Le Guide Immobilier 2021

L’ ECH O I FÉ VRIER 2021 I N ° 2 I ANNÉE 15

Mon Argent Guide Immobilier +ENQUÊTE

COMMENT ÉVOLUERONT LES PRIX DE L’IMMOBILIER EN 2021

En un tour de main vers

la parfaite rénovation FINANCEMENT 6 MANIÈRES DE FINANCER VOTRE RÉNOVATION

TROP C’EST TROP QUAND DÉMOLIR DEVIENT PLUS INTÉRESSANT QUE RÉNOVER

APPROUVÉ LES RÉNOVATIONS QUI NÉCESSITENT UN PERMIS D’URBANISME

Mon Argent Guide Immobilier

RÉDACTION MON ARGENT ADRESSE: RÉDACTION MON ARGENT, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C, BOÎTE 309, B-1000 BRUXELLES, REDACTION@MONARGENT.BE RÉDACTEUR EN CHEF: PAUL GÉRARD NEWS MANAGER MON ARGENT: ISABELLE DYKMANS RÉDACTEURS: VEERLE BEINAERT HÉLOÏSE DE NORRE PETRA DE ROUCK ISABELLE DYKMANS PATRICK LUYSTERMAN MATHILDE RIDOLE

En un tour de main vers la parfaite rénovation

12 De plus en plus de locataires, des envies de Côte belge: l’impact du coronavirus sur le marché immobilier.

QUE RÉNOVER?

16 Comment penser votre rénovation de manière intelligente et par quoi commencer?

20 Ou plutôt démolir pour reconstruire?

COMMENT FINANCER? 24 Six manières de financer vos travaux de rénovation, du crédit hypothécaire aux prêts régionaux en passant par votre assurance groupe.

PERMIS ET TAXES

32 Vous avez des projets de rénovation? Vérifiez d’abord si un permis est nécessaire.

14 Une TVA réduite pour la démolition-reconstruction? Une bonne nouvelle pour certains “privilégiés”, selon les professionnels.

38 Quelle TVA allez-vous payer: 6 ou 21%?

QUELLES PRIMES?

72 Il existe trois types de primes en Région bruxelloise.

75 En Wallonie, n’oubliez pas de passer par un auditeur si vous voulez obtenir un soutien financier!

18 Quelles rénovations sont utiles pour l’investisseur qui met son bien en location?

ENQUÊTE IMMO: QU’ATTENDRE DE 2021?

6 Malgré la pandémie, le marché immobilier a résisté en 2020. Les premiers mois de 2021 sont également solides. Le panel des experts immobiliers de L’Echo retient maintenant son souffle.

QUID EN CAS DE PROBLÈMES?

52 Votre budget explose, que faire?

56 Quels recours en cas de retard des travaux?

59 La garantie décennale vous protège-telle de tout problème?

RÉDACTION FINALE: FLORENCE PETRANTO LAY-OUT: ILSE JANSSENS INFOGRAPHIE: FRANK SCHULPÉ ILLUSTRATIONS: KLAAS VERPLANCKE ABONNEMENTS: TÉL.: 0800/55.150 E-MAIL: ABO@LECHO.BE PUBLICITÉ: TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C BOÎTE 309, 1000 BRUXELLES TÉL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE DIRECTEUR DIRECTEUR DE LA RÉDACTION: ISABEL ALBERS ÉDITEUR RESPONSABLE: PETER QUAGHEBEUR

61 Que faire en cas de faillite de votre entrepreneur?

TÉMOIGNAGE

62 Bohème chic à Hasselt

39 Quel sera l’impact de vos rénovations sur le revenu cadastral et donc, sur votre précompte immobilier?

43

Cinq conseils de pros pour réussir votre rénovation.

Mon Argent est imprimé par Roularta Printing

LE MOIS PROCHAIN

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4 I MON ARGENT FÉVRIER 2021

GUIDE PENSION 20 MARS

Enquête immo Qu’attendre de 2021?

L’offre ne suit pas la demande (pour un certain temps encore?)

Malgré le «corona blues», le marché du logement s’est montré étonnamment performant en 2020. Le début de l’année 2021 est également solide. Le panel des experts immobiliers de L’Echo retient son souffle pour le second semestre. Doit-on s’attendre à la douche froide ou à un retour à la normale?

Patrick Luysterman & Petra De Rouck

6 I MON ARGENT FÉVRIER 2021

À

l’époque du confinement du printemps 2020, on craignait une grave crise du marché du logement. L’atterrissage en douceur attendu après la suppression du bonus logement en Flandre semblait se transformer en cauchemar.

Or, tout s’est déroulé de manière totalement différente.

Le prix des maisons en Belgique a augmenté de 5,7% l’année dernière. Pour les appartements, il y a même eu une augmentation de 6,8%, selon le Baromètre des notaires de la Fédération royale du notariat belge. C’est nettement plus que l’inflation (+0,74%). Une augmentation réelle des prix (le prix nominal moins l’inflation) de plus de 6% par an est considérée par certains comme un indicateur d’une bulle immobilière, surtout si cette situation se prolonge sur une longue période. Les années précédentes, l’augmentation était restée limitée à 2 à 3% par an.

En Flandre, en Wallonie et à Bruxelles, les prix des maisons et des appartements n’ont jamais été aussi élevés qu’en 2020. C’est clairement plus que le consensus du panel des 22 experts immobiliers de L’Echo d’il y a un an (+2,3% pour les maisons, +2,0% pour les appartements), avant le déclenchement de la crise du coronavirus. «Personne ne s’attendait à des hausses de prix aussi importantes», souligne le notaire Bart van Opstal.

Le marché immobilier a été pratiquement paralysé pendant deux mois en raison du premier confinement.

Par la suite, il y a eu un mouvement de rattrapage exceptionnel. Fin 2020, selon les notaires, il y avait seulement 2,7% de transactions en moins en Belgique par rapport à l’année précédente (-4,3% en Flandre). Les volumes de 2020 sont d’autant plus impressionnants que les ventes, calculées sur l’ensemble de l’année 2019, ont été dopées par les ventes exceptionnellement fortes du quatrième trimestre. Les Flamands ont alors massivement anticipé la suppression du bonus logement en Flandre.

COMMENT LES PRIX DE L’IMMOBILIER VONT-ILS ÉVOLUER? Attentes du panel immobilier de L’Echo mi-janvier 2021

en 2021

Maisons

Appartements

Terrains (m²)

Belgique

1,7%

1,7%

1,5%

Flandre

2,0%

1,8%

1,6%

Bruxelles

1,9%

1,9%

1,8%

Wallonie

1,6%

1,6%

Inflation attendue(1)

1,4%

1,3%

1,3%

1,3%

en 2022

Maisons

Appartements

Terrains (m²)

Belgique

1,6%

1,4%

1,7%

Flandre

1,7%

1,5%

2,0%

Bruxelles

1,9%

1,7%

2,0%

Wallonie

1,6%

1,2%

1,5%

1,6%

Inflation attendue

(1)

2021-2025 Belgique

(2)

1,6%

1,6%

Maisons

Appartements

Terrains (m²)

2,1%

1,6%

2,1%

1,7%

Inflation attendue

(1)

1,7%

1,7%

(1) Projections du Bureau fédéral du Plan (2) Moyenne annuelle entre 2021 et 2025

QUELLES ÉVOLUTIONS DE PRIX LES BANQUES PRÉVOIENT-ELLES? Pronostic des banques

après le début de la pandémie

en 2021

aujourd’hui

en 2022

Retard à combler sur le marché locatif

Belfius

-1,0

-0,1

-

+0,7

Le confinement a également affecté le marché locatif.

Au cours des six premiers mois de 2020, 17,2% de logements en moins ont été loués, selon les chiffres de la CIB, la Confédération des agents immobiliers de Belgique.

Avec une augmentation au second semestre (+2,4%). À

BNPP Fortis

0

+2,5

-

+2,0

ING

0

+3,0

2,0

+2,0

KBC

-2,0

-1,0

-

-2 -1

0

+1 +2 +3

+1,5 -2 -1

0

+1 +2 +3

Source: banques

FÉVRIER 2021 MON ARGENT I 7

Que rénover? I Comment financer? I Permis et taxes I Quelles primes? I Quid en cas de problèmes?

Que rénover?

Faites les bons choix à chaque étape de votre rénovation Par quels travaux commencer, comment isoler, que casser et que garder, comment gérer vos coups de cœur? Une rénovation intelligente passe par une multitude de questions à vous poser.

Isabelle Dykmans Vous avez craqué sur la maison de vos rêves. Enfin… à quelques détails près, étant donné la montagne de travaux que vous envisagez d’y effectuer. Vous voilà donc prêt(e) à tout casser, mais avez-vous bien pris le temps de réfléchir aux travaux prioritaires à réaliser?

Voici quelques conseils pour avancer prudemment et rationnellement dans votre projet de rénovation.

16 I MON ARGENT FÉVRIER 2021

1. L’enveloppe du bâtiment Comme l’explique Céline Di Egidio, architecte, «l’enveloppe de la maison doit être saine. Il est important d’intervenir d’abord sur cet aspect avant d’intervenir à l’intérieur. Sinon, vos investissements peuvent se dégrader. Par exemple, si vous avez connaissance de problèmes de toiture mais que vous décidez tout de même de commencer par créer une nouvelle chambre dans le grenier, il y a des risques que votre pièce se dégrade et que vous ayez investi à fonds perdus».

C’est ici que se pose souvent la question de l’isolation. «Il faut être très attentif à la manière dont vous allez isoler votre bâtiment. Parfois, techniquement, il n’est peut-être pas opportun de faire une isolation par injections, s’il y a des endroits dans les murs dans lesquels on ne peut pas injecter. Cela risque de créer

des ponts thermiques. Même chose avec une isolation par l’intérieur. Si votre maison comporte un étage avec un plancher qui vient couper le mur, le froid va s’accumuler sous le plafond, ce qui risque de provoquer des moisissures. Placer des châssis trop isolants peut provoquer un phénomène de condensation sur les murs. Bref, isoler de la mauvaise manière peut donc se révéler totalement improductif, étant donné que vous allez créer des problèmes là où il n’y en avait pas», prévient-elle. D’où la nécessité de bien réfléchir et de se faire accompagner par des professionnels avant de passer à l’action. À cet égard, on parle souvent de l’isolation du toit et des murs, mais on néglige celle des sols. Or, de grandes déperditions de chaleur sont provoquées par des sols non isolés.

Concernant les châssis, le passage de simple à double vitrage générera un vrai gain sur vos factures énergétiques. Mais le retour sur investissement sera plus compliqué à obtenir si vous remplacez des châssis, déjà en double vitrage, par des nouveaux encore plus performants.

Notez que le rapport PEB vous indique quelles réductions de consommation énergétique vous pourriez atteindre en faisant certains travaux. Il représente une mine d’informations qu’il ne faut pas négliger.

2. Les musts Lorsque vous rénovez, vous n’échappez pas aux exigences régionales en termes d’isolation et de performance énergétique de votre habitation. Si vous touchez à l’enveloppe du bâtiment, vous devez respecter les normes PEB en vigueur dans les trois Régions. Ceci vous permettra également de solliciter les différentes primes (lire p. 46).

Si vous réalisez des travaux soumis à un permis d’urbanisme, vous devez par ailleurs suivre une procédure PEB, plus ou moins lourde selon l’importance des travaux.

Par ailleurs, lorsque vous avez acheté votre bien, le vendeur vous a remis un certificat de conformité électrique. L’électricité est rarement conforme, et vous avez 18 mois légalement pour mettre en ordre votre installation électrique sur la base des remarques formulées par le certificateur.

3. L’esthétique Une fois ces postes budgétés, vous pouvez commencer à penser aux choses agréables, comme la nouvelle cuisine, la nouvelle salle de bains… Mais ici aussi, attention! «Je recommanderais à ceux qui se lancent dans un gros projet de rénovation de ne pas tout casser dès les prémices du chantier! Souvent, il arrive que des postes inattendus apparaissent, et à ce moment-là, vous auriez été bien inspiré de ne pas casser cette salle de bains

des années 1960 qui était encore fonctionnelle et de bonne qualité», explique Céline Di Egidio. Il existe de nombreuses astuces pour rendre temporairement des pièces davantage à votre goût, comme la peinture d’un carrelage, la pose d’un vinyle au sol, ou même la peinture des sols. Selon elle, il vaut mieux également attendre d’avoir le budget pour refaire correctement une pièce plutôt que de casser de l’existant fonctionnel de qualité pour le remplacer par du «bas de gamme».

4. La modularité

BON À SAVOIR Le choix de la maison est primordial.

Si vous revoyez toute la circulation des pièces, que vous changez de place une cage d’escalier, que chaque pièce reçoit une nouvelle affectation, il y a deux options possibles: soit vous êtes sur le point de faire un mauvais achat, soit vous payez pour la localisation.

Lorsque vous entreprenez de grands travaux, vous allez aménager votre bien en fonction de vos besoins.

Mais pensez à la modularité des espaces, dans une optique de revente. «Par exemple, si vous désirez créer un espace professionnel, vous pouvez faire en sorte qu’il soit connecté à la maison afin qu’il puisse devenir une suite parentale. Bien réfléchir à la modularité, faire en sorte que les travaux ne soient pas irréversibles, cela peut prendre un peu plus de temps, mais cela ne coûte pas plus cher», estime Céline Di Egidio. Par ailleurs, en termes de plus-value, il est plus intéressant d’ajouter une extension à 50.000 euros que de refaire une cuisine luxueuse au même prix, étant donné le prix actuel du foncier. De manière générale, pour être certain que vous pourrez revendre votre maison sans y perdre de «Bien réfléchir à la modularité, plumes en fonction du monfaire en sorte que les travaux tant des rénovations que vous ne soient pas irréversibles, y avez apportées, n’hésitez pas à contacter un agent immobilier cela peut prendre un peu plus local pour savoir à combien se de temps, mais cela ne coûte revendent des maisons sempas plus cher.» blables dans le quartier, pour quel niveau de finitions. Ainsi, «Isoler de la mauvaise vous vous arrêterez peut-être à temps avant d’investir à fonds manière peut donc se révéler perdus. totalement improductif, étant

5. Les coups de cœur

donné que vous allez créer des problèmes là où il n’y en avait pas.»

Bien évidemment, vos travaux de rénovation sont limités par votre budget disponible. La Céline Di Egidio, architecte base, c’est de prendre un tableau Excel et d’aligner tous vos chiffres. «Vous pouvez craquer pour un coup de cœur, mais dans ce cas, vous devez immédiatement aller retirer un poste de dépenses pour maintenir votre budget en équilibre. Vous ne pouvez pas céder à vos coups de cœur à chaque étape. Ne retenez que les plus importants. Par exemple, un très beau radiateur dans votre pièce de vie, pourquoi pas? Mais par conséquent, pourquoi ne pas simplement repeindre ceux qui sont dans les chambres?», conclut-elle.

FÉVRIER 2021 MON ARGENT I 17

Que rénover? I Comment financer? I Au travail! I Quelles primes? I Quid en cas de problèmes?

Comment financer?

Six manières de financer vos travaux de rénovation Si vous ne disposez pas d’une épargne suffisante au financement de votre projet, il existe plusieurs pistes pour compléter ou vous créer le budget nécessaire. Fonds propres, crédit rénovation, prêt hypothécaire, reprise d’encours, assurance-groupe… autant de solutions pour financer votre projet de rénovation. Mais laquelle convient le mieux à votre profil?

Mathilde Ridole

24 I MON ARGENT FÉVRIER 2021

1 Fonds propres Les Belges ont beaucoup épargné en 2020 suite aux deux confinements qui ont limité leurs dépenses. Faire dormir ces montants sur des comptes d’épargne ne rapporte que très peu, la plupart des banques offrant le minimum légal de 0,11% de taux d’intérêt sur les comptes réglementés. C’est peut-être l’occasion de financer vos rénovations et donc d’investir dans votre bien pour qu’il soit moins énergivore et gagne en valeur avec une partie de votre épargne. >> DÉDUCTION FISCALE Si vous financez les travaux entièrement grâce à votre épargne, vous ne pourrez rien déduire fiscalement. Voilà pourquoi il est, dans certains cas, plus intéressant de combiner fonds propres et emprunt pour pouvoir déduire fiscalement les intérêts payés.

FÉVRIER 2021 MON ARGENT I 25

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