Le Guide Immobilier

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argent GUIDE IMMOBILIER SEPTEMBRE 2016

L’IMMOBILIER, L’ACCÈS A UN RENDEMENT RAPIDE 6 LES PRIX CONTINUERONT DE S’APPRÉCIER LÉGÈREMENT Dans les cinq années à venir, les prix de l’immobilier s’inscriront encore en (légère) hausse, selon le panel d’experts immobiliers de L’Echo. Quels seront les meilleurs investissements et lesquels faudra-t-il éviter?

12 POURQUOI INVESTIR EN IMMOBILIER? Investir dans l’immobilier demeure un choix judicieux en ces temps incertains. À condition d’être vigilant et de faire des choix bien réfléchis.

16 APRÈS L’AGENT IMMOBILIER… LE CHASSEUR D’IMMOBILIER Désormais, vous pouvez vous adresser à un chasseur d’immobilier, que vous soyez en quête d’un bien à acheter ou à louer.

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DANS QUOI INVESTIR? Investir dans l’immobilier reste une option intéressante pour qui veut se ménager une poire pour la soif. Une brique n’est pourtant pas l’autre. Un aperçu des avantages et des inconvénients des catégories immobilières suivantes: 20 Maison ou appartement 26 Résidence secondaire à l’étranger 28 Garage 34 Terrain à bâtir 38 Kot d’étudiant 44 Chambre d’hôte 46 Résidence services 48 Chambre d’hôtel 50 Immobilier commercial 54 Actions immobilières

58 SOUSCRIRE UN EMPRUNT OU NON? Les investisseurs en immobilier sont de plus en plus nombreux à emprunter pour financer leur achat. Logique, puisque le crédit crée un effet de levier sur le rendement.

60 PAYER, TOUJOURS PAYER Le prix d’achat d’un bien d’investissement n’est malheureusement pas la seule somme que vous devrez débourser. Quels montants êtes-vous par ailleurs redevables au vendeur, au notaire et à la banque?

64 SANS OUBLIER LE FISC Maisons et appartements n’échappent pas à l’imposition, que vous les mettiez en location ou non.

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P. 25, 33 et 43 LE MOIS PROCHAIN DANS LE MAGAZINE MON ARGENT:

GUIDE PENSION 24 SEPTEMBRE AVEC L’ECHO

RÉDACTION Adresse: rédaction Mon Argent, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, B-1000 Bruxelles, redaction@monargent.be Rédacteur en chef: Joan Condijts Rédaction Mon Argent: Carine Mathieu (News manager), Nadine Bollen, Ellen Cleeren, Petra De Rouck, Isabelle Dykmans, Erika Raquet, Philippe Coulée, Patrick Luysterman, Sonja Verschueren Rédaction finale: Muriel Van den Abbeele Traductions: TaxEdit (Philippe Sergeant) Lay-out et infographie: Ilse Janssens, Willem Ravoet Illustrations: Gudrun Makelberge Photos: Olivier Polet, Abonnements: tél.: 0800/55.150 fax: + 32 (0) 2/423.16.35 e-mail: abo@lecho.be Publicité: Trustmedia, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, 1000 Bruxelles, tél.: 02/422.05.11, fax: 02/422.05.10, info@trustmedia.be Direction Mediafin: Frederik Delaplace, Steven Everaert, Laurent Mutsch et Dirk Velghe Editeur responsable: Dirk Velghe Mon Argent est imprimé sans eau, dans le respect de l’environnement, chez Eco Print Center.

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Prévisions du marché I Préparation I Catégories I Frais I Imposition I Revenus

Des prix en légère hausse pour les cinq prochaines années Le Belge continue à investir dans la brique, vu la faiblesse des taux d’intérêt et l’absence d’alternatives dignes de ce nom pour placer ses économies. Le panel d’experts que «L’Écho» interroge deux fois par an continue à croire en l’immobilier comme placement, mais prévient que les années d’or avec des rendements mirobolants sont derrière nous. Patrick Luysterman

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es notaires ont observé au cours des six premiers mois de cette année quelque 14% de transactions immobilières en plus que sur la même période de 2015. On a payé en Belgique en moyenne 235.349 euros pour une maison d’habitation (villas comprises) au premier semestre 2016, soit 0,3% de plus qu’en 2015. Pour un appartement, on se situe à 210.244 euros en moyenne (+ 2,5%), alors que le mètre carré de terrain à bâtir revenait à 176 euros (-4,1%).

Considéré par région, des baisses de prix ont été enregistrées pour les maisons en Wallonie (-0,9%) et pour les terrains à bâtir en Flandre (-1,6%) et à Bruxelles (-12,7%). Les terrains à bâtir n’en demeurent pas moins excessivement chers dans la capitale, à 711 euros le mètre carré en moyenne.

lume augmenter de 6%. Côté prix, ils s’attendent à une hausse de 1,2% pour les maisons et de 1,8% pour les appartements. Les terrains à bâtir aussi s’apprécieront, selon les experts, de 1,9%. Et dans aucune région, l’évolution des prix ne devrait franchir la ligne rouge. À première vue, la persistance de la hausse des prix de l’immobilier est étonnante. Dans les comparaisons internationales, les maisons belges sont souvent pointées comme «surévaluées» (jusqu’à près de 60% selon l’OCDE, sur la base du rapport prix/loyer). La Banque nationale de Belgique se montre également préoccupée par les prix de l’immobilier. Il ressort d’un sondage international réalisé par ING que 87% des Belges trouvent qu’il est de plus en plus difficile d’acquérir une première habitation dans notre pays. Quelque 71% des propriétaires sont même d’avis que le prix des maisons va diminuer.

Nouvelle hausse des prix en 2016…

Pourquoi les prix de l’immobilier continuent-ils de monter?

Le panel des 18 experts immobiliers de «L’Écho» (voir l’encadré) part de l’hypothèse que tant le volume que le prix des habitations afficheront une légère progression sur toute l’année 2016. Concrètement, ils voient le vo6

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• Tout d’abord, il y a le niveau des taux hypothécaires historiquement bas. Le taux fixe pour un emprunt hypothécaire sur 20 ans chez le leader du marché BNP Paribas Fortis s’élevait à 2,9% en août. Alors qu’on en était encore à 4% deux ans plus tôt.

Sur un point en tout cas, les experts sont unanimes: la faiblesse des taux d’intérêt constitue le principal moteur du marché du logement. Et une hausse des taux, la principale menace par conséquent. «On ne risque cependant pas de les voir remonter rapidement», tempère Bart Van Craeynest d’Econopolis.

• Nombreux sont ceux qui, même parmi les jeunes, voient l’immobilier comme un placement intéressant: le livret d’épargne ne rapporte plus rien, le return des actions a été médiocre ces vingt dernières années pour nombre d’investisseurs et la Bourse n’est pas vraiment un long fleuve tranquille. Avant la crise financière de 2008, on avait coutume de dire qu’il n’y avait pas d’alternative aux actions («Tina», pour «There Is No Alternative»). Les experts placent aujourd’hui «Tina» en second rang, après les taux d’intérêt, comme moteur du marché immobilier florissant. «Les ménages belges disposent de réserves financières plus larges que dans les autres pays. À cause de la faiblesse des taux d’intérêt, une bonne partie de ces réserves glisse vers l’immobilier. que ce soit pour une première habitation ou pour une seconde résidence.

Mais nous voyons aussi de nombreux parents donner un coup de pouce à leurs enfants pour acheter leur maison», indique Frank Maet de Belfius.

L’effet «Tina» joue en particulier pour celui qui achète un bien immobilier pour le mettre en location. «Ce groupe est plus crucial que ja-

PRIX DES MAISONS (1er semestre 2016, en euros) <125.000 125.000-150.000 150.000-175.000 175.000-200.000 200.000-225.000 225.00-250.000 250.000-275.000 275.000-300.000 300.000-325.000 325.000-350.000 350.000-375.000 375.000-400.000 400.000-425.000 >425.000 Chiffres non connus

mais dans le segment de la nouvelle construction.

Il prend quelque 40% du marché à son compte», selon Eric Verlinden de Trevi.

Le marché est aussi soutenu par le fait que beaucoup perçoivent l’immobilier comme un placement relativement sûr aujourd’hui. «L’attrait de l’effet de levier ne peut pas être sous-estimé. Pour beaucoup, quand le marché locatif procure un rendement de 3% et que les taux hypothécaires ne sont que de 2%, le calcul est vite fait», observe Frank Vastmans de la KU Leuven.

La combinaison de taux d’intérêt très faibles et de ‘Tina’ amène les experts à estimer que le risque d’une correction des prix est très improbable à court terme. Le risque que les prix reculent d’au moins 5% en 2016 est inférieur à 10% selon eux.

… mais sans euphorie Les experts n’affichent pourtant aucune euphorie pour le marché immobilier. Le temps des fortes hausses de prix est révolu, reconnaissent-ils à l’unisson.

D’une part, les taux d’intérêt ne peuvent plus beaucoup baisser. D’autre part, la fiscalité est devenue moins favorable, ce qui ne va pas changer selon la plupart des experts. Pour Pieter Decelle de la CIB (Confédération des Agents immobiliers) flamande, «il n’y a pas de baisses d’impôt en vue, mais bien des hausses». Et Johan Albrecht d’Itinera Institute et de l’Université de Gand d’ajouter: «Avec la persistance des déficits budgétaires et la discussion autour du tax shift, l’augmentation de l’impôt sur l’immobilier est un facteur de risque important pour le marché belge du logement.»

La croissance économique ne sera pas non plus de nature à soutenir le pouvoir d’achat du Belge moyen ces prochaines années. «Avec

la baisse des taux d’intérêt de l’année dernière, les prix des maisons auraient pu monter de 10% en théorie. Or, il n’en a rien été», observe Julien Manceaux d’ING. La difficulté d’obtenir un crédit pèse aussi lourdement sur le marché. À Charleroi, il est même difficile de vendre de petites habitations qui coûtent dans les 80.000 euros. Le public cible de ce type de bien ne peut en effet plus obtenir de prêt. «En Flandre, un même phénomène se ressent pour les immeubles de 250.000 à 300.000 euros. Celui qui veut s’acheter une telle habitation doit déjà mettre 50.000 euros sur la table en plus des 25.000 euros de frais d’enregistrement», indique Isabelle Vermeir de Century 21.

En outre, ces habitations ont souvent besoin de pas mal de rénovations.

La pression de la facture totale d’une construction neuve, due essentiellement à des normes de plus en plus strictes, pèse quant à elle sur le prix des terrains à bâtir. Il n’y a qu’en Wallonie que le prix au mètre carré a augmenté (+ 6,1%). À noter aussi que les parcelles deviennent de plus en plus petites. L’an dernier, le prix d’un terrain à bâtir n’en coûtait pas moins 130.178 euros en moyenne.

En tout état de cause, la fiabilité de l’immobilier va être sérieusement testée cette année.

En 2014, l’inflation était de 0,3% et en 2015, de 0,6%. On part de l’hypothèse qu’elle sera de l’ordre de 2% cette année, soit le niveau le plus élevé depuis 2012 (2,8%). Il n’est pas du tout évident – surtout pour les maisons d’habitation – que la hausse des prix compensera totalement l’inflation.

À quoi s’attendre à long terme?

Les experts continuent à croire en un marché du logement stable, mais avec des hausses de prix limitées au cours des cinq prochaines années: + 1,3% pour les maisons d’habitations, + 1,5% pour les appartements, + 1,9% pour les terrains à bâtir. La possibilité qu’une maison garde sa valeur par rapport à l’inflation (en d’autres termes que les prix montent au moins aussi vite que l’inflation) est estimée à 67%.

C’’est surtout une forte remontée de l’inflation qui pourrait venir jouer les trouble-fêtes.

Les spécialistes restent néanmoins attentifs à des chocs externes. Le climat géopolitique, le Brexit, l’insécurité au sein de l’UE et les attaques terroristes sont autant de risques pour l’avenir, mais dont l’impact reste malgré tout limité. Tout comme les remous autour du portefeuille immobilier de la banque Optima ayant fait faillite et qui contient quelques milliers d’appartements sur le marché belge. À ce sujet, tous les experts sont sur la même longueur d’onde: «Il s’agit d’un impact extrêmement limité, qui est vite épongé», résume le notaire Bart Van Opstal.

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Prévisions du marché I Préparation I Catégories I Frais I Imposition I Revenus

Pourquoi placer son argent dans la brique?

Difficile de répondre à cette question sans prendre en considération l’état actuel des marchés financiers. Mais au-delà, plusieurs options sont possibles. Trois experts lèvent un coin du voile sur des investissements pas trop risqués. Philippe Coulée

E

n cette période d’insécurité accrue liée aux récents événements — les attentats de Paris, Bruxelles et Nice notamment, mais aussi la sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne, la crise des migrants, l’effondrement économique de la Grèce, l’état de siège en Turquie et autres —, tant les marchés à court terme que l’indice de confiance des entreprises et des consommateurs à moyen terme sont dans le flou. Ce flou, qui mine depuis des années la confiance des investisseurs, est renforcé par les tergiversations répétées des gouvernements et de l’Union européenne en matière de sécurité, de commerce international et de fiscalité. En effet, les allocutions des chefs d’État tendent plutôt à préparer la population à vivre avec une relative incertitude prolongée et une insécurité quasi permanente.

Pour preuve, l’indice élevé de la menace et la présence de militaires dans nos rues ne cessent d’être prolongés.

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Un investissement intéressant par ces temps incertains Émilie Rousseaux, Fund Manager chez Belgian Land (Banque Degroof), indique que l’investissement en immobilier est à la portée de chacun, car la mécanique est simple et compréhensible par tous, puisqu’elle touche une des fonctions primaires de la vie. «Dans un contexte patrimonial ou de succession, par exemple, c’est un choix souvent posé parce qu’il est rassurant et qu’il repose sur du concret», illustre-t-elle, tout en insistant sur le fait que, à l’inverse des Belges qui préfèrent souvent visualiser leur investissement, les investisseurs privés étrangers sont plus alertes par rapport à des ensembles ‘syndicalisés’comme les SIR (sociétés immobilières réglementées) ou les certificats.

Autre point important mentionné par Émilie Rousseaux: l’élasticité de la demande par rapport au loyer reste forte dans l’immobilier résidentiel. Accepter de légèrement revoir à la baisse le loyer (même de quelques dizaines d’euros) assure toujours un rendement à l’investisseur. «Et en termes de gestion du risque, l’investisseur qui achète du logement est en principe toujours assuré de retrouver son capital de départ s’il a le temps d’attendre. Même dans les cycles économiques plus faibles, l’immobilier résidentiel a plutôt réagi par un ralentissement du volume des transactions que par des baisses de prix, ce qui se vérifie davantage encore dans les grandes villes», explique-t-elle.

Selon l’ex-responsable des acquisitions chez Home Invest Belgium, l’investissement en immobilier neuf permet en outre de s’aligner sur les nouvelles normes énergétiques, qui ont fort évolué ces dernières années. Les investisseurs se prémunissent ainsi de devoir financer de lourds travaux de mise à niveau pendant au moins dix ans et ils offrent en outre au locataire un logement de moins en moins énergivore. «Cette question de la consommation énergétique fait de plus en plus partie intrinsèque de l’appréciation générale des locataires, de même que les infrastructures liées à la mobilité douce ou alternative», insiste-t-elle.

On ajoutera enfin que l’immobilier est un des rares placements qui permet d’emprunter avec un effet de levier exponentiel. Et jamais les intérêts des carnets d’épargne n’ont été aussi bas et les taux des prêts hypothécaires aussi intéressants.

«En termes de gestion du risque, l’investisseur qui achète du logement est en principe toujours assuré de retrouver son capital de départ s’il a le temps d’attendre.»

Quelle brique choisir? Dure ou de papier?

Différentes questions se posent au candidat investisseur: faut-il investir dans un appartement classique dans lequel passer ses vieux jours ou dans un kot d’étudiant où le fiston fera ses années d’études? Et près de chez soi ou dans le dernier quartier à la mode? La facilité du neuf ou le charme de l’ancien? Et qu’en est-il des nouvelles formes d’habitat?

Bref, comment choisir?

«L’avantage de l’investissement en immobilier résidentiel indirect (via une SIR résidentielle), c’est que des professionnels qui sont en permanence à l’écoute du marché et

«La performance des titres immobiliers est au moins équivalente à celle de l’immobilier direct, tant en termes de rendement immédiat que de plusvalue, les tracas de gestion en moins!» de ses évolutions répondent à ces questions pour l’investisseur final et, en panachant leurs investissements, offrent le meilleur de chaque segment, tout en diversifiant le risque», résume la CEO de Home Invest Belgium, Sophie Lambrighs. Ses équipes ont ainsi récemment intégré dans le portefeuille de la SIR belge résidentielle des biens d’exception situés à côté du Palais

Royal (place du Trône) ou en face du Parc du Cinquantenaire à Bruxelles, mais aussi une résidence de dernière génération pour étudiants à Auderghem, un immeuble loué à rénover et redynamiser à Audenarde ou encore un immeuble unique en son genre offrant, à côté de 161 appartements compacts, des espaces communs à utiliser sans modération (Projet The Horizon, dessiné par Art & Build Architects). «En plus, assure Sophie Lambrighs, la performance des titres immobiliers est au moins équivalente à celle de l’immobilier direct, tant en termes de rendement immédiat que de plus-value, les tracas de gestion en moins!»

Guido Eckelmans, le patron d’Eckelmans Immobilier, société de promotion et de gestion de logements étudiants, confirme que la plupart des personnes aujourd’hui à la recherche d’un produit d’investissement veulent conjuguer rendement, pérennité, tranquillité et sécurité.

Mais il croit davantage en la niche porteuse que la demande plébiscite. «L’attrait des produits comme ceux que nous commercialisons actuellement repose globalement sur ces piliers. Le fait qu’il s’agisse de produits locatifs de niche répondant à la demande de cibles spécifiques (étudiants, seniors, business, etc.) et que ceux-ci apportent de la valeur ajoutée tant aux investisseurs qu’aux occupants est le nerf de la guerre», assure-t-il.

Sans secret, le point de départ de chaque projet développé et commercialisé par Eckelmans Immobilier est le marché

locatif et, plus précisément, le pouvoir d’achat de l’occupant, qui garantit le rendement. Et c’est le statut unique d’opérateur global du groupe (assumant tous les métiers de l’immobilier, de la conception à la gestion), qui rend une telle approche possible, sans cesse en ligne avec les besoins des occupants.

Pour garantir la rentabilité et la sécurité du rendement immobilier aux investisseurs qui lui font confiance, Guido Eckelmans défend deux principes via le système du pool de location: la mutualisation des recettes et des risques et l’anticipation des frais. Les recettes, mais aussi les risques liés à la gestion locative (chômage locatif ou contentieux), ainsi que les travaux d’entretien et de rénovation des logements notamment, sont mutualisés entre tous les propriétaires du pool de location. Les loyers sont versés à chaque propriétaire sur la base des quotités locatives fixées dès le départ.

Ainsi, le propriétaire dont le logement rencontrerait un chômage locatif temporaire, un retard de loyer ou une éventuelle remise sur loyer, continuera à percevoir le loyer prévu. En outre, pour permettre un rendement stable au fil des ans, des fonds couvrant les risques locatifs et les rénovations sont retenus à la source, dès la première année. Ces fonds permettent, après plusieurs années, d’effectuer les travaux d’entretien ou de rénovation nécessaires sans recourir à des retenues sur loyers ou des appels de fonds spéciaux. L’immeuble est ainsi maintenu en état au fil des ans.

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- - - - - - - appartement/maison - résidence secondaire à l’étranger - garage - terrain - kot - chambre d’hôte - résidence services - hôtel - commerce - actions immobilières - - - - - -

Maison ou appartement : sachez ce que vous voulez Vous voulez placer vos économies dans un immeuble de rapport. Mais quel immeuble? Un appartement?

Avec combien de chambres? Ou plutôt une maison? La première question à se poser est de savoir si on est fait pour être bailleur. Nadine Bollen et Philippe Coulée

U

n immeuble de rapport classique versus une résidence services ou une chambre d’hôtel.

Pour le planificateur financier Jo Stremersch, le choix se porte clairement sur la première catégorie. S’il est un partisan absolu de l’immeuble de rapport, il est par contre nettement moins convaincu par l’immobilier de niche. Mais il n’en choisit pas pour autant l’appartement classique de deux, voire trois chambres. «Acheter un immeuble pour le mettre en location, c’est tout autre chose que d’en acheter un pour y habiter soi-même. Celui qui investit dans l’immobilier doit établir un plan financier rigoureux et miser sur le rendement le plus élevé possible au mètre carré, souligne Jo Stremersch. Pour chaque euro investi dans un mètre carré supplémentaire ou une chambre de plus, vous devez vous demander si ce supplément peut se traduire en un loyer mensuel plus élevé.

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1%

Tenez compte que les frais d’entretien annuels d’une maison se chiffrent en moyenne à 1% de la valeur du bien.

5%

Par prudence, partez toujours de l’hypothèse d’un vide locatif de 5%.

En d’autres termes, votre bien ne sera pas loué un an sur vingt.

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1. Comment faire la différence?

La fourchette de loyers qu’un bailleur réaliste peut demander n’est pas très large. Des chiffres analysés par la KU Leuven, il apparaît qu’une troisième chambre fait monter le prix d’achat d’une habitation de 7% en moyenne. Une deuxième chambre augmente, quant à elle, le prix de 4% en moyenne. Mais cette différence dans le prix d’achat ne se traduira pas forcément par une hausse équivalente du loyer.

«Comme les appartements à deux chambres constituent aujourd’hui le gros de l’offre sur le marché locatif, le locataire a le luxe de pouvoir comparer. Un bailleur doit dès lors pouvoir offrir un appartement qui se distingue des autres. Sinon, il devra tenir compte d’une certaine inoccupation», prévient Karen Van De Woestijne, présidente de la CIB (Confédération des agents immobiliers) de Flandre orientale.

• Appartements à une chambre Selon Evelyne Gielen (Agence Mètre Carré, Ixelles), depuis l’annonce répétée de possibles taux d’intérêt négatifs sur les comptes d’épargne, les investisseurs particuliers se sont littéralement rués sur les offres de studios dans la capitale. «Ce profil de logement – studio ou appartement une chambre – permet encore de devenir propriétaire d’un bien en investissant environ 100.000 euros à l’unité. Comme les prix à la location sont également poussés à la baisse pour l’instant, ce type de placement permet également de trouver plus facilement preneur, notamment auprès des jeunes qui cherchent des petits loyers, autour des 600 -700 euros mensuels, pour ne pas se mettre la corde au cou», explique la spécialiste, par ailleurs membre du Conseil national de l’IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers).

• Appartements à deux ou trois chambres Si la demande pour ce type de biens reste réelle dans la capitale, la frange d’acquéreurs potentiels qui dispose encore du budget mensuel nécessaire pour se l’offrir tend à se réduire.

Sur les projets neufs phasés dans les communes les plus chères, il n’est d’ailleurs pas rare de voir les promoteurs immobiliers revoir leur programmation en cours de commercialisation, compte tenu du succès rencontré par les petites surfaces. «Les jeunes couples et les familles recomposées hésitent de plus en plus à se lancer à deux et à long terme dans ce genre d’investissement important. Le réalisme et l’expérience vécue prévalent souvent sur le romantisme… surtout quand on ne dispose que de contrats d’emploi précaires. Du côté des investisseurs particuliers qui ont les moyens, si le ‘deux chambres avec terrasse’ a toujours la cote, là aussi, le réalisme est de mise: la suroffre règne pour le moment dans certaines communes bruxelloises. Les montants locatifs exigés pour ce genre de surfaces sont donc clairement revus à la baisse», ose Evelyne Gielen. Le marché de la vente n’étant guère à la hausse lui non plus, ces mêmes investisseurs préfèrent donc réduire leurs prétentions de rendement locatif que de vendre.

• Maisons À Bruxelles tout particulièrement, les familles avec enfants peinent de plus en plus à trouver leur bonheur ‘avec jardin’ sur le marché locatif. «Pour la plupart, les maisons deviennent totalement impayables dans les quartiers du centre et du sud de la capitale. C’est un fait tant pour les locataires que pour les propriétaires concernés. Et à l’OP, nous n’hésitons pas à dire à

nos clients bailleurs qu’il vaut mieux être flexible pour s’adapter à la demande, à savoir celle de la colocation, qui monte en flèche dans les quartiers les plus chers de la capitale. Pour les maisons de 56 chambres qui disposent de trois salles de bain, par exemple, souvent louées au-delà de 2.000 – 2.500 euros, c’est de plus en plus la donne», insiste Guillaume Pinte, le patron de l’Office des Propriétaires (OP). Ce dernier insiste néanmoins sur l’importance de prévenir les écueils et de bien adapter les contrats de bail à ce type de contrat atypique. «Nous faisons signer le bail par tous les colocataires et nous conseillons un avenant au bail – avec enregistrement et état des lieux limité à l’espace concerné – à chaque changement de colocataire», précise-t-il.

«Celui qui met une maison en location doit uniquement se concentrer sur son locataire, alors que le propriétaire d’un appartement doit tenir compte également du gérant de l’immeuble, du syndic et des autres copropriétaires.»

HENDRIK DE VOS PRÉSIDENT DES PROPRIÉTAIRES RÉUNIS

2. Quelle importance accordez-vous à votre liberté?

«Celui qui met une maison en location doit uniquement se concentrer sur son locataire, alors que le propriétaire d’un appartement doit aussi tenir compte du gérant de l’immeuble, du syndic et des autres copropriétaires, explique Hendrik De Vos, président des Propriétaires Réunis. Celui qui met une maison en location décide donc tout seul des investissements qu’il fait et quand il les fait. Le propriétaire d’un appartement doit se rallier à ce qu’a décidé la majorité des copropriétaires. Et cela peut peser sur le rendement.»

«Le prix de cette liberté est que vous serez seul

à supporter les investissements, alors qu’ils sont répartis entre tous les propriétaires d’un immeuble à appartements, nuance Karen Van De Woestijne. Il est en tout cas important de savoir ce que vous achetez. Faites le tour de l’ensemble de l’immeuble de l’appartement dans lequel vous voulez investir. Contrôlez l’état de toutes les parties communes. Vous en apprendrez beaucoup sur la mentalité de ceux qui l’occupent. Si vous apprenez qu’une réparation de la toiture est planifiée pour l’année suivante, essayez d’en déduire le coût quand vous négociez votre prix d’achat.»

CONSEIL Faites le tour de l’ensemble de l’immeuble de l’appartement dans lequel vous voulez investir. Contrôlez l’état de toutes les parties communes: vous en apprendrez beaucoup sur la mentalité de ceux qui l’occupent.

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