Le Guide Immobilier 2019

MON ARGENT I FÉVRIER 2019 I N°2 I ANNÉE 13

Mon Argent Guide Immobilier COMBIEN VAUT VOTRE MAISON? Les prix des maisons, villas, appartements et terrains à bâtir dans toutes les communes de Belgique

Rénover et construire malin

HABITATION DURABLE LES NORMES, LES PRÊTS VERTS, LES PRIMES ET… LES MATÉRIAUX DE RÉCUPÉRATION

RÉNOVER POUR REVENDRE QUELS SONT LES INVESTISSEMENTS QUI AUGMENTENT LA VALEUR DE VOTRE BIEN?

Mon Argent Guide Immobilier

Rénover et construire malin 7 PERSPECTIVES: LES PRIX DE L’IMMOBILIER EN 2019 Les experts immobiliers de l’Echo ne voient pas de renversement de tendance en 2019: les prix des habitations devraient évoluer en ligne avec l’inflation cette année encore.

13 EN PRATIQUE: RÉNOVER ET CONSTRUIRE SE PRÉPARER 15 Tout propriétaire a intérêt à passer par la case rénovation 20 Quand la démolition, même partielle, devient plus intéressante 23 Passez au préalable dans votre banque

RÉDACTION MON ARGENT Adresse: rédaction Mon Argent, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C, boîte 309, B-1000 Bruxelles, redaction@monargent.be

ACHETER 29 Les droits d’enregistrement, un élément-clé 32 Quel emprunt lorsqu’on veut rénover?

Rédacteur en chef: François Bailly

TRANSFORMER Rénover, c’est aussi préserver le climat Et pourquoi pas des matériaux responsables?

La rénovation «rationnelle» Ce qu’il ne faut pas faire si vous voulez mettre votre bien en location 50 L’accès aux primes assoupli en Wallonie

Rédacteurs: Muriel Michel Isabelle Dykmans Caroline Sury Patrick Luysterman Sonja Verschueren Petra De Roeck Dirk Selleslagh

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TÉMOIGNAGES: 24 «Nous avons uniquement conservé la façade.»

42 «Économiser l’énergie dans un bien classé?

C’est possible.»

69 CHIFFRES: COMBIEN VAUT VOTRE MAISON? Des tableaux clairs avec les prix des maisons, villas, appartements et terrains à bâtir dans toutes les communes de Belgique.

News manager Mon Argent: Carine Mathieu

Rédaction finale: Muriel Van den Abbeele Traductions: TaxEdit (Philippe Sergeant) Lay-out et infographie: Ilse Janssens, Willem Ravoet Illustrations: Pieter Van Eenoge Photos: Siska Vandecasteele Abonnements: tél.: 0800/55.150 e-mail: abo@lecho.be Publicité: Trustmedia, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, 1000 Bruxelles tél.: 02/422.05.11 info@trustmedia.be Directeur de la rédaction: Isabel Albers Éditeur responsable: Frederik Delaplace

LE MOIS PROCHAIN

Guide Pension LE 30 MARS AVEC L’ECHO

INTERACTIF SUR WWW.MONARGENT.BE

Pour comparer les prix dans les différentes communes, rendez-vous sur www.monargent.be/carteimmo.

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Mon Argent est imprimé sans eau, dans le respect de l’environnement, chez Eco Print Center.

Rénover et construire malin Se préparer

14 I MON ARGENT FÉVRIER 2019

Tout nouveau propriétaire a intérêt à passer par Les normes énergétiques seront bientôt si exigeantes que désormais, la rénovation n’est plus réservée aux seules maisons à rafraîchir ou à rénover de fond en comble. C’est un must pour quiconque veut optimiser son achat immobilier. Muriel Michel

la case rénovation

L

e parc immobilier belge, assez ancien, compte énormément de bâtiments qui souffrent de problèmes d’isolation, d’humidité et qui ont un réseau électrique ou sanitaire complètement dépassé. Inutile de dire qu’on est loin du rendement énergétique optimal, qui est aujourd’hui devenu «LA» priorité en matière d’immobilier. La case «rénovation» est donc un passage quasi obligé et même un must pour la plupart des nouveaux propriétaires. Mais il y a rénovation et rénovation. Si pour certains il s’agira d’optimiser l’investissement, pour d’autres, la rénovation sera une condition sine qua non pour habiter l’immeuble et/ou l’adapter à leur goût et à leurs besoins.

IDENTIFIER LES TRAVAUX INDISPENSABLES Celui qui envisage l’achat d’une habitation, a fortiori si elle nécessite d’importantes rénovations, a intérêt à en

faire le tour au préalable avec un professionnel du bâtiment, qui listera une série de points d’attention, pour obtenir un avis. «N’hésitez pas à faire appel à un architecte. Pour un montant compris entre 80 et 160 euros, il pourra réaliser une première estimation. Et même si cela coûtera évidemment un peu plus cher, il est possible d’obtenir un rapport plus détaillé ou des réponses à des questions précises. En tout état de cause, ce n’est rien en comparaison avec le prix d’une maison», insiste Fabrizio Trobbiani.

Trop de gens sous-estiment en effet le coût des travaux de rénovation indispensables. «Ils sont alors obligés de phaser les travaux et de vivre dans une maison à moitié terminée.

Ou alors ils optent pour la mission légale: ils confient uniquement le gros œuvre à l’architecte et font le reste eux-mêmes.

CONSEIL N’hésitez pas à faire appel à un architecte.

Pour un montant compris entre 80 et 160 euros, il pourra réaliser une première estimation.

FÉVRIER 2019 MON ARGENT I 15

Témoignage

«Nous avons uniquement conservé la façade» Sofie et Jorn Ostijn ont été séduits par le «look classique» d’une maison des années soixante à Waregem. Après un an et demi de rénovations, seule la façade subsiste.

Propos recueillis par Petra De Rouck/Photos: Siska Vandecasteele

24 I MON ARGENT FÉVRIER 2019

«On lit souvent dans les annonces: ‘maison habitable immédiatement’, mais une habitation où on n’a rien fait pendant trente ans ne répond plus aux normes actuelles.»

«Nous aimions le cachet classique de la façade. Nous avons simplement remplacé les châssis par une copie plus efficiente sur le plan énergétique.»

E

n Flandre, on annonce le stop au béton. Pour Sofie et Jorn Ostijn, de Waregem, cette restriction légale n’a pas été nécessaire. «Nous avons délibérément choisi de ne pas construire. Nous estimions que rénover était plus judicieux pour l’environnement que d’acheter un terrain et d’y construire un bâtiment neuf. Mais cela n’a pas été évident de trouver une maison à rénover à un prix abordable. Beaucoup de propriétaires surestiment la valeur de leur habitation, par exemple en se basant sur les prix de la location, mais ils tiennent à peine compte des coûts de rénovation. Souvent, on lit dans les annonces: ‘maison habitable immédiatement’. Or, une maison où on n’a rien fait pendant trente ans ne répond plus aux normes actuelles.»

Mise à nu Finalement, le couple a déniché une maison de rangée des années 60 juste à l’extérieur du ring de Waregem.

Hormis une nouvelle chaudière, il n’y avait de pas gros FÉVRIER 2019 MON ARGENT I 25

Rénover et construire malin Transformer

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Rénover, c’est aussi préserver le climat Comme vous le faites peut-être déjà avec vos déchets, vous pouvez aussi prendre des mesures pour tendre vers le «zéro déchet» en matière d’énergie dans votre habitation. C’est même une obligation en cas de grosse rénovation. Caroline Sury

C

’est un impératif européen: d’ici 2050, l’ensemble du parc immobilier belge (environ 4,4 millions de bâtiments) devra avoir réduit drastiquement sa consommation d’énergie et ses émissions de CO2. Pour atteindre ces deux objectifs, les gouvernements fixent des exigences toujours plus concrètes pour les mesures et les projets de rénovation, d’après les explications du Centre scientifique et technique de la construction (CSTC).

«Ainsi, des exigences relatives à l’isolation et aux installations techniques sont déjà en vigueur dans les trois Régions en ce qui concerne les travaux de rénovation soumis à un permis.

Les performances globales du bâtiment — en cas de rénovations lourdes — sont, elles aussi, de plus en plus souvent soumises à des exigences.»

● EN WALLONIE Depuis 2010, tout particulier qui rénove (ou construit) un bien en Région wallonne est soumis à la réglementation PEB (Performance Énergétique des Bâtiments).

Celle-ci prévoit des exigences de performances énergétiques afin de garantir des bâtiments plus sains, plus confortables et surtout plus économes en énergie.

Actuellement, les Wallons doivent respecter la réglementation PEB qui date de 2017 (la précédente datait de 2014). Cependant, ils sont encouragés à respecter les exi-

gences qui sont déjà prévues pour 2021. Ces dernières ont été baptisées «les normes Q-Zen» (abréviation de «Quasi Zéro énergie»).

Les exigences PEB La performance énergétique d’une habitation s’exprime au moyen de plusieurs indicateurs. Comme le montre le tableau (voir p. 26) , plus les valeurs K, Ew et Espec sont faibles, plus le bâtiment est performant. Voici la signification des différents indicateurs PEB: · K: niveau global d’isolation thermique, calculé sur la base de l’isolation thermique des éléments de construction, de leur superficie, de la compacité du bâtiment et des nœuds constructifs (également appelés «ponts thermiques»). · Ew: niveau de performance énergétique global du bâtiment, résultant du rapport entre la consommation d’énergie primaire (l’énergie directement prélevée à la planète) annuelle totale du bâtiment (tel que conçu) et celle d’un bâtiment de référence. · Espec (consommation spécifique d’énergie primaire): c’est le rapport entre la consommation annuelle d’énergie primaire nécessaire pour le chauffage, le refroidissement et l’eau chaude sanitaire, déduction faite de l’énergie apportée par la cogénération ou le photovoltaïque et la surface de plancher chauffé (elle s’exprime en MJ ou kWh de plancher chauffé/m2/an). · Exigence Umax: plus la valeur U est faible, plus la pa-

LE SAVIEZ-VOUS Respecter les normes Q-Zen, c’est la garantie d’un confort optimal, d’une diminution importante de votre facture énergétique et de posséder un logement qui conservera sa valeur après 2020 puisqu’il est déjà conforme aux futures normes.

FÉVRIER 2019 MON ARGENT I 35

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