Netto Vastgoedgids (oktober 2023)

DE TIJ D I OK TOBER 2023 I N °6 I JA ARGANG 17

Netto Vastgoedgids

10 manieren

om betaalbaar te wonen Van hamsterhuren tot renteloos lenen

ONBETAALBARE DROOM? DE COCKTAIL ACHTER DE TORENHOGE HUIZENPRIJZEN

VOORUITBLIK 2024 HOE ZIEN DE VASTGOEDPRO’S DE BELGISCHE PRIJZEN EVOLUEREN?

ALS KOPEN GEEN OPTIE MEER IS...

‘VIJFTIG KANDIDATEN VOOR ÉÉN HUURPAND ZIJN GEEN UITZONDERING’

Netto Vastgoedgids

COLOFON ADRES REDACTIE NETTO TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL REDACTIE@NETTO.BE ALGEMEEN HOOFDREDACTEUR ISABEL ALBERS

WAT DOET DE VASTGOEDMARKT?

‘De tijd dat een makelaar een woning verkocht na twee bezoeken, is voorbij.’ Vastgoedexperts vatten de markt in 10 trends. Blz. 06

10 MANIEREN OM BETAALBAAR TE WONEN 1. Ga voor kleiner (en misschien zelfs tiny). Blz. 26 2. Een appartement is goed voor uw energiefactuur. Blz. 28 3. Met cohousing krijgt u meer voor hetzelfde geld. Blz. 32 4. Over de taalgrens is het niet alleen groener, maar ook goedkoper. Blz. 34 5. Doe aan hamsterhuren (want dat is huren en sparen tegelijk). Blz. 38 6. Renoveer en benut de premies en btw-voordelen. Blz. 42 7. Laat de gemeente uw bouwgrond (gedeeltelijk) betalen. Blz. 48 8. Klop aan bij uw (groot)ouders. Blz. 50 9. Leen goedkoop om te renoveren. Blz. 52 10. Ga voor een lening met een langere looptijd. Blz. 54

CHEF NETTO SONJA VERSCHUEREN EINDREDACTEUR JAN LODEWYCKX ARTDIRECTOR ILSE JANSSENS REDACTEUREN PETRA DE ROUCK JASMINE HEYVAERT DIRK SELLESLAGH PETER VAN MALDEGEM ILLUSTRATIES TRUI CHIELENS INFOGRAFIEKEN FRANK SCHULPÉ FOTOGRAFIE CHRISTOPHE DE MUYNCK ABONNEMENTEN TEL.: 0800/55.150, E-MAIL: ABO@TIJD.BE

ALS KOPEN GEEN OPTIE MEER IS

HOOFDREDACTEUR DE TIJD PETER DE GROOTE

Wie geen huis of appartement kan kopen, moet zijn toevlucht zoeken op de huurmarkt. Maar ook dat wordt een steeds moeilijker opdracht. Meer mensen willen huren, het aanbod daalt en de prijzen stijgen. Hoe schatten de vastgoedspecialisten de toekomst in? Blz. 62

ADVERTENTIES TRUSTMEDIA TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL TEL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE VERANTWOORDELIJKE UITGEVER PETER QUAGHEBEUR

GETUIGENISSEN > Twee jaar lang renoveerde Matthias Schevenhels samen met zijn vriendin en vader elk weekend zijn pas aangekochte rijwoning. ‘Vele afspraakjes sneuvelden, maar zo konden we wel veel besparen.’ Blz. 20 > Elisabeth Minnaert, Yannis Tenret en hun kinderen wonen in een cohousingproject. ‘We waren op zoek naar een woning met vier slaapkamers en een tuin op fietsafstand van Gent. Dat bleek onbetaalbaar te zijn, tot we op dit cohousingproject stootten.’ Blz. 58

Netto wordt gedrukt bij Roularta Printing.

START TO IMMO: PODCAST VOOR HUIZENJAGERS U hebt uw zinnen gezet op een eigen huis of appartement, maar hoe begint u daar nu aan?

In onze podcastreeks ‘Start to Immo’ gidsen de Netto-experts u in 7 afleveringen door het hele traject van het kopen van een eerste woning. Wat is een goed eerste huis, en hoe bent u er zeker van dat u niet te veel betaalt? Met welke kosten moet u rekening houden? En waarom moet u voor de aankoop van vastgoed naar de notaris?

4 I NETTO OKTOBER 2023

VOLG DE VASTGOEDACTUALITEIT OP DE VOET: www.tijd.be/netto/vastgoed.html

HOEVEEL KOST EEN HUIS IN UW GEMEENTE? Alle prijzen en prijsevoluties van huizen, appartementen en bouwgronden vindt u op onze interactieve kaart op www.tijd.be/netto/vastgoed/verkoopprijzen.html

VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE

UW GELD IN 2024

16 DECEMBER

Wat doet de vastgoedmarkt?

‘Er is een rush op energiezuinige huizen en appartementen’ De hoge vlucht van de vastgoedprijzen maakte het de jongste jaren moeilijk voor wie een eigen huis of appartement wilde kopen.

De stijgende rente deed daar nog een schep bovenop.

Wat betekent dat voor de vastgoedmarkt?

Vastgoedexperts vatten de markt in 10 trends.

Tekst: Petra De Rouck / Illustraties: Trui Chielens

6 I NETTO OKTOBER 2023

T

ientallen kandidaat-kopers voor eenzelfde huis of appartement. Beslissen om al dan niet te kopen bij het eerste bezoek. En biedingen boven de vraagprijs van de koper… Een goed jaar geleden keek niemand ervan op, maar die ‘gouden tijden’ op de vastgoedmarkt zijn voltooid verleden tijd.

De Russische inval in Oekraïne, de oplopende energie- en bouwmateriaalprijzen en een verdrievoudiging van de rente hebben geleid tot een nieuwe realiteit: vandaag zijn de codewoorden ‘minder transacties’, ‘prijsdruk’, ‘strenge banken’ en ‘afwachtende investeerders’.

OKTOBER 2023 NETTO I 7

10 manieren om betaalbaar te wonen

1

Ga voor een kleinere woning (al is oppervlakte alleen niet zaligmakend) Kleiner wonen kan een oplossing zijn om te besparen op de woningprijs, maar niet altijd. Naast de oppervlakte zijn er immers nóg elementen die de kostprijs bepalen, zoals locatie en afwerking.

Tekst: Jasmine Heyvaert

D

e tendens is al jarenlang zichtbaar: de bouwpercelen worden almaar kleiner.

‘Gezinnen worden compacter, er komen almaar meer gezinnen bij in België en ook in het soort gezinnen zie je almaar meer variatie. Doordat er heel veel mensen een bouwgrond zoeken en er steeds minder percelen beschikbaar zijn, stijgt de prijs van bouwgrond in Vlaanderen’, zegt Niko Demeester, CEO van de bouwfederatie Embuild. Dat blijkt ook uit de cijfers van de Notarisbarometer: in de eerste helft van 2023 betaalde u voor een stuk bouwgrond in Vlaanderen 429 euro per vierkante meter.

een meer behapbaar budget’, zegt hij.

Maar oppervlakte bepaalt niet alles.

‘Het is een richtprijs, geen een-op-een relatie.’

Een huis of appartement bestaat uit verschillende ruimtes: van woonkamer tot keuken, van badkamer tot slaapkamers, van garage tot kelder. ‘Niet elke ruimte vereist eenzelfde afwerking.

Zo zal een keuken of badkamer duurder zijn dan een woon- of slaapkamer’, zegt Demeester. ‘De kosten voor bijvoorbeeld een badkamer, keuken of elektrische installatie zijn er sowieso in elke woning: hier zal het meestal niet de grootte zijn van de woning die de kostprijs bepaalt. Dat verklaart ook waarom appartementen vaak duurder zijn in oppervlakte’, aldus Demeester.

Wat bepaalt de prijs van een woning?

> Het volume is een financiële factor die kopers vaak over het hoofd zien. ‘De richtprijs per vierkante meter nieuwbouw is berekend op basis van een hoogte van 2,50 meter’, zegt Mattheeuws.

‘Wie hogere plafonds wil, betaalt dus meer.’

> De locatie speelt een belangrijke rol bij de prijsbepaling van een woning. Zo kostte over de eerste negen maanden van 2023 volgens de Vastgoedbarometer een woning in Brussel gemiddeld 556.081 euro. In Vlaanderen is dat gemiddeld 355.941 euro en in Wallonië 238.104 euro. De prijs is dus vooral afhankelijk van de regio, maar ook de afstand tot winkels, een station en andere voorzieningen speelt een rol. > De oppervlakte is ook een belangrijke parameter.

Volgens Dirk Mattheeuws, voorzitter van het Netwerk Architecten Vlaanderen, moet u momenteel voor een nieuwbouw zo’n 2.000 tot 2.500 euro per vierkante meter neertellen, exclusief btw, erelonen en keuken.

‘Minder vierkante meters leiden dus onvermijdelijk tot 26 I NETTO OKTOBER 2023

> De mate van afwerking is nóg zo’n factor die de woningfactuur grondig beïnvloedt. ‘De prijs van 2.000 tot 2.500 euro is gebaseerd op een gemiddelde voor een woning met een degelijke afwerking’, zegt Mattheeuws. ‘Je kunt die prijs beïnvloeden door voor een minder dure afwerking te kiezen. Een kwaliteitsvol parket bijvoorbeeld zal altijd duurder zijn dan een gewone keramische tegel.’

Om de prijs te drukken, kiest u het best voor standaardmaterialen en -kleuren die goed in de markt liggen. ‘Standaardproducten zijn vanzelfsprekend goedkoper dan maatwerk’, aldus Demeester.

‘Ga voor tegels in standaardmaten, of maak gebruik van een standaardkraan in chroom. Natuurlijk zal er aan een kraan in een modekleur – zoals zwart of goud – een duurder prijskaartje hangen.’

Tiny house: hip, maar ook een goede investering?

Tiny houses zijn compacte, vaak minimalistische woningen die de jongste jaren enorm aan populariteit hebben gewonnen. Toch denk je maar beter twee keer na voor je zo’n minihuisje neerpoot.

Tekst: Jasmine Heyvaert

E

> Energiezuinigheid is nóg een factor die meer en meer de woningprijs bepaalt. Een kleine woning die energiezuinig is en goed gelegen is, is vaak duurder dan een grote villa die energie vreet en slecht gelegen is.

Is verbouwen goedkoper dan nieuwbouw?

Wie ervan uitgaat dat verbouwen altijd financieel aantrekkelijker is, zal volgens Mattheeuws bedrogen uitkomen. ‘Wat je behoudt van het oorspronkelijke gebouw staat bijna nooit in verhouding tot het aandeel in deze vierkantemeterprijs, zeker als je kunt slopen-en-herbouwen tegen hetzelfde btw-tarief als verbouwen.’ Eerder deze maand besliste de regering dat het gunsttarief van 6 procent voor sloop-en-heropbouw behouden blijft voor particulieren.

■

2.000 - 2.500€ Voor een nieuwbouw in Vlaanderen moet u vandaag zo’n 2.000 tot 2.500 euro per vierkante meter neertellen, exclusief btw, erelonen en keuken.

en tiny house is een losse woonunit van doorgaans minder dan 50 vierkante meter. Er zit een keuken, een badkamer en een slaapkamer in en de inrichting oogt vaak minimalistisch. Voor de plaatsing en het gebruik van een tiny house heb je een omgevingsvergunning nodig, ongeacht de omvang van het huisje. Het maakt ook niet uit of het tiny house als hoofdverblijf dan wel als tweede verblijf dient. Bovendien moeten tiny houses voldoen aan de Vlaamse kwaliteitsnormen en stedenbouwkundige regels. Een tiny house zomaar in een natuurgebied, op een weide, in een bos of in uw tuin neerzetten kan dus niet. En hoewel zo’n tiny house niet noodzakelijk gelinkt is aan de grond, moet u wel een grondperceel bezitten waarop u de miniwoning kunt plaatsen.

‘Een tiny house zal qua oppervlakteprijs dan wel goedkoper zijn dan een volwaardige woning, maar je moet ook het perceel aankopen’, zegt Dirk Mattheeuws van het Netwerk Architecten Vlaanderen.

‘Daarvoor concurreer je met personen die wél een volwaardige woning willen bouwen en misschien ook meer budget hebben. Ook voor het doorverkopen later is het interessanter om een volwaardig huis te bouwen’, zegt hij. ‘Tiny houses zijn daardoor nog niet echt ingeburgerd in ons land. In Nederland bestaan er wel al volledige wijken met dergelijke miniwoningen, waardoor de grond er ook goedkoper is. Ik verwacht dat we ook in Vlaanderen meer en meer dergelijke projecten zullen zien.’

Ook aan de minimale eisen op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit moet een tiny house voldoen. Die woningkwaliteitsnormen liggen vast in de Vlaamse Codex Wonen. Die stelt

onder meer dat een woning voldoende groot moet zijn, met een minimale bewoonbare oppervlakte van 18 vierkante meter voor één persoon, 27 vierkante meter voor twee personen, 40 vierkante meter voor drie personen en 50 vierkante meter voor vier personen. Is uw tiny house kleiner, dan voldoet u niet aan de voorschriften en zult u geen vergunning krijgen. Bovendien moet een woning minimaal 2,20 meter hoog zijn en moeten een bad/douche, keuken en toilet in of aansluitend aan de woning aanwezig zijn.

Een tiny house zomaar in een natuurgebied, op een weide, in een bos of in uw tuin zetten is uitgesloten.

Net zoals een gewone woning moet een tiny house beschikken over een volwaardig rioleringsstelsel, dat moet worden gekeurd.

Het huisje moet ook voldoen aan het Vlaams Reglement over de Milieuvergunning (Vlarem) én de gewestelijke hemelwaterverordening.

‘Tiny houses zijn doorgebroken tijdens de eerste coronagolven’, zegt Demeester. ‘Ze kunnen een antwoord bieden op sommige uitdagingen, maar zijn zeker niet voor iedereen een goed alternatief.

Wij zien dat ze vooral worden gebruikt als aanvulling, bijvoorbeeld als kantoor of voor de opvang van een ouder iemand. Maar bij mijn weten vervangen ze niet vaak een écht huis.’

■ OKTOBER 2023 NETTO I 27

DeVas t goedgi ds .

Nuz at er dagbi jDeTi j d.