DE TIJ D I OK TOBER 2021 I N °6 I JA ARGANG 15
Netto Vastgoedgids
ENQUÊTE
Slimmer investeren in vastgoed
HOE EVOLUEREN DE WONINGPRIJZEN IN 2022?
Hoe een mooi inkomen opbouwen met appartementen, studentenkamers, vakantiehuizen, hotelkamers of papieren vastgoed?
GEEN ERFBELASTINGKATER ZO DRAAGT U UW VASTGOED HET BEST OVER AAN UW KINDEREN
NOOIT MEER LASTIGE HUURDERS DE VELE VOORDELEN VAN PAPIEREN VASTGOED
HOE UW RENDEMENT OPDRIJVEN? ‘WEES TOCH MAAR OP UW HOEDE ALS ZE 6 OF 7 PROCENT BELOVEN’
Netto Vastgoedgids
COLOFON ADRES REDACTIE NETTO TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL REDACTIE@NETTO.BE ALGEMEEN HOOFDREDACTEUR ISABEL ALBERS HOOFDREDACTEUR DE TIJD PETER DE GROOTE
Slimmer investeren in vastgoed
CHEF NETTO SONJA VERSCHUEREN
7 VASTGOEDPANEL: WAT BRENGT 2022? 8 Huizen zullen volgend jaar nog eens 3,5 procent duurder worden, voorspelt het vastgoedpanel van De Tijd. ‘Alleen een renteopstoot kan de markt bedreigen.’
23
INVESTEREN IN ECHTE BAKSTENEN
59
INVESTEREN IN PAPIEREN BAKSTENEN
24
HUIS OF APPARTEMENT Wat kiest u het best als vastgoedinvestering: een huis of appartement? En hoe kunt u die vastgoedportefeuille het vlotst overdragen aan uw kinderen?
60
GEREGLEMENTEERDE VASTGOEDVENNOOTSCHAP Wie jaarlijks een inkomen uit vastgoed wil zonder de rompslomp van een verhuur is met een gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) aan het juiste adres.
ARTDIRECTOR ILSE JANSSENS
VASTGOEDBELEGGINGSFONDS Beleggen houdt altijd risico’s in, ook voor wie voor papieren vastgoed kiest. Door te gaan voor vastgoedbeleggingsfondsen bent u alvast zeker van een maximale spreiding.
ABONNEMENTEN TEL.: 0800/55.150, E-MAIL: ABO@TIJD.BE
34
40
STUDENTENKOT Studentenkamers en -flats leveren een mooi rendement op. We gingen op verkenning in Gent, Brussel, Antwerpen en Leuven. GARAGE Locatie, locatie, locatie: het is een gouden regel voor elke vastgoedinvesteerder. Maar vooral als u uw zinnen hebt gezet op garages of parkeerplaatsen.
47
HOTELKAMER Investeren in een hotelkamer kan een goede manier zijn om uw beleggingsportefeuille te diversifiëren. Maar pluis wel grondig uit wát u precies koopt.
51
VAKANTIEWONING Met een vakantiewoning in een recreatiepark kunt u alle kanten uit. U ziet het als uw eigen vakantiestek, u bekijkt het huisje als een investering of u combineert de twee.
65
EINDREDACTEUR JAN LODEWYCKX
REDACTEUREN PETRA DE ROUCK DIRK SELLESLAGH PETER VAN MALDEGEM ILLUSTRATIES KLAAS VERPLANCKE INFOGRAFIEKEN FRANK SCHULPÉ
ADVERTENTIES TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL TEL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE VERANTWOORDELIJKE UITGEVER PETER QUAGHEBEUR
Netto wordt gedrukt bij Roularta Printing.
HANDIG EN SNEL: BEREKEN HET MET ONZE SIMULATIETOOLS Wilt u weten hoeveel belastingen u betaalt bij de aankoop van investeringspand, of welk rendement u op investeringsvastgoed mag verwachten? Bent u op zoek de prijzen van vastgoed in uw gemeente en omstreken, of wilt u weten met hoeveel u de huurprijs mag indexeren?
Check dan zeker onze tools: www.tijd.be/vastgoedkaart www.tijd.be/huurprijsindexeren www.tijd.be/aankoopbelasting www.tijd.be/rendementvastgoed www.tijd.be/rendementeigenmiddelen
VOLG DE VASTGOEDACTUALITEIT OP DE VOET: WWW.TIJD.BE/NETTO/VASTGOED.HTML 4 I NETTO OKTOBER 2021
VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE
UW GELD IN 2022
18 DECEMBER
Vastgoedmarkt najaar 2021 I Investeren in echt vastgoed I Investeren in papieren vastgoed
Gaat u voor een huis of eerder een appartement als investering? Volg uw investering op. Denk bij de aankoop van uw huis of appartement al na over de successieplanning. En huiver als ze u de hemel beloven qua rendement. Het zijn maar enkele tips voor wie een pand koopt om te verhuren. Tekst: Sonja Verschueren
D
at de vastgoedmarkt boomt, hoeven we u niet meer te vertellen. Dat dat grotendeels komt omdat er meer investeerders op de markt actief zijn, ook niet. In vastgoed vinden ze een alternatief voor hun spaar- of termijnrekening, die door de lage rente al jaren amper iets opbrengt. ‘De markt is momenteel erg concurrentieel’, weet notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. ‘Want zowel de investeerders in vastgoed als zij die op zoek zijn naar een eigen woning zijn ontzettend actief, terwijl het aanbod niet echt meegegroeid is. Dus moet je soms snel handelen.’ Dat betekent niet dat u onbezonnen te werk moet gaan. Een investering in vastgoed is meer dan wat geld in bakstenen stoppen. ‘Het verhuren van vastgoed vraagt toch wel wat opvolging’, zegt Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars. En uiteraard moet u - zoals bij elke investering - vooraf uw huiswerk maken. Waarop u precies moet letten als u een huis of appartement koopt om te verhuren? We zochten het voor u uit. 24 I NETTO OKTOBER 2021
Wie is uw potentiële huurder? Als investeerder vraagt u zich ongetwijfeld af of u beter een huis dan wel een appartement koopt om te verhuren. ‘Dat lijkt een moeilijke keuze, maar eigenlijk is het antwoord simpel’, zegt Frédéric Vandenhende van het investeringsplatform Investr. Want, of u nu een huis of een appartement koopt, als investeerder wilt u uiteraard rendement behalen. Dat betekent dat u een huurder
Een investering in vastgoed is meer dan wat geld in bakstenen stoppen. Het verhuren van vastgoed vraagt een goede opvolging.
nodig hebt. ‘In dat opzicht is het van belang dat u weet waar er nood aan is in de markt, zodat u daar met uw pand op kunt inspelen. Wie is met andere woorden uw potentiële huurder en zijn er genoeg mensen op zoek naar wat u te bieden hebt?’ ‘Twintig jaar geleden waren gezinnen met kinderen de belangrijkste huishoudgroep in Vlaanderen, maar hun aandeel is gezakt van 32 naar 21 procent’, weet Filip Dewaele van Dewaele Vastgoed. ‘Nu zijn er veel meer singles. Zij maken intussen 32 procent uit van de bevolking.’ Als investeerder kunt u daarop inspelen door bijvoorbeeld in een éénslaapkamerappartement te investeren. ‘Kies dus geen pand in functie van het rendement dat geboden wordt, maar wel in functie van de eindgebruiker. Met rendementen kunnen ze u de wereld beloven. Maar als u inspeelt op de noden van de markt, zult u meestal snel een huurder vinden. Dan volgt het rendement vanzelf’, treedt Vandenhende bij. De vijver aan potentiële huurders is ook groter in de stad dan op het platteland. ‘De verhouding huurders-eigenaars is er meer in evenwicht, zelfs tot 50-50’, weet Dewaele.
TIP! Als vastgoedinvesteerder moet u zich altijd de vraag stellen: zijn er genoeg huurders op zoek naar het pand dat ik te bieden heb?
WIST U DAT? Singles maken vandaag al 32 procent uit van de bevolking. Als investeerder kunt u daarop inspelen door bijvoorbeeld in een éénslaapkamerappartement te investeren.
Hoe bepaalt u de huurprijs? Uiteraard wilt u een zo hoog mogelijke huurprijs voor uw pand krijgen. Maar wees ook daarin realistisch. ‘Soms kan het bijvoorbeeld interessanter zijn om 25 euro per maand minder te vragen, zodat u uit meerdere kandidaat-huurders de geschikte huurder kunt kiezen’, weet Vandenhende. ‘Staar u ook niet blind op de vorige huurprijs als u een bestaand pand koopt of als u na jaren op zoek gaat naar een nieuwe huurder. Als verhuurder mag u de huurprijs jaarlijks indexeren, maar vaak is het moeilijk om die geïndexeerde huurprijs te halen bij een herverhuur. Zeker als het om een wat ouder pand gaat’, weet Dewaele. ‘Een huurder betaalt vandaag vooral voor modern comfort - denk aan een mooie keuken en dito badkamer. Als uw pand verouderd is, zult u daarmee rekening moeten houden, en zult u niet zomaar de geïndexeerde huurprijs als nieuw startbedrag kunnen nemen.’ In de eerste helft van 2021 betaalde u voor een huurappartement in Vlaanderen OKTOBER 2021 NETTO I 25
Vastgoedmarkt najaar 2021 I Investeren in echt vastgoed I Investeren in papieren vastgoed
Van uw huis een reeks studentenkamers maken? Of liever een kant-en-klare studentenflat? Bent u geen handige harry, dan is een gebruiksklare studentenkamer inclusief beheer ideaal voor u. Wilt u wél tijd in de verhuur steken, de regelgeving doorgronden en af en toe ook klussen, dan kunt u zelf een huis opdelen in studentenkamers. Netto ging op verkenning in Gent, Brussel, Antwerpen en Leuven. Tekst: Dirk Selleslagh
Volledige woning of individuele studentenkamer? VOLLEDIGE WONING Als u een hele woning met meerdere studentenkamers wilt kopen, hebt u een goed gevulde portefeuille nodig. De huizen in de binnensteden worden almaar duurder en studentenwoningen vormen daarop geen uitzondering. Zeer belangrijk is het om te weten wát u precies koopt als u uw zinnen hebt gezet op een volledig huis. In de studentensteden maakt de administratie een onderscheid tussen gezins- en studentenwoningen. Om 34 I NETTO OKTOBER 2021
Elke studentenstad kan zelf beslissen wat de normen zijn voor het omvormen van een gezinswoning tot studentenwoning.
In Antwerpen is het gemakkelijker dan in Leuven en Gent om een vergunning voor studentenwoningen te krijgen.
verscheidene kamers in één huis te verhuren moet de woning over een omgevingsvergunning van de overheid beschikken die de opsplitsing in aparte woonentiteiten toelaat. Het toekennen van omgevingsvergunningen is een bevoegdheid van de gewesten, maar elke studentenstad kan op eigen houtje beslissen wat de normen zijn voor het omvormen van een gezinswoning tot studentenwoning. Als u alleen uw studerende kinderen in het huis wilt laten wonen, hoeft het pand niet als studentenwoning vergund te zijn. Maar het wordt dan wel onmogelijk om enkele vrienden van uw kinderen mee in het huis te laten intrekken. En na het afstuderen van de kinderen blijft u achter met een woning die niet op de markt voor studentenkamers kan worden aangeboden.
WIST U DAT? In Leuven kennen ze het systeem van de kotmadamregeling. Wie daar slaapkamers op overschot heeft, kan tijdelijk maximaal drie studentenkamers verhuren in een gezinswoning, op voorwaarde dat u als eigenaar zelf in de woning gedomicilieerd bent.
> Situatie in Leuven In Leuven is het in principe verboden om een eengezinswoning op te delen. Al maakt de stad wel een uitzondering voor een huis dat in een kernwinkelgebied ligt of voor panden met een al vergunde horeca functie. Ook zeer grote huizen mogen wor den opgedeeld, maar er moet minstens een eengezinswoning van 110 m² overblijven en de buitenruimte moet minstens 16 m² bedragen. De basisbelasting voor het tweede ver blijf in 2021 bedraagt in Leuven 823 euro. Dat is ook het tarief voor niet-vergunde huizen waarin toch studenten wonen. Als het huis wel als woning voor studenten is geregistreerd, geeft de stad een korting en moet u als eigenaar slechts 98,50 euro per kamer betalen. Wordt de kamer bewoond
door een student met een studiebeurs van minstens 200 euro, dan bedraagt de be lasting slechts 43,50 euro. Al die bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Leuven heeft ook het systeem van de kotmadamregeling. ‘Wie slaapkamers op overschot heeft, kan tijdelijk maximaal drie studentenkamers verhuren in een gezinswoning, op voorwaarde dat je zelf in de gezinswoning gedomicilieerd bent’, verduidelijkt Jan Frans, diensthoofd Wonen van de stad Leuven. ‘Voor die kamers zijn er dan geen aparte voorzieningen nodig, omdat ze gedeeld kunnen worden met het gezin.’
> Situatie in Gent In Gent is de markt voor gezinswonin gen al jaren bijzonder krap. De stad ziet er
WIST U DAT? Als u een studentenkamer verhuurt, zal uw geïndexeerd kadastraal inkomen worden verhoogd met 40 procent. Het verkregen bedrag wordt dan toegevoegd aan uw andere inkomsten en belast volgens de progressieve tarieven.
dan ook streng op toe dat huizen die als gezinswoning bedoeld zijn niet in meer dere studentenkamers worden opgedeeld. Door de goedkeuring van het nieuwe algemeen bouwreglement van de stad is het voortaan wel mogelijk om een appar tement in studentenkamers op te delen, op voorwaarde dat u over de nodige vergun ningen beschikt. Dat biedt een gedeeltelijke oplossing voor de krapte op het vlak van studentenkamers. In Gent wordt een belasting van 1.220 euro per jaar en per wooneenheid geheven op een gezinswoning die als studenten woning wordt gebruikt. Gaat het om een vergunde studentenwoning, dan betaalt u niets. De overheid houdt ook de kwaliteit van de aangeboden kamers in de gaten en OKTOBER 2021 NETTO I 35
Vastgoedmarkt najaar 2021 I Investeren in echt vastgoed I Investeren in papieren vastgoed
Een garage als vastgoedbelegging staat of valt met de locatie Locatie, locatie, locatie: het is een gouden regel voor elke vastgoedinvesteerder. Maar als u uw zinnen hebt gezet op garages of parkeerplaatsen geldt dat principe nog meer. Tekst: Petra De Rouck
O
p zoek naar een vastgoed belegging met een be perkt investeringsbudget en zonder veel kopzorgen? Dan is een garage of auto staanplaats misschien een optie. Cijfers van notaris.be leren dat de mediaanprijs – de middelste transactie op de markt – voor een garagebox in de eer ste jaarhelft van 2021 op 30.000 euro lag in Vlaanderen en op 27.250 euro in Brussel. Een parkeerplaats is nog iets goedkoper: zowel in Vlaanderen als in Brussel ligt de mediaanprijs op 25.000 euro. De hoogste bedragen worden neergeteld in de provincie West-Vlaanderen: voor een garagebox betaalt u daar al snel een me diaanprijs van 41.000 euro, voor een par keerplaats 33.000 euro. ‘De verklaring is de stormloop op het kustvastgoed – en vooral op nieuwbouw daar’, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van notaris.be. ‘Door de hoge grondprijzen en dito bouwkosten van de doorgaans ondergrondse garages betalen mensen voor nieuwbouwgarages op een goede ligging gemakkelijk 40.000 40 I NETTO OKTOBER 2021
tot 60.000 euro.’ Limburg is voor garages en parkeerplaatsen de goedkoopste Vlaam se provincie: een mediaanprijs van respec tievelijk 18.500 en 17.900 euro.
Waarop letten bij de aanschaf van een garage of parkeerplaats? Wie in deze vastgoedcategorie wil investe ren, moet de lokale situatie goed kunnen inschatten én zich verdiepen in de btwregels.
Stad versus platteland De prijsverschillen voor garages en staan plaatsen zijn sterk afhankelijk van de lig ging. Zelfs binnen een stad of gemeente kunnen er grote verschillen zijn. ‘In som mige straten zijn er tekorten, terwijl er in andere een overschot is’, zegt Filip Dewae le, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoed. ‘Grosso modo zijn stedelijke en centrale liggingen een goede belegging.
Bijvoorbeeld in een buurt met veel rijwo ningen die geen eigen garage hebben, zal de vraag hoog zijn. Op het platteland, in regio’s met veel open bebouwingen, zullen garages dan weer minder in trek zijn.’ Ook de kust illustreert de sterke lokale prijsverschillen. ‘In Oostende, om maar één voorbeeld te geven, kosten de garages op de zeedijk dubbel zoveel als een kilometer landinwaarts’, zegt Van Opstal.
Parkeren op straat ‘De waarde hangt ook samen met het parkeerbeleid van een stad of gemeente. In gemeenten die het hun inwoners niet gemakkelijk maken om de auto op straat te parkeren, zijn garages duur. Zo kennen nieuwbouwgarages op een goede locatie sterke prijsstijgingen en worden bedragen tussen 25.000 en 35.000 euro neergeteld’, vervolgt Van Opstal. ‘Voor garages op plek ken met een groot aanbod of met weinig vraag stabiliseren de prijzen.’
Altijd btw-nummer nodig Zoals voor alle vastgoed moeten eigenaars
van een garage of staanplaats jaarlijks onroerende voorheffing betalen en hun vastgoed opnemen in hun jaarlijkse belastingaangifte. Maar daar houden de fiscale verplichtingen niet mee op. ‘De verhuring van garages en staanplaatsen is in principe altijd verplicht onderworpen aan btw. Dat geldt ook voor een particulier die maar één garage verhuurt’, zegt Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants. Er moet dan in principe boven op de huurprijs 21 procent btw worden aangerekend. ‘Het voordeel van het btw-regime is dat de btw betaald op de aankoop of bouw van een nieuwe garage kan worden gerecupereerd’, zegt Van Sant. Blijft de omzet uit de verhuur van de garage op jaarbasis onder de grens van 25.000 euro, dan kan de verhuurder kiezen voor de kleine-ondernemersregeling. Er moet dan geen btw boven op de huur worden aangerekend, maar als verhuurder moet u wel nog altijd een btw-nummer aanvragen. Betaalde btw recupereren kan dan niet. ‘Om dat plafond af te toetsen worden alle huurinkomsten uit vastgoed
30.000€ De mediaanprijs van een garagebox in Vlaanderen in de eerste helft van 2021. Een parkeerplaats is goedkoper: 25.000 euro.
116€/maand De gemiddelde huurprijs voor een garage in Vlaanderen. In Brussel is dat 145 euro.
samengeteld en niet alleen die uit garages en autostaanplaatsen. Daarover zijn er in de praktijk vaak misverstanden’, zegt Van Sant. Omdat het totaal aan huurinkomsten uit de garages én appartementen boven het plafond van 25.000 euro uitkomt, moet er btw gerekend worden over de verhuur van de garages. VOORBEELD Een gepensioneerde verhuurt zowel garages als appartementen. Hij haalt 20.000 euro huurinkomsten uit de garages en 50.000 euro uit de appartementen. Ook al blijven de huurinkomsten uit de garages onder het plafond, toch kan de kleine-ondernemersregeling hier niet, ook niet voor het deel van de huur uit de garages. Verhuurt u een appartement of huis én een garage of parkeerplaats? ‘Voor de btw-regeling volgt de bijzaak de hoofdzaak. Op de verhuur van een appartement of huis moet geen btw worden aangerekend, waardoor ook de garage is vrijgesteld’, legt Van Sant OKTOBER 2021 NETTO I 41
DeVas t goedgi ds .
Nuzat er dagbi jDeTi j d.