L’ ECH O I O C TOBRE 2023 I N °6 I ANNÉE 17
Mon Argent Guide Immobilier
10 conseils
pour vous loger à moindres frais
UN RÊVE INACCESSIBLE? LES PRIX DE L’IMMOBILIER MASQUENT UN COCKTAIL EXPLOSIF
MARCHÉ IMMOBILIER DES EXPERTS ANALYSENT L’ÉVOLUTION DES PRIX EN BELGIQUE
QUAND L’ACHAT N’EST PAS UNE OPTION LES LOCATAIRES FACE À DES LOGEMENTS DE PLUS EN PLUS CHERS
Mon Argent Guide Immobilier
RÉDACTION MON ARGENT ADRESSE: RÉDACTION MON ARGENT, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C, BOÎTE 309, B-1000 BRUXELLES, REDACTION@MONARGENT.BE RÉDACTEUR EN CHEF: PAUL GÉRARD
LE MARCHÉ IMMOBILIER SE FISSURE SOUS LA PRESSION DES TAUX
La chute des crédits hypothécaires et le recul des ventes marquent le retournement du marché immobilier, malgré la résistance des prix. P. 06
10 CONSEILS POUR VOUS LOGER À MOINDRES FRAIS 1.
Viser plus petit pour acheter moins cher. P. 16
2.
Un bon PEB pour plus de tranquilité. P. 18
3.
L’achat à plusieurs, mode d’emploi. P. 20
4.
S’éloigner pour s’offrir le bien de ses rêves. P. 24
5.
Rendez votre crédit hypothécaire le moins cher possible. P. 26
6.
Optimisez vos primes à la rénovation. P. 30
7.
L’abattement fiscal régional comme coup de pouce. P. 34
8.
Quand les (grands-)parents peuvent aider, tout est tellement plus simple… P. 36
9.
Rénovez pour profiter de la TVA à 6% P. 38
10.
Le leasing immobilier comme premier accès à la propriété P. 42
QUAND L’ACHAT N’EST PAS UNE OPTION
Les personnes qui n’ont pas les moyens de s’offrir une maison ou un appartement doivent se tourner vers le marché locatif, où la tension immobilière est forte. Quelles sont les prévisions des spécialistes de l’immobilier? P.48
NEWSMANAGER MON ARGENT: ISABELLE DYKMANS RÉDACTRICES: EWA KUCZYNSKI ISABELLE DYKMANS MATHILDE RIDOLE MURIEL MICHEL RÉDACTION FINALE: EWA KUCZYNSKI LAY-OUT: ILSE JANSSENS INFOGRAPHIE: FRANK SCHULPÉ ILLUSTRATIONS: TRUI CHIELENS ABONNEMENTS: TÉL.: 0800/55.150 E-MAIL: ABO@LECHO.BE PUBLICITÉ: TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C BOÎTE 309, 1000 BRUXELLES TÉL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE DIRECTEUR DIRECTRICE DE LA RÉDACTION: ISABEL ALBERS ÉDITEUR RESPONSABLE: PETER QUAGHEBEUR
TÉMOIGNAGES > Afin de vivre dans un habitat qui leur ressemble et qui respecte leur budget, Gilbert Jonkers et son épouse ont choisi l’autoconstruction. Retour sur une aventure familiale hors du commun. P. 13 > Entre inflation et hausse des taux, les banques se montrent frileuses à l’idée de financer l’intégralité de l’achat d’un logement. Sung-Shim Courier, 37 ans, a fait l’acquisition d’un logement sans apport. P. 44
Mon Argent est imprimé par Roularta Printing
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Vous souhaitez vous lancer sur le marché immobilier, mais vous ne savez pas comment. Par quelle étape commencer? Qui contacter? L’Echo vous accompagne avec son podcast Tutos Immo.
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4 I MON ARGENT OCTOBRE 2023
LE MOIS PROCHAIN
VOTRE ARGENT EN 2024 16 DECEMBRE
Introduction
Le marché immobilier se fissure sous la pression des taux La chute des crédits hypothécaires et le recul des ventes marquent le retournement du marché immobilier, malgré la résistance des prix.
I
Mathilde Ridole l est déjà loin, le temps où emprunter ne coûtait presque rien. L’inflation, jugulée par la Banque centrale européenne (BCE) à coups de hausses successives des taux directeurs, a eu raison des taux planchers, qui baissaient de manière presque continue depuis 2008. Ces taux tournaient même autour de 1% entre 2019 et début 2022. Puis, les crises sanitaire et énergétique se sont succédé. L’inflation s’est invitée. Emprunter en 2023 n’est plus si bon marché, les taux d’intérêt ont presque triplé. Le taux fixe moyen à 20 ans est passé de 1,38% en janvier 2022 à 3,53% en septembre 2023, selon les données du courtier Immotheker Finotheker. «Avec une mensualité de 1.000 euros, l’acquéreur pouvait emprunter 207.234 euros début 2022, contre 172.426 euros actuellement», chiffre Alexandre Verdonck, fondateur de la société de données immobilières SmartBlock. En d’autres termes, l’emprunteur a perdu 34.000 euros de capacité d’emprunt, soit une baisse de 16,8% de son pouvoir d’achat, même si l’indexation des salaires en Belgique permet de compenser partiellement cet effet.
Chute du marché hypothécaire La hausse des taux d’emprunt se fait particulièrement ressentir sur le marché hypothécaire. Au premier semestre, le nombre d’octrois d’emprunts hypothécaires a flanché de 36%. Chez Belfius, ce segment de crédit a même chuté de 47%. «La demande de crédits a atteint 6 I MON ARGENT OCTOBRE 2023
son niveau le plus bas depuis août 2007», indique Wouter Thierie, économiste chez ING. En effet, ce dernier n’est pas optimiste: «Les données macroéconomiques ne permettent pas de prévoir une reprise de la demande, qui restera donc faible dans les prochains mois.» BNP Paribas Fortis, leader du crédit hypothécaire en Belgique, se montre plus rassurante: «Pour le moment, le recul observé sur le marché doit être replacé dans un contexte de forte hausse de l’activité immobilière lors des années précédentes», rappelle la banque.
Les ventes reculent Les transactions immobilières (compromis de ventes, actes, hypothèques, donations…) ont également baissé de 3,1% au troisième trimestre, selon le dernier baromètre des notaires. Si on se penche plus particulièrement sur les ventes immobilières, soit le nombre d’actes authentiques de ventes et le nombre d’actes authentiques de crédits, la situation est moins rose. Ces actes ont respectivement chuté de 19% et 32% sur les huit premiers mois de l’année par rapport à la même période un an plus tôt. Le neuf souffre encore plus du calme sur le marché immobilier. Sur l’ensemble des appartements vendus en Belgique au cours des neuf premiers mois en 2023, 14,3% des biens étaient des appartements neufs. Il s’agit du plus petit pourcentage enregistré au cours des cinq dernières années. En 2018, leur part était encore de 22,7%. «Le neuf devient très cher et parfois impayable pour certains acquéreurs», admet Kim Ruysen, CEO de Trevi. Les prix augmentent effectivement plus rapidement pour les appartements neufs que pour l’existant. Un appartement neuf coûte désormais en moyenne 324.176 euros, soit 5,3% de plus qu’en 2022. Dans l’existant, les prix ont
augmenté de 3,3% sur les neuf premiers mois de l’année, pour un prix moyen de «seulement» 258.504 euros.
Décalage entre hausse des taux et baisse de prix Pour rappel, les prix de l’immobilier avaient considérablement grimpé en 2021 (+7,5%) et en 2022 (+8,2%). Mais depuis la hausse des taux, ils n’ont pas baissé autant que les principaux économistes du pays l’attendaient. «En comparaison avec des pays comme l’Allemagne et les Pays-Bas, les prix de l’immobilier résistent bien en Belgique. Le pic des prix des maisons arrive avec un décalage», explique Frank Maet, strategic reasearch chez Belfius. «La logique voudrait que l’augmentation forte et violente des taux d’intérêt induise une forte baisse des prix», pose l’éconoOCTOBRE 2023 MON ARGENT I 7
10 conseils pour vous loger à moindres frais
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Viser plus petit pour acheter moins cher La hausse des taux d’intérêt a fait perdre, en moyenne, 16 mètres carrés aux candidats acquéreurs. Un relèvement qui les a poussés à faire des concessions sur leurs critères d’achat. Mathilde Ridole
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a hausse des taux, les prix élevés de l’immobilier et la flambée du coût des matériaux de construction impactent le pouvoir d’achat des candidats acquéreurs. «Début 2022, pour une mensualité de 1.000 euros dans le cadre d’un crédit à taux fixe sur 20 ans, l’acheteur pouvait emprunter 207.234 euros, à un taux à 1,5%. Aujourd’hui, avec les taux actuels qui tournent autour de 3,5%, cette somme se chiffre à 172.426 euros», détaille Alexandre Verdonck, fondateur de SmartBlock, société spécialisée dans les données immobilières. En d’autres termes, cela signifie que le pouvoir d’achat de l’emprunteur a baissé de 16,8% sur un an et demi. Pour trouver un bien dans son budget il faut donc parfois s’orienter vers une habitation à rénover ou encore, acheter en dehors des centres urbains (lire page 24). Il est aussi possible de rester plus longtemps sur le marché locatif (lire page 49) ou d’opter pour un logement plus petit.
Revoir ses critères à la baisse Selon les agences sondées dans le cadre de ce guide, le Belge n’est pas encore prêt à faire de concessions sur ses critères d’achat. «Les candidats préfèrent en général postposer leur achat plutôt que de revoir leurs critères à la baisse. Le refroidissement du marché est assez récent, 16 I MON ARGENT OCTOBRE 2023
il faut leur laisser le temps de digérer tous ces changements», analyse Emmanuel Deboulle, business development manager chez ERA Real Estate. Si le marché reste tel quel, les agents sont convaincus que les acquéreurs n’auront d’autre choix que de s’adapter aux nouvelles réalités du marché.
16 mètres carrés en moins Acheter plus petit reste une solution pour accéder à la propriété. Une habitation plus petite coûte souvent moins cher sur une gamme de biens à critères similaires (même ancienneté, même PEB, etc.). Ne comparez donc pas deux appartements de 80 mètres carrés, l’un neuf, l’autre ancien. «La hausse des taux peut se calculer en nombre de mètres carrés perdus, qui s’élève en moyenne à 16 mètres carrés», indique Alexandre Verdonck. Si l’on prend comme référence un appartement deux chambres de 86 mètres carrés, sa surface passera donc à 70 mètres carrés. Concrètement, un acquéreur qui visait un appartement deux chambres à Bruxelles-Ville en 2022 déboursait, à l’époque, un prix moyen de 321.000 euros. Avec un taux fixe de 1,5% sur 20 ans, ses mensualités s’élevaient à 1.549 euros. Avec cette même mensualité, en 2023, l’acquéreur ne pourra obtenir qu’un crédit
de 267.000 euros, soit un peu plus que le prix moyen d’un appartement une chambre dans la même zone.
Un moins bon PEB «Tous les ménages n’ont pas la possibilité d’acheter plus petit si, par exemple, ils ont un ou plusieurs enfants», admet Emmanuel Deboulle. L’autre option est «d’opter pour un bien offrant de moins bonnes prestations (localisation, état du bien, etc.) ou encore, un moins bon PEB», indique Alexandre Verdonck. «Toujours à Bruxelles, un particulier souhaitant acheter un appartement avec un PEB B devra aujourd’hui se rabattre sur un PEB C ou D pour compenser cette baisse du pouvoir d’achat», ajoute le fondateur de SmartBlock. «La différence de prix entre un PEB B et un PEB C est de 13,4%.» Quoi qu’il en soit, «sur le marché actuel, les acquéreurs sont obligés de faire des choix. Soit ils choisissent un bien plus petit adapté aux normes énergétiques actuelles, soit ils optent pour un bien plus grand qu’il faudra rénover à terme», commente Kim Ruysen.
Louez votre toit, investissez à côté Une autre solution est de continuer à louer le bien dans lequel vous vivez et d’investir dans une plus petite unité à mettre en location pour en tirer des revenus, qui serviront, par exemple, à payer votre loyer. Cela vous permettra d’accéder à la propriété et d’éviter de louer à fonds perdus. «La rentabilité locative est meilleure sur les petits lots que sur une maison. Aujourd’hui, on trouve difficilement un studio à Bruxelles sous 650 euros/mois, même si son prix d’achat tourne autour de 120.000
euros. Une maison, dont le prix est six à sept fois plus élevé, ne se loue pas six à sept fois plus cher», indique Ken Van Peteghem de We Invest.
Les frais d’une maison vs Les frais d’un appartement En outre, les charges sur une petite unité en copropriété sont souvent nettement moins élevées, puisque cellesci sont établies selon les quotités. Si la copropriété est gérée en «bon père de famille» par le syndicat, avec des charges maîtrisées, et que les fonds de roulement et de réserve sont alimentés en suffisance, l’impact des dépenses imprévues (chaudières à remplacer, etc.) est limité. C’est d’autant plus que la charge financière est répartie parmi plusieurs copropriétaires, ce qui n’est pas le cas pour une maison. «Vous pouvez aussi prévoir certaines dépenses en tant que propriétaire de maison. En outre, vous avez le luxe de décider seul de l’instant où vous souhaitez réaliser vos travaux. Si on met les choses bout à bout, les charges totales à long terme sont plus ou moins identiques», conlut Lancelot Ullens, directeur des agences à Ixelles pour Latour & Petit. ■
Sur le marché actuel, les acquéreurs sont obligés de faire des choix.
267.000€ Un acquéreur qui visait un appartement deux chambres à Bruxelles-Ville en 2022 déboursait, à l’époque, un prix moyen de 321.000 euros. Avec un taux fixe de 1,5% sur 20 ans, ses mensualités s’élevaient à 1.549 euros. Avec cette même mensualité, en 2023, l’acquéreur ne pourra obtenir qu’un crédit de 267.000 euros.
OCTOBRE 2023 MON ARGENT I 17
Gui deI mmobi l i er . Ces ame diav e cL ’ Ec ho.