L'Echo Mon Argent Guide Immobilier 2017 by De Tijd/L'Echo

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AVRIL 2017 — MENSUEL N°4 — 11E ANNÉE – 6,90€

GUIDE IMMOBILIER

COMBIEN VAUT VOTRE MAISON?

TOUS LES PRIX DES MAISONS, APPARTEMENTS & TERRAINS À BÂTIR DANS LES 589 COMMUNES DU PAYS

ZOOM SUR LES COMMUNES LES MOINS CHÈRES DANS CHAQUE PROVINCE: TUBIZE, CHARLEROI, SERAING, NEUFCHÂTEAU, BEAURAING, LANDEN + MOLENBEEK QUELLES OPPORTUNITÉS OFFRENT-ELLES? INVESTISSEMENT: MISEZ SUR LES REVENUS LOCATIFS

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argent GUIDE IMMOBILIER AVRIL 2017

COMBIEN VAUT VOTRE MAISON?

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TOUS LES PRIX DES MAISONS, APPARTEMENTS & TERRAINS À BÂTIR DANS LES 589 COMMUNES DU PAYS

AVRIL 2017

COMBIEN VAUT VOTRE MAISON?

CHIFFRES 6 ÉVOLUTION DES PRIX EN 2016 Dans l’ensemble, l’immobilier a conservé sa valeur l’an dernier. Le segment des appartements est celui qui affiche la plus forte hausse au niveau national, tandis que les maisons et villas sont hors de prix à Bruxelles, atteignant plus de 450.000 euros en moyenne.

PERSPECTIVES 8 PAS DE FORTE CORRECTION EN 2017 Le panel d’experts immobiliers de L’Echo/Mon Argent se dit modérément optimiste pour l’année en cours et les 5 à venir. 12 VISEZ LES REVENUS LOCATIFS Pour réussir son investissement immobilier, il s’agira de bien calculer le rendement locatif souhaité, car les plus-values ne seront plus au rendez-vous.

ZOOM SUR LES COMMUNES LES MOINS CHÈRES …ET LEURS OPPORTUNITÉS

42 En province de Luxembourg: Neufchâteau

20 En Région de Bruxelles-Capitale: Molenbeek 46 En province de Namur: Dinant et Beauraing

28 Dans le Brabant wallon: Tubize 50 Dans le Brabant flamand: Landen

34 Dans le Hainaut: Charleroi 54 A la Côte

38 En province de Liège: Seraing 56 TOUS LES PRIX des maisons, appartements et terrains à bâtir dans les 589 communes du pays

CARTE INTERACTIVE SUR WWW.MONARGENT.BE Pour consulter les prix en ligne et pour des comparaisons interactives, surfez sur www.monargent.be/carteimmo.

LE MOIS PROCHAIN

GUIDE DES IMPÔTS LE 20 MAI AVEC L’ECHO

RÉDACTION Adresse: rédaction Mon Argent, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, B-1000 Bruxelles, redaction@monargent.be Rédacteur en chef: Joan Condijts News manager Mon Argent: Carine Mathieu Rédacteurs: Philippe Coulée, Isabelle Dyckmans, Mélanie Noiret, Patrick Luysterman, Petra De Rouck Rédaction ﬁnale: Muriel Van den Abbeele Traductions: TaxEdit (Philippe Sergeant) Lay-out et infographie: Ilse Janssens, Willem Ravoet Photos: Kristof Vadino, Siska Vandecasteele Abonnements: tél.: 0800/55.150 fax: + 32 (0) 2/423.16.35 e-mail: abo@lecho.be Publicité: Trustmedia, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, 1000 Bruxelles, tél.: 02/422.05.11, fax: 02/422.05.10, info@trustmedia.be Directeur de la rédaction: Isabel Albers Éditeur responsable: Frederik Delaplace Mon Argent est imprimé sans eau, dans le respect de l’environnement, chez Eco Print Center.

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PRÉVISIONS

La plus-value est morte, visez les revenus locatifs. Ou le plaisir! Pour réussir son investissement immobilier, mieux vaut bien calculer son rendement locatif potentiel. Fini en effet de se permettre un rendement locatif faible, voire négatif, car les plus-values ne seront probablement plus là pour vous sauver… Isabelle Dykmans

aniel a 66 ans. Il vient de toucher le capital de son assurance groupe. Pour lui, pas de doute, il va l’investir dans l’immobilier. Avec son apport plutôt conséquent, il peut se permettre de contracter un petit emprunt pour compléter la somme dont il a besoin. Les taux des crédits hypothécaires sont encore tellement bas et son compte d’épargne ne rapporte tellement rien… Il n’hésite donc pas longtemps, d’autant que cela fait quelques années que les prix de l’immobilier se stabilisent en Belgique. Daniel a jeté son dévolu sur un appartement neuf, bien situé et répondant aux standards les plus élevés en matière de consommation énergétique. Il attend avec impatience les premiers locataires, qui vont lui permettre d’arrondir ses ﬁns de 12

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mois, même s’il sait que son investissement va lui demander du temps et de l’énergie et que le vide locatif va devenir l’une de ses pires hantises. Daniel n’existe pas vraiment, mais vous l’avez sûrement déjà croisé: il est le prototype du Belge de plus de 55 ans que l’on voit arriver en masse sur le marché de l’immobilier d’investissement. Ainsi, en 2016, 21% des clients de KBC qui ont emprunté dans un but d’investissement immobilier avaient plus de 55 ans, contre 16% en 2012. Ils empruntent pour des durées de 13 ans en moyenne. L’âge moyen pour investir a grimpé sur la même période de 39 ans et demi à 41 ans. Ce que ces investisseurs recherchent? Un placement relativement sûr, plan B face à la faiblesse du rendement de leurs placements mobiliers sans risque (obligations de

qualité, épargne traditionnelle, etc.). Les experts évaluent le rendement de l’immobilier à un peu plus de 3%. Une étude menée en 2015 par la Confédération de la Construction a ainsi établi que le rendement net se situait entre 2,8 et 3,6%, en fonction des régions, pour des usages résidentiels. Si ce taux bat l’inﬂation, il reste tout de même assez éloigné des publicités pour des investissements censés vous rapporter 4%… L’aspect tangible d’un immeuble, en totale opposition avec les actions ou les fonds d’investissement, a toutefois un côté rassurant pour l’investisseur, qui reste maître d’une bonne partie de son rendement, en entretenant par exemple correctement les lieux.

Placement tangible Eric Verlinden, le patron du réseau d’agences immobilières Trevi, constate clairement l’attrait des Belges, de tous âges, pour l’investissement immobilier dans le contexte de taux faibles. «Aujourd’hui, un tiers des montants dépensés le sont pour de l’investissement: la moitié part vers de l’immobilier neuf et un quart vers de l’immobilier existant. La croissance a été continue au cours des cinq dernières années», explique-t-il. Cet investissement «pur et dur», traditionnel, est typiquement dénué d’émotionnel, de subjectif. C’est sans doute pour cette raison que l’investissement en viager connaît une belle croissance chez Trevi. «Les gens qui achètent en viager le font neuf fois sur dix pour investir. En effet, neuf viagers sur dix sont occupés, c’est-à-dire que l’acheteur ne peut pas occuper les lieux à court terme. C’est un investissement alternatif qui est réparti dans toutes les tranches d’âges. Pour les jeunes, le fait qu’il exige un apport de départ limité est un atout. Pour les plus âgés, c’est une composante supplémentaire de leur portefeuille d’investissement», poursuit-il.

Rendement… Cependant, le temps des grosses plus-values immobilières est très vraisemblablement derrière nous. La composante «rendement» est plus que jamais essentielle pour réussir son placement dans la brique. Comme l’explique en effet Julien Manceaux, économiste spécialisé en immobilier chez ING, «comme nous sommes dans une période où les perspectives de plus-values sont beaucoup plus faibles que par le passé, il faut faire beaucoup plus attention à son rendement locatif. Pour l’instant, il est encore généralement intéressant vu les coûts de financement faibles, mais l’époque où les perspectives de plusvalues justifiaient de se contenter d’un rendement locatif très faible ou négatif est terminée», prévient-il. La perspective très limitée de réaliser une plus-value n’est pas le seul élément à prendre en considération. Pour Julien Manceaux, le risque principal est de surpondérer son patrimoine dans un seul type d’actif et de manquer de diversification, «d’autant plus que les gens achètent rarement loin de chez eux, donc il y a aussi un risque géographique concentré». Par ailleurs, il y a la question de l’horizon de placement. Lorsque l’on investit dans l’immobilier, il ne faut pas avoir besoin de son argent trop vite, étant donné les droits d’enregistrement et les frais de notaire qui ont été payés lors de l’acquisition (environ 15%). «Il faut également des liquidités

pour entretenir le bien et supporter les autres risques (vide locatif, détériorations intentionnelles, impayés, etc.)», conclut-il. Investir dans l’immobilier n’est donc pas donné à tout le monde; il faut avoir les reins solides et un certain sens de l’entreprenariat.

…et/ou plaisir? Mais investir dans l’immobilier peut aussi être un choix de cœur, moins rationnel, lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’une résidence secondaire d’agrément. Il semble que les investisseurs soient aussi de retour sur ce segment-là du marché. En 2016, les communes du littoral belge ont enregistré près de 20% de transactions immobilières en plus qu’en 2015. Une évolution nettement supérieure à la moyenne du marché sur l’ensemble du territoire (+ 8,2%), selon la Fédération des Notaires de Belgique. Ce sont surtout les appartements qui ont rencontré un franc succès. Leur prix a d’ailleurs augmenté de près de 3% l’année dernière. Claude Balthazard, qui possède l’agence Ardenne Immo à La Roche-en-Ardenne, constate aussi un regain de demande pour les résidences secondaires. «Les Flamands commencent à revenir. Avoir une maison en Ardennes, c’est comme avoir un appartement à la mer quand on est Ardennais», explique-t-il. «Ce n’est toutefois pas le nirvana. Les transactions reprennent, mais les prix «Les Flamands commencent à revenir. sont sous pression. Les vendeurs ont parfois du mal à Avoir une maison en Ardennes, l’accepter», constate-t-il. Et c’est comme avoir un appartement de fait, les prix des maisons à la mer quand on est Ardennais.» ont baissé de 2,5% l’année dernière à La Roche et même de 5,5% en cinq ans. Ce qui ouvre le champ des possibles à de nombreux «investisseurs-passionnés», très intéressés par les chambres d’hôtes. «De très nombreux clients ont cela en tête lorsqu’ils viennent nous voir. Après, ils se rendent compte que ce n’est pas si facile, mais c’est tout de même leur idée de départ», poursuit l’agent immobilier. Et quand cela fonctionne, cela fonctionne… plutôt bien! Laurence a acheté un gîte dans un petit village des Ardennes il y a trois ans. «À l’heure de faire les premiers bilans, on arrive à un rendement net ou presque (nous avons sans doute oublié de déduire certains frais) de 6%. Absolument royal!», estime-t-elle. Le tout étant de ne pas se fâcher avec les habitants, qui voient tout de même d’un mauvais œil l’invasion de gîtes dans leur village et le turnover de touristes qui va avec…

«À l’heure de faire les premiers bilans, notre gîte nous procure un rendement net ou presque de 6%. Absolument royal!» AVRIL 2017

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PRIX IMMO

BRUXELLES

PRIX DES VILLAS ET MAISONS EN EUROS

L’appartement comme seul refuge Avec des terrains à bâtir dont le prix moyen excède 600 euros le mètre carré et des maisons rarement sous la barre des 300.000 euros, la capitale ne laisse guère le choix aux candidats à l’acquisition: c’est l’appartement, sinon rien. Même dans les communes du nord-ouest de la capitale, le choix est vite fait si on veut devenir propriétaire à un prix abordable: selon les actes notariés recensés l’an derBruxelles Jette nier, le prix moyen des villas et maisons échangées à Berchem-Sainte-Agathe atteignait quasi 305.000 euros, soit le double de celui d’un apparteGanshoren ment à Ganshoren, juste à côté. À AnderBerchem-Sainte-Agathe lecht, le même appartement se négociait moins cher encore. Même au centre, à Koekelberg Evere Schaerbeek Saint-Josse, on pouvait en acquérir un pour Molenbeek-Saint-Jean un montant à peine plus élevé, bien tassé l’an Saint-Josse-ten-Noode dernier (-15%), de 159.000 euros. WoluwePour les inconditionnels de l’habitation individuelle Saint-Lambert qui refusent toute copropriété, c’est pour l’instant du côté de Koekelberg que les Anderlecht Saint-Gilles Etterbeek meilleures affaires se proﬁlent: le prix moyen des villas et maisons s’y est Woluwe-Saint-Pierre Ixelles Forest Ixelles tassé l’an dernier de 16%. Une décote sans doute passagère. Ph.C.

<125.000 125.000-150.000 150.000-175.000 175.000-200.000 200.000-225.000 225.000-250.000 250.000-275.000 275.000-300.000 300.000-325.000 325.000-350.000 350.000-375.000 375.000-400.000 400.000-425.000 >425.000 Chiffres non connus

Auderghem

Uccle WatermaelBoitsfort

PRIX MOYEN 455.824€ Villas et maisons 231.843€ Appartements 619€/m2 Terrains à bâtir

COMMUNES LES PLUS CHÈRES

COMMUNES LES MOINS CHÈRES

LES PLUS FORTES BAISSES

LES PLUS FORTES HAUSSES

VILLAS ET MAISONS

613.625€ Ixelles 604.650€ Uccle 569.265€ Woluwe-Saint-Pierre APPARTEMENTS

322.183€ Woluwe-Saint-Pierre 305.031€ Ixelles 302.528€ Uccle TERRAINS À BÂTIR

1.101€ Watermael-Boitsfort 924€ Molenbeek-Saint-Jean 725€ Evere

277.784€ Molenbeek-Saint-Jean 296.573€ Anderlecht 304.811€ Berchem-Sainte-Agathe APPARTEMENTS

149.001€ Anderlecht 150.338€ Ganshoren 159.188€ Saint-Josse-ten-Noode TERRAINS À BÂTIR

381€ Bruxelles 497€ Uccle 617€ Jette

-15,9% -10,4% -9,7%

Koekelberg Etterbeek Saint-Gilles

APPARTEMENTS

-15,0% -5,5% -2,8%

Saint-Josse-ten-Noode Evere Molenbeek-Saint-Jean

TERRAINS À BÂTIR

Chiffres non signiﬁcatifs

Prix par commune en page 56 Pour davantage de données en ligne et de comparaisons interactives, surfez sur www.monargent.be/carteimmo. 20

mon argent AVRIL 2017

18,0% 11,2% 6,3%

Bruxelles Ixelles Forest

APPARTEMENTS

17,8% 10,3% 8,9%

Saint-Gilles Auderghem Uccle

TERRAINS À BÂTIR

Chiffres non signiﬁcatifs

Depuis un an et demi, la commune de Molenbeek-Saint-Jean se voit ornée d’une renommée internationale… Certes pas des plus positives. Les attentats de Paris en novembre 2015, suivis de ceux de Bruxelles en mars 2016, ont placé cette commune sur le devant de la scène médiatique. Une position délicate qui n’avantage pas une augmentation des prix de l’immobilier de cette zone, parmi les plus faibles de la Région bruxelloise. Mélanie Noiret

Le long du canal, dans le quartier des Étangs Noirs, les anciennes maisons mitoyennes et les petits immeubles de rapport alternent avec des logements sociaux plus récents. © KRISTOF VADINO

Molenbeek, la médiatique, offre plusieurs visages méconnus

ituée à l’ouest de la Région bruxelloise, la commune de Molenbeek-Saint-Jean, qui s’étend sur 5,9 km2, est bordée au nord par Jette et BerchemSainte-Agathe, à l’est par le canal et le centre de la Ville de Bruxelles, au sud par Anderlecht et à l’ouest par Dilbeek (en Région ﬂamande). Selon les chiffres 2016 de la Fédération des Notaires, le prix de vente moyen d’une maison à Molenbeek est de 277.784 euros. Par comparaison, Jette, une de ses voisines, présente un prix moyen de 324.563 euros, tandis qu’à Berchem-Sainte-Agathe, le montant moyen est de 304.811 euros. À Woluwe-Saint-Pierre et Uccle par contre, les prix moyens atteignent plus du double: respectivement 569.265 et 604.650 euros. Ces chiffres témoignent du clivage entre le nord et le sud de Bruxelles. Dans son dernier rapport (3 avril 2017) sur l’évolution du marché résidentiel en 2016 pour la Région bruxelloise, la Société Royale de Géomètres-Experts immobiliers (UGEB-ULEB) évoque ainsi le fossé entre le sud-est et le nord-ouest de la Région bruxelloise: une

«disparité des valeurs toujours importante, avec des différences signiﬁcatives entre les bonnes et les mauvaises situations». La suite du texte laisse entendre que Molenbeek se retrouve dans la catégorie des «mauvaises situations». Prenant le cas des appartements, l’UGEB souligne une grande différence de prix entre certains quartiers de Molenbeek et les deux Woluwe; des prix parfois inférieurs à 1.000 euros/m2 pour Molenbeek, comparé à 2.500 euros/m2 et plus dans les deux autres communes. Selon l’expertise de Christian Huylebrouck, notaire à Molenbeek, un appartement dans cette commune se vend entre 150.000 et 200.000 euros maximum: «En matière d’appartements, vous ne vendez rien ici au-dessus de 200.000 euros». Quant au prix moyen d’une maison classique dans la commune, il oscille selon le notaire entre 270.000 et 300.000 euros. «La différence entre le prix moyen d’un appartement et celui d’une maison n’est au fond pas énorme. Pourtant, ce plafond de 300.000 euros constitue une véritable barrière ﬁnancière pour les acquéreurs. Une maison à AVRIL 2017

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% 5 ans

2016

% 1 an

% 5 ans

236.831 455.824 296.573 420.782 304.811 431.324 474.386 344.588 436.718 308.605 613.625 324.563 315.025 277.784 408.464 313.594 394.722 604.650 466.837 484.422 569.265

0,9 4,8 0,4 -7,5 1,5 18,0 -10,4 3,2 6,3 1,3 11,2 1,6 -15,9 -3,2 -9,7 -8,7 3,5 -0,9 2,8 1,6 2,8

4,4 12,9 -0,2 -5,8 13,5 23,7 4,3 11,7 7,3 6,9 -0,4 6,1 14,6 -11,0 -3,6 -9,0 5,7 29,7 -0,4 0,4 6,0

212.465 231.843 149.001 260.867 166.799 246.344 243.627 179.432 213.426 150.338 305.031 171.839 170.185 161.008 241.915 159.188 207.662 302.528 234.299 284.010 322.183

3,6 3,0 -0,2 10,3 -0,1 2,7 2,2 -5,5 0,4 -1,9 6,1 6,1 1,2 -2,8 17,8 -15,0 3,9 8,9 5,4 4,4 2,6

6,2 5,7 1,5 9,8 -2,2 2,7 3,9 -0,2 5,4 -4,3 13,8 3,1 1,2 -8,3 6,2 -11,4 8,6 4,0 -1,4 4,7 4,2

181 619 671 381 725 617 924 497 1.101 -

-1,0 -24,0 -32,3 13,1 18,4 -

20,1 30,9 -38,3 -

RÉGION WALLONNE PROVINCE DE BRABANT WALLON ARRONDISSEMENT DE NIVELLES BEAUVECHAIN BRAINE-L’ALLEUD BRAINE-LE-CHATEAU CHASTRE CHAUMONT-GISTOUX COURT-SAINT-ETIENNE GENAPPE GREZ-DOICEAU HELECINE INCOURT ITTRE JODOIGNE LA HULPE LASNE MONT-SAINT-GUIBERT NIVELLES ORP-JAUCHE OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE PERWEZ RAMILLIES REBECQ RIXENSART TUBIZE VILLERS-LA-VILLE WALHAIN WATERLOO WAVRE PROVINCE DE HAINAUT ARRONDISSEMENT D’ATH ATH BELOEIL BERNISSART BRUGELETTE CHIEVRES ELLEZELLES FLOBECQ FRASNES-LEZ-ANVAING ARRONDISSEMENT DE CHARLEROI AISEAU-PRESLES CHAPELLE-LEZ-HERLAIMONT

177.423 302.062 300.757 266.596 316.950 285.446 295.580 392.064 295.714 289.560 322.809 205.769 263.063 254.497 246.274 412.047 449.260 291.817 252.813 224.381 305.235 248.814 230.358 214.683 375.244 208.888 243.093 271.962 408.817 287.488 141.521 163.552 166.303 137.079 119.114 136.481 172.472 199.667 181.789 220.833 131.657 127.112 153.434

0,4 -2,8 1,9 -6,1 -0,1 8,3 2,1 6,2 17,0 6,8 -6,0 2,9 -4,3 -6,7 13,3 2,5 -16,3 8,7 10,6 -1,4 -4,8 4,3 5,9 3,8 -0,9 -4,9 0,4 -12,3 1,7 -8,3 -1,1 2,1 1,6 7,0 0,2 -29,1 -7,6 19,2 -10,5 12,5 5,3 -5,0 4,9

3,7 3,6 2,0 -34,2 12,0 0,6 0,1 4,6 9,5 4,2 9,3 17,2 -2,1 0,7 7,0 0,8 -16,3 8,1 11,6 5,0 -14,1 16,4 -17,2 -2,5 6,6 -0,9 -1,5 -4,7 -7,4 -7,3 2,3 1,1 -0,7 2,9 -0,4 -26,7 -2,2 15,3 -20,2 29,4 7,7 8,2 18,4

164.104 219.228 228.964 240.719 205.438 271.857 147.438 201.636 227.333 164.000 160.287 282.188 475.667 233.970 193.332 253.691 197.674 266.952 159.263 188.000 161.667 298.838 205.902 135.190 164.861 176.875 120.000 161.667 117.986 108.333 151.510

5,2 4,6 2,6 1,9 -2,8 9,5 -27,6 -11,9 2,2 2,0 -22,0 18,1 -1,2 5,4 27,3 13,9 12,5 -5,7 -15,2 -7,3 7,6 6,4 7,3 6,1 7,8 12,9

7,3 6,2 7,3 13,8 -9,5 9,6 -7,9 13,0 -7,0 -5,1 13,8 27,7 -10,0 4,8 18,1 21,9 3,0 -3,0 -8,6 -1,3 4,2 12,0 19,5 -1,1 14,8

88 150 150 160 226 131 102 102 132 141 90 92 148 155 91 103 167 124 60 175 123 71 76 202 179 93 102 303 187 88 80 72 54 55 58 67 57 52 108 70 105

5,0 2,3 2,3 -3,4 -4,6 -13,9 2,0 -27,9 39,4 9,4 8,9 -14,0 1,2 17,8 -8,5 1,0 -20,1 9,8 1,2 31,6 -0,7 7,6 16,4 41,0 -6,3 11,4 10,1 -12,2 -

13,4 8,3 4,7 13,5 1,6 3,1 -15,2 15,9 2,6 19,0 1,1 -3,2 -20,2 1,8 -16,1 -14,4 -7,8 21,4 6,2 14,7 -17,5 -2,5 -33,1 10,5 10,2 -

mon argent AVRIL 2017

% 1 an

BELGIQUE RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE ANDERLECHT AUDERGHEM BERCHEM-SAINTE-AGATHE BRUXELLES ETTERBEEK EVERE FOREST GANSHOREN IXELLES JETTE KOEKELBERG MOLENBEEK-SAINT-JEAN SAINT-GILLES SAINT-JOSSE-TEN-NOODE SCHAERBEEK UCCLE WATERMAEL-BOITSFORT WOLUWE-SAINT-LAMBERT WOLUWE-SAINT-PIERRE

2016

% 1 an

TERRAINS À BÂTIR

2016

APPARTEMENTS

% 5 ans

VILLAS ET MAISONS