DT: Netto Vastgoedgids - preview

Netto Vastgoedgids

Dim uw energiefactuur door te renoveren

ENERGIEZUINIG

HOUDT

RENOVATIEPLICHT

VAN ISOLATIE TOT WARMTEPOMP VOOR U BEREKEND: HOEVEEL BESPAART U MET ELK VAN DIE INVESTERINGEN?

LENINGEN, PREMIES, KORTINGEN… WIE KOMT ERVOOR IN AANMERKING EN WAT ZIJN DE TARIEVEN?

Netto Vastgoedgids

Dim uw energiefactuur door te renoveren

VASTGOEDPANEL:

6 WAT BRENGT 2023?

De energiecrisis leidt tot een vastgoedmarkt met twee snelheden: de prijskloof tussen energie zuinige en energieverslin dende panden neemt toe. Sowieso is de tijd van de grote prijsstijgingen voor huizen en appartementen voorbij, voorspelt het vast goedpanel van De Tijd.

HOE MAAKT U UW WONING ENERGIEZUINIGER?

18 WETGEVING

Bent u wel verplicht om uw woning energiezui niger te maken? Tegen wanneer? En zijn er ook uitzonderingen?

22 ENERGIELABELS

Wie bepaalt het energiela bel van uw woning? Wat als u niet akkoord gaat? En kan het dat de ene epc-keurder strenger is dan zijn collega?

30 INVESTERINGEN

Hoe gaat u het snelst van een energieverslindend huis naar een label A-wo ning? En hoeveel zal dat kosten?

34 TERUGVERDIENTIJD

Hoe snel kunt u ener giezuinige renovaties terugverdienen? We zoch ten het uit: van dak- en vloerisolatie over begla zing tot warmtepomp en zonnepanelen.

40 PREMIES

Heel wat premies die u vroeger moest aanvra gen bij ofwel het Vlaams Gewest ofwel Fluvius zijn nu gebundeld in ‘Mijn Ver bouwPremie’. Wie kan wat aanvragen?

52 LENINGEN

Wie zijn woning energie zuinig wil renoveren en daarvoor een lening wil aangaan, heeft keuze te over. En ja, het kan zelfs renteloos.

60 PASSIEFWONING

Renoveren tot energiela bel D, zoals Vlaanderen voorschrijft, is een stap in de goede richting. Maar denkt u toekomstgericht, dan kunt u maar beter ‘all the way’ gaan.

GETUIGENISSEN

28 ‘Dubbel glas plaatsen is verboden’ In een beschermd monument wonen, kan gevolgen hebben voor uw energierekening, getuigt Paul Depuydt.

48

‘Renoveren voor de toekomst van onze kinderen’ Machiël De Cock en Wim Jeddens zouden hun ge renoveerde huis aanvan kelijk met gas verwarmen. Maar de toekomst van de planeet én dus van hun kinderen deed hen van mening veranderen.

COLOFON

ADRES

REDACTIE NETTO TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL REDACTIE@NETTO.BE

ALGEMEEN

HOOFDREDACTEUR ISABEL ALBERS

HOOFDREDACTEUR DE TIJD PETER DE GROOTE

CHEF NETTO SONJA VERSCHUEREN

EINDREDACTEUR JAN LODEWYCKX

ARTDIRECTOR ILSE JANSSENS

REDACTEUREN PETRA DE ROUCK

LIEVEN DESMET

JASMINE HEYVAERT

DIRK SELLESLAGH PETER VAN MALDEGEM

ILLUSTRATIES

PIETER VAN EENOGE

INFOGRAFIEKEN FRANK SCHULPÉ

ABONNEMENTEN TEL.: 0800/55.150

E-MAIL: ABO@TIJD.BE

ADVERTENTIES

TRUSTMEDIA TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL TEL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE

VERANTWOORDELIJKE UITGEVER PETER QUAGHEBEUR

LUISTER NAAR ‘DE 7’, BESPAAR OP UW ENERGIEFACTUUR

Waar gaan de vastgoedprijzen naartoe volgend jaar? Hoe snel kunt u uw energie-investeringen terugverdienen? En welke premies bestaan er als u uw huis of appartement energievriendelijk wenst te maken? Luister volgende week naar ‘De 7’, de dagelijkse podcast van De Tijd, met de beste tips om uw energiefactuur te beperken.

VOLG DE VASTGOEDACTUALITEIT OP DE VOET: WWW.TIJD.BE/NETTO/VASTGOED.HTML

Netto wordt gedrukt bij Roularta Printing.

VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE UW GELD IN 2023? 17

Energie leidt tot vastgoedmarkt met twee snelheden

Locatie, locatie, locatie. Tot nog toe was de locatie allesbepalend voor de vastgoedprijzen. Die vuistregel lijkt nu plaats te maken voor energiezuinigheid, energiezuinigheid, energiezuinigheid.

Tekst: Petra De Rouck Illustraties: Pieter Van Eenoge

De galopperende energieprijzen en torenhoge energiefacturen zijn een gamechanger, ook op de vastgoed markt. Logisch, want de energierekening van een appartement of huis staat of valt met de energiezuinigheid van het pand. ‘Het epc attest is intus sen belangrijker voor kopers dan de woonkwaliteit’, zegt Pieter Allegaert, sales director van Century 21.

Voeg daarbij de oorlog in Oekraïne, de economische onzeker heid, een torenhoge inflatie, duurdere en onvoldoende bouwma terialen en een stijgende rente, en je weet dat dit niet anders kan dan sporen nalaten op de vastgoedmarkt.

Eind 2021 zagen we de eerste tekenen van een afkoeling van de vastgoedmarkt, na de boom tijdens de coronacrisis. Ook in het derde kwartaal van dit jaar werd er minder vastgoed verkocht, zo blijkt uit de vastgoedbarometer van de notarissen, maar de afkoeling lijkt gestabiliseerd.

Hoe zullen de vastgoedprijzen in 2023 evolueren? We legden die vraag voor aan 19 vastgoedexperts. Conclusie: de verwach tingen zijn niet bepaald hooggespannen. Enkele experts van het Vastgoedpanel van De Tijd gaan zelfs niet langer uit van stijgen de prijzen, maar van dalende. De meesten verwachten wél nog een prijsstijging in België, met een bescheiden 1,24 procent voor huizen en 0,74 procent voor appartementen. Dat zijn cijfers die geen rekening houden met de inflatie. Die klom in september naar 11,3 procent, het hoogste peil sinds 1975.

Welke trends tekenen zich af op de vastgoedmarkt?

1Energiezuinigheid vertaalt zich in centen

‘Door de energiecrisis wordt de energiezuinigheid van woningen correcter gewaardeerd’, zegt Marc Dillen, directeur generaal van Embuild Vlaanderen (de nieu we naam voor de Vlaamse Confederatie Bouw). ‘Toen energie goedkoop was, onderschatten veel mensen de waarde van energiezuinigheid. Nochtans heeft die een belangrijke impact op het wooncomfort, op de maandlasten en de nog uit te voeren investeringen.’

‘De zogenaamde total cost of ownership – de som van de aankoopprijs én de verbruikskosten van de woning – wordt belangrijk’, zegt Olivier Carrette, ge delegeerd bestuurder van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS). ‘Bij het bepalen van de aankoop prijs zullen mensen rekening houden met het budget dat nodig is voor de energetische renovatie.’

Bent u wel verplicht om uw woning energiezuiniger te maken?

In de strijd tegen de klimaatverandering speelt de energiezuinigheid van onze woningen een cruciale rol. Geen wonder dat zowel de Vlaamse als de Brusselse overheid energiezuinige renovaties verplicht willen maken.

Tekst: Peter Van Maldegem

Residentiële woningen ne men ongeveer 20 procent van de wereldwijde kool stofuitstoot voor hun re kening. Als we tegen 2050 de wereld koolstofneutraal willen maken, zijn energiezuinige wonin gen een van de prioriteiten. En daar ligt werk op tafel: de gemiddelde woning in België heeft een energielabel D, terwijl het de ambitie is dat alle woningen het label A behalen tegen 2050.

U WOONT IN VLAANDEREN 1.

Wat zegt de wet?

Om die inhaalbeweging te maken hebben de gewestelijke regeringen – die bevoegd zijn voor ‘wonen’ – al plannen uitgetekend. In Vlaanderen is er de maatregel om ener giezuinig verbouwen verplicht te maken.

Vanaf 1 januari 2023 moet de koper van een residentiële woning met label E of F dat huis binnen 5 jaar verplicht opwaarderen tot minstens label D. Dat geldt ook voor wie een appartement koopt met label E of F.

De lat wordt de komende jaren ook stel selmatig hoger gelegd. Koopt u in 2028 een woning, dan moet u die renoveren tot min stens label C. Koopt u in 2040 een huis, dan moet u het renoveren tot minstens label A, voor een appartement tot minstens label B.

2. Zijn er ook uitzonderingen op de renovatieverplichting?

De renovatieverplichting geldt alleen bij een notariële overdracht in volle eigendom, het vestigen van een opstalrecht of het ves tigen van een erfpacht. Voor alle andere vormen van overdracht, zoals de overdracht van aandelen of bij een erfenis, geldt de renovatieverplichting niet. Erft u dus een woning van uw ouders, dan bent u niet verplicht die energiezuinig te renoveren.

Ook als u de woning binnen 5 jaar na het verwerven sloopt, bent u niet verplicht om te renoveren. Tijdelijke constructies, die minder dan 2 jaar in gebruik zijn, vallen er ook buiten.

3. Hoe zal dat worden gecontroleerd?

Om te controleren of u de verplichting na komt, zult u na de werken, en dus binnen vijf jaar, een nieuw epc-label moeten aan vragen. Behaalt u het label niet, dan dreigt een administratieve geldboete van 500 tot 200.000 euro. Er zal ook een nieuwe ter mijn worden opgelegd waarbinnen u het label móét behalen. ‘Het Vlaams Energieen Klimaatagentschap (Veka) zal vanaf 2028 instaan voor de handhaving van die verplichting’, aldus het kabinet van Vlaams

De renovatieverplichting vergt niet alleen een financiële inspanning, voor eigenaars van een appartement is er de bijkomende complexiteit van de mede-eigendom.

Hoe snel kunt u energiezuinige renovaties terugverdienen?

Hebt u schrik van de investeringen die uw woning energiezuiniger moeten maken? Hoeft niet: de meeste ingrepen zijn relatief snel terugverdiend.

Tekst: Dirk Selleslagh

Isolatie: het begin van alles

Isolatie, isolatie, isolatie. Dat is het beste antwoord op de vraag wat we tegen de uit de pan rijzende energiefacturen kunnen doen. Woningen die van daag nieuw worden gebouwd, moeten verplicht voldoen aan een hele rist isolatienormen. Maar veel mensen wonen nog in een huis dat stamt uit een tijd dat er weinig aandacht werd besteed aan goede isolatie.

Slechts 15 procent van de woningen in Vlaanderen dateert van na 1981. Pas in de jaren daarna kwamen een betere isolatie en meer energie-efficiëntie bo venaan de prioriteitenlijst in de huizenbouw.

In het beter isoleren van een woning zit een lo gische volgorde, aangezien de ene ingreep al meer energiewinst oplevert dan de andere.

DAKISOLATIE: TOT 30 PROCENT MINDER WARMTEVERLIES

Het dak isoleren moet de hoogste prioriteit krijgen. Aange zien warme lucht opstijgt, kunt u zich bijna letterlijk arm stoken als het dak niet goed is geïsoleerd. Het warmteverlies via het dak kan tot 30 procent oplopen.

Een hellend dak kunt u zowel aan de binnen- als aan de buitenkant isoleren. Een plat dak kan alleen aan de buitenkant worden geïsoleerd. Maar om de opstijgende warmte gevangen te houden, hoeft u niet per se uw dak te isoleren. Hebt u een zolder die niet als leef- of slaapruimte wordt gebruikt, dan kan het volstaan om de zoldervloer te isoleren in plaats van het dak. In sommige gevallen is dat niet alleen gemakkelijker, maar ook goedkoper.

Dakisolatie heeft overigens een dubbele functie. In de winter houdt ze de warmte binnen, in de zomer blijft het dankzij de dakisolatie koeler in huis.

VOORBEELD:

> Hoeveel bespaart u concreet?

Neem een vrijstaande woning met een hellend dak van 100 vierkante meter. Als we ervan uitgaan dat het dak nog niet was geïsoleerd en we pur-platen (polyurethaan) van 16 centimeter dik aanbrengen, levert dat volgens de simulator van Fluvius, de Vlaamse netbeheerder, een energiebesparing op van 2.327 euro per jaar. Aangezien de kosten voor de installatie van dakisolatie beperkt blijven, kan de investering binnen het jaar worden terugverdiend. Fluvius hanteert bij de berekening een gasprijs van 15,7 eurocent per kWh.

Was het dak al wel geïsoleerd - bijvoorbeeld met glaswol van 8 centimeter dik - dan levert het aan brengen van de pur-platen vanzelfsprekend een geringere energiebesparing op. In dat geval gaat het om 325 euro per jaar, wat de terugverdientijd doet oplopen tot 12 jaar.

ISOLATIE BUITENMUREN: ENERGIEBESPARING VAN 20 PROCENT

De isolatie van de buitenmuren kan een energiebesparing van zo’n 20 procent opleveren. Is de spouw meer dan 5 cm dik, dan is spouwisolatie de oplossing. Komt de spouw niet in aanmerking, dan hebt u nog de keuze tussen isolatie aan de binnen- of buitenkant van de muren. De voorkeur gaat hier naar de buitenkant, omdat er op die manier geen binnenruimte verloren gaat.

VOORBEELD:

> Hoeveel bespaart u concreet?

Bij een vrijstaande woning met een buitenmuur van 130 vierkante meter die voor het eerst wordt geïso leerd, levert dat een besparing op van 1.651 euro per jaar. De terugverdientijd bedraagt volgens de Fluvius-simulator 1 jaar.

BEGLAZING: HEEFT EEN LANGERE TERUGVERDIENTIJD

Heel wat huizen hebben vandaag al dubbele beglazing, maar toch is dat niet altijd een garantie tegen energiever lies. De beglazing is de voorbije jaren flink geëvolueerd en dubbel glas is vervangen door dubbel hoogrendementsglas of zelfs driedubbele beglazing. Dat kan een behoorlijke winst opleveren. Met de oude beglazing kan er namelijk tot 15 procent warmte uit de woning ontsnappen.

Bij een buitentemperatuur van -10 °C en een binnen temperatuur van 20 °C heeft de binnenkant van gewoon dubbel glas een temperatuur van 9,5 °C, terwijl dat bij hoogrendementsglas 15,9 °C is. Met driedubbele begla zing trekt u de temperatuur aan de binnenkant van het glas op tot zelfs 18 °C.

Hoogrendementsglas en zeker driedubbele beglazing komen wel met een stevig prijskaartje. Zeker bij het plaat sen van driedubbel glas kan de factuur aantikken. Heel vaak past de dikkere beglazing niet in de bestaande pro fielen en zult u uw ramen volledig moeten vervangen.

VOORBEELD:

> Hoeveel bespaart u concreet?

VLOERISOLATIE: ONDERDEEL VAN GROTER RENOVATIEPROJECT

Een niet-geïsoleerde vloer voelt niet alleen kil aan, hij leidt ook tot een energieverlies van 10 procent.

VOORBEELD:

> Hoeveel bespaart u concreet?

Als we een vloer van 100 vierkante meter isoleren met bijvoorbeeld XPS-platen (geëxtrudeerd polystyreen) van 16 centimeter dik, dan bespaart u 1.019 euro. De terugverdientijd bedraagt 4 jaar.

Hou er wel rekening mee dat het aanbrengen van vloerisolatie meteen onderdeel uitmaakt van een groter reno vatieproject, aangezien dat bijna altijd hand in hand gaat met het leggen van een nieuwe vloer.

Stel dat uw huis gebouwd werd tussen 1980 en 1990 en dat er dubbele beglazing is. Gemiddeld zit er in een woning 33 vierkante meter aan ramen. Als u voor de best isolerende optie van driedubbel glas kiest, dan levert dat een jaarlijkse energiebesparing op van 389 euro. Aangezien het om een stevige inves tering gaat, loopt de terugverdientijd op tot 13 jaar. Zoals eerder aangehaald, zult u vaak ook uw raam profielen moeten vervangen, omdat het driedubbele glas te dik is voor het oude raamwerk. In dat geval loopt de investering nog meer op en komt u aan een terugverdientijd van meer dan 20 jaar. Dan toch maar kiezen voor dubbel hoogrende mentsglas? Dat levert u volgens de simulatie van Fluvius een winst op van 314 euro, met een terugver dientijd van 11 jaar.

Kunt u ook lenen voor een energiezuinige renovatie?

Wie zijn woning energiezuinig wil renoveren en daarvoor een lening wil aangaan, heeft keuze te over. En ja, het kan zelfs renteloos.

Tekst: Peter Van Maldegem

Zowel de Vlaamse als de Brusselse regering heeft een plan uitge werkt om alle woningen tegen 2050 energiezuinig (label A) te krijgen. Voor het gros van de eigenaars ligt er nog veel werk op de plank, want de gemid delde woning in België heeft momenteel een label D. Een woning renoveren kost echter handenvol geld, en weinigen hebben de financiële middelen om de renovatie uit eigen zak te financieren. Lenen vormt dan een alternatief. Er zijn vijf kre dietformules mogelijk.

RENTELOOS RENOVATIEKREDIET

Dat krediet is bedoeld voor wie een energiever slindende woning koopt in Vlaanderen en die binnen vijf jaar energetisch renoveert. Nu kan dat nog vrijblijvend, vanaf 2023 is iedereen die een wo ning koopt met label E of F verplicht om die te renove ren tot minstens label D (zie blz. 18)

De voorwaarden voor het krediet gaan nog iets ver der, althans voor wie de lening nog in 2022 afsluit. Wie van de lening wil gebruikmaken, moet zijn gekochte E- of F-woning binnen 5 jaar renoveren tot minstens label C. Appartementen die bij aankoop label D, E of F hebben, moeten binnen 5 jaar label B behalen. Vanaf 2023 zal de renteloze renovatielening ook het D-niveau als minimale doelstelling nemen.

Duidelijk is wel dat u het renteloze renovatiekrediet niet kunt aanvragen voor een woning die u al bezit. Daarvoor is er de Vlaamse Mijn VerbouwLening (zie blz. 53). Het renovatiekrediet kan ook alleen in combi natie met een hypothecair krediet om de woning aan te kopen. U moet beide kredieten tegelijk aangaan bij dezelfde bank. Er zijn zo’n 20 banken en sociale kre dietinstellingen waar dat kan.

U zult bij die bank een renovatiekrediet met rente afsluiten. Eén keer per jaar betaalt het Vlaams Energieen Klimaatagentschap (Veka) u de betaalde intresten automatisch terug, zodat het effectief om een rente loos krediet gaat. Al zullen die voorwaarden in 2023 mogelijk veranderen. ‘Het renteloze renovatiekrediet wordt volgend jaar vervangen door een renovatiekre diet met rentesubsidie’, luidt het op de website van Vlaanderen.be. Hoe groter de ambitie inzake renovatie, hoe meer rentesubsidie (= korting op de marktrente voet) u zult krijgen.

De looptijd van een renovatiekrediet bedraagt maximaal 20 jaar en kan nooit langer zijn dan de looptijd van het hoofd krediet. Het maximale bedrag (tot 60.000 euro) van de lening hangt af van het type woning en hoe grondig u energetisch renoveert. Hoe energiezuiniger u de wo ning maakt, hoe meer u renteloos kunt lenen.

HOEVEEL KUNT U LENEN?

Voor een huis kunt u tot 30.000 euro lenen als u die woning opwaardeert tot energielabel C, 45.000 euro voor label B en 60.000 euro voor label A. Voor een appartement kunt u tot 30.000 euro lenen als u het opwaar deert tot label B, u kunt tot 45.000 euro lenen als u mikt op label A.

Weet dat er nog enkele bijkomende voor waarden zijn. Het renovatiekrediet bijvoor beeld is er alleen voor natuurlijke personen en gebouwen in het Vlaams Gewest met als hoofdbestemming ‘wonen’. De hoofd bestemming is ‘wonen’ als u minstens 50 procent van de oppervlakte gebruikt om in te wonen. Behalve de gezinswoning komen ook tweede verblijven en opbrengst eigendommen in aanmerking. U kunt ook gebruikmaken van de lening als u een wo ning sloopt en heropbouwt.

MIJN VERBOUWLENING

Wie zijn woning in Vlaanderen renoveert, kan sinds 1 september ook een aanvraag indienen voor de Mijn VerbouwLening. Om in aanmerking te komen voor het krediet moet uw woning in Vlaanderen staan en minstens 15 jaar oud zijn als u de aanvraag doet. De lening kan worden gebruikt voor alle werken die in aanmerking komen voor de Mijn VerbouwPremie (zie blz. 40)

Let wel, alleen de laagste en de middeninkomens komen in aanmerking voor de lening. Voor een alleen staande mag het brutojaarinkomen niet meer bedragen dan 46.170 euro. Voor een koppel zonder persoon ten laste of een alleenstaande met één persoon ten laste ligt de grens op 65.960 euro. Per persoon extra ten laste komt er 3.700 euro bij die bedragen. Er wordt rekening gehouden met het inkomen dat vermeld staat op het laatst beschikbare aanslagbiljet.

Ook voor dat krediet kunt u tot 60.000 euro lenen; u betaalt de lening terug op maximaal 25 jaar. De rente

van de lening is gebaseerd op de kortetermijnmarkt rente (Euribor 1 jaar) op 1 januari van het jaar van de aanvraag. Op die rente krijgt de aanvrager een maxima le korting van 3 procentpunten. Voor dit jaar bedraagt de marktrente 1,5 procent. Dat betekent dat wie dit jaar de lening aanvraagt, geen rente moet betalen. Aan de lening zijn geen dossierkosten verbonden.

U moet voor het krediet aankloppen bij een van de 18 Energiehuizen in Vlaanderen. Die zullen op basis van uw financiële situatie en terugbetalingscapaci teit nagaan wat voor u haalbaar is. Op de website mijnenergiehuis.be kunt u via de postcode van uw ge meente zien bij welk Energiehuis u terechtkunt.

Belangrijk: ook als u de woning verhuurt, kunt u in aanmerking komen voor het krediet. In dat geval zijn er zelfs geen inkomensgrenzen, al gelden er wel enkele andere voorwaarden. Ofwel moet u dan verhuren via een sociaal verhuurkantoor – een geschreven huur belofte is in dat geval noodzakelijk. Ofwel verhuurt

WIST U DAT?

Zowel in Vlaanderen als in Brussel kunt u een goedkope ver bouwlening afsluiten als uw inkomen onder een bepaalde grens ligt.

Het renteloze renovatiekrediet kunt u níét aanvragen voor een woning die u al bezit. In dat geval kunt u gebruikmaken van de Vlaamse Mijn VerbouwLening.