L’ ECH O I NOVEMBRE 2020 I N °6 I ANNÉE 14
Mon Argent Guide Immobilier
Acheter un bien en temps de crise Nos conseils pour acheter votre logement ou investir dans la brique en période de coronavirus.
ENVIE D’ESPACE ET DE VERDURE QUE SAVOIR AVANT D’ACHETER UNE VIEILLE VILLA À RÉNOVER?
BRUXELLES, GAND OU ANVERS? QUELLES VILLES SONT INTÉRESSANTES POUR L’INVESTISSEUR?
SECONDE RÉSIDENCE EN ARDENNES QUELS FRAIS SONT À PRÉVOIR AU-DELÀ DU PRIX D’ACHAT?
Mon Argent Guide Immobilier
RÉDACTION MON ARGENT ADRESSE: RÉDACTION MON ARGENT, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C, BOÎTE 309, B-1000 BRUXELLES, REDACTION@MONARGENT.BE RÉDACTEUR EN CHEF: FRANÇOIS BAILLY NEWS MANAGER MON ARGENT: CARINE MATHIEU RÉDACTEURS: ISABELLE DYKMANS MATHILDE RIDOLE SVEN VONCK RÉDACTION FINALE: FRANÇOISE ANTOINE TRADUCTIONS: TRAGECOM SRL LAY-OUT: ILSE JANSSENS INFOGRAPHIE: FRANK SCHULPÉ ILLUSTRATIONS: KLAAS VERPLANCKE
Bien acheter en temps de crise 6
DEVENIR PROPRIÉTAIRE EN TEMPS DE CORONAVIRUS
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S’offrir un toit en temps de crise reste un must Quel est l’intérêt d’opter pour du neuf ou de l’ancien? Les points d’attention avant d’acheter une vieille villa à rénover Quel budget pour s’offrir une terrasse en ville? Quelle est cette mode des ‘‘offres sous pli fermé’’?
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INVESTIR EN TEMPS DE CORONAVIRUS
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UN APPARTEMENT À LOUER Certains investisseurs prennent le pouls, d’autres accélèrent la cadence Pourquoi investir dans du neuf ou de l’ancien? La localisation, point déterminant pour un bien d’investissement Cinq manières de gonfler votre rendement immobilier
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UNE RÉSIDENCE SECONDAIRE Les résidences secondaires en Ardennes et à la Côte ont le vent en poupe Quels sont les frais à l’achat d’une résidence secondaire? Comment financer l’achat de votre résidence secondaire? Les règles à respecter pour louer votre villa dans les Ardennes
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UNE RÉSIDENCE-SERVICES POUR SES VIEUX JOURS Des temps incertains et compliqués pour les résidences-services Check-list avant d’investir dans une résidence-services
ABONNEMENTS: TÉL.: 0800/55.150 E-MAIL: ABO@LECHO.BE PUBLICITÉ: TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C BOÎTE 309, 1000 BRUXELLES TÉL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE DIRECTEUR DIRECTEUR DE LA RÉDACTION: ISABEL ALBERS ÉDITEUR RESPONSABLE: PETER QUAGHEBEUR
LE MOIS PROCHAIN
VOTRE ARGENT EN 2021 12 DÉCEMBRE
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Acheter pour se loger I Acheter pour investir
S’offrir un toit en temps de crise reste un must Les taux planchers, un marché dynamique et les prix toujours en croissance confirment la stabilité du marché immobilier. Une valeur sûre en temps moins sûrs. Texte: Mathilde Ridole
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a crise sanitaire et le confinement allaient-ils modifier voire bouleverser le marché immobilier belge? La question s’est posée durant quelques mois. Et même s’il est difficile de tirer un bilan définitif à l’heure où le virus court toujours, les chiffres et les experts offrent une première lecture de l’effet Covid-19 sur le secteur.
TENDANCES IMMOBILIÈRES FAVORISÉES PAR LA CRISE SANITAIRE*
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TENDANCES IMMOBILIÈRES DÉFAVORISÉES PAR LA CRISE SANITAIRE*
Des transactions en légère baisse
1. Achat d’un petit appartement 2. Préférence pour l’appartement (versus la maison) 3. Achat d’une petite maison 4. Achat du premier logement 5. Préférence pour une grande ville 6. Achat d’une résidence secondaire à l’étranger
Sur les trois premiers trimestres de 2020, le nombre de transactions immobilières a reculé de 3,5% par rapport à la même période en 2019, selon le dernier baromètre des notaires. Même s’il y a eu un effet de rattrapage au troisième trimestre, avec une augmentation de l’activité de 11,6% par rapport à l’année précédente, celui-ci n’a pas été suffisant pour récupérer le retard pris pendant le confinement, lorsque l’activité était au point mort. Ce recul du nombre de transactions n’est pas à mettre uniquement sur le dos de la crise sanitaire. L’année 2019 avait été exceptionnelle en tous points pour le marché immobilier. L’activité avait été particulièrement boostée en fin d’année en Flandre suite à l’annonce de la suppression de l’avantage fiscal (woonbonus) au 1er janvier 2020. Mais, d’une Région à l’autre, l’activité n’a pas repris le même entrain post-confinement. La Wallonie enre8 I MON ARGENT NOVEMBRE 2020
1. Achat d’un appartement avec terrasse 2. Achat d’une maison avec jardin 3. Importance de l’espace extérieur en ville 4. Achat d’une maison en vue de la louer 5. Achat d’une résidence secondaire à la Côte 6. Achat d’un appartement en vue de le louer
(*) Selon le panel des experts immobiliers du Tijd.
gistre le plus faible recul proportionnellement à l’année précédente (-0,5%), tandis qu’il est plus marqué en Flandre (-4,7%) et surtout à Bruxelles (-6,9%). Le notaire Renaud Grégoire explique cet écart: «On observe une différence entre les marchés wallon et flamand d’un côté et le marché bruxellois de l’autre. Les marchés wallon et flamand ont été soutenus par des personnes qui acquièrent un bien pour y résider. Après le confinement, il y a eu la volonté d’un retour à plus de ruralité. Du côté bruxellois, on a vu une re-
prise moins forte. Il est important de rappeler que le marché bruxellois est celui qui avait eu l’activité la plus soutenue en début d’année. Par ailleurs, il est également davantage soutenu par les investisseurs. Ceux-ci attendent encore sans doute un peu pour faire leur retour sur le marché.» Le notaire ressent, depuis peu, «un retour à la normale: on voit que les choses sont en train de rentrer dans l’ordre».
2 Des prix toujours en hausse Au sortir du confinement, bon nombre d’économistes tablaient sur un recul des prix de l’immobilier. ING parlait d’une baisse de 2% en 2020, BNP Paribas Fortis prévoyait un recul de 1%, tandis que Belfius donnait une fourchette allant de -2,5% à -3%. «On pensait, en termes économiques, que la crise aurait un impact sur les prix de l’immobilier. C’était notre crainte, car, si les revenus diminuaient, il y aurait un impact sur la croissance des prix. Mais ce n’est pas le cas», explique Steven Trypsteen, économiste en immobilier chez ING. En effet, force est de constater, toujours selon le dernier baromètre des notaires, que les prix n’ont pas été refroidis par le confinement. Une maison coûte désormais 274.409 euros en moyenne en Belgique, soit 4,7% de plus qu’en 2019. Pour les appartements, l’augmentation est encore plus forte: 6,7% par rapport à l’année dernière pour un prix moyen de 243.818 euros; c’est même la plus forte hausse depuis 2011. «Après le confinement, la demande a été très importante. Dans le même temps, on constate une légère diminution du nombre de biens mis en vente sur le marché. Beaucoup de biens sont partis en un temps record», explique Renaud Grégoire. La hausse du prix des maisons depuis début 2020 a été moins forte à Bruxelles (+3,9%) – où il faut désormais débourser près d’un demi-million d’euros en moyenne – qu’en Flandre (+5,5%) et en Wallonie (+5,3%). Au nord du pays, et pour la première fois, le prix moyen d’une maison dépasse les 300.000 euros, tandis qu’en Wallonie, le prix d’une maison (207.000 euros) reste 25% inférieur au prix moyen en Belgique. Ces hausses de prix partout en Belgique ont poussé les banques à revoir leurs prévisions. Belfius table désormais sur un recul des prix de l’ordre de 0,5% en 2020 et de 1% en 2021. ING parle, de son côté, d’une augmentation des prix de 5% en 2020 et de 3% en 2021.
3 Un marché robuste «Actuellement, les différents gouvernements maintiennent les revenus des ménages grâce à certaines mesures exceptionnelles (droit passerelle, chômage économique, primes…), ce qui permet de soutenir éga-
«Les différents gouvernements maintiennent les revenus des ménages grâce à certaines mesures exceptionnelles, ce qui permet de soutenir le marché immobilier.» Steven Trypsteen, économiste en immobilier chez ING
+6,7% Le prix des appartements en Belgique a augmenté de 6,7% sur les trois premiers trimestres de 2020 par rapport à 2019.
274.409 € Selon le dernier baromètre des notaires, une maison coûte désormais 274.409 euros en moyenne en Belgique, soit 4,7% de plus qu’en 2019, tandis que le prix moyen d’un appartement est de 243.818 euros (+6,7% par rapport à l’année dernière).
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Acheter pour se loger I Acheter pour investir
Quel est l’intérêt d’opter pour du neuf ou de l’ancien? Le neuf et l’existant ont chacun leur liste d’avantages et d’inconvénients. À vous de voir, selon vos critères, lequel de ces deux mondes répond le mieux à vos attentes. Texte: Mathilde Ridole
S
’offrir un bien existant ou un bien neuf? La question se pose souvent lorsqu’il s’agit de définir des critères de recherche en vue de s’acheter un toit. Les avantages et désavantages sur ces deux «marchés» n’ont pas la même importance qu’on souhaite y vivre ou investir. Que faut-il prendre en compte pour les (futurs) propriétaires occupants?
LE NEUF Les avantages du neuf Un bien totalement neuf offre de nombreux atouts, en particulier celui de répondre aux dernières normes et conformités – ce qui lui assure une bonne longévité – surtout en termes de performances énergétiques. «Les certificats de performance énergétique (PEB) dans le neuf sont très bons, voire excellents. On se trouve entre 40 et 50 kWh/m² par an, tandis que pour les vieux bâtis, on peut aller jusqu’à 350 kWh/m² par an, voire plus. On est donc presque dans du passif», souligne le fondateur de We Invest, Jonathan Pham. Ces nouveaux immeubles moins énergivores permettent donc de diminuer les consommations énergé12 I MON ARGENT NOVEMBRE 2020
tiques et forcément les factures et charges de l’acquéreur pour son bien propre, mais aussi pour les parties communes de l’immeuble. «Les charges de copropriété sont plus élevées dans l’ancien et parfois nettement», confirme Aymeric Francqui, directeur de Latour & Petit. Il illustre: «Ces différences se creusent avec le temps. Actuellement, on tourne à 1 euro/m² pour du neuf, tandis que pour l’ancien, il faut compter en moyenne 2,6-2,8 euros/m².» Acheter un bien neuf permet également au futur propriétaire, s’il s’y prend relativement tôt, c’est-à-dire lors de la vente sur plan et avant le début des travaux, de choisir les différentes finitions et éventuellement de revoir l’agencement de son bien. Cet agencement est d’ailleurs souvent mieux étudié, optimisé et adapté aux modes de vie actuels dans le neuf. «Il y a plus de cohérence dans les espaces, les biens neufs sont construits selon les critères de la demande d’aujourd’hui: cuisines ouvertes, living intégré, sanitaires plus importants, baies vitrées offrant plus de luminosité», cite Eric Verlinden, CEO de Trevi, qui ajoute que les terrasses actuelles sont également mieux pensées, non plus comme des balcons, mais comme des espaces plus exploitables. Un immeuble neuf est également, durant dix ans, couvert par une garantie décennale. Cela permet au propriétaire de s’assurer qu’en cas de problème dans
la structure du bâtiment, le promoteur verra sa responsabilité engagée. L’acheteur est donc relativement tranquille et évite un maximum de mauvaises surprises pour un bon nombre d’années. «Pendant au moins 10 ans, on ne doit pas s’attendre à entendre parler de travaux importants. La longévité et la qualité du bâti font partie des atouts du neuf», pointe Aymeric Francqui. Cela permet plus de visibilité et de prévisibilité dans les dépenses à venir.
Les inconvénients du neuf
21% C’est le taux de TVA qui s’applique sur l’achat d’un bien neuf en Belgique, «un handicap», selon Jean Corman, CEO de Victoire.
Acheter un toit flambant neuf n’a pas que des avantages. Le premier auquel on pense est son prix d’achat, généralement plus cher que l’ancien. Cela s’explique à la fois par le choix des matériaux, la qualité du bâti et l’application des dernières normes pour construire l’immeuble. Tout cela a un coût. Mais, outre ces prestations plus coûteuses, la fiscalité sur le neuf est également plus lourde. «La TVA à 21% qui s’applique sur le neuf est un handicap», conçoit Jean Corman, «car avant de récupérer ses billes, il faut attendre au grand minimum cinq ans. Cela reste un frein psychologique pour les acheteurs.» Certains promoteurs permettent toutefois de contourner en partie cette TVA de 21%. «Il y a alors deux sociétés pour effectuer un démembrement de propriété. L’une pour le terrain, sur lequel s’appliquent alors les droits d’enregistrement (12,5%) et l’autre pour la construction où s’applique la TVA (21%). Cela fait baisser la note finale, mais le promoteur doit l’avoir prévu au préalable. On constate que c’est de plus en plus souvent le cas», rassure Aymeric Francqui. Toujours côté fiscalité, le revenu cadastral d’un bien neuf est souvent nettement plus élevé que dans l’ancien, ce qui amène donc un précompte immobilier annuel plus élevé. «Les revenus cadastraux sont plus élevés, comme les prix, car en phase totale avec le marché immobilier actuel», explique le directeur de Latour & Petit. L’architecture du neuf a souvent moins de charme, les biens sont plus standardisés, plus carrés. «Cela doit pouvoir plaire à un maximum de gens. Les volumes d’appartements sont plus petits, car plus optimisés. Les NOVEMBRE 2020 MON ARGENT I 13
Acheter pour se loger I Acheter pour investir
Quel budget pour s’offrir une terrasse en ville?
La terrasse est devenue le nouveau must-have pour tout citadin désirant profiter des beaux jours. Si ces biens étaient déjà prisés avant le confinement, la tendance s’est encore renforcée. Texte: Mathilde Ridole
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a crise sanitaire et les deux (premiers) mois de confinement en appartement ont fait prendre conscience à beaucoup de citadins, à Bruxelles et ailleurs, de la nécessité d’avoir un espace extérieur. «La terrasse est une tendance qu’on remarque aussi bien du côté des acheteurs que des promoteurs immobiliers, qui s’adaptent à la demande et proposent désormais de plus en plus souvent des espaces plus ouverts et de plus grandes terrasses», note le CEO de We Invest, Raphaël Mathieu. Si la terrasse était un critère déjà important avant le confinement, la demande est encore plus importante actuellement. «Avant, c’était un plus. Désormais, c’est une vraie question, une vraie demande», souligne le spécialiste, qui rappelle que les appartements sans terrasse, bien que moins prisés et moins chers que ceux avec terrasses, ne sont pas «morts» pour autant. «Il y aura toujours des gens pour acheter un appartement sans terrasse. Moins chers, ils permettent à de plus petits budgets d’accéder à la propriété.» Mais combien coûte aujourd’hui un appartement avec terrasse? Quel prix faut-il mettre pour siroter son cocktail depuis son coin d’extérieur? Est-il facile de dénicher ce type de bien?
«Avant, la terrasse était un plus. Désormais, c’est une vraie question, une vraie demande.»
À quel prix?
Denrée rare?
«En général, les terrasses valent 50% de la valeur au mètre carré de l’appartement», explique le CEO de Trevi, Eric Verlinden. En effet, pour calculer le prix au mètre carré d’une terrasse, on dit généralement qu’il correspond à la moitié du prix au mètre carré de l’appartement qui y est lié. Concrètement, pour un appartement à 3.000 euros/ m², sa terrasse coûtera quelque 1.500 euros/m². On peut donc estimer que si cet appartement a une terrasse de 8 m², elle coûtera alors quelque 12.000 euros. «C’est en général le calcul qui est effectué pour estimer le prix d’une terrasse. Mais, en réalité, le prix dépend de plusieurs facteurs comme le vis-à-vis, sa disposition, son orientation, s’il s’agit d’une terrasse penthouse, etc.», explique Raphaël Mathieu.
«On trouve facilement des appartements avec terrasse, mais pas facilement des appartements avec des terrasses exploitables», prévient Raphaël Mathieu. «La tendance, dans les années 1970, était à la terrasse tout en longueur, mais aujourd’hui, ce n’est plus optimal. Il n’est donc pas compliqué de trouver un bien avec un espace extérieur; le plus compliqué est d’avoir un espace exploitable», souligne-t-il. Les terrasses sont toutefois plus rares «de manière générale, dans l’hypercentre ou sur les grands axes. Plus la densité de population et de biens est élevée, plus l’espace extérieur est faible, quelle que soit la commune (bruxelloise, NDLR)». Le CEO de Trevi indique que dans le neuf, il est aujourd’hui relativement facile de trouver des biens avec terrasses exploitables. «Dans l’ancien, ça l’est moins. C’est seulement à partir des années 1995-2000 qu’on a construit des appartements avec des terrasses plus importantes.»
Quelle taille? «Pour un appartement une chambre, en général, la terrasse fait entre 5 et 6 m². Pour un appartement deux chambres, on compte entre 8 et 12 m². Et pour un trois chambres, c’est entre 10 et 15 m². Mais une fois de plus, ce n’est pas une règle, on peut avoir de petits appartements avec une grande terrasse et de grands appartements avec une minuscule terrasse», précise encore le CEO de We Invest. Pour lui, l’essentiel n’est pas forcément la taille de la terrasse, mais sa disposition, sa forme. Une terrasse de 4 m², disposée en carré, autrement dit faisant deux mètres sur deux mètres, sera plus exploitable qu’une terrasse d’un mètre sur quatre. «On pourra y installer
Raphaël Mathieu, CEO de We Invest
des meubles de jardin et tourner autour de ces meubles, ce qui n’est pas le cas d’une terrasse très en longueur.» Eric Verlinden ajoute: «On considère qu’une belle terrasse fait 1,8 mètre de profondeur sur 3,5 mètres de large. Il s’agit de la moyenne.»
Quelle plus-value? Les appartements avec terrasses sont inévitablement plus chers que ceux sans terrasse. «La décote varie entre 10 et 15% pour un même appartement avec ou sans terrasse», chiffre le CEO de Victoire, Jean Corman. «C’est proportionnel aux mètres carrés de l’appartement. Cela aura un impact négatif plus important pour un appartement de 150 m². On peut estimer la décote à 12%, voire 15%. S’il s’agit d’un appartement une chambre, l’impact sera moins important», précise encore Eric Verlinden. NOVEMBRE 2020 MON ARGENT I 21
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