Le Guide Immobilier (octobre 2021)

L’ ECH O I O C TOBRE 2021 I N °6 I ANNÉE 15

Mon Argent Guide Immobilier MARCHÉ QUELLE ÉVOLUTION ATTENDRE DANS LES PROCHAINS MOIS?

Investissez avec brio

Comment vous constituer de beaux revenus avec un appartement, un kot, un garage, une maison de vacances ou de l’immobilier papier?

L’IMMO «SANS EFFORT» LES NOMBREUX AVANTAGES DE L’IMMOBILIER PAPIER

RENDEMENT OU PLUS-VALUE? QUELLE BRIQUE CHOISIR POUR ATTEINDRE VOTRE OBJECTIF?

LOGEMENT ÉTUDIANT OÙ SONT PASSÉS LES RENDEMENTS D’AUTREFOIS?

Mon Argent Guide Immobilier

RÉDACTION MON ARGENT ADRESSE RÉDACTION MON ARGENT, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C, BOÎTE 309, B-1000 BRUXELLES, REDACTION@MONARGENT.BE RÉDACTEUR EN CHEF PAUL GÉRARD NEWS MANAGER MON ARGENT ISABELLE DYKMANS

Investissez avec brio

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ÉTAT DES LIEUX DU MARCHÉ IMMOBILIER Les prix de l’immobilier devraient finir par se tasser après des mois d’euphorie postconfinement.

17 INVESTIR DANS L’IMMOBILIER PHYSIQUE

45 INVESTIR DANS L’IMMOBILIER PAPIER

18 APPARTEMENT Un appartement à mettre en location, c’est la valeur refuge de l’immobilier.

Mais attention aux prix élevés qui compriment votre rendement.

46 SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES RÉGLEMENTÉES Si vous souhaitez un revenu annuel sans les soucis de la location, vous êtes à la bonne adresse en investissant dans une société immobilière réglementée (SIR).

25 RENDEMENT OU PLUS-VALUE? Ces deux composantes sont inversement proportionnelles. Quel est votre objectif?

28 LOGEMENT ÉTUDIANT Le rendement des kots, autrefois particulièrement élevé, tend à se rapprocher de celui du résidentiel classique.

32 GARAGE Location, location, location: c'est la règle d’or pour investir en immobilier. Mais surtout si vous optez pour un parking.

51 FONDS D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER Investir comporte toujours des risques, même si vous vous dirigez vers l’investissement immobilier coté. En optant pour un fonds d’investissement immobilier, vous vous assurez déjà que votre portefeuille sera diversifié.

RÉDACTEURS MATHILDE RIDOLE DIRK SELLESLAGH PETER VAN MALDEGEM RÉDACTION FINALE FLORENCE PETRANTO LAY-OUT ILSE JANSSENS INFOGRAPHIE FRANK SCHULPÉ ILLUSTRATIONS KLAAS VERPLANCKE ABONNEMENTS TÉL.: 0800/55.150 E-MAIL: ABO@LECHO.BE PUBLICITÉ TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C BOÎTE 309, 1000 BRUXELLES TÉL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE DIRECTEUR DE LA RÉDACTION ISABEL ALBERS ÉDITEUR RESPONSABLE PETER QUAGHEBEUR

Mon Argent est imprimé par Roularta Printing

37 CHAMBRE D’HÔTEL Investir dans une chambre d’hôtel est une manière de diversifier votre portefeuille immobilier. Mais renseignez-vous bien sur ce que vous achetez précisément.

41 MAISON DE VACANCES Comment allier plaisir et rendement? En investissant dans une résidence de vacances que vous pouvez aussi occuper.

PRATIQUE ET RAPIDE: FAITES LE CALCUL AVEC NOS OUTILS DE SIMULATION Vous voulez connaître le montant des frais à l’achat d’un bien d’investissement? Ou calculer le rendement de votre investissement immobilier? Connaître les prix de l’immobilier dans votre commune ou calculer l’indexation de vos loyers? Utilisez nos outils pour vous simplifier la vie!

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RESTEZ AU COURANT DE L’ACTUALITÉ IMMOBILIÈRE: WWW.LECHO.BE/MONARGENT/IMMOBILIER.HTML 4 I MON ARGENT OCTOBRE 2021

PROCHAIN NUMÉRO

VOTRE ARGENT EN 2022 18 DÉCEMBRE

Perspectives du marché immobilier I Investir dans l’immobilier physique I Investir dans l’immobilier papier

Investir dans un appartement: le résidentiel classique ne connaît pas la crise Acheter un appartement à mettre en location est la valeur refuge de l’immobilier.

La demande est telle dans ce segment que les prix sont sous pression, mais attention à ne pas comprimer pour autant votre rendement.

Mathilde Ridole

S

’il y a bien un segment de l’immobilier qui se joue de la crise sanitaire, c’est celui du résidentiel classique, tant le besoin d’être bien logé n’a jamais été si nécessaire que durant les mois de confinement. Les appartements 1 chambre, 2 chambres et studios sont encore et toujours les biens les plus «liquides», autrement dit les plus recherchés et demandés par les locataires. Les investisseurs en immobilier le savent et, suite à l’avenir incertain dans le segment des bureaux et du retail, sont encore plus nombreux à opter pour du résidentiel.

Avantages et inconvénients La demande en appartements reste stable au fil des ans, «elle est même stablement en croissance», souligne le CEO de Trevi, Éric Verlinden. «L’augmentation des prix de l’immobilier rend l’accès à la propriété compliqué, donc le nombre de locataires est croissant et ils restent plus longtemps sur le marché locatif. Le parc locatif gonfle sur l’ensemble des zones urbaines. Le taux de propriétaires occupants y chute d’année en année», détaille l’expert. Cette situation profite indéniablement aux investisseurs.

18 I MON ARGENT OCTOBRE 2021

Pensez à vérifier que le bien coche toutes les cases – ou presque – des nouveaux critères de recherche post-confinements: des espaces de vie confortables, une terrasse et/ ou un jardin, un espace de télétravail, éventuellement des espaces partagés avec les voisins (jardins, buanderie…).

«D’autant que l’appartement est l’actif destiné au marché locatif, il répond à la plus large demande. Lorsqu’on prend l’ensemble des candidats locataires, 90% se projettent dans un appartement, pour peu qu’il soit bien localisé», ajoute Nicolas Jacquet, fondateur de la société de conseil en investissement immobilier OWN. Les biens immobiliers neufs ou anciens n’offrent pas les mêmes avantages et inconvénients. Par exemple, le neuf a une fiscalité plus lourde, puisque l’achat est soumis à la TVA de 21% (sauf en cas de démembrement du terrain et du bâtiment) et non pas aux droits d’enregistrement de 12,5% en Régions bruxelloise et wallonne. «La plus-value est donc plus difficile à réaliser dans le neuf», alerte Tim Leysen, consultant chez Stadim, bureau d’expertise immobilière.

Les charges de copropriété sont par contre moins élevées dans le neuf et il faut s’attendre à avoir moins de frais de rénovation à moyen terme. «Moins de charges, moins de frais de rénovation, moins de frais d’entretien, tout cela plaide en faveur du neuf», cite l’expert en immobilier. La performance énergétique (PEB) – un critère de plus en plus cher aux locataires – des bâtiments neufs est également meilleure que dans l’ancien.

«Les espaces dans le neuf correspondent plus à la demande d’aujourd’hui», souligne

ATTENTION: En Région bruxelloise, à partir de 2030, les propriétaires devront réaliser des travaux tous les cinq ans afin que leur immeuble atteigne un PEB C d’ici à 2050.

BON À SAVOIR: Le rendement brut d’un appartement varie entre 3 et 4% environ. Selon Nicolas Jacquet, fondateur d’OWN, «en dessous de 3% de rendement, l’investissement n’en vaut pas la peine, il n’y a pas lieu de regarder».

de son côté Éric Verlinden. Les locataires cherchent en effet de plus en plus des logements avec une terrasse et/ou un jardin et la possibilité d’avoir un espace pour le télétravail. Des «besoins» qui collent à la réalité actuelle, mais qui ne sont pas prévus dans les espaces des immeubles conçus avant les années 2000.

Et même si les prix des appartements ont été poussés à la hausse par la crise sanitaire, «c’est un actif rapidement accessible avec un niveau de fonds propres pas trop important. Il est accessible à la majorité des investisseurs», pointe Nicolas Jacquet. C’est justement son accessibilité et sa liquidité qui rendent ce bien attractif auprès des investisseurs et entraînent une forte demande. Si bien que propriétaires occupants et investisseurs se marchent sur les pieds.

«L’appartement étant très liquide, il est demandé par le plus grand nombre, à savoir les occupants propres et les investisseurs.

Ce qui suscite beaucoup de pression sur les prix», affirme Adrian Devos, cofondateur de BuyerSide.

«L’inconvénient d’un appartement est son unicité. Le risque étant placé sur une seule unité, en cas de vide locatif, l’ensemble des revenus est neutralisé pour une période. Pour l’éviter, il faut que l’appartement soit le plus liquide possible, qu’il réponde à la plus grande demande», OCTOBRE 2021 MON ARGENT I 19

Perspectives du marché immobilier I Investir dans l’immobilier physique I Investir dans l’immobilier papier

Les kots offrent presque le même rendement que le résidentiel Il faudrait construire 95.000 kots d’ici à 2030 pour répondre à la pénurie, estime l’expert en immobilier Stadim. Si la demande est encore supérieure à l’offre, oubliez toutefois les rendements d’autrefois.

Mathilde Ridole

L

a Belgique compte près d’un demi-million d’étudiants sur son territoire et cette population devrait encore augmenter de 30% en dix ans, pour atteindre 606.000 étudiants en 2030, estime le bureau d’expertise immobilière Stadim. Le besoin en kots devrait par conséquent croître dans le futur, tant au niveau quantitatif que qualitatif. «Dans le passé, il y avait une pénurie structurelle du nombre de logements étudiants, qui a depuis été comblée dans certaines villes. Il existe également une pénurie qualitative, les anciens logements étudiants devant être remplacés ou adaptés en fonction de l’évolution des normes et standards», souligne Stadim, qui chiffre le besoin en nouveaux logements étudiants à 95.000 d’ici à 2030.

40% des étudiants vivent aujourd’hui en kot, selon le bureau d’expertise.

L’investisseur en kots a donc encore de belles années de rendement assuré devant lui, à en croire l’enquête de l’expert en immobilier. Mais malgré cette demande qui est toujours supérieure à l’offre, l’écart entre 28 I MON ARGENT OCTOBRE 2021

«Investir dans un seul kot est peu intéressant.

Ce n’est pas le meilleur conseil que de diriger un investisseur vers ce type de bien. Dans ce cas, il vaut mieux acheter un petit studio de 40 m² plutôt qu’un logement étudiant.» Éric Verlinden, CEO de Trevi

les hauts rendements offerts autrefois par les kots étudiants et ceux du marché résidentiel classique se résorbe.

Avantages et inconvénients Le prix d’achat d’un logement étudiant est en principe moins élevé que celui d’un bien résidentiel classique. Le ticket d’entrée tourne autour de 115.000 euros, «mais comptez en moyenne 150.000 euros pour un kot à Bruxelles. On ne trouve plus rien en dessous de 100.000 euros aujourd’hui», prévient Nicolas Vincent, cofondateur de BuyerSide, société spécialisée en investissement immobilier.

Dans les résidences étudiants, les logements sont souvent gérés par un opérateur, auquel les propriétaires cèdent un pourcentage du montant de leur loyer. Ce gestionnaire, avec lequel vous avez signé un contrat de 10 ou 15 ans, s’occupe alors de tout, ce qui vous facilite la tâche: visites, bail, état des lieux, gestion, rotation et vide

Entre 100.000 et 150.000 euros À l’achat, un kot à Bruxelles coûte entre 100.000 et 150.000 euros, mais le prix varie en fonction de la taille du logement, des espaces communs et services proposés par la résidence.

locatif. Cela permet au bailleur d’avoir un rendement garanti dans la plupart des cas puisque, en principe, «tout est lissé entre les différentes unités, dont le vide locatif. Il y a ce qu’on appelle un pooling des loyers. Ce n’est pas parce que votre bien n’est pas loué durant quelques mois, par exemple, que vous ne percevrez pas votre loyer», explique Nicolas Vincent.

Le rendement des kots a évolué ces dernières années. Il y a peu encore, on parlait d’un rendement brut allant parfois jusqu’à 6%. Mais, selon les experts, la fourchette actuelle est de plus en plus proche du taux de rendement de l’immobilier résidentiel.

Cela s’explique notamment par le fait que la pénurie de kots est en partie résorbée dans certaines villes et surtout certains quartiers étudiants, comme à Delta, près de l’ULB, où l’on pourrait presque parler de suroffre.

«L’augmentation du nombre de kots sur le marché est constante», pointe le CEO de Trevi, Éric Verlinden.

Du côté des inconvénients, le logement étudiant étant un marché de niche, il n’a qu’un seul «client», l’étudiant. «Cela res-

treint la profondeur du marché; le propriétaire ne peut pas louer son bien à d’autres locataires», prévient Nicolas Vincent, qui ajoute: «Les étudiants sont souvent moins responsables que les familles. Ils usent donc plus vite le bien et restent peu de temps».

La rotation assez élevée sur ce marché de niche induit beaucoup de gestion – qui peut toutefois être maîtrisée s’il y a un opérateur, mais, en contrepartie, «il s’agit d’immobilier géré, vous n’êtes donc pas maître à bord et vous cédez en moyenne 8% du montant du loyer pour rémunérer ce gestionnaire», indique l’expert en immobilier.

En outre, depuis 2018, en Wallonie et à Bruxelles, il existe un bail étudiant, spécifique aux kots et logements étudiants, qui vise à protéger davantage le preneur que le bailleur. La durée du bail ne peut dépasser 12 mois. Le bailleur ne peut pas résilier anticipativement son bail, contrairement au preneur qui peut y mettre fin à tout moment moyennant deux mois de préavis pour autant que le bail ait une durée supérieure à trois mois. L’étudiant peut également résilier le bail jusqu’à un mois avant

son entrée en jouissance, en invoquant de justes motifs et en payant un mois de loyer comme indemnité.

Points d’attention La localisation, comme pour n’importe quel investissement immobilier, ne doit pas être prise à la légère. Dans son enquête sur le logement étudiant en 2020, Stadim a listé les dix plus grandes villes étudiantes du pays. Bruxelles arrive en tête du classement, avec 110.000 étudiants, suivie de Gand (74.000), Anvers (50.000), Louvain (50.000), Liège (45.000), Louvain-la-Neuve (25.000), Hasselt (23.000), Mons (18.000), Namur (17.000) et enfin Courtrai (15.000).

«Vu que certains quartiers ont résorbé la pénurie de logements étudiants, il faut prêter attention à la demande locative de la part des étudiants dans la zone immédiate du bien repéré. Se renseigner sur les bâtiments et résidences concurrentiels, regarder s’il y a d’autres offres qui proposent les mêmes OCTOBRE 2021 MON ARGENT I 29

Perspectives du marché immobilier I Investir dans l’immobilier physique I Investir dans l’immobilier papier

Budget limité?

Optez pour un garage Le prix à l’achat et la facilité de gestion en font une porte d’entrée pour les investisseurs ayant un budget réduit. Mais gare à la localisation.

Mathilde Ridole

L

e garage a longtemps été le «bon filon» pour les investisseurs en immobilier. Facile d’accès car peu coûteux et nécessitant peu de gestion, il est à la portée de nombreux profils d’investisseurs. Le choix de la localisation reste toutefois déterminant pour trouver un locataire assez facilement et obtenir le rendement espéré.

Avantages et inconvénients Le prix à l’achat est le principal avantage d’un garage: puisque très peu coûteux, il permet aux investisseurs ayant un budget réduit de mettre un pied dans le marché de l’investissement immobilier. Ou, pour ceux qui ont un peu plus d’économies, d’acheter plus facilement quelques unités.

«La location est facile en termes d’entretien et de coûts de rénovation lorsque les locataires rentrent et sortent», ajoute Éric Verlinden, CEO de Trevi. La gestion 32 I MON ARGENT OCTOBRE 2021

est également plus simple pour un garage que pour des biens résidentiels, puisque la charge administrative et les démarches sont plus limitées. Le PEB, le certificat de conformité de l’installation électrique ou encore l’état des lieux sont autant de documents qu’il n’est pas obligatoire de fournir au locataire. Les visites sont également plus «courtes» – du moins s’il y en a une – au vu de la surface à visiter.

En outre, le risque de mauvais payeur est limité puisque le montant du loyer est moindre que celui d’un appartement, et donc plus facilement payable.

Du côté des inconvénients, l’incertitude quant à la mobilité future, dictée par les nouvelles normes fiscales et environnementales, essentiellement dans les grands centres urbains, est un point d’interrogation sur l’avenir des besoins en emplacements de parking. Les jeunes ménages se contentent aujourd’hui plus souvent d’une seule voiture voire de voitures partagées et/ou de la multimodalité. Mais d’un autre côté, «les prix des garages ont augmenté car la rareté se fait sentir, les communes

suppriment de plus en plus de places en rue», explique Adrian Devos, cofondateur de BuyerSide, société spécialisée en investissement immobilier. «Les personnes qui ont besoin d’un véhicule auront, avec le temps, de plus en plus de mal à se garer et auront, avec la mobilité électrique et le besoin de charger leur véhicule, d’autant plus besoin d’une place de parking leur permettant de recharger, plutôt que de stationner en voirie», ajoute-t-il. «Cela a du sens de continuer à investir dans des parkings en ville», conseille le spécialiste, bien qu’il soit difficile, actuellement, de réellement objectiver la demande future en places de parking pour les résidents d’une commune

ATTENTION! Gare aux charges locatives de l’immeuble dans lequel se situe le bien. En effet, si 10 euros par mois semblent peu élevés, sur un loyer mensuel de 100 euros, cela rongera nettement votre rendement.

ou d’une autre. «La demande existe et ne faiblit pas pour le moment, pour autant que la localisation soit bien choisie», ajoute le CEO de Trevi.

Points d’attention Le critère de la localisation, qui est déjà l’un des plus importants pour tout type d’investissement immobilier, l’est encore plus lorsqu’il s’agit d’acheter un garage à donner en location. C’est un critère déterminant. «La localisation est l’un des points essentiels pour s’assurer d’un loyer rentable», souligne Éric Verlinden. «Il faut viser les grandes villes comme Bruxelles, Gand, Liège, Anvers, Louvain, etc.», précise Adrian Devos.

Au sein d’une même ville, comme à Bruxelles, les besoins sont également très différents d’une commune à l’autre. «À Ixelles surtout, Saint-Gilles, Etterbeek, Bruxelles-Ville, qui sont des communes très urbaines, les emplacements de parking se

«En Région bruxelloise, le prix d’un emplacement de parking tourne autour de 25.000 à 30.000 euros.

Pour un box fermé, il faut compter entre 35.000 et 45.000 euros en moyenne. Et en extérieur, entre 10.000 et 15.000 euros.» Éric Verlinden, CEO de Trevi

louent très facilement», explique Éric Verlinden, qui ajoute: «Il faut insister sur la densité urbaine du lieu où l’on achète un garage».

Si vous avez repéré un emplacement dans une localisation où la demande est bien présente, pensez à vérifier le règlement de copropriété si le garage se trouve dans un immeuble. «Dans les copropriétés, tous les garages sont réglementés par l’acte de base et le règlement d’ordre intérieur, il faut donc vérifier le contenu de ces deux documents pour voir si vous n’êtes pas tenu par l’entretien des jardins ou des as-

censeurs, par exemple, car cela pèsera dans les charges alors que ça ne vous intéresse pas», conseille le CEO de Trevi. En général, les charges payées par le propriétaire sont proportionnelles à l’utilisation et surtout aux quotes-parts. Pour un garage, celles-ci sont normalement minimes puisque la surface est restreinte et qu’il n’est en principe pas chauffé. Mais il n’est pas impossible que le règlement de copropriété interdise, par exemple, la location à des personnes extérieures à l’immeuble ou l’utilisation d’un garage pour certaines activités ou le stockage de certains objets ou produits.

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