De Vastgoedgids

netto VASTGOEDGIDS SE P TE M B E R 2 0 1 6

O

EV

EE

L

IS

U

W

H

VASTGOED DE SNELWEG NAAR RENDEMENT

U

IS

O

F

A

PP

A EMENT WAARD?

Nieuw!

L

E

C

E

H

RT

+ UPDATE WONINGPRIJZEN I N

A

LE

B

LG

IS

H

G

EM

E

EN

N TE

Bereken het rendement van uw vastgoedinvesteringen met onze handige tool De Tijd Immo Manager

netto VASTGOEDGIDS SEPTEMBER 2016

VASTGOED, DE SNELWEG NAAR RENDEMENT 6 ‘OOK DE VOLGENDE JAREN DUURDERE PRIJZEN’ Ook de volgende vijf jaar wordt vastgoed (beperkt) duurder, voorspelt het vastgoedpanel van De Tijd. Wat zijn de beste en slechtste vastgoedinvesteringen?

10 GEBODEN VAN DE VASTGOEDINVESTEERDER In vastgoed investeren is nog altijd een goed idee. Maar alleen voor wie goed uitkijkt en weloverwogen keuzes maakt.

16 NA DE VASTGOEDMAKELAAR… DE VASTGOEDCOACH Na de vastgoedmakelaar kunt u voortaan ook een beroep doen op een vastgoedcoach. ‘Vaak kunnen we een lagere prijs negotiëren dan een particulier.’

62 EEN LENING SLUITEN OF NIET? Steeds meer vastgoedinvesteerders doen het: lenen om hun aankoop te financieren. Logisch, want een krediet creëert een hefboom op uw rendement.

64 BETALEN, EN NOG EENS BETALEN De aankoopprijs van een investeringspand is jammer genoeg niet het enige bedrag dat u moet ophoesten. Wat bent u schuldig aan de verkoper, de notaris en de bank?

68 EN DAN IS ER NOG DE FISCUS Ook huizen en appartementen ontsnappen niet aan belastingen, of u ze nu verhuurt of niet.

77 18

WAARIN HET BEST INVESTEREN? Ja, het is nog altijd verstandig om te investeren in vastgoed als appeltje voor de dorst. Toch is de ene baksteen de andere niet.

Welke voor-, nadelen én rendementen bieden de volgende vastgoedcategorieën?

20 Woning 28 Vakantieverblijf in het buitenland 30 Garage 36 Bouwgrond 40 Studentenkamer 46 Leegstaande kamer in uw woning 48 Assistentiewoning 52 Hotelkamer 54 Winkelvastgoed 58 Papieren vastgoed

NIEUW: BEREKEN HET ZELF! Hoeveel bedraagt het rendement van uw vastgoedinvestering(en).

Bereken het zelf met onze nieuwe vastgoedtool op

tijd.be/immomanager

INTERACTIEF OP WWW.NETTO.BE Wie de prijzen in de verschillende gemeenten online wil vergelijken, kan terecht op

www.netto.be/vastgoedkaart

ALLE PRIJZEN VAN VILLA’S EN WOONHUIZEN, APPARTEMENTEN EN BOUWGRONDEN In alle 589 gemeenten in België.

Vastgoedinvesteerders getuigen Drie vastgoedverhuurders over hun geluksmomenten en tegenslagen. ‘Vastgoed is een echte passie. De ene haakt of breit, ik koop en verkoop appartementen, studio’s en garages.’

Blz. 24, 34 en 44.

VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE:

PENSIOENGIDS 24 SEPTEMBER BIJ DE TIJD

COLOFON Adres: redactie Netto, Tour & Taxis, Havenlaan 86C bus 309, B-1000 Brussel, redactie@netto.be Hoofdredacteur: Stephanie De Smedt Chef Netto: Sonja Verschueren Eindredacteur: Jan Lodewyckx Artdirector: Ilse Janssens Lay-out: Willem Ravoet Redacteuren: Nadine Bollen, Ellen Cleeren, Petra De Rouck, Erika Racquet Medewerkers: Bert Voet Illustrator: Gudrun Makelberge Fotograaf: Emy Elleboog Abonnementen: tel.: 0800/55.150, e-mail: abo@tijd.be Advertenties: Trustmedia, Tour & Taxis, Havenlaan 86C bus 309, B-1000 Brussel, tel.: 02/422.05.11, fax: 02/422.05.10, info@trustmedia.be Verantwoordelijke uitgever: Dirk Velghe Netto wordt waterloos en milieuvriendelijk gedrukt bij Eco Print Center.

SEPTEMBER 2016

netto 5

Marktverwachting I Voorbereiding I Categorieën I Kosten I Belastingen I Opbrengsten

Ook de volgende vijf jaar wordt vastgoed (beperkt) duurder De Belg blijft fors investeren in woningen.

Vanwege de historisch lage rente en omdat er nauwelijks interessante beleggingsalternatieven te vinden zijn. Ook het panel van vastgoedexperts dat De Tijd twee keer per jaar raadpleegt, blijft geloven in vastgoed als investering, maar waarschuwt wel dat de gouden jaren met superrendementen achter ons liggen.

Tekst: Patrick Luysterman

D

e notarissen noteerden in de eerste zes maanden van dit jaar 14 procent meer vastgoedtransacties dan in dezelfde periode in 2015. In België werd in het eerste halfjaar gemiddeld 235.349 euro neergeteld voor een woonhuis (inclusief villa’s). Dat is 0,3 procent meer dan over heel het jaar 2015. Voor een appartement betaalt u nu gemiddeld 210.244 euro (+2,5 procent), terwijl voor een vierkante meter bouwgrond 176 euro (-4,1 procent) moet worden neergeteld.

Er waren alleen prijsdalingen voor huizen in Wallonië (-0,9 procent) en voor bouwgronden in Vlaanderen(-1,6 procent) en Brussel (-12,7 procent). Als u al in Brussel een bouwgrond kunt vinden, blijft die peperduur: 711 euro per vierkante meter.

2016: alweer duurdere prijzen…

Het panel van 18 vastgoedexperts van De Tijd (zie kader) gaat ervan uit dat zowel het vastgoedvolume als de woningprijzen over heel

2016 licht zullen stijgen. Concreet zien ze het volume met 6 procent toenemen. Ze verwachten dat de huizenprijzen dit jaar met 1,2 procent zullen stijgen, terwijl appartementen 1,8 procent duurder zullen worden. Ook de bouwgronden zullen volgens de experts duurder worden: +1,9 procent. En in alle gewesten blijft de evolutie van de prijzen uit het rood.

De aanhoudende prijsstijgingen wekken op het eerste gezicht verbazing. In internationale vergelijkingen worden de Belgische woningen vaak omschreven als ‘overgewaardeerd’ (tot bijna 60 procent volgens de Oeso op basis van de prijs-huurverhouding). Ook de Nationale Bank toonde zich al bezorgd over de vastgoedprijzen. Uit een internationale rondvraag van ING blijkt dan weer dat 87 procent van de Belgen zelf vindt dat het almaar moeilijker wordt om een eerste woning in ons land te verwerven. 71 procent van de eigenaars zou het zelfs goed vinden als de woningprijzen zouden dalen.

Waarom wordt vastgoed onophoudelijk duurder?

• Het antwoord op die vraag moeten we zoeken bij de hypothecaire rente, die nog nooit zo

laag was. De vaste rentevoet voor een hypothecaire lening op twintig jaar bij marktleider BNP Paribas Fortis bedroeg in augustus 2,9 procent. Twee jaar eerder was dat nog 4 procent.

Als de experts het over een ding eens zijn, dan is het wel dat de lage rente op dit ogenblik veruit de belangrijkste motor is voor de woningmarkt. Een rentestijging zien ze tegelijkertijd als de grootste bedreiging. ‘Het risico is evenwel klein dat de rente snel stijgt’, tempert Bart Van Craeynest van vermogensbeheerder Econopolis de vrees.

• Belangrijk is ook dat veel mensen, ook jongeren, vastgoed zien als een interessante investering. Het spaarboekje brengt niets meer op. De returns in aandelen waren de voorbije twintig jaar voor veel beleggers ondermaats en vormden zeker geen rustige wandeling in het bos. Vóór de financiële crisis van 2008 werd vaak gezegd dat er voor het beleggen in aandelen geen alternatief was (‘Tina’, ‘There is No Alternative’). Na de rente wordt het Tinasyndroom door de experts naar voren geschoven als de belangrijkste drijfveer voor de florerende vastgoedmarkt. ‘De Belgische gezinnen beschikken meer dan in de andere landen over aanzienlijke financiële reserves. Met de lage rente worden veel van die reserves afgeleid naar vastgoed. Dat kan een eigen woning zijn, of een tweede verblijf. Maar evengoed zien we dat ouders hun kinderen steunen bij het verwerven van een woning’, zegt Frank Maet van bank-verzekeraar Belfius.

Het Tina-effect speelt in het bijzonder voor wie koopt om te verhuren. ‘Die groep is crucialer dan ooit op de nieuwbouwmarkt. Zij nemen 40 procent van de markt voor hun rekening’, zegt Eric Verlinden van het makelaarsnetwerk Trevi.

Dat velen vastgoed vandaag percipiëren als een vrij zekere belegging, ondersteunt de markt. ‘De aantrekkingskracht van het hefboomeffect mag niet worden onderschat. Als de huurmarkt 3 procent rendement oplevert en de hypothecaire rente 2 procent bedraagt, is de rekening voor veel mensen snel ge-

PRIJZEN VAN HUIZEN (1e helft 2016, in euro) <125.000 125.000-150.000 150.000-175.000 175.000-200.000 200.000-225.000 225.00-250.000 250.000-275.000 275.000-300.000 300.000-325.000 325.000-350.000 350.000-375.000 375.000-400.000 400.000-425.000 >425.000 Cijfers niet bekend

maakt’, merkt Frank Vastmans van de KU Leuven op.

De combinatie van een zeer lage rente en Tina maakt dat ook de experts het risico op een neerwaartse correctie van de prijzen op korte termijn zeer onwaarschijnlijk vinden. Het risico dat de prijzen in 2016 met minstens 5 procent zullen dalen, schatten ze op nauwelijks 10 procent.

… Maar toch geen euforie Toch zijn de experts niet euforisch over de vastgoedmarkt. De tijd van de grote prijsstijgingen is immers voorbij, is de algemene teneur.

Zo kan de rente onmogelijk nog veel verder dalen. Bovendien is de fiscaliteit minder gunstig geworden - iets wat volgens de meeste experts niet meteen zal veranderen. ‘Er staan geen belastingverlagingen op stapel, wel enkele belastingverhogingen’, stelt Pieter Decelle van CIB Vlaanderen vast. ‘Met de continue begrotingstekorten en de discussie over de taxshift zijn hogere belastingen op onroerende goederen een belangrijke risicofactor voor de Belgische woningmarkt in de toekomst’, vindt Johan Albrecht van Itinera Institute en UGent.

Tegelijk komen er almaar meer gezinnen bij in België, vooral door migratie. Vanuit die hoek moet men niet veel koopkracht verwachten. ‘De vraag naar huisvesting voor de vele duizenden migranten zal zeker een impact hebben op de woningmarkt. Die mensen kunnen niet in asielcentra blijven zitten’, stelt Iain Cook van de makelaardijketen ERA. De economische groei dan weer zal de komende jaren niet van die aard zijn om de koopkracht van de gemiddelde Belg op te vijzelen. ‘Met de rentedalingen van het voorbije jaar hadden de woningprijzen in theorie met zo’n 10 procent kunnen stijgen. Zo is het duidelijk niet gelopen’, merkt Julien Manceaux van bank-verzekeraar ING op.

Ook de moeizame kredietverstrekking

weegt zwaar op de markt. In Charleroi raken kleine woningen in de prijsklasse van 80.000 euro nog maar moeilijk verkocht. Het doelpubliek van dat soort panden kan immers geen lening meer krijgen. ‘In Vlaanderen zien we iets vergelijkbaars met panden van 250.000 tot 300.000 euro. Wie zo’n ‘doorsneehuis’ wil kopen, moet al snel 50.000 euro op tafel kunnen leggen, exclusief 25.000 euro registratiekosten’, zegt Isabelle Vermeir van het makelaarskantoor Century 21. Bovendien moet er vaak nog heel wat worden gerenoveerd.

De druk van de hogere factuur om te bouwen - vooral een gevolg van de strengere normen - weegt op de prijzen van bouwgronden.

Alleen in Wallonië (+6,1 procent) werd bouwgrond duurder. De oppervlakte van de kavels wordt almaar kleiner. Een bouwgrond kost wel nog altijd 130.178 euro.

In ieder geval wordt de waardevastheid van vastgoed dit jaar zwaar getest. In 2014 bedroeg de inflatie slechts 0,3 procent, in 2015 0,6 procent. Voor dit jaar wordt evenwel uitgegaan van een inflatiecijfer van 2 procent. Dat is het hoogste peil sinds 2012 (2,8 procent). Zeker voor woonhuizen lijkt het niet evident dat de prijsstijging de inflatie volledig zal compenseren. ‘Maar die stijgende inflatie biedt ook een voordeel voor de vastgoedbelegger’, stelt Pol Tansens van de private bank BNP Paribas Wealth Management. ‘Ze voorkomt dat de reële rente (de nominale rente verminderd met de inflatie) gaat stijgen en dat andere beleggingsvormen aantrekkelijker worden. Vastgoed geniet een goede reputatie als bescherming tegen inflatie.’

Wat mogen we verwachten op lange termijn?

De experts blijven geloven in de een vrij stabiele woningmarkt, met weliswaar beperkte prijsstijgingen tijdens de komende vijf jaar: +1,3 procent per jaar voor woonhuizen, +1,5 procent per jaar voor appartementen, +1,9 procent voor bouwgronden. De kans dat een woning in die periode minstens waardevast blijft (met andere woorden: dat de prijzen minstens even sterk stijgen als de inflatie) wordt geschat op 67 procent - vooral een forse rentestijging kan altijd roet in het eten gooien.

De vastgoedspecialisten blijven wel waakzaam voor externe schokken. Het geopolitieke klimaat, de brexit, de onrust binnen de EU en de terreuraanslagen… Ze houden allemaal een risico in voor de toekomst, maar de impact blijft vooralsnog beperkt. Hetzelfde geldt voor de heisa rond de vastgoedpoot van de failliete Optima-bank, goed voor een paar duizend appartementen op de Belgische markt. Alle experts zitten daarover op dezelfde golflengte: ‘Er is sprake van een zeer beperkte impact die snel wegebt’, vat notaris Bart Van Opstal samen.

SEPTEMBER 2016

netto 7

Marktverwachting I Voorbereiding I Categorieën I Kosten I Belastingen I Opbrengsten

INVESTEREN IN VASTGOED? Maak uw huiswerk Dat u dit leest, geeft aan dat u op zijn minst interesse hebt om te investeren in vastgoed, of om extra te investeren in bakstenen. Is dat (nog) een goed idee? Ja. Maar alleen voor wie goed uitkijkt en weloverwogen keuzes maakt.

Tekst: Erika Racquet en Ellen Cleeren

‘O

p een spaarboek brengt het toch niets op, mijnheer.’ ‘En vastgoed behoudt altijd zijn waarde, hé mevrouw.’ ‘Aandelen, daar blijf ik af, hoor.

Slecht voor mijn hart.’ ‘Mijn schoonvader verhuurt al jaren aan een wat ouder echtpaar, mooie aanvulling op zijn pensioen.’

Volgens de clichés had u allang al uw welverdiende spaarcenten in vastgoed moeten stoppen. Maar clichés zouden geen clichés zijn als er geen grond van waarheid in zat, plus een elementje overdrijving natuurlijk én gebrek aan nuance.

Ja, met een nettorendement van al was het maar 3 procent of met wat geluk 4 procent zit u beter dan met een spaarboek. Spectaculaire voorspellingen moet u echter met een ferme korrel zout nemen. Ja, het meeste vastgoed in ons land heeft op zijn minst zijn waarde behouden in de voorbije decennia, maar we steken onze hand niet in het vuur voor álle vastgoed in de komende decennia.

Al blijft het risico op een felle waardedaling inderdaad beperkter dan bij individuele aandelen. Het risico op perikelen met een huurder, daarentegen, is niet irreëel.

10

netto SEPTEMBER 2016

1. Stop niet al uw geld in vastgoed ‘Het is nog altijd verstandig om te investeren in vastgoed als appeltje voor de dorst. Al moet je dan wel twee dingen in acht nemen’, zegt professor Erik Buyst, die verbonden is aan de economiefaculteit en het onderzoekscentrum Vives van de KU Leuven. ‘Principe één: spreid je beleggingen, stop niet al je eieren in de vastgoedmand. Die gouden regel geldt nog altijd.’

2. Weet dat ‘hét vastgoed’ niet bestaat Behalve het spreidingsprincipe geldt er nog een andere regel voor wie wil investeren in vastgoed, vindt Buyst (KU Leuven): ‘Hét vastgoed bestaat niet.’

Er is zeker nog interessant vastgoed met een veilig rendement, maar niet elke baksteen brengt vanzelfsprekend op. Het is dus moeilijk hapklare tips te geven over wat u moet kopen. ‘Het kan best dat er in de ene stad nog een grote nood is aan éénslaapkamerappartementen, en dat er elders een overaanbod is’, zegt financial planner Jo Stremersch. ‘Het risico op een overaanbod is niet onbestaand’, denkt Buyst. ‘In sommige gemeenten en middelgrote steden wordt echt fors bijgebouwd.

En vermijd kuddegedrag: iedereen stort zich momenteel op het middensegment.’

Kiest u voor een flat, dan heeft nieuwbouw een stapje voor. ‘Een instapklaar en energievriendelijk nieuwbouwappartement zal sneller een huurder vinden dan een aftands flatje dat slecht is geïsoleerd’, zegt Olivier Dykmans, die particulieren adviseert over vastgoed.

4. Kies voor kwaliteit

3. Bekijk de locatie Het is een cliché, maar voor vastgoed geldt dat de locatie uitermate belangrijk is. Wie een huis of appartement koopt, zal dat pand sneller kunnen verhuren als het op een goede plek ligt: dicht bij alle mogelijke voorzieningen zoals winkels of scholen, in de nabijheid van het openbaar vervoer, en het liefst nog in een groene omgeving.

Wat de geschikte locatie is, hangt af van het type vastgoed.

‘Voor vakantiewoningen aan de kust speelt de afstand tot de zeedijk en uiteraard of er zicht is op de zee vanuit het appartement’, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB Vlaanderen). ‘De prijzen en de verhuurbaarheid worden vaak opgesplitst in drie zones: appartementen op de zeedijk zelf, een tweede zone op dichte wandelafstand van het strand, en een derde zone die wat meer in het binnenland ligt.’

‘Over welk type vastgoed het ook gaat, ga altijd na of er in de buurt nog andere gelijkaardige panden zijn en of die vlot verhuurd geraken. Surf niet alleen naar Immoweb of andere zoekertjessites, want die zeggen niet noodzakelijk iets over de vraag hoe snel een pand verhuurd geraakt. Vraag dat na bij mensen die kennis hebben van de lokale markt, zoals een plaatselijke notaris of een vastgoedmakelaar met kennis van de regio.’

Wie om budgettaire redenen een appartement koopt in een oud gebouw kan bedrogen uitkomen. ‘Als investeerder ga ja dan toch beter na of er zich niet bepaalde kosten opdringen. Het kan gaan om kosten die voortvloeien uit de reglementering. Denk maar aan het dak of de glasisolatienormen’, vervolgt Thijs (CIB Vlaanderen). ‘Als je zo’n appartement of studio koopt, informeer dan zeker naar de staat van het gebouw en naar de eventuele collectieve renovatieplannen. Ga na of er een reservefonds bestaat en hoeveel de jaarlijkse provisie bedraagt.’

Zelfs als u kiest voor nieuwbouw is het cruciaal na te gaan of het gebouw bouwtechnisch in orde is. Neem misschien een onafhankelijke architect onder de arm om de staat van het gebouw te controleren. Het ereloon van de architect kost u misschien enkele honderden euro, maar u kunt daarmee veel ellende en onverwachte kosten ontlopen.

Wie een appartement koopt op plan geniet de bescherming van de wet-Brey-

ne. Die bescherming houdt onder meer in dat u de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor verborgen gebreken en dat er een tienjarige aansprakelijkheid geldt voor zware gebreken die de stabiliteit van het gebouw in gevaar kunnen brengen, ongeacht of die zichtbaar of onzichtbaar zijn. Maar ook dan kan het de moeite lonen om de ontwikkelaar te vragen naar eerdere bouwprojecten, en bij de bewoners daarvan te informeren naar hun ervaringen met het betrokken bouwbedrijf.

‘Kwaliteit’ is een begrip met veel facetten. Voor assistentiewoningen geldt de gouden raad dat u het best kiest voor ‘erkende’ serviceflats. Zo hebt u de zekerheid dat ze voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten die door de Vlaamse overheid zijn opgelegd. Koopt u exploitatievastgoed, zoals een serviceflat of een hotelkamer, dan staat of valt uw investering met de kwaliteit van de uitbater.

Vraag welke adelbrieven die kan voorleggen.

5. Koop liever twee kleine studio’s en een garage in plaats van één groot appartement Grosso modo is het aanbevelenswaardig om te investeren in veeleer bescheiden oppervlakten. ‘Je moet je afvragen hoeveel méér huur je zal kunnen vragen voor een appartement dat 100.000 euro duurder is dan voor een ander’, houdt Stremersch voor. De aangroei van het aantal gezinnen scheidingen, immigratie, ouderen die langer alleen wonen - zal zich volgens velen nog enkele jaren doorzetten en hangt samen met een verkleining van het gemiddelde gezin. ‘Ik volg het Federaal Planbureau niet dat stelt dat de groei van het aantal gezinnen na 2020 zal afnemen’, zegt INGeconoom Julien Manceaux, ‘omdat ik ervan uitga dat een groter aandeel van de 75-plussers dan nog in een eigen huis zal wonen dan nu. Er is nog marge, maar je moet selectief zijn.’

Bovendien geldt de gulden regel van het spreiden ook binnen de vastgoedportefeuille. Met een relatief bescheiden budget - genre een paar honderdduizenden euro - is het doorgaans beter te kiezen voor twee studio’s of een studio plus nog een garage, bijvoorbeeld, dan alles in één groter appartement te investeren. ‘En wie daartoe de financiële mogelijkheden heeft, koopt beter drie nieuwbouwappartementen van 220.000 euro dan één penthouse van pakweg 660.000 euro’, zegt Dykmans.

SEPTEMBER 2016

netto 11

Marktverwachting I Voorbereiding I Categorieën I Kosten I Belastingen I Opbrengsten

- - - - - - - - APPARTEMENT/HUIS - VAKANTIEVERBLIJF BUITENLAND - GARAGE - GROND - STUDENTENKOT - KAMER - ASSISTENTIEWONING - HOTELKAMER - WINKEL - VASTGOEDAANDEEL - - - - - - -

Huis of appartement : weet wat u wilt U wilt uw spaarcenten investeren in een pand om te verhuren. Maar welk pand? Een appartement? Met hoeveel slaapkamers? Of toch beter een huis? Allemaal interessante vragen. Al stelt u zich het best toch eerst de volgende vraag: bent u wel geschikt om het te maken als verhuurder? Tekst: Nadine Bollen

F

inancieel planner Jo Stremersch is een absolute voorstander van het klassieke verhuurpand. Op nicheinvesteringen zoals zorgflats of hotelkamers heeft hij het minder begrepen. Toch kiest de financieel planner vandaag niet voor het klassieke tweeslaapkamerappartement, laat staan voor een drieslaapkamerappartement. ‘Een pand kopen om te verhuren is totaal anders dan een woning kopen om er zelf in te gaan wonen.

Wie in vastgoed belegt, moet een strikt financieel plan opstellen en mikken op een zo hoog mogelijk rendement per vierkante meter’, beklemtoont Stremersch. ‘Voor elke euro die je investeert in een bijkomende vierkante meter oppervlakte of een extra slaapkamer, moet je je afvragen of je die meerprijs kan vertalen in een hogere maandelijkse huurprijs.’

20

netto SEPTEMBER 2016

1%

Hou er rekening mee dat de gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten van een woning 1 procent van de waarde van diezelfde woning bedragen.

5%

Ga voorzichtigheidshalve altijd uit van een leegstand van 5 procent. Met andere woorden: in een periode van 20 jaar zal het pand één jaar niet verhuurd zijn.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

1. Hoe het verschil maken?

De vork van huurprijzen die een realistische verhuurder kan vragen, is niet heel ruim. Terwijl uit cijfers die de KU Leuven analyseerde, blijkt dat een derde slaapkamer een woning gemiddeld 7 procent duurder maakt. Een tweede slaapkamer duwt de verkoopprijs gemiddeld 4 procent hoger. ‘En aangezien tweeslaapkamerappartementen het gros uitmaken van het aanbod op de huurmarkt, heeft de huurder de luxe om te vergelijken. Dus moet een verhuurder een appartement kunnen bieden waarmee hij zich kan onderscheiden. Zoniet moet hij rekening houden met leegstand’, zegt Karen Van De Woestijne, voorzitster van CIB Oost-Vlaanderen.

• Eénkamerappartementen Stremersch ziet op dit ogenblik heel wat potentieel in éénslaapkamerappartementen.

‘In Antwerpen overtreft de vraag naar dat type appartementen ruimschoots het aanbod’, merkt hij in de praktijk. Alleenstaanden hebben genoeg aan één slaapkamer en ook jonge koppels betalen liever iets minder huur, zodat ze ook nog kunnen sparen om later een eigen stek te kopen, redeneert hij. Verhuurders van dergelijke appartementen moeten wel een groter verloop van huurders aanvaarden, beseft hij. Maar dat weegt volgens hem niet op tegen het voordeel dat de huurders minder snel solvabiliteitsproblemen zullen kennen.

• Twee- of driekamerappartementen Van De Woestijne volgt die redenering niet.

‘Wij merken steevast dat de twee- en zelfs de drieslaapkamerappartementen sneller verkocht geraken dan de éénslaapkamerappartementen. Vergeet niet dat alleenstaande huurders vaak gescheiden ouders zijn, met kinde-

ren in co-ouderschap. Ook al zijn hun kinderen maar de helft van de tijd bij hen, in die week heeft die kroost toch zijn eigen ruimte nodig. Ook 65-plussers verkiezen vaak meerdere slaapkamers. Omdat beide partners toch apart willen slapen. Of omdat ze willen dat de kleinkinderen kunnen blijven logeren.’

• Huizen Vooral gezinnen met kinderen komen te weinig aan de bak op de huurmarkt, stelt Van De Woestijne vast. ‘Amper een kwart van de verhuurde panden zijn huizen. Daar zie je dan ook meestal een stormloop op’, aldus Van De Woestijne. In haar conceptnota voor de Vlaamse huurmarkt merkt Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) inderdaad dat er signalen zijn van een tekort aan huurwoningen voor gezinnen met kinderen.

Meestal is het aanbod van huurpanden in Vlaanderen ‘niet erg divers’ en daalt het aanbod van de verhuurde gezinswoningen. Net daarom gelooft ook Wim Vermeulen, specialist vastgoedfiscaliteit bij het advocatenkantoor Cazimir, sterk in het potentieel van het verhuren van rijhuizen in of dicht bij de stad.

‘Overal worden volop appartementen gebouwd. In grote of opkomende steden kan het zinvol zijn om daarin te investeren. Maar in provinciestadjes of zelfs dorpen stel ik me daar toch vragen bij. Omgekeerd kan ik me perfect voorstellen dat een jong koppel met kinderplannen liever een rijwoning met een klein tuintje huurt dan een appartement met een piepklein terras, omdat dat huis met tuin ook na de gezinsuitbreiding nog het soort ruimte biedt dat het jonge gezin nodig heeft.’ ‘En de eventuele garage zal handig van pas komen als extra berging’, merkt Hendrik De Vos, voorzitter van de Verenigde Eigenaars, op.

RIJWONING VS. APPARTEMENT Het verwachte gemiddelde huurrendement voor een rijwoning bedraagt 3 procent, zegt Hendrik De Vos, voorzitter van de Verenigde Eigenaars. Dat is iets hoger dan de 2,5 procent van een huurappartement.

‘Wie een huis verhuurt, hoeft zich alleen maar te concentreren op zijn huurder en hoeft geen rekening te houden met de beheerder van het gebouw, met de syndicus en met de andere mede-eigenaren.’

HENDRIK DE VOS, VOORZITTER VERENIGDE EIGENAARS

2. Hoe belangrijk is vrijheid?

‘Wie een huis verhuurt, hoeft zich alleen maar te concentreren op zijn huurder. Terwijl een appartementseigenaar ook rekening moet houden met de beheerder van het gebouw, met de syndicus en met de andere mede-eigenaren’, redeneert De Vos. ‘Wie een huis verhuurt, beslist daardoor volledig zelf welke investeringen hij wanneer doet. Terwijl je als eigenaar van een appartement mee moet met wat de meerderheid van het appartementsgebouw beslist. En dat kan je verhuurrendement naar beneden drukken.

‘De prijs voor die vrijheid is wel dat je al die investeringen zelf volledig moet dragen. Bij

een appartement worden die kosten daarentegen gespreid over alle eigenaren’, nuanceert Van De Woestijne. ‘Maar het is inderdaad belangrijk dat je weet wat je koopt’, zegt ze.

‘Daarom: laat je niet verleiden door dat ene appartement waar je als verhuurder potentieel in ziet. Maar check het hele gebouw. Controleer de staat van alle gemeenschappelijke delen. Daaruit leer je veel over de mentaliteit van de medebewoners. En als je weet dat er volgend jaar een herstelling van het dak gepland staat, tracht dat bedrag dan uit je aankoopprijs te onderhandelen.’

SEPTEMBER 2016

netto 21