Le Guide immobilier

AVRIL 2016

COMBIEN VAUT VOTRE MAISON? TOUS LES PRIX DES MAISONS, APPARTEMENTS & TERRAINS À BÂTIR DANS LES

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COMMUNES DU PAYS

Reportage photo dans les quartiers d’avenir à Bruxelles Mons Liège Namur Wavre Arlon et Ostende

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NOUVEAU!

GUIDE IMMOBILIER COMBIEN VAUT VOTRE MAISON?

Y A-T-IL ENCORE DES QUARTIERS ABORDABLES? 6

LES PRIX EN 2015 Les prix de l’immobilier résidentiel sont restés bien orientés en 2015, notamment grâce à la faiblesse extrême des taux.

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LES PRIX EN 2016 La confiance dans le marché immobilier reste élevée. Il ne faut toutefois pas s’attendre à ce que les prix s’envolent dans les années à venir.

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TOUS LES PRIX DES VILLAS, MAISONS, APPARTEMENTS ET TERRAINS À BÂTIR dans les 589 communes, sous forme de tableaux.

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QUARTIERS D’AVENIR Un quartier n’est pas l’autre.

Pourquoi un même type de bien est-il plus cher à un endroit qu’à un autre?

14 SAINT-GILLES Saint-Gilles est l’une des communes bruxelloises qui offrent le plus de potentiel en termes de prix. + Carte de la Région bruxelloise en page 18.

24 BEERSEL La commune séduit les Bruxellois qui rêvent de leur «quatre façades». + Carte de la Province de Brabant flamand en page 23.

28 WAVRE Certains quartiers sont en train de sortir du lot grâce à la multiplication des constructions d’appartements basse énergie. + Carte de la Province de Brabant wallon en page 32.

36 NAMUR Les prix restent bien orientés le long des axes de communication, à proximité des gares, des écoles et des commerces. + Carte de la Province de Namur en page 40.

CARTES INTERACTIVES SUR WWW.MONARGENT.BE Pour comparer (en ligne) les prix des différentes communes, rendez-vous sur www.monargent.be/carteimmo.

Et pour un zoom sur les prix dans les différents quartiers: www.monargent.be/prixparquartier.

Les chiffres 2015 (voir tableaux) et les tendances pour le 1er trimestre 2016 (voir en page 8) sont fournis par les notaires. Ces chiffres sont représentatifs car basés sur tous les dossiers immobiliers qui sont ouverts dans les études de notaires.

42 MONS Mons 2015 n’aura pas contribué à attirer de nouveaux investisseurs mais le marché se porte plutôt bien. Écrins en ville et surabondance extramuros. + Carte de la Province du Hainaut en page 41.

48 LIÈGE La Cité ardente attend toujours sa révolution. Le parc immobilier existant est vieillissant et les projets n’ont pas encore abouti. + Carte de la Province de Liège en page 52.

54 ARLON Malgré la morosité de son développement urbanistique, Arlon profite à plein de sa situation frontalière enviable. + Carte de la Province de Luxembourg en page 53.

58 OSTENDE Pendant des décennies, Ostende a perdu de sa superbe. Mais les choses commencent à bouger, dans le neuf comme dans l’ancien. + Carte de la Province de Flandre occidentale en page 62.

LE MOIS PROCHAIN

GUIDE DES IMPÔTS

LE 21 MAI AVEC L’ECHO

RÉDACTION Adresse: rédaction Mon Argent, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, B-1000 Bruxelles, redaction@monargent.be Rédacteur en chef: Joan Condijts Rédaction Mon Argent: Carine Mathieu (News manager) Nadine Bollen, Ellen Cleeren, Petra De Rouck, Isabelle Dykmans, Erika Raquet, Caroline Sury et Peter Van Maldegem Collaborateurs: Alice Dive, Annick Claus, Frédéric Lejoint, Patrick Luysterman, Stéphane Renard, Bert Voet Analyse de données: Maarten Lambrechts Rédaction finale: Muriel Michel Traductions: TaxEdit (Philippe Sergeant) Lay-out et infographie: Ilse Janssens et Willem Ravoet Photos: Anthony Dehez, Emy Elleboog Abonnements: tél.: 0800/55.150 fax: + 32 (0) 2/423.16.35 e-mail: abo@lecho.be Publicité: Trustmedia, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, 1000 Bruxelles, tél.: 02/422.05.11, fax: 02/422.05.10, info@trustmedia.be Direction Mediafin: Frederik Delaplace, Steven Everaert, Laurent Mutsch et Dirk Velghe Editeur responsable: Dirk Velghe Mon Argent est imprimé sans eau, dans le respect de l’environnement, chez Eco Print Center.

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PROVINCE DU BRABANT WALLON

WAVRE PRIX MOYEN DES HABITATIONS PAR QUARTIER ENTRE 2010 ET 2014 100 = Prix moyen des habitations dans l’ensemble de la ville (245.067€)

Plus cher que le prix moyen >120 110 - 120 103-110 97-103 89-97 80-89 <80 Moins cher que le prix moyen Nombre insuffisant de transactions Basé sur les prix des habitations du SPF Economie 2010-2014

Le Ry

Basse-Wavre Parc des Princes

Village Expo Quatre Sapins Chèremont Le Pèlerin Bois de la Pierre Bourse-Barivaux

Bois du Manil

Malgré le poids des années, et même si le bâti est souvent encore mal isolé, la plupart des quartiers huppés de Wavre continuent à prendre de la valeur grâce à leur situation idyllique. Mais en raison de la multiplication des constructions d’appartements basse énergie, d’autres quartiers sont clairement en train de sortir du lot. Caroline Sury 28

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HABITEZ-VOUS DANS UN QUARTIER CHER? Faites des recherches sur le prix moyen dans votre ville ou commune et comparez avec d’autres quartiers sur www.monargent.be/prixparquartier

La Cité du Maca mise désormais sur les appartements

S

’il fallait définir la capitale du Brabant wallon par un seul mot, ce serait probablement le terme «diversité». «Il n’y a pas un seul Wavre, mais bien une multitude de sous-localités qui en font toute sa richesse», déclare Christophe Hendrix, gérant de l’immobilière Hendrix.

«Il y en a pour toutes les bourses et tous les types d’habitat.»

En effet, d’un quartier à l’autre, l’architecture et le style du bâti sont très rarement uniformes.

Par exemple, les candidats investisseurs à la recherche d’un appartement peuvent y dégoter des biens tant dans des résidences de standing en pleine nature que dans des barres d’immeubles à proximité du centre-ville, où le prix moyen oscille entre 137.800 et 153.842 euros. Il s’agit des quartiers de l’Orangerie et du Parc des Saules. «C’est une très bonne affaire pour l’investisseur qui a des possibilités fiscales et qui est capable de rénover lui-même ce genre de bien très énergivore», selon Olivier Simon, de l’immobilière Promimo.

Coté maisons, les investisseurs ont le choix entre des propriétés mitoyennes situées au centre-ville et alentours, et des villas dans des quartiers plus huppés. Dans ce domaine-là, les valeurs sûres restent, entre autre, les quartiers de Bourse-Barivaux (544.939 euros, + 65% en 4 ans) et du Pèlerin (378.071 euros, + 53%) à Limal. «En fait, tous les quartiers qui avoisinent Rixensart sont prisés car ils sont proches de la ligne ferroviaire NamurBruxelles», indique Jean-Philippe Mahiant, de l’immobilière Altis à Limal. «De plus, les gens apprécient Limal pour son caractère plus villageois que Wavre.»

Le luxueux quartier du Bois de la Pierre reste aussi très prisé (392.811 euros) surtout pour les maisons situées à un peu plus de 100 mètres de la N4, qui sont par conséquent davantage au calme.

La situation prime sur le PEB À l’est de l’E411 (qui coupe littéralement Wavre en son centre), le jeune quartier de standing des Quatre Sapins (486.167 euros, + 27%) continue à être très demandé malgré l’unique accès pour y parvenir et l’absence totale de commerces. La demande reste aussi soutenue pour les villas du quartier voisin: Chèremont (422.356 euros, + 30%). Il est pourtant moins récent; son bâti est donc plus énergivore. «Mais même si un bien a un mauvais PEB, les gens sont prêts à mettre le prix pour l’acheter et le rénover afin de profiter de l’excellente situation de ce quartier qui offre une certaine quiétude, tout en étant proche du centre», explique Olivier Simon.

Au lieu-dit du Champs-Saint-Anne (Le Ry), le développeur immobilier Matexi est en train d’ériger la première phase de son lotissement «Résidence Green», sur les hauteurs de Wavre. Il comprendra 50 appartements. © ANTHONY DEHEZ

Ceux qui recherchent plutôt un compromis entre une maison trois ou quatre façades de plain-pied et un budget abordable peuvent se tourner vers les anciennes citées sociales du quartier Village Expo. En moyenne, les maisons s’y échangent au prix de 281.250 euros. Curieusement, c’est un quartier qui fonctionne très bien, selon plusieurs experts immobiliers, alors que certains d’entre eux n’hésitent pas à qualifier le bâti de «dégueulasse». «Ce sont de petites maisons préfabriquées, énergivores et pas très jolies qui datent des années 60, mais les gens sont prêts à les acheter car elles sont bien situées (entre Rixensart et Bierges) et l’ambiance y est piétonne et familiale», explique un expert.

Grosses villas et pavillons Plus étonnant, il existe à Wavre un quartier atypique, fort boisé avec de grands terrains, où se côtoient de luxueuses villas (530.632 euros en moyenne) et… des chalets. Il s’agit du Bois du Manil. Il est idéalement situé juste en face du golf de Louvain-la-Neuve et à

530.63€

C’est en moyenne le prix d’une villa dans le quartier atypique et très recherché du Bois du Manil, situé à proximité directe de Louvain-la-Neuve.

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PROVINCE DE LIÈGE

LIÈGE

Saint-Léonard Droixhe

Jardin botanique Mediacité

Laveu Gare

Avenue de Luxembourg Cointe

PRIX MOYEN DES HABITATIONS PAR QUARTIER ENTRE 2010 ET 2014 100 = Prix moyen des habitations dans l’ensemble de la ville (146.184€)

Plus cher que le prix moyen >120 110 - 120 103-110 97-103 89-97 80-89 <80 Moins cher que le prix moyen Nombre insuffisant de transactions Basé sur les prix des habitations du SPF Economie 2010-2014

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HABITEZ-VOUS DANS UN QUARTIER CHER? Faites des recherches sur le prix moyen dans votre ville ou commune et comparez avec d’autres quartiers sur www.monargent.be/prixparquartier

La Cité ardente attend toujours sa révolution immobilière À Liège, les terrains à bâtir se font rares et le parc immobilier existant est vieillissant. On rénove donc de l’ancien. Plusieurs quartiers chics de la rive gauche gardent la cote. Mais malgré la flopée de projets de rénovation urbaine en cours, le marché liégeois ne connaît qu’une timide évolution.

Alice Dive

S

uivons la logique du Liégeois. Partons du lumineux pont de Fragnée, situé au confluent de la Meuse et de l’Ourthe, pour contempler quelques instants la nouvelle Tour des Finances qui s’érige au loin. D’un côté du pont, la rive droite; de l’autre, la rive gauche.

Cela se tient.

La rive droite d’abord, celle que d’aucuns estiment déforcée par rapport à l’autre qui accueille la place SaintLambert, ainsi que les quartiers chics de Cointe et du Jardin botanique. On y reviendra. «Le problème de la rive droite, cadre d’emblée Fabien Szmaj, administrateur de l’agence immobilière liégeoise Optimum, c’est qu’elle est très irrégulière». Confirmation par nos soins: au départ de quelques agréables avenues bordées d’arbres où se succèdent de jolies maisons de maître, vous descendez rapidement, et sans transition, vers des quartiers plus tristounets, moins attrayants. «Entre l’avenue du Luxembourg où vous ne trouvez pas une maison à moins de 300.000 euros et les quartiers qui avoisinent le complexe commercial de la Médiacité où l’on propose du tout-venant, comptez une baisse de 30% en termes de valeur immobilière», chiffre le spécialiste. Il s’agit essentiellement de petites maisons ouvrières. En poursuivant votre descente, vous atteindrez bientôt les quartiers de Bressoux et de Droixhe. «Là, les biens immobiliers perdent encore facilement 20% de leur valeur», déplore le patron d’Optimum.

L’effet «cité» est ostensible. Une petite maison de deux chambres à Bressoux se vend entre 50.000 et 75.000 euros. «Dans ce coin-là, même une très grosse maison dépasse difficilement les 150.000 euros», observe Fabien Szmaj.

Heures de gloire au début des années 2000 «À Liège, ce n’est pas comme à Anvers, observe Etienne Vandendael, de l’agence liégeoise Trevi Urbis. Vous ne trouvez pas des quartiers qui changent fondamentalement et qui deviennent ‘tendance’. Les bons quartiers historiques le sont toujours, tandis que les autres stagnent ou s’améliorent mais sans grand bouleversement». Jérôme Tihange, son binôme, complète: «Par exemple, je ne pense pas qu’il

Les quais de Meuse sont très prisés. Mais il faut en avoir les moyens.

Dans ce quartier, un appartement se vend aux alentours de 3.000 euros/m². © PHOTOS ANTHONY DEHEZ

sera un jour tendance d’aller habiter à Bavière…» (NdlR: le site de l’ancien hôpital abandonné Outremeuse dont les nombreux projets de réaffectation ont jusqu’à présent tous avorté). «Ce qu’il manque essentiellement à Liège, martèle Etienne Vandendael, c’est le pouvoir d’achat. Il nous faut davantage de gens nantis qui investissent dans la ville et qui la font progresser.»

Stable, voire stagnant, s’accordent à dire nos interlocuteurs, le marché immobilier liégeois a connu ses heures de gloire au début des années 2000 (hausse du niveau de prix de 40%) avant de voir ses valeurs chuter de 15% au moment de la crise financière de 2008. «Aujourd’hui, je dirais que nous avons récupéré le niveau de prix de 2008 mais pas plus, jauge Eric Penners, de BIV Immobilier. La situation n’est pas catastrophique, ajoute-t-il,

50.000€

À Bressoux, une petite maison de deux chambres se vend entre 50.000 et 75.000 euros.

Et une grosse maison dépasse difficilement les 150.000 euros.

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Le Guide Immobilier.

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