Mon Argent Guide Immobilier by De Tijd/L'Echo

L’ ECH O I FÉ VRIER 2022 I N ° 2 I ANNÉE 16

Mon Argent Guide Immobilier

Où trouver un logement abordable?

ANALYSE

BRUXELLES, LES PROVINCES WALLONNES ET LA CÔTE

UN BIEN N’EST PAS L’AUTRE QUE POUVEZ-VOUS ACHETER POUR UN PRIX MOYEN DONNÉ?

VOTRE RÊVE IMMOBILIER À QUOI RESSEMBLE LE LOGEMENT IDÉAL DES CANDIDATS ACHETEURS?

TOUJOURS PLUS PERFORMANT TENEZ COMPTE DES FUTURES RÉNOVATIONS ÉNERGÉTIQUES

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RÉDACTION MON ARGENT ADRESSE: RÉDACTION MON ARGENT, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C, BOÎTE 309, B-1000 BRUXELLES, REDACTION@MONARGENT.BE RÉDACTEUR EN CHEF: PAUL GÉRARD NEWSMANAGER MON ARGENT: ISABELLE DYKMANS RÉDACTEURS: ISABELLE DYKMANS MURIEL MICHEL MATHILDE RIDOLE THOMAS ROELENS PETER VAN MALDEGEM RÉDACTION FINALE: FRANÇOISE ANTOINE LAY-OUT: ILSE JANSSENS INFOGRAPHIE: FRANK SCHULPÉ ILLUSTRATIONS: KLAAS VERPLANCKE

Où trouver un logement abordable?

PHOTOS: VALENTIN BIANCHI KRISTOF VADINO

QUELLE MAISON POUVEZ-VOUS ACHETER AU PRIX MOYEN DANS VOTRE RÉGION? Pour un même prix moyen, les biens qui sont en vente au sein d’une même Région sont bien différents. Par exemple, une grande maison unifamiliale à Laeken peut valoir la même chose qu’une petite maison à rénover à Woluwe-Saint-Lambert.

ABONNEMENTS: TÉL.: 0800/55.150 E-MAIL: ABO@LECHO.BE PUBLICITÉ: TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C BOÎTE 309, 1000 BRUXELLES TÉL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE DIRECTEUR

À QUOI RESSEMBLE VOTRE LOGEMENT IDÉAL? Un logement peu gourmand en énergie avec des espaces extérieurs et un coin pour travailler, mais aussi à proximité des services essentiels, c’est le rêve des candidats acquéreurs.

QUELLES COMMUNES SONT ENCORE ABORDABLES? Dans quelles communes et villes pouvez-vous encore acheter à un prix raisonnable? Analyse par province en Wallonie, en Région bruxelloise et à la mer du Nord. 25 29 33 37 41 45 49

DIRECTEUR DE LA RÉDACTION: ISABEL ALBERS ÉDITEUR RESPONSABLE: PETER QUAGHEBEUR

Bruxelles et sa périphérie Province du Brabant wallon Province de Liège Province de Namur Province du Hainaut Province de Luxembourg Mer du Nord

LES ÉCHÉANCES FORCÉES POUR AMÉLIORER LA CONSOMMATION ÉNERGÉTIQUE DE VOTRE HABITATION Votre logement devra tôt ou tard répondre à des exigences de performance énergétique strictes. Quelles sont-elles et à quelles primes avez-vous droit? 6 SOLUTIONS POUR AIDER VOTRE ENFANT À ACHETER UN LOGEMENT Donation mobilière ou immobilière, prêt, prise en charge des travaux, etc. Avec les prix de l’immobilier qui s’envolent, si vous avez l’occasion d’aider votre enfant à accéder à la propriété, autant le faire tout de suite. Mais par quel moyen? Mon Argent est imprimé par Roularta Printing

QUEL EST LE PRIX DE L’IMMOBILIER DANS VOTRE COMMUNE? Maisons, appartements ou encore terrains: retrouvez les prix de l’immobilier dans chaque commune grâce à notre carte interactive sur www.lecho.be/carteimmo SUIVEZ L’ACTUALITÉ IMMOBILIÈRE ET NE RATEZ PLUS AUCUNE DE NOS ANALYSES SUR www.lecho.be/monargent/immobilier.html 4 I MON ARGENT FÉVRIER 2022

LE MOIS PROCHAIN

GUIDE SUCCESSION 26 MARS

Quelle maison pouvez-vous acheter pour le prix moyen dans votre région?

La localisation n’est qu’un critère parmi une infinité d’autres qui influencent le prix d’une habitation. Deux biens voisins au sein d’une même Région, d’une même province voire d’une même commune peuvent ainsi afficher des valorisations très diverses. Mathilde Ridole

uel type de bien pouvez-vous espérer vous offrir en 2022, après la flambée de prix de l’immobilier en 2020 et en 2021? À l’évidence, la réponse n’est nullement identique pour tous les acquéreurs. Entre les fonds propres, les revenus, les critères d’achat et la Région dans laquelle vous souhaitez acquérir votre bien, la réponse est même propre à chacun. Mais il est toutefois possible d’avoir une idée globale de ce qui existe sur le marché pour un prix moyen. Inutile de comparer un studio à Bruxelles à

8 I MON ARGENT FÉVRIER 2022

NEDER-OVER-HEEMBEEK Une maison «trois façades» datant de 2006, avec un jardin et une piscine. Elle est équipée de panneaux solaires et d’une chaudière à haut rendement. © ERA

LAEKEN Un immeuble unifamilial réparti sur 4 niveaux, déjà aménagé avec des salles de bains et des cuisines sur chacun des étages. Il peut convenir à un investisseur qui en ferait plusieurs appartements. © LOGIC-IMMO

EN RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE:

WOLUWE-SAINT-LAMBERT Une maison bel-étage à moderniser, jouissant d'une excellente situation: proximité OTAN, Commission européenne, centres commerciaux, aéroport, ring et espaces verts Natura 2000. © ERA

528.057 EUROS

BERCHEM-SAINTE-AGATHE Une maison de maître élégante avec quatre chambres, deux salles de bains et un grand jardin, située dans le centre de Berchem-Saint-Agathe. © ERA

FÉVRIER 2022 MON ARGENT I 9

Quelles communes sont encore accessibles? Les prix de l’immobilier ont, de manière générale, encore bien grimpé en 2021. Mais dans chaque province, il reste des communes plus abordables. Cependant, il faudra sans doute élargir votre zone de recherche pour trouver la bonne affaire. Bruxelles et la périphérie 25 Brabant wallon

Province de Liège

Province de Namur Hainaut

Luxembourg Côte belge

FÉVRIER 2022 MON ARGENT I 23

Province du Brabant wallon Où l’on trouve les maisons les plus chères de Wallonie Neuf des dix communes les plus chères de Wallonie sont situées en Brabant wallon, où le prix moyen d’achat d’une maison tourne désormais autour de 389.000 euros. Où trouver des biens encore abordables? Caroline Sury

Prix moyen d’une maison par commune en 2021 en euro

300.000

Wavre

275.000 250.000 225.000 200.000 175.000

Nivelles

150.000 125.000

Pas de données disponibles

Prix moyen d’une maison en province de Brabant-Wallon en 2021

388.976€

Évolution 2020-2021

+7,3%

Évolution 2017-2021 +23,2%

uel est le point commun entre Chaumont-Gistoux, Waterloo et La Hulpe? Entre 2020 et 2021, le prix moyen des maisons y a franchi la barre symbolique de 500.000 euros. C’est d’ailleurs La Hulpe qui a obtenu la meilleure performance sur la période 2017-2021, avec une augmentation de 47,1% en moyenne pour le prix de ses maisons, qui s’échangent désormais à environ 552.000 euros. C’est également La Hulpe – et son hameau de Gaillemarde – qui a enregistré la meilleure progression de prix de la province entre 2020 et 2021 pour les maisons (+24,3%). Un succès confirmé par Daniel Felicia, directeur d’agence chez We Invest BW, qui indique que «La Hulpe continue à se vendre super bien». «C’est grâce notamment à sa grande proximité avec Bruxelles, à son accès à la Forêt de Soignes, à son parc, à sa gare et à ses commerces de proximité», ajoute Maryline Leherte, gérante de l’immobilière Schmidt Privilège à Limelette. Malgré cette croissance fulgurante, La Hulpe n’est pas encore parvenue à rejoindre les prix de Lasne qui continue à affoler les compteurs avec une moyenne qui s’établit à 607.800 euros, mais qui est cependant légèrement en baisse par rapport à 2020 (630.300, -3,6%). Bien que cette commune reste une niche, ce recul peut partiellement s’expliquer par le ras-le-bol des parents navetteurs. En effet, les Lasnois sont esclaves de leur voiture. Une partie des (futurs) Brabançons préfèrent donc opter pour des communes mieux desservies comme Waterloo (520.400 eu-

ros, +11,9% par rapport à 2020 et +33,6% par rapport à 2017) et Rixensart (468.000 euros, +15,4% et +25,7%), qui disposent comme La Hulpe d’une gare et d’un accès aisé au Ring, à la N25 ou à la E411. Bref, comme l’indiquent très clairement les statistiques fournies par les notaires, l’essor des communes situées au sud de Bruxelles et donc au centre de la Jeune Province ne se dément pas au fil des années. De même que celui de deux communes un peu plus à l’est: Grez-Doiceau (427.000 euros, +19,5% depuis 2020) et Chaumont-Gistoux (522.400 euros, +24,1%), qui forment avec La Hulpe le top 3 des communes dont les prix moyens ont le mieux progressé entre 2020 et 2021. Les recettes d’un tel succès restent évidemment partout les mêmes. «Ce sont des communes qui offrent un cadre de vie idyllique, couplé à une grande proximité avec les axes de circulation», explique Daniel Felicia. «Ce sont de jolies communes avec de beaux lotissements de caractère, des commerces de proximité et de grands espaces verts», renchérit Maryline Leherte. «Les gens qui y habitent ont un cadre et une qualité de vie très agréable. Les propriétaires de ces communes ne quittent pas facilement leur logement et l’adaptent pour le télétravail.» Notez également que la hausse des prix des maisons à Chaumont a été en partie tirée par la construction de nombreux projets neufs, notamment du côté de Dionle-Mont.

Communes abordables Cependant, ces communes ne sont pas accessibles à toutes les bourses. Pour ceux qui veulent absolument habiter en Brabant wallon, il faudra se rapprocher des extrémités de la province pour trouver des biens plus abordables, mais qui restent encore et toujours largement inaccessibles pour une bonne partie des acheteurs potentiels. Attention: le télétravail s’installant de plus en plus comme une norme, les prix grimpent rapidement dans toute la province, même dans les communes qui ne sont pas à proximité de grands axes routiers. «Pour de nombreux travailleurs, il FÉVRIER 2022 MON ARGENT I 29

Province du Brabant wallon

607.800 €

+19,6%

Le prix moyen d’une maison à Lasne, la commune la plus chère du Brabant wallon. Pour espérer trouver moins cher dans la province, il faut se rendre à Hélécine (247.300 euros).

Entre 2017 et 2021, le prix des appartements a bien progressé à Mont-Saint-Guibert, notamment grâce à la multiplication des projets neufs.

522.446 €

+47,1%

Chaumont-Gistoux a enregistré la meilleure progression du prix moyen de ses maisons entre 2020 et 2021 (+24%).

En 2017, une maison à La Hulpe coûtait en moyenne 375.200 euros. Désormais, comptez un budget de 552.000 euros.

n’est plus nécessaire d’habiter tout près de Bruxelles», souligne Daniel Felicia. «Et comme ils doivent s’y rendre moins souvent, ils sont prêts à faire un plus long trajet.» C’est par exemple le cas de Villers-la-Ville, dont les prix ont franchi le seuil des 300.000 euros en 2021 (334.000, +16,8%). «Pour les habitants de cette commune, il faut rouler une quinzaine de minutes avant d’atteindre la N25, mais ça permet de vivre dans le Brabant wallon sans payer le prix de Waterloo.» D’ailleurs, si les trajets ne sont pas un problème, «c’est un endroit agréable où habiter», confirme Maryline Leherte. «De plus, de nombreux commerces de proximité s’y «Mont-Saint-Guibert sont créés.»

est en train de devenir une prolongation de Louvain-la-Neuve, mais à des prix abordables.»

Valeurs montantes

Cependant, son coup de cœur va à MontSaint-Guibert (381.500 euros, +34,5% depuis 2017). «Cette commune est en train de devenir une prolongation de Louvain-la-Neuve – qui est impayable – mais à des prix abordables. Il y a énormément de projets neufs Maryline Leherte, gérante de l’immobilière Schmidt en construction, ça se développe fort bien et Privilège à Limelette c’est clairement le moment d’y investir, car grâce à la proximité de la cité universitaire, tout est à portée de main, que ce soit la vie culturelle, le centre commercial, l’accès à la N25 ou à l’E411.» De son côté, Daniel Felicia mise beaucoup sur Genappe (361.500 euros, +22% depuis 2017) qui se situe dans une gamme de prix plus ou moins équivalente. «C’est une commune en pleine expansion et idéalement traversée par la N5, ce qui permet de se rendre rapidement à Waterloo ou aux accès du Ring de Bruxelles. Elle est également à proximité de la N25 qui permet d’atteindre rapidement Nivelles ou Louvain-la-Neuve. C’est donc hyper bien situé.» Il faut également noter la belle performance de Jodoigne, qui comme Villers-la-Ville a dépassé le seuil des 300.000 euros avec un prix moyen de 340.300 euros. C’est 14,3% en plus rapport à 2020, mais surtout +39% depuis 2017, soit la deuxième meilleure perfor30 I MON ARGENT FÉVRIER 2022

mance enregistrée pour cette période au niveau de la Jeune Province. Pour rappel, la première place appartient à la Hulpe (+47%) et la troisième à Chaumont-Gistoux (+35%). «Il y a quelques années, les prix y étaient encore bas en comparaison avec d’autres communes», précise Maryline Leherte. «Il y avait moyen d’y faire de bonnes affaires. Il faut souligner qu’il y a tous les commerces à portée de main dans le centre, ainsi que sur la chaussée de Wavre, qu’il y a désormais une maison médicale et que de nombreux immeubles à appartements ont été construits.» Même si les prix montent dans toute la province, les jeunes couples et les petits budgets peuvent encore devenir propriétaires d’une maison dans au moins cinq communes où les prix moyens sont inférieurs à 300.000 euros: Hélécine (247.300 euros, +12,5% depuis 2017), Rebecq (257.000 euros, +14%), Orp-Jauche (285.400 euros, +22%), Tubize (281.700 euros, +20%) et Perwez (288.200 euros, +13%). «Cependant, il arrive encore souvent que le candidat acheteur se retrouve là-bas face à des maisons à rénover un peu basiques», prévient Maryline Leherte.

Succès pour la location Dans l’ensemble, entre 2017 et 2021, le prix moyen des appartements dans le Brabant wallon a connu une croissance de 20%. Celle-ci semble surtout s’être ralentie entre 2020 et 2021. Plusieurs communes ont en effet enregistré des baisses de prix, dont Braine-l’Alleud (-10%) et Waterloo (-4,5%). Les prix pratiqués sont néanmoins restés largement supérieurs à la moyenne wallonne et même nationale. Cette diminution s’explique notamment par la volonté de certains propriétaires de se débarrasser de leur appartement (suite aux confinements successifs) afin d’emménager dans un bien avec jardin, ce qui crée une suroffre dans la vente des biens d’occasion, alors que les biens neufs poussent comme des champignons un peu partout dans la province. Cela dit, c’est plutôt une bonne nouvelle pour ceux qui ont les moyens d’investir dans un appartement dans l’optique de le mettre en location. Selon nos deux experts immobiliers, le marché de la location se porte relativement bien vu la pression de la demande sur l’offre actuelle. Autrement dit, cela permet aux investisseurs-bailleurs de rentrer aisément dans leurs frais en proposant des niveaux de prix un peu plus élevés.

Raréfaction des terrains Il y a tout juste 10 ans, le prix moyen provincial pour un terrain à bâtir était de 93 euros/m². Désormais il atteint 179 euros/m² (dont une progression de 11,2% entre 2020 et 2021). Il n’y a pratiquement aucun autre chiffre disponible concernant les terrains de la Jeune Province. Mais cela n’a rien d’étonnant. C’est juste le reflet de la raréfaction généralisée des parcelles brabançonnes. Il est même devenu quasiment impossible de trouver un terrain disponible dans les communes prisées du centre. Pour s’en rendre compte, il suffit de faire un petit tour sur Immoweb: à l’heure d’écrire ces lignes, il n’y avait qu’un seul bien disponible pour cette partie de la province. Il s’agit d’un terrain de 189 m² situé en plein centre de Braine-l’Alleud et vendu au prix de 112.000 euros, soit 593 euros/m². Néanmoins, ce portail immobilier indique qu’il reste deux terrains du côté de Jodoigne, à respectivement 84 et 94 euros/m². En conclusion, comme pour les maisons (ou même les appartements), il reste de bonnes affaires à réaliser pour ceux qui veulent à tout prix rester en Brabant wallon et qui sont prêts à s’éloigner des communes situées au sud de la capitale. ■

LES QUARTIERS QUI MONTENT NIVELLES

Nivelles

Tout en gardant des prix abordables (pour le Brabant wallon), à savoir 325.400 euros en moyenne pour une maison (+13,7% depuis 2017) et 221.200 euros pour un appartement (+6%), la cité des Aclots n’a rien à envier aux communes prisées et onéreuses du centre de la province. En effet, elle dispose de nombreuses écoles et d’une gare (terminus du futur RER) située sur la ligne Charleroi-Bruxelles. Elle est traversée par la E19, qui permet de rejoindre rapidement Bruxelles (à 20-25 minutes) et Mons. C’est aussi à Nivelles que débute la N25, qui va jusqu’à Louvain et permet un accès aisé à la E411 et à Louvain-la-Neuve. Enfin, en plus de ses commerces de proximité, la ville est dotée d’un vaste centre commercial. ■ FÉVRIER 2022 MON ARGENT I 31

Le‘ Gui deI mmobi l i er ’ . Ces ame digr at ui tav e cL ’ e c ho.