DE TIJ D I NOVEMBER 2020 I N °6 I JA ARGANG 14
Netto Vastgoedgids
Uw vastgoed in coronatijden Meer vraag naar woningen met extra kamer en buitenruimte
Luxevastgoed aan zee boomt als nooit tevoren
ALLE NIEUWIGHEDEN VOOR WIE BOUWT, RENOVEERT OF VERHUURT
BRUSSEL, GENT OF ANTWERPEN? WELKE STEDEN ZIJN INTERESSANT VOOR INVESTEERDERS?
TWEEDE VERBLIJF AAN ZEE WELKE KOSTEN KOMEN ER ALLEMAAL BOVEN OP EEN AANKOOP?
Netto Vastgoedgids
COLOFON ADRES REDACTIE NETTO TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL REDACTIE@NETTO.BE ALGEMEEN HOOFDREDACTEUR ISABEL ALBERS HOOFDREDACTEUR DE TIJD PETER DE GROOTE CHEF NETTO SONJA VERSCHUEREN EINDREDACTEUR JAN LODEWYCKX ARTDIRECTOR ILSE JANSSENS REDACTEUREN NADINE BOLLEN PETRA DE ROUCK PATRICK LUYSTERMAN DIRK SELLESLAGH PETER VAN MALDEGEM SVEN VONCK
Uw vastgoed in coronatijden EEN WONING VOOR UZELF
8
APPARTEMENT OM TE VERHUREN
12
Het vastgoedpanel van De Tijd had nooit verwacht dat de woningmarkt na de eerste lockdown zo krachtig zou heropleven. Maar wat brengt 2021? Gaat u voor een nieuwbouw? Of is een bestaande woning interessanter?
14
Sinds de coronacrisis willen we een pand met een groot terras of een tuin. Ook wooncomfort wordt belangrijker.
18
Welke verbouwingswerken zijn een must als u een oude woning koopt?
25
Wie in Vlaanderen een huis of appartement energiezuinig renoveert, krijgt premies.
31
Vanaf Nieuwjaar wordt het zelfs mogelijk om gratis te lenen als u investeert in een energiezuinige woning.
32
Zo biedt u onder gesloten omslag.
39 De markt van de appartementen doet het – ondanks corona – zeer goed. Al wordt een huis steeds vaker een concurrent van dat appartement. 42 Er is een duidelijke trek naar de grote steden. Maar voor een investeerder is de ene woningmarkt de andere niet. 48
ILLUSTRATIES KLAAS VERPLANCKE
EEN WONING ALS INVESTERING
Het aanbod nieuwe appartementen is uitgebreider dan ooit. Maar vormen die ook altijd de beste investering?
51 In een huurhuis investeren vergt een hoger budget én meer opvolging. 55 Hoe belangrijk is locatie voor het bepalen van de huurprijs?
INFOGRAFIEKEN FRANK SCHULPÉ
TWEEDE VERBLIJF
65 Steeds meer Belgen kopen een tweede verblijf aan de kust. En dat mag iets kosten. 68 Welke kosten komen er boven op de aankoop van uw tweede verblijf? 71 3 manieren om te lenen voor zo’n tweede verblijf. 73 De regels voor wie zijn tweede verblijf wil verhuren.
ABONNEMENTEN TEL.: 0800/55.150, E-MAIL: ABO@TIJD.BE ADVERTENTIES TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL TEL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE VERANTWOORDELIJKE UITGEVER PETER QUAGHEBEUR
ASSISTENTIEWONING VOOR UW OUDE DAG 77 Door de coronacrisis durven veel ouderen niet meer naar een rusthuis, maar ze willen ook niet alleen thuiszitten. Een assistentiewoning of serviceflat is dan een aantrekkelijk alternatief.
58 Hoe krikt u het rendement van uw vastgoedinvestering op?
Netto wordt gedrukt bij Roularta Printing.
HOEVEEL IS UW WONING WAARD?
VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE
Op www.tijd.be/vastgoedkaart vindt u de recentste prijzen van villa’s en woonhuizen, appartementen en bouwgronden in alle Belgische gemeenten. + Volg de vastgoedactualiteit op de voet: www.tijd.be/netto/vastgoed.html
12 DECEMBER
4 I NETTO NOVEMBER 2020
UW GELD IN 2021
Woning voor uzelf I Woning als investering
Corona doet Belgen nóg meer dromen van eigen woning Het panel van 23 vastgoedexperts van De Tijd had nooit verwacht dat de woningmarkt na de eerste lockdown zo krachtig zou heropleven. Maar corona of niet, het verwerven van een woning wordt voor steeds meer Belgen een uitdaging. Tekst: Patrick Luysterman
D
oor de coronacrisis hebben we de waarde van een eigen woning meer dan ooit (her)ontdekt. Voor de investeerder, die koopt om te verhuren, is die waarde vooral synoniem met een goede belegging. Voor wie een huis of appartement zoekt om er zelf in te gaan wonen, primeren de betaalbaarheid van de woning én een omgeving waar de koper zich thuis voelt. Beide vastgoedkopers staan in ieder geval voor dezelfde twee uitdagingen: de almaar duurdere vastgoedprijzen en de nieuwe vastgoedspelregels in (post-) coronatijden (zie blz. 9 en 14).
Alweer duurder De eerste lockdown, in het voorjaar, heeft de vastgoedmarkt niet onderuitgehaald. In het derde kwartaal kostte een huis in Vlaanderen volgens de notarissen gemiddeld 303.243 euro: dat is 5,5 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Voor een appartement (246.454 euro) was de stijging vergelijkbaar (+6,0 procent). De voorbije 5 jaar zijn huizen en appartementen in Vlaanderen zo’n 20 procent duurder geworden. Een trend die we ook zien in Brussel en Wallonië. Er waaide de voorbije maanden wel een stevige rugwind. Tijdens de lockdown in de eerste jaarhelft hadden kandidaat-kopers voldoende tijd om hun huiswerk te maken. Maar velen beslisten snel: onlinebiedingen en boven de prijs bieden maakten opgang.
Gedeeltelijke inhaalbeweging Het is weinig waarschijnlijk dat de resterende achterstand in het aantal transacties (5,8 procent eind okto8 I NETTO NOVEMBER 2020
VASTGOEDTRENDS DIE AAN BELANG WINNEN DOOR CORONA*
1. Aankoop appartement met terras 2. Aankoop huis met tuin 3. Open ruimte in de stad 4. Aankoop huis om te verhuren 5. Aankoop tweede verblijf aan de kust Aankoop appartement om te verhuren VASTGOEDTRENDS DIE AAN BELANG VERLIEZEN DOOR CORONA*
1. Aankoop klein appartement 2. Voorkeur voor appartement (in plaats van huis) 3. Aankoop klein huis Aankoop eerste woning Trek naar de grootstad 6. Aankoop tweede verblijf in het buitenland (*) Volgens het panel van vastgoedexperts van De Tijd.
ber) nog dit jaar zal worden goedgemaakt. Door het schrappen van de woonbonus beleefde Vlaanderen in het vierde kwartaal van vorig jaar een ongeziene boom van het aantal transacties. Die topprestatie zal niet worden overgedaan dit kwartaal. In de maand oktober waren er in de drie gewesten minder transacties. De experts gaan voor dit jaar uit van een transactiedaling met 4 procent.
Eerste woning onder druk De prijsstijgingen zijn steeds moeilijker te volgen voor wie een eerste woning koopt. Kopers moeten almaar meer lenen op een ogenblik dat de banken steeds strenger (moeten) zijn. Vooral gezinnen die actief zijn in zwaar getroffen sectoren – zoals de horeca, de cultuur en de evenementen – hebben het niet gemakkelijk om een lening te krijgen. Velen moeten hun vastgoeddroom tijdelijk opbergen. ‘Corona maakt de woningmarkt nog dualer’, stelt Alain Verheulpen, hoofd acquisitions & development bij Home Invest Belgium, vast.
Minder lenen Volgens de Beroepsvereniging van het Krediet bedroeg het geleende bedrag voor een nieuwbouw in het tweede kwartaal gemiddeld 194.000 euro. Dat is 19.000 euro meer dan een jaar eerder. Ook bij de kredieten voor een aankoop kwam er 11.000 euro bij. Het aantal verleende kredieten daalde wel met 29 procent. Zelfs met de steun van ouders of grootouders is het voor veel jonge gezinnen niet langer haalbaar om een eigen woning te verwerven. ‘De leeftijd waarop jongeren een eerste woning kopen, is met vier jaar toegenomen’, aldus John Romain, oprichter van Immotheker Finotheker.
Vastgoedinflatie Door de coronacrisis besteedt de Belg meer aandacht aan de (levens)kwaliteit van zijn woning. ‘Almaar meer mensen willen een appartement met terras. Zo’n extraatje kost vanzelfsprekend geld’, stelt Sven Damen, vastgoedeconoom aan de Universiteit Antwerpen. Die ‘specialere’ wensen komen net op een ogenblik dat er voor een ‘identieke woning’ al meer moet worden betaald dan een jaar eerder. De residentiële vastgoedprijsindex van Statbel, het Belgische statistiekbureau, meet de prijsevolutie vanuit de veronderstelling dat de kenmerken van het verkochte vastgoed (zowel bestaand als nieuw) onveranderd zijn. Die index is in het tweede kwartaal versneld tot 4,5 procent op jaarbasis.
Rente De coronacrisis leidt tot heel wat onzekerheid. Tegelijk staat het bijna vast dat de rente ook de komende jaren laag zal blijven. ‘Jarenlang zag ik de rente als het grootste risico. Vandaag vrees ik meer het risico van een zware recessie’, zegt Filip Dewaele, CEO van Dewaele Vastgoedgroep. ‘We gaan ervan uit dat de covid-recessie de inkomens negatief zal beïnvloeden in 2020-2021’, bevestigt Frank Maet, econoom bij Belfius. Door de aanhoudend lage rente lenen de Belgen steeds meer. ‘Ze stoppen zich almaar meer in de schulden. Dat stuurt de prijzen hoger en kan leiden tot een oververhitting’, waarschuwt Hans Bevers, econoom bij Degroof Petercam.
Overwaardering De overwaardering schatten de experts lager in dan de Nationale Bank. Die gaat uit van 8 procent. De experts
HOEVEEL ZULLEN DE VASTGOEDPRIJZEN STIJGEN ? Verwachting vastgoedpanel De Tijd midden oktober, toen er nog geen sprake was van een tweede lockdown.
in 2020
Huizen
Appartementen
Bouwgrond (m²)
België
2,8
3,0
3,4
Vlaanderen
3,1
3,1
3,3
Brussel
3,5
3,6
Wallonië
2,5
3,1
3,2
0,8% verwachte inflatie 2020(1)
in 2021
Huizen
Appartementen
Bouwgrond (m²)
België
1,3
0,9
1,3
Vlaanderen
1,2
0,8
1,4
Brussel
1,3
1,1
Wallonië
0,9
0,9
1,2
Huizen
Appartementen
Bouwgrond (m²)
1,7
1,6
1,8
1,4% verwachte inflatie 2021(1)
2021-2025 België
(2)
1,7% verwachte inflatie 2021-2025(1) (1) Prognose Federaal Panbureau (2) Gemiddeld per jaar voor 2021-2025
Jarenlang zag ik de rente als het grootste risico voor de vastgoedmarkt. Vandaag vrees ik meer het risico van een zware recessie. Filip Dewaele, Dewaele Vastgoedgroep
Door de aanhoudend lage rente stopt de Belg zich almaar meer in de schulden. Dat stuurt de prijzen hoger en kan leiden tot een oververhitting. Hans Bevers, Degroof Petercam
NOVEMBER 2020 NETTO I 9
Woning voor uzelf I Woning als investering
Nieuwbouw of liever een bestaande woning? Droomt u ervan uw huis helemaal zelf te bedenken? Aan die vrijheid hangt vaak een hoger prijskaartje dan aan een bestaande woning. Tekst: Dirk Selleslagh
E
r zijn tal van redenen waarom u voor een bestaande woning dan wel voor een nieuwbouwwoning zou kiezen. De keuze hangt voor een deel af van de smaak van de koper. De een ziet zich alleen maar in een herenhuis wonen, de ander zweert bij een strak ontwerp. Maar het is ook een kwestie van budget. Nieuwbouw kan een stuk duurder uitkomen dan een bestaande woning. Maar met een bestaande woning moet u dan weer goed de kosten voor eventuele renovatiewerken in het oog houden. Enkele elementen die u in de weegschaal moet leggen.
1 Budget
21%
Op de bouw van een nieuwe woning betaalt u 21 procent btw. Koopt u een bestaande woning, dan betaalt u boven op de aankoopprijs 6 procent registratiebelasting.
12 I NETTO NOVEMBER 2020
Aan een huis dat u zelf bouwt, hangt een fiks prijs kaartje. Het begint al met de bouwgrond. Overigens moet u meteen ook rekening houden met de registratie belasting (10 procent) op de aankoop van dat perceel. Het budget voor een nieuwbouw wordt vandaag verzwaard door de strengere energienormen. Vanaf 2021 moet een nieuwe woning in Vlaanderen verplicht BEN (bijna-energieneutraal) zijn. Dat betekent dat u extra investeringen zult moeten doen op het vlak van isolatie. Dat geld zult u later wel terugwinnen omdat u minder verwarmingskosten hebt, maar u zult het hogere bedrag wel eerst moeten neertellen. Weet ook dat u op de bouw van een nieuwe woning 21 procent btw betaalt. Voor het kopen van een bestaande woning hebt u doorgaans minder budget nodig. Houd er wel rekening mee dat u bij de aankoop van uw eerste woning boven op de aankoopprijs 6 procent registratiebelasting moet betalen. Gaat het niet om uw eerste woning, dan betaalt u een registratiebelasting van 10 procent. De aankoop van een bestaand huis of appartement lijkt op het eerste gezicht budgetvriendelijker. Maar in een aantal gevallen zijn bestaande huizen niet vol doende geïsoleerd en moet u daar meteen een extra budget voor uittrekken. Bovendien zijn niet altijd alle gebreken van een huis zichtbaar en kunt u sneller dan verwacht een extra renovatiebudget nodig hebben. Als
de woning ouder is dan 10 jaar betaalt u op de renova tie wel slechts 6 procent in plaats van 21 procent btw. Als u een appartement in een mede-eigendom koopt, steek dan zeker ook uw licht op over de werken die de raad van bestuur van het appartementsgebouw heeft gepland. U zult in de kosten van die werken moeten delen en daarvoor moet u een budget opzijzetten.
2 Beschikbaarheid bouwgrond Bouwgrond wordt almaar schaarser in Vlaanderen. Als u in de buurt van een stad nog een perceel vindt, zult u daar veel geld voor moeten neertellen. Het alternatief is uitwijken naar meer landelijk gebied. Maar dan worden uw pendeltijden meteen een stuk langer. Als de nabijheid van een stad belangrijk is voor u, kijkt u misschien toch beter uit naar een bestaande woning. Aangezien de prijzen voor bestaande huizen regionaal kunnen verschillen, zal het budget dat u nodig hebt ook worden bepaald door de stad of rand gemeente waar u uw zinnen op hebt gezet.
3 Opvolging Een bestaand huis kopen gaat snel: zodra de verkoop overeenkomst getekend is, is de klus bijna geklaard. Dat ligt anders als u voor een nieuwbouw kiest. In dat geval hebt u twee opties: u werkt zelf met een archi tect en volgt de bouw helemaal zelf op, of u koopt een nieuwbouw op plan. > > Met architect Het voordeel van deze bouwformule is dat u volledig zelf kunt kiezen hoe uw huis er zal uitzien. Maar de opvolging van de werken kan heel wat tijd in beslag nemen. Als u bovendien niet vertrouwd bent met het lezen en interpreteren van bouwplannen, kunnen er misvattingen ontstaan. >> Op plan Als u een huis of appartement op plan koopt, bent u zelf niet de bouwheer, maar is de bouwpromotor dat. Het voordeel is dat de promotor u alle taken uit
handen neemt; het nadeel is dat u maar weinig mogelijkheden hebt om af te wijken van de woning zoals ze op het plan staat. In beide gevallen hebt u dankzij de woningbouwwetgeving, beter gekend als de wet-Breyne, de nodige zekerheden voor het geval de aannemer of bouwpromotor geen vlekkeloos parcours rijdt. De wet is voor de koper een garantie dat de woning wordt opgeleverd, terwijl ze ook beschermt tegen de gevolgen van een mogelijk faillissement van de aannemer of bouwpromotor. De wet legt ook de betalingsmodaliteiten vast, voorziet in een verplichte waarborg voor bouwpromotoren en regelt de aansprakelijkheid bij gebreken. De onderneming moet ook een schadevergoeding betalen als de afgesproken uitvoeringstermijn wordt overschreden. Die schadevergoeding moet in het contract staan. In de ideale wereld vraagt u als koper een schadevergoeding die op maandbasis minstens overeenkomt met de huurwaarde van het pand.
Vanaf 2021 moet een nieuwe woning in Vlaanderen verplicht BEN (bijna-energieneutraal) zijn. Dat vergt extra investeringen.
VOORBEELD: Mocht u het appartement of het huis voor 1.000 euro kunnen verhuren, dan zou de schadevergoeding voor laattijdige oplevering minstens 33 euro per dag vertraging moeten zijn. Doorgaans schommelt een schadevergoeding rond 20 Ă 30 euro per dag.
4 Timing Als u het goed aan boord legt, zal er weinig overlapping zijn tussen het ogenblik van de aankoop van een bestaande woning en het moment waarop u in uw nieuwe verblijf uw intrek neemt. Als u voor een nieuwbouw kiest, hebt u de timing niet helemaal zelf in de hand. In een aantal gevallen wordt de afgesproken termijn voor de oplevering niet nagekomen.
5 Inschatting van de ruimte Als u een woning bouwt, moet u kunnen vertrouwen op uw verbeelding. In uw geest is het duidelijk hoe de indeling er zal uitzien, maar zodra het huis er staat, kunnen bepaalde ruimtes en volumes toch tegenvallen. Bij een bestaande woning ziet u meteen wat u koopt en is het duidelijk hoe de verhoudingen binnen de woning zijn. Keerzijde van de medaille is dat u weinig inspraak hebt in de indeling ervan. U kunt natuurlijk binnenmuren neerhalen en de ruimte opnieuw vormgeven, maar dat zijn werken waar u ook weer een apart en aanzienlijk budget voor moet uittrekken. NOVEMBER 2020 NETTO I 13
Woning voor uzelf I Woning als investering
Hoe de epidemie vastgoedkopers veeleisender maakt
Sinds de coronacrisis gaan kopers van een gezinswoning vaker op zoek naar een pand met een groot terras of een tuin. Ook wooncomfort wordt belangrijker. Tekst: Petra De Rouck
14 I NETTO NOVEMBER 2020
B
lijf in uw kot. Het was zowel tijdens de eerste als de tweede coronagolf dé boodschap. Dat we allemaal meer tijd thuis doorbrengen, heeft velen doen nadenken over die eigen stek en aan welke criteria die moet voldoen. Driekwart van de makelaars merkt dat de woonwensen van de Vlaming door corona veranderd zijn. Dat blijkt uit een bevraging door de CIB Vlaanderen (Confederatie van Immobiliënberoepen) bij 3.000 leden. Gevraagd naar de impact van de coronacrisis geven ook 15 van de 23 vastgoedexperts in het panel van De Tijd aan dat er meer vraag is naar appartementen met een terras. Bijna evenveel experts merken een grotere interesse voor huizen met een tuin en aandacht voor open ruimte in de stad. ‘Door de coronacrisis – en vooral door de lockdowns – is de Belg meer waarde gaan hechten aan zijn woning. Het comfort van de plaats waar hij plots veel tijd moet doorbrengen, is belangrijk geworden. Daardoor hebben mensen al snel meer geld veil voor een geschikte woning, terwijl daar vroeger soms minder naar werd gekeken omdat ze vaak buitenshuis waren’, zegt Cedric Vanhencxthoven, partner bij Heylen Vastgoed. ‘Geïnteresseerde kopers zoeken naar meer eigen ruimte, zowel binnenruimte als tuin. Ook de kwaliteit van de omgeving telt’, zegt Siham Rahmuni, CEO van Quares. Dat gewijzigde kooppatroon zet de vastgoedmarkt onder druk. ‘Zestig procent van de makelaars geeft aan dat er onvoldoende aanbod is om aan de gewijzigde wensen van kandidaat-kopers te voldoen. Het tekort schuilt vooral in de prijsklasse tussen 200.000 en 400.000 euro’, zegt Kristophe Thijs, woordvoerder van CIB Vlaanderen.
We willen meer woonoppervlakte
E
en eerste tendens is de vraag naar een grotere woonoppervlakte. ‘Opgesloten zitten in onze eigen woning door de inperkingsmaatregelen deed de voorkeur naar meer ruimte groeien’, zegt Steven Strypsteen van de studiedienst van ING. Kopers
vinden die extra ruimte een noodzaak, voor het geval ze, zoals nu, opnieuw moeten thuisblijven door een lockdown. ‘Bovendien moet het huis of appartement ook voldoen aan onze toekomstige manier van leven, met thuiswerk en afstandsonderwijs’, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. De meesten Vlamingen zijn ervan overtuigd dat thuiswerk een blijver is. ‘Vaak willen beide partners een eigen rustige werkplek’, zegt Vanhencxthoven. Dat kan een extra kamer zijn om een bureau in te richten of een ruime living waarin een bureau kan worden gezet. ‘Door de coronacrisis heeft ook het afstandsonderwijs zijn intrede gedaan, en dat op alle echelons – van de basisschool over het middelbaar onderwijs tot de hogeschool en universiteit. Daardoor gaat er meer aandacht naar de ruimte voor de kinderen. Veel gezinnen willen een eigen kamer voor elk kind. Die kamer moet voldoende groot zijn, zodat het kind aan een eigen bureautje de lessen kan volgen’, zegt Van Opstal.
We willen vakantie in eigen tuin
‘C
orona jaagt de Vlaming naar buiten, ook in zijn eigen kot’, zegt Thijs. Uit de ledenbevraging van CIB blijkt dat de helft van de makelaars de vraag naar woningen met een tuin ziet toenemen. ‘Als we niet langer op reis kunnen of willen – omdat we het niet veilig vinden – dan willen we thuis voldoende buitenruimte’, legt Van Opstal uit. ‘Momenteel is er een rush op woningen met een tuin in de stad. Het aanbod is niet zo groot en als je een plotse toename hebt van kopers, pieken de prijzen.’ Vanhencxthoven beaamt: ‘Huizen met een tuin waren al populair, maar ze profiteren mee van de verhoogde koopdrang die er momenteel heerst. Mensen kunnen bijvoorbeeld vaak geen tweede keer een bezoek komen brengen, omdat er altijd wel snellere beslissers zijn.’ Groot hoeft die tuin niet te zijn. ‘Een stadswoning met een binnenplaatsje dat gezellig kan worden ingericht en goed georiënteerd is, volstaat. Ook een woning met een goed georiënteerd dakterras voldoet’, zegt Van Opstal. ‘Buiten de steden is het aanbod groter en NOVEMBER 2020 NETTO I 15
DeVas t goedgi ds .
Nuz at er dagbi jDeTi j d.