L’ ECH O I FÉ VRIER 2020 I N ° 2 I ANNÉE 14
Mon Argent Guide Immobilier
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L’ultime check-list pour acheter votre habitation
QUESTIONS À VOUS POSER LORSQUE VOUS DEVENEZ PROPRIÉTAIRE
ENQUÊTE COMMENT LES EXPERTS VOIENT-ILS ÉVOLUER LES PRIX EN 2020?
LE MEILLEUR EMPRUNT COMMENT DÉCROCHER LE CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE LE PLUS INTÉRESSANT?
ACHETER MALIN À QUELS ÉLÉMENTS FAUT-IL PRÊTER ATTENTION?
Mon Argent Guide Immobilier
PERSPECTIVES 2020 6 Vers une suroffre de nouveaux appartements? Pour 2020, le panel d’experts de L’Echo s’attend à une hausse moins spectaculaire des prix qu’au cours du «très grand cru» 2019. Au niveau local, la suroffre ou la pénurie de logements peut faire toute la différence. 10
Quelle est l’ampleur de la suroffre/pénurie? En dix ans, le parc immobilier belge s’est enrichi de 100.000 logements. Les appartements surtout continuent à inonder le marché. Où se situent la suroffre et la pénurie de logements?
RÉDACTION MON ARGENT
ACHETER VOTRE PREMIÈRE HABITATION EN 20 QUESTIONS
ADRESSE: RÉDACTION MON ARGENT, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C, BOÎTE 309, B-1000 BRUXELLES, REDACTION@MONARGENT.BE
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Être propriétaire, un must? Pourquoi acheter votre logement? Vaut-il mieux acheter ou louer?
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Achetez en connaissance de cause Comment connaître la valeur d’un bien? Valeur intrinsèque versus valeur vénale: comment lire un rapport d’expertise? Que devez-vous vérifier avant d’acheter un bien? Que devez-vous vérifier avant d’acheter dans une copropriété? Comment vous protéger lorsque vous achetez sur plan?
RÉDACTEUR EN CHEF: FRANÇOIS BAILLY NEWS MANAGER MON ARGENT: CARINE MATHIEU RÉDACTEURS: MATHILDE RIDOLE MURIEL MICHEL CAROLINE SURY SVEN VONCK VEERLE BEIRNAERT RÉDACTION FINALE: MURIEL VAN DEN ABBEELE TRADUCTIONS: LANGUES PASSION (LILIANE TACKAERT) LAY-OUT ET INFOGRAPHIE: ILSE JANSSENS WILLEM RAVOET FRANK SCHULPÉ ILLUSTRATIONS: FLOR AGUILAR
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Déterminez votre budget Remplissez-vous les conditions pour devenir propriétaire? Combien pouvez-vous emprunter? Avez-vous droit à un avantage fiscal si vous empruntez? Quels frais s’ajoutent au prix d’achat?
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Empruntez malin 31 Où contracter un crédit hypothécaire? 33 Quelle formule de taux choisir? 36 Comment obtenir le meilleur taux possible? 38 L’assurance solde restant dû, incontournable pour obtenir un prêt?
Passez à l’acte Comment faire une offre? À quoi vous engage un compromis de vente? Comment régler l’achat d’une habitation sur plan? Devez-vous payer un acompte? Comment rédiger un acte d’achat qui protège votre conjoint?
ABONNEMENTS: TÉL.: 0800/55.150 E-MAIL: ABO@LECHO.BE PUBLICITÉ: TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C BOÎTE 309, 1000 BRUXELLES TÉL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE DIRECTEUR DE LA RÉDACTION: ISABEL ALBERS ÉDITEUR RESPONSABLE: FREDERIK DELAPLACE
LE MOIS PROCHAIN
GUIDE PENSION
LE 28 MARS AVEC L’ECHO Mon Argent est imprimé sans eau, dans le respect de l’environnement, chez Eco Print Center.
4 I MON ARGENT FÉVRIER 2020
Enquête
Vers une suroffre de nouveaux appartements? Pour 2020, le panel d’experts en immobilier que L’Echo consulte deux fois par an s’attend à une hausse moins spectaculaire des prix qu’au cours du «très grand cru» 2019. Au niveau local, la suroffre ou la pénurie de logements peut faire toute la différence. Patrick Luysterman
6 I MON ARGENT FÉVRIER 2020
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’année 2019 fut celle de tous les records en termes de volumes et de prix, et ce dans toutes les régions du pays. Les chiffres du notariat belge indiquent que le prix moyen des appartements en Belgique a (encore) augmenté de 4%, pour atteindre 228.566 euros. Pour les maisons, le prix moyen a bondi de 4,2% et se situait l’an dernier à 262.196 euros. Le nombre de transactions affiche une hausse de 9%. Il faut dire que le contexte était particulièrement favorable, avec une croissance économique de 1,4%, la création de 74.000 nouveaux emplois et le pouvoir d’achat des Belges qui a augmenté de 2,5%. Il faut remonter à 2001 pour retrouver une hausse aussi sensible du revenu disponible. D’autres facteurs ont également donné un coup de pouce au marché immobilier résidentiel: des taux d’intérêt historiquement bas et des comptes d’épargne et des obligations qui ne rapportent plus rien. Investir davantage en actions n’est pas non plus une alternative (TINA). En Flandre s’y est ajouté le rush lié à la suppression du bonus-logement. Les Belges ont toujours une brique dans le ventre: l’an dernier, les dépenses en nouvelles constructions et projets de rénovation ont bondi de 5,9%.
2020 Pour 2020, les experts s’attendent à une hausse des prix moins importante que l’an dernier. Les maisons et les appartements devraient augmenter d’environ 2%. Le prix moyen d’un appartement en Flandre – le chouchou des candidats-acheteurs des dernières années – ne devrait pas augmenter de plus de 1,5%, soit à peine plus que l’inflation attendue (1,1%). La baisse des volumes devrait être limitée quant à elle (-3%). L’année a connu un début plus qu’honorable. La baisse du nombre de transactions liée à la suppression du bonus-logement en Flandre est moins forte qu’attendu. Au cours des six premières semaines de 2020, on y constate une baisse de «seulement» 5% par rapport à la même période de l’an dernier. Les experts sont cependant devenus prudents. Pour les appartements, ils s’attendent à une hausse moyenne des prix de 1,8% par an au cours des cinq prochaines années et de 2,1% pour les maisons, soit un peu plus que l’inflation moyenne attendue (1,6%).
NOUVELLES CONSTRUCTIONS VS. BIENS RÉNOVÉS Moyenne mobile des 12 derniers mois
3.000
Nouvelles constructions 2.500 2.000
Biens rénovés 2000
2010
1.500 2019
HABITATIONS UNIFAMILIALES VS. APPARTEMENTS Moyenne mobile des 12 derniers mois
4.000
Nouveaux appartements 3.000
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Nouvelles habitations unifamiliales 1.000 2000
2010
2019
ARRIVÉE MASSIVE DE NOUVEAUX APPARTEMENTS Les nombreuses constructions entamées en 2018 débarquent aujourd’hui sur le marché. En 2010, si l’on en croit Statbel, les pouvoirs publics accordaient chaque mois des permis de bâtir pour près de 2.000 maisons unifamiliales et 2.000 appartements. Depuis lors, ces chiffres se situent dans une fourchette de 1.500 à 2.000 autorisations par mois. Le nombre d’appartements est passé à 3.200 unités par mois pendant le pic de 2018. Ce chiffre est ensuite retombé à 2.500 unités. Les derniers mois, il a de nouveau franchi la barre des 2.700 permis. Le renforcement progressif des normes pour les nouvelles constructions se traduit également par des fluctuations passagères du nombre de permis, mais la tendance est clairement haussière.
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© Flor Aguilar
Avant de jeter votre dévolu sur un bien, assurez-vous qu’il vaille son pesant d’or et prenez vos précautions pour éviter des déboires financiers.
42 I MON ARGENT FÉVRIER 2020
Achetez en connaissance de cause Comment connaître la valeur d'un bien immobilier? Plusieurs facteurs influencent l'estimation du prix d'une habitation par une agence, un expert, un géomètre ou certains outils en ligne. A qui faire appel? Mathilde Ridole
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stimer le prix d’une maison ou d’un appartement reste un exercice extrêmement difficile. Il est d’ailleurs impossible d’en connaître la valeur exacte. Seule une estimation à titre indicatif peut être effectuée par certains spécialistes, sur la base de plusieurs critères, comme la situation, la configuration, l’accessibilité, l'état du bien, les matériaux utilisés ou encore la performance énergétique. La maison voisine n’a donc pas forcément la même valeur que la vôtre ou celle que vous convoitez. Et in fine, c’est le marché qui aura le dernier mot. Cependant, les fourchettes de prix délimitées par plusieurs experts pourront vous aider à vous faire une idée. Quels sont les spécialistes à qui l’on peut faire appel? FÉVRIER 2020 MON ARGENT I 43
Acheter, un must? I Déterminez votre budget I Empruntez malin I Achetez en connaissance de cause I Passez à l’acte
Que devez-vous vérifier avant d'acheter un bien? Une annexe sans permis d’urbanisme, un précompte immobilier très élevé, une consommation énergétique qui explose... Être propriétaire peut être source de tracas dont on se serait bien passé. Alors, avant d'acheter un bien, vérifiez certains éléments. Mathilde Ridole et Caroline Sury
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Infractions urbanistiques
Précompte immobilier
Consommation énergétique
La commune peut délivrer des renseignements théoriques sur votre futur bien, mais ils ne correspondent pas forcément à la réalité. Il faut donc vérifier sur le terrain, avec un expert, l’exactitude des informations fournies, afin de contrôler si le bien ne fait pas l’objet d’une, voire plusieurs, infractions urbanistiques que vous risquez de devoir régulariser par après. Dans le meilleur des cas, l’infraction est régularisable à moindres frais et rapidement, mais dans le pire des cas, la procédure peut être longue et coûteuse. Vous pouvez même être amené à remettre le bien dans son état «avant infraction». Cela peut être très gênant si la cuisine a été construite sans permis dans une annexe... que vous devez démolir.
Le précompte immobilier est un impôt annuel calculé sur la base du revenu cadastral (RC), lui-même établi en fonction de la valeur locative normale du bien. Le précompte immobilier est un impôt foncier dont les recettes vont aux Régions, provinces et communes. Son montant peut fortement varier d’une commune à l’autre, en raison du taux d’additionnels communaux propres à chaque commune. Il n’existe donc pas de précompte immobilier uniforme pour l’ensemble du pays. De plus, au sein d’une même commune, le revenu cadastral peut être particulièrement élevé pour un bien et moins pour un autre, en raison des améliorations apportées au bien et qui auront été – ou pas – communiquées au Cadastre au fil du temps… Il est donc important de vous renseigner sur le montant du précompte immobilier avant de vous lancer dans les démarches d’achat.
Le vendeur du bien doit obligatoirement fournir certains documents, dont le désormais incontournable PEB, le certificat de performance énergétique. Il comporte une classification allant de A (très économe en énergie) à G (très énergivore). C’est un expert qui établit et délivre ce certificat. Il utilise une méthode de calcul qui tient compte de l'ensemble de l’énergie qui entre et sort du logement: niveau d’isolation thermique, ventilation, étanchéité, apports solaires (photovoltaïques), système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, système de refroidissement, sources d’énergie renouvelable, etc. Plus le PEB se rapproche de A, plus votre facture d’énergie sera réduite, et inversement si le PEB du bien se rapproche de G. Vous pouvez aussi demander au vendeur du bien ses dernières factures d’énergie (électricité, gaz, etc.) afin de vous faire une idée de la consommation énergétique du logement.
Aujourd’hui, le vendeur doit fournir toute une série d’informations à l’acquéreur. 46 I MON ARGENT FÉVRIER 2020
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Documents obligatoires
Travaux
Copropriété
Visiter le bien à plusieurs reprises et accompagné d’un expert ou d’un géomètre vous permettra de détecter d’éventuels travaux à prévoir et de chiffrer leur montant. « Mais surtout, de faire une offre en connaissance de cause par rapport aux coûts supplémentaires que pourraient générer ces travaux. C’est important de savoir si on sera prêt à les assumer», conseille le notaire Renaud Grégoire.
Si vous achetez un bien dans une copropriété, prenez le temps d’analyser les charges mensuelles de copropriété. Ces charges désignent les contributions que vous devrez verser en vue de payer certains frais ou dépenses nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Elles comprennent les frais d’administration, de syndic, d’entretien et de conservation de l’immeuble. Ces charges sont généralement proportionnelles à la taille de votre logement, mais si vous choisissez un bien ancien, attendez-vous à des charges de copropriété plus élevées que pour un bien relativement neuf. Les charges mensuelles d’un même appartement d’environ 100 m² peuvent parfois aller d’un peu moins de 100 euros à 500 euros selon l’ancienneté et le type de bien. Lisez aussi scrupuleusement le compte-rendu des trois dernières assemblées générales. De cette façon, vous aurez une idée des travaux en cours et de ceux à venir, ainsi que des budgets déjà disponibles auprès de la copropriété pour les réaliser. (lire p. 49)
«Il y a de cela 20 ou 30 ans, seul l’acquéreur avait des obligations, qui résidaient essentiellement dans le paiement du prix d'achat, tandis que le vendeur arrivait un peu les mains dans les poches, avec les clés, lors de la signature de les actes. Aujourd’hui, le vendeur doit fournir toute une série d’informations et c'est l’acquéreur qui arrive les mains dans les poches puisque le gros du prix d'achat, si pas la totalité, est payé par la banque au moyen d’un crédit hypothécaire», explique Renaud Grégoire. Concrètement, outre le PEB, le vendeur doit fournir les documents suivants: Ɣ le certificat de contrôle électrique Ɣ le contrôle des citernes à mazout éventuelles Ɣ les informations de copropriété Ɣ l'acte de base Ɣ le dossier d’interventions ultérieures L’acquéreur, lui, devra renseigner au vendeur le but de son achat. «Autrement dit, il ne peut se plaindre que son activité ne pourra pas être exercée dans le bien s’il n’a pas fait rentrer cet élément dans le champ contractuel», explique le notaire.
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