Le Guide Immobilier 2018

FÉVRIER 2018

ENQUÊTE EXCLUSIVE L’IMMOBILIER DEVRAIT CONTINUER À LÉGÈREMENT S’APPRÉCIER EN 2018

FINANCER LA MAISON DE VOS RÊVES EN 5 ÉTAPES

LES PRIX DES MAISONS, APPARTEMENTS ET TERRAINS À BÂTIR DANS LES

589

COMMUNES DE BELGIQUE

mon

argent GUIDE IMMOBILIER

FINANCER VOTRE LOGEMENT EN 5 ÉTAPES CHIFFRES: LES PRIX DE L’IMMOBILIER EN 2017 6 L’année écoulée a été un grand cru pour le marché belge du logement. Les prix des maisons et des appartements ont atteint de nouveaux records.

PERSPECTIVES: LES PRIX DE L’IMMOBILIER EN 2018 10 Les experts immobiliers de L’Echo/Mon Argent n’entrevoient pas de retournement de tendance en 2018: la valeur des logements devrait continuer à évoluer en ligne avec l’inflation.

ÉTAPE 1: HABITATION PRINCIPALE 18 Combien puis-je emprunter?

20 Quelle durée d’emprunt privilégier?

21 Opter pour un taux fixe ou variable?

22 Quatre conseils pour comparer les crédits logement 24 Le mandat hypothécaire: une solution pour réduire les coûts 26 Souscrire un prêt en ligne: le pour et le contre

ÉTAPE 2: SECONDE RÉSIDENCE 30 Des possibilités de financement plus nombreuses 35 Alternative: financer sa seconde résidence au moyen de son assurance groupe

ÉTAPE 3: ASSURANCES 36 Assurance incendie liée au crédit logement: attention aux déconvenues 40 10 questions sur l’assurance solde restant dû

mon

argent

ÉTAPE 4: FRAIS

RÉDACTION

46 Des frais bancaires aux honoraires de notaires: emprunter coûte toujours cher.

ÉTAPE 5: FISCALITÉ

Adresse: rédaction Mon Argent, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C, boîte 309, B-1000 Bruxelles, redaction@monargent.be Rédacteur en chef: Joan Condijts

52 Comment votre bien est-il taxé?

57 Quel avantage fiscal votre crédit logement vous procure-t-il?

QUE VAUT VOTRE MAISON? 61 Les prix les plus récents des maisons, appartements et terrains à bâtir dans les 589 communes de Belgique, regroupés dans un tableau synoptique

News manager Mon Argent: Carine Mathieu Rédacteurs: Petra De Rouck, Isabelle Dykmans, Nadine Bollen, Ellen Cleeren, Dirk Selleslagh Rédaction finale: Muriel Van den Abbeele Traductions: TaxEdit (Philippe Sergeant) Lay-out et infographie: Ilse Janssens, Willem Ravoet Illustrations: Reinhart Croon Abonnements: tél.: 0800/55.150 fax: + 32 (0) 2/423.16.35 e-mail: abo@lecho.be Publicité: Trustmedia, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, 1000 Bruxelles tél.: 02/422.05.11 fax: 02/422.05.10 info@trustmedia.be Directeur de la rédaction: Isabel Albers

CARTE INTERACTIVE SUR WWW.MONARGENT.BE Comparez en ligne les prix de l’immobilier dans les différentes communes du pays via www.monargent.be/carteimmo.

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mon argent FÉVRIER 2018

LE MOIS PROCHAIN

GUIDE PATRIMOINE LE 24 MARS AVEC L’ECHO

Editeur responsable: Frederik Delaplace Mon Argent est imprimé sans eau, dans le respect de l’environnement, chez Eco Print Center.

les prévisions de nos EXPERTS IMMOBILIERS

Le vent dans le dos en

2018

Les habitations ne sont plus bon marché. Le panel des experts de L’Écho/Mon Argent n’entrevoit cependant pas de retournement de tendance. Avec des taux d’intérêt qui restent faibles, une plus grande confiance dans l’économie et une augmentation du pouvoir d’achat des ménages, la distribution des cartes reste bonne. Patrick Luysterman

e panel des 18 experts immobiliers de L’Écho/Mon Argent, qui se réunissent deux fois par an pour donner leurs prévisions sur la valeur de l’immobilier, part pour 2018 de l’hypothèse que les prix vont encore légèrement augmenter sur le marché belge du logement. Tant pour les maisons et les villas (+1,5%), que pour les appartements (+1,6%) et les terrains à bâtir (+1,9%). Les hausses avancées sont toutefois légèrement inférieures à la croissance des prix enregistrés en 2017. Il faut dire que d’après les chiffres des notaires, les maisons comme les appartements ont vu leur valeur augmenter de 2,5% l’an dernier (lire p.

6). À souligner que les hausses de prix attendues pour l’ensemble de l’immobilier du logement sont semblables dans chacune des trois Régions.

L

10

mon argent FÉVRIER 2018

1Les taux,

moteur du marché

La période où les taux d’intérêt ne cessaient de baisser est révolue. Cette rupture de tendance ne doit pas être sous-estimée: une baisse des taux d’un pour-cent entraîne, selon les modèles économiques, une augmentation de la capacité d’emprunt et des prix des maisons de quelque 10%.

Néanmoins, les experts pointent toujours la faiblesse des taux d’intérêt comme étant LE moteur du marché immobilier en 2018. Si les taux restent faibles, on peut emprunter des montants relativement importants. «La faiblesse des taux d’intérêt est le principal facteur de soutien, mais il constitue en même temps le plus grand facteur de risque», prévient Bart Van Craeynest (Econopolis).

La plupart des experts prévoient une légère hausse des taux hypothécaires fixes à 20 ans, qui se maintiendraient néanmoins dans une fourchette de 2 à 3%. Un expert sur trois part même de l’hypothèse qu’on pourra encore emprunter en dessous de 2% cette année.

Pour 2019 également, le panel ne s’attend pas à une hausse dramatique des taux d’intérêt. S’il ne sera probablement plus possible d’emprunter à moins de 2%, les taux devraient se maintenir entre 2 et 3% selon la plupart de nos experts. «Il est important que les taux d’intérêt remontent lentement», souligne le notaire Bart Van Opstal. À un peu plus long terme aussi, les pronostics sont relativement optimistes. À horizon de cinq ans, la plupart des experts voient le taux hypothécaire osciller entre 3 et 4%. Un seul expert se démarque, en prévoyant des taux plus élevés.

2Le rôle croissant de l’économie

Selon les dernières prévisions, la croissance économique sera du même acabit en 2018 que l’an dernier (+1,7%). Cela fait longtemps que le marché immobilier n’a pas commencé l’année sous des auspices aussi favorables.

Même si les experts s’accordent à dire que le niveau des taux reste le principal facteur de

COMMENT LES PRIX DU LOGEMENT EVOLUERONT-ILS EN 2018?

Prévisions des experts (en %)

Toutes les habitations

Prêtes à être occupées

A rénover lourdement

Belgique Maisons

+1,5

+1,9

-0,1

Appartements

+1,6

+1,9

-0,4

Terrains à bâtir (m²)

+1,9

Wallonie Maisons

+1,5

+1,5

-0,3

Appartements

+1,6

+1,5

-0,7

Terrains à bâtir (m²)

+1,8

Flandre Maisons

+1,7

+1,8

-0,2

Appartements

+1,6

+1,8

+0,3

Terrains à bâtir (m²)

+1,8

Bruxelles Maisons

+1,0

+1,3

+0,3

Appartements

+1,8

+2,0

+0,5

Terrains à bâtir (m²)

+2,2

Source: Notaires et panel L’Echo/Mon Argent, janvier 2018

soutien du marché, «la plus grande confiance des consommateurs et l’augmentation du revenu disponible ont gagné en importance», souligne Hans Bevers (Degroof Petercam). Les cinq dernières années, l’économie a connu une croissance de 1,2% par an. Pour les cinq prochaines années, la Banque nationale part d’une hypothèse de croissance annuelle de 1,5%.

Tant le marché de la construction que celui des logements existants est bien orienté. Les entreprises du bâtiment voient d’ailleurs leur carnet de commandes s’étoffer. La construction table sur une augmentation de volume d’un bon 2% en 2017 et même de 3% en 2018.

3La rénovation sous pression

Dans l’ensemble du pays, mais surtout en Flandre, on construit des complexes d’appartements toujours plus grands, même dans les

plus petites villes. Au niveau local, cela peut rendre la location et la vente d’appartements anciens plus difficile. «La pression augmente sur les habitations qui nécessitent une rénovation lourde. Dans le segment des appartements, il y a pour l’instant une offre importante de nouvelles constructions de qualité, prêtes à être occupées. Ce qui rend moins intéressants les appartements qui ont besoin d’une solide rénovation», estime Pieter Decelle (CIB).

Du côté des maisons, par contre, l’offre de nouvelles constructions est beaucoup plus limitée. Les maisons à rénover sont davantage recherchées par des jeunes, qui veulent progresser dans leur parcours habitat.

Concrètement, les prix des logements clé sur porte continueront à monter selon les experts, aussi bien pour les maisons (+ 1,9%) que pour les appartements (+1,9%).

Pour les maisons nécessitant de lourdes rénovations (-0,1%) et les appartements avec le même handicap (-0,4%), le marché est moins évident, par contre. Il faut dire que les candidats acheteurs ont de moins en moins l’envie, le temps et l’argent de se lancer dans une lourde rénovation. De plus, à cause de normes FÉVRIER 2018

mon argent 11

ÉTAPE 2 SECONDE RÉSIDENCE ÉTAPE 1: HABITATION PRINCIPALE ÉTAPE 3: ASSURANCES ÉTAPE 4: FRAIS ÉTAPE 5: FISCALITÉ

30

mon argent FÉVRIER 2018

Comment financer votre seconde résidence?

Bonne nouvelle si vous voulez investir dans une seconde résidence ou un immeuble de rapport pour le mettre en location!

Les possibilités de financement sont plus nombreuses que pour une habitation classique.

Petra De Rouck

ous avez en vue une seconde résidence à la Côte ou dans les Ardennes, un kot d’étudiant pour les enfants, un appartement à louer ou un box de garage? La faiblesse des taux d’intérêt continue aujourd’hui à pousser de nombreux d’investisseurs vers l’immobilier. Chez BNP Paribas Fortis, un crédit hypothécaire sur cinq était destiné à une seconde résidence au premier semestre de 2017. Plus spécifiquement, pour des maisons et des appartements. L’immobilier commercial, les bâtiments et terrains industriels, quant à eux, représentaient à peine 5% des investissements. Dans le cas de sept secondes ré-

V

FÉVRIER 2018

mon argent 31

COMBIEN VAUT VOTRE MAISON? LES PRIX DES VILLAS, APPARTEMENTS & TERRAINS À BÂTIR DANS LES

589 COMMUNES DU PAYS TABLEAUX COMPLETS EN PAGES 62 À 71

CARTES INTERACTIVES SUR WWW.MONARGENT.BE Pour comparer en ligne les prix dans différentes communes, rendez-vous sur www.monargent.be/ carteimmo.

FÉVRIER 2018

mon argent 61

2017

% 1 an

2,5 -2,5 1,7 1,5 -2,3 2,4 3,2 -5,4 8,7 6,8 -3,6 -2,9 -6,1 2,9 -7,5 15,8 1,8 -11,1 -6,9 7,8 1,4

8,6 3,8 6,7 4,7 -0,3 8,1 1,8 11,9 24,1 9,3 -3,8 4,3 -9,6 3,3 -13,8 1,2 6,8 2,3 7,0 10,4 11,3

215.440 234.736 163.357 265.134 174.802 243.992 260.955 200.009 218.081 173.110 294.580 167.466 175.645 171.889 266.904 184.679 215.170 288.383 239.097 283.845 323.337

2,5 3,2 9,1 7,7 4,6 1,0 5,6 11,0 4,1 11,5 -0,5 -2,1 10,7 9,2 9,4 15,2 6,3 3,2 4,1 0,8 7,1

7,6 5,3 9,7 17,5 -4,7 4,3 10,5 6,4 7,2 10,6 6,6 -4,4 13,8 -1,8 20,3 16,4 13,2 1,9 10,6 3,8 3,0

195 578 -

2,6 0,3 -

7,1 -26,6 -

RÉGION WALLONNE PROVINCE DE BRABANT WALLON ARRONDISSEMENT DE NIVELLES BEAUVECHAIN BRAINE-L’ALLEUD BRAINE-LE-CHATEAU CHASTRE CHAUMONT-GISTOUX COURT-SAINT-ETIENNE GENAPPE GREZ-DOICEAU HELECINE INCOURT ITTRE JODOIGNE LA HULPE LASNE MONT-SAINT-GUIBERT NIVELLES ORP-JAUCHE OTTIGNIES-LOUVAIN-LA-NEUVE PERWEZ RAMILLIES REBECQ RIXENSART TUBIZE VILLERS-LA-VILLE WALHAIN WATERLOO WAVRE PROVINCE DE HAINAUT ARRONDISSEMENT D’ATH ATH BELOEIL BERNISSART BRUGELETTE CHIEVRES ELLEZELLES FLOBECQ FRASNES-LEZ-ANVAING ARRONDISSEMENT DE CHARLEROI AISEAU-PRESLES CHAPELLE-LEZ-HERLAIMONT

183.445 315.744 315.744 303.965 330.685 292.966 301.741 392.603 298.190 299.539 362.663 217.930 355.096 264.538 242.100 369.970 533.327 291.474 284.025 235.362 334.038 249.642 267.240 225.608 371.455 233.323 260.349 306.679 391.864 314.029 144.941 169.090 177.179 140.835 143.806 167.556 164.000 206.804 222.091 182.568 133.766 161.188 142.292

2,7 6,0 6,0 10,8 5,8 -2,1 -1,4 0,0 2,1 15,6 10,7 -0,5 37,2 17,1 -2,8 -4,7 12,1 3,2 10,7 4,5 7,6 -1,7 14,7 3,2 -0,7 8,3 6,5 5,5 2,4 9,1 0,5 -0,2 2,6 2,1 14,5 16,7 -7,3 3,5 15,0 -19,0 -1,4 26,9 -6,9

8,7 7,8 7,8 9,9 16,9 10,2 8,6 1,9 19,2 13,3 15,7 13,8 25,6 -3,7 9,3 -7,8 8,0 7,2 19,1 2,1 2,2 4,2 4,8 0,9 0,0 7,7 0,1 4,0 -2,4 1,1 3,8 2,7 -2,6 14,1 7,7 -15,8 10,5 -7,2 -1,3 0,3 4,7 6,2 5,9

172.367 240.624 240.624 254.905 230.864 285.409 177.003 244.974 208.871 240.770 194.171 322.031 188.473 335.088 226.657 133.736 161.184 185.909 117.937 -

3,4 7,0 7,0 7,2 14,5 2,3 4,7 12,4 -4,5 -2,3 9,0 16,2 15,2 8,7 0,0 -0,7 7,4 -1,4 -

9,3 15,2 15,2 21,5 0,7 32,1 14,8 15,3 37,3 16,6 4,3 12,5 -0,6 -1,0 15,8 0,7 -

92 170 170 271 110 163 219 108 347 226 92 69 72 73 68 120 -

4,5 14,1 14,1 13,4 -10,6 -23,1 18,4 18,8 34,5 7,0 1,5 -7,7 7,1 -

8,2 6,3 6,3 27,2 26,6 18,0 43,0 15,0 11,3 64,4 -

62

mon argent FÉVRIER 2018

% 5 ans

% 5 ans

240.451 429.689 292.000 434.262 306.129 423.443 489.718 331.554 477.262 315.884 607.903 312.297 293.696 286.376 387.960 366.000 391.040 518.621 457.004 524.531 587.418

% 1 an

BELGIQUE RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE ANDERLECHT AUDERGHEM BERCHEM-SAINTE-AGATHE BRUXELLES ETTERBEEK EVERE FOREST GANSHOREN IXELLES JETTE KOEKELBERG MOLENBEEK-SAINT-JEAN SAINT-GILLES SAINT-JOSSE-TEN-NOODE SCHAERBEEK UCCLE WATERMAEL-BOITSFORT WOLUWE-SAINT-LAMBERT WOLUWE-SAINT-PIERRE

2017

% 1 an

TERRAINS À BÂTIR

2017

APPARTEMENTS

% 5 ans

VILLAS ET MAISONS

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