UITGEVER PETER QUAGHEBEUR

46 Jarentwintighuis in Hasselt wordt aangepakt met zachte hand én een open geest.

66 Klassieke fermette in De Pinte verandert in een licht en hedendaags pand.

60 Vijf architectentips voor een geslaagde renovatie.

61 Welke verbouwingswerken moet u melden bij de fiscus?

Netto wordt gedrukt bij Roularta Printing.

VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE

VOLG DE VASTGOEDACTUALITEIT OP DE VOET: TIJD.BE/NETTO/VASTGOED 4 I NETTO FEBRUARI 2021

PENSIOENGIDS 20 MAART

Vastgoedpanel Wat brengt 2021?

Het aanbod kan de vraag (nog even?)

De woningmarkt presteerde niet alleen in 2020 verrassend sterk, ook 2021 begon heftig. Het panel met vastgoedexperts van De Tijd houdt wel zijn adem in voor de tweede jaarhelft. Wacht een koude douche?

niet volgen Tekst: Patrick Luysterman en Petra De Rouck

6 I NETTO FEBRUARI 2021

T

oen België in het voorjaar van 2020 in lockdown ging, vreesden velen een zware crisis op de woningmarkt. De ‘zachte landing’ waarvan specialisten na het afschaffen van de woonbonus in Vlaanderen uitgingen, leek toen niet meer dan een kapotgeslagen droom. Het draaide totaal anders uit.

Huizen in België werden vorig jaar 5,7 procent duurder. De prijs van appartementen steeg zelfs met 6,8 procent, zo blijkt uit de ‘notarisbarometer’ van de Federatie van het Notariaat. Dat is beduidend meer dan de inflatie (+0,74 procent). Sommigen vinden dat een reële prijsstijging (de nominale prijs, verminderd met de inflatie) van meer dan 6 procent per jaar wijst op een vastgoedzeepbel, zeker als die situatie langer aanhoudt. De vorige jaren bleef de stijging beperkt tot 2 à 3 procent per jaar.

Zowel in Vlaanderen, Brussel als Wallonië werd nooit zo veel betaald voor een huis of appartement als in 2020. De bedragen zijn ook beduidend hoger dan wat het panel van 22 vastgoedexperts van De Tijd een jaar geleden, vóór het uitbreken van de coronacrisis had voorspeld: zij gingen uit van een prijsstijging met 2,3 procent voor huizen en 2 procent voor appartementen. ‘Zo’n sterke prijsklim had niemand verwacht’, zegt notaris Bart van Opstal.

De vastgoedmarkt lag door de lockdown in het voorjaar bijna twee maanden plat. Maar nadien volgde een ongewoon sterke inhaalbeweging: eind 2020 waren er volgens de notarissen maar 2,7 procent minder transacties in België dan het jaar voordien (-4,3 procent in Vlaanderen). De volumes in 2020 zijn des te indrukwekkender, omdat de verkoop in 2019 werd ‘gedopeerd’ door een uitzonderlijk sterke verkoop in het vierde kwartaal. De Vlaming anticipeerde toen massaal op de afschaffing van de woonbonus.

Achterstand huurmarkt De lockdown trof ook de huurmarkt. In de eerste zes maanden van 2020 werden er 17,2 procent minder woningen verhuurd, zo blijkt uit cijfers van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB). In de tweede jaarhelft was er dan weer een toename met 2,4 procent.

HOEVEEL ZULLEN DE VASTGOEDPRIJZEN STIJGEN ?

Verwachting vastgoedpanel De Tijd midden januari 2021

in 2021

Huizen

Appartementen

Bouwgrond (m²)

België

1,7%

1,7%

1,5%

Vlaanderen

2,0%

1,8%

1,6%

Brussel

1,9%

1,9%

1,8%

Wallonië

1,6%

Prognose inflatie(1)

1,6%

1,4%

1,3%

1,3%

1,3%

in 2022

Huizen

Appartementen

Bouwgrond (m²)

België

1,6%

1,4%

1,7%

Vlaanderen

1,7%

1,5%

2,0%

Brussel

1,9%

1,7%

2,0%

Wallonië

1,6%

1,2%

2021-2025

(2)

België

1,5%

1,6%

Prognose inflatie(1)

Huizen 2,1%

1,6%

1,6%

Appartementen

Bouwgrond (m²)

1,6%

2,1%

1,7%

Prognose inflatie(1)

1,7%

1,7%

(1) Prognose Federaal Planbureau (2) Gemiddeld per jaar voor 2021-2025

HOE ZIEN DE BANKEN DE WONINGPRIJZEN EVOLUEREN? Prognose banken

na begin corona

vandaag

in 2021

in 2022

-1,0

-0,1

nb

+0,7

BNPP Fortis

0

+2,5

nb

+2,0

ING

0

+3,0

2,0

+2,0

KBC

-2,0

-1,0

nb

Belfius

-2 -1

0

+1 +2 +3

+1,5 -2 -1

0

+1 +2 +3

Bron: banken

FEBRUARI 2021 NETTO I 7

Waarom renoveren? Hoe financieren? Vergunningen en taksen? Welke premies? Wat bij problemen?

Waarom renoveren?

Renoveren creëert meerwaarde Renoveren betekent prioriteiten leggen.

Gaat u voor een energetische renovatie of krijgen een nieuwe keuken en badkamer de voorrang?

Tekst: Dirk Selleslagh Woont u ook in een huis waarin u de warmte langs muren en ramen naar buiten jaagt? Dan bent u niet alleen: slechts 15 procent van de woningen in Vlaanderen dateert van na 1981. Pas in de jaren daarna kwamen een 18 I NETTO FEBRUARI 2021

betere isolatie en meer energie-efficiëntie bovenaan de prioriteitenlijst in de huizenbouw te staan.

Niemand zal u de geneugten van een nieuwe badkamer of keuken ontzeggen, maar als u om budgettaire redenen de renovaties moet spreiden, kiest u beter eerst voor een energetisch renovatie. Dat is namelijk de enige renovatie die meteen geld opbrengt (zie kader: Hoeveel brengt isolatie op?).

De Vlaamse overheid lanceerde in 2015 het Renovatiepact, een actieplan waardoor tegen 2050 elke woning even energiezuinig moet zijn als de nieuwbouwnorm van dat jaar. Om tegen 2050 de energie-efficiëntie van alle Belgische woningen op het vereiste peil te krijgen,

zou de renovatiegraad 2,5 procent per jaar moeten bedragen. Op basis van de renovatievergunningen wordt momenteel op jaarbasis slechts 0,7 procent van de huizen gerenoveerd. Nog een hele weg te gaan dus.

Prioriteiten Kenny De Kokere, algemeen directeur van renovatiebegeleider De Gezinswoning, stelt vast dat in de renovatieplannen van veel particulieren energetische renovatie nog altijd niet de hoogste prioriteit heeft.

‘Vaak komen mensen met een bepaald renovatiebudget in het achterhoofd bij ons en vragen wat er daarmee mogelijk is. Velen wonen graag groot en mooi, dus gaat er veel geld naar de aankoop van de woning en de inrichting ervan. Een nieuwe vloer, een nieuwe keuken en schilderwerken krijgen voorrang. En als er geld over is, zitten dakisolatie en dubbele beglazing ook nog in de plannen. Maar een energetische totaalrenovatie, met ook zonnepanelen en een warmtepomp, is alleen voor grote budgetten weggelegd.’

Mocht u enkele jaren later uw gezinswoning opnieuw willen verkopen om elders te gaan wonen, dan leveren de doorsnee opsmukwerken nog altijd op. ‘De energiescore van een woning speelt natuurlijk een rol’, zegt De Kokere. ‘Maar potentiële kopers hechten ook waarde aan een gerenoveerde badkamer of keuken. We stellen vast dat huizen waarin die ruimtes gerenoveerd zijn, duurder worden verkocht dan wat de vorige eigenaars ervoor betaalden.’

Afwegingen Bij energetische renovaties moet u afwegen of het zover mogelijk opkrikken van het e-peil van uw woning rendabel blijft. Het doel mag niet zijn om tegen elke prijs een zo hoog mogelijke energiescore te behalen.

‘Wij kopen zelf ook panden die we renoveren en doorverkopen’, zegt De Kokere. ‘Voor die renovatieprojecten maken we telkens de afweging of het interessant is of niet om een volledige energetische renovatie te doen.

In een aantal gevallen moet bijvoorbeeld de gevelsteen worden verwijderd om buitenmuurisolatie te plaatsen, omdat de spouw niet breed genoeg is om isolatie te plaatsen die aan de nieuwbouwnormen voldoet. Uw epc-peil zal dan wel een stuk lager liggen, maar dat weegt niet op tegen de extra kosten.

Hoeveel brengt isolatie op?

Door te investeren in een betere isolatie spaart u heel wat stookkosten uit. Milieu Centraal, de Nederlandse overheidsstichting die milieuadvies geeft aan consumenten, maakte een aantal simulaties voor verschillende vormen van isolatie in verschillende types woningen.

De besparingen die gerealiseerd worden, zijn afhankelijk van het soort woning.

Spouwmuren

Het isoleren van de spouwmuren van een gemiddelde rijwoning met 3 bewoners kan een winst van 260 euro per jaar op de verwarmingskosten opleveren. In een vrijstaande woning spaart u zelfs 1.000 euro per jaar uit.

Het rendement dat u met goed geïsoleerde spouwmuren haalt, is te vergelijken met een spaarrekening waarop u 11 procent rente krijgt.

Isolatie schuin dak

Als u kamers onder het dak hebt of een verwarmde zolder, dan levert isolatie

een mooi voordeel op. In een gemiddeld rijhuis spaart u daarmee 650 euro per jaar uit. Voor een vrijstaande woning tikt dat zelfs aan tot 1.300 euro. In verhouding tot de kosten die u voor de isolatie moet maken, behaalt u een rendement van 8 procent.

Vloerisolatie

Ook met vloerisolatie op de begane grond haalt u volgens Milieu Centraal een rendement van 8 procent. In harde cash spreken we voor een rijwoning van een winst van 200 euro per jaar. Voor een vrijstaande woning bespaart u zelfs 400 euro per jaar.

HR++ en triple beglazing

Dubbelglas vervangen levert in een rijwoning al snel een besparing op van 260 euro per jaar. Voor een vrijstaande woning bedraagt de besparing 380 euro per jaar.

Het financieel rendement is even groot als wanneer u het geïnvesteerde bedrag op een spaarboekje met een rente van 6 procent zou zetten.

Digitaal paspoort De Woningpas brengt alle relevante informatie over de toestand van uw woning samen. Dat digitale woningpaspoort omvat niet alleen de energetische aspecten, maar ook de bodemtoestand, de vergunde werken en de woningkwaliteit. U kunt die informatie over uw woning consulteren op woningpas.vlaanderen.be.

Het energieprestatiecertificaat, kortweg epc, maakt deel uit van de Woningpas en geeft niet alleen een energiescore, maar plakt ook een energielabel op uw woning. Dat label kan gaan van A+ (zeer goed) tot F (zeer slecht). Met dat label wordt het voor de koper of huurder gemakkelijker om de energieprestatie van de woning of het appartement in te schatten en dat te vergelijken met andere huizen of appartementen.

Het epc doet ook aanbevelingen waarmee u een beeld krijgt van de renovaties die u nog moet plannen om uw woning energiezuiniger te maken.

0,7% Om tegen 2050 de energie-efficiëntie van alle Belgische woningen op peil te krijgen, zou de renovatiegraad 2,5 procent per jaar moeten bedragen. Vandaag is dat slechts 0,7 procent.

FEBRUARI 2021 NETTO I 19

Waarom renoveren? Hoe financieren? Vergunningen en taksen? Welke premies? Wat bij problemen?

Hoe financieren?

7 manieren om uw verbouwing te betalen Natuurlijk zit u niet krap bij kas. Maar misschien wilt u uw spaargeld liever niet aanspreken om die woning te renoveren.

Een heel arsenaal kredietvormen biedt soelaas.

Tekst: Nadine Bollen Wie een woning koopt of bouwt, kan meestal niet om een hypothecair woonkrediet heen. Omdat de vastgoedprijzen op recordhoogte staan, moeten kopers steeds dieper in de portemonnee tasten. Kandidaat-kopers die meer bieden dan de vraagprijs om toch hun slag binnen te halen, zijn geen uitzondering meer.

Daardoor lag volgens de Nationale Bank het mediaan kredietbedrag dat kopers in 2020 ontleenden met 30 I NETTO FEBRUARI 2021

108.170 euro ruim 8 procent hoger dan in 2019. De mediaan is het middelste getal in een getallenreeks, geordend van klein naar groot.

Ook renoveren kost geld. Beperkt u zich tot een likje verf, dan valt het prijskaartje nog mee. Maar de factuur van extra isolatie, een nieuw dak en nieuwe ramen loopt al wat hoger op. Zeker als u, omdat u dan toch bezig bent, de zaken meteen grondig aanpakt.

Uit statistieken van de Beroepsvereniging voor het Krediet blijkt dat 5 procent van de hypothecaire kredieten niet alleen dient voor de aankoop van een woning, maar meteen ook voor de verbouwing. Nog eens 9 procent van de woningkredieten wordt louter afgesloten om verbouwingen te bekostigen.

Voor grote projecten kan een hypothecair krediet aantrekkelijk zijn. Maar het is niet de enige en zeker niet altijd de meest voordelige optie om uw verbouwingswerken te financieren.

FEBRUARI 2021 NETTO I 31

DeVas t goedgi ds .

Nuzat er dagbi jDeTi j d.