WAT DOET DE VASTGOEDMARKT IN 2023?
Een woonhuis met een slechte epc-score wordt dit jaar 1,7 procent minder waard. Wat verwachten de vastgoedexperts nog méér van het jaar 2023?
BLZ. 08
1. Het huurrendement correct berekenen is een goed begin.
BLZ. 24
2. Bereken uw financieel rendement op de juiste manier.
BLZ. 26
3. Vergeet uw meerwaarderendement niet.
BLZ. 27
4. Energiezuinigheid is de nieuwe x-factor.
BLZ. 28
5. Betaal minder belastingen bij de aankoop.
BLZ. 30
6. Maak gebruik van de verminderingen voor onroerende voorheffing.
BLZ. 32
7. Weet aan wie u verhuurt (want dat heeft gevolgen voor de personenbelasting).
BLZ. 34
8. Houd rekening met de meerwaardebelasting bij een verkoop.
BLZ. 36
9. Denk goed na over het soort woning dat u wilt verhuren: een nieuwbouw of bestaand pand.
BLZ. 40
10. Wees u ervan bewust dat een opbrengsteigendom interessanter is dan meerdere appartementen.
BLZ. 44
11. Vermijd geklasseerde gebouwen of onroerend erfgoed.
BLZ. 44
12. Verdiep u in de reglementering als u studentenkamers wilt verhuren.
BLZ. 46
13. Weet dat u renovaties niet zomaar kunt doorrekenen.
BLZ. 47
14. Denk twee keer na voor u een laadstation installeert.
BLZ. 47
15. Houd er rekening mee dat er minimumnormen zijn voor woonkwaliteit en isolatie.
BLZ. 48
16. Zelf een huurder zoeken rendeert. Maar het vergt wel een hoop werk.
BLZ. 50
Alle prijzen en prijsevoluties van huizen, appartementen en bouwgronden vindt u op onze interactieve kaart op www.netto.be/vastgoedkaart
17. Doe een beroep op een SVK (als u elke maand stipt wilt worden betaald).
BLZ. 54
18. Stel een waterdicht huurcontract op.
BLZ. 56
19. Houd er rekening mee dat u niet zomaar alles kunt vragen aan een kandidaat-huurder.
BLZ. 60
20. Stel een goede plaatsbeschrijving op (en die voldoet aan drie voorwaarden).
BLZ. 62
21. Grote versus kleine herstellingen: weet wie voor de kosten opdraait.
BLZ. 64
22. Vergeet de huurprijs niet te indexeren.
BLZ. 66
23. Besef wat er u te doen staat als uw huurder niet betaalt.
BLZ. 68
24. Sluit de juiste verzekeringen af. BLZ. 69
25. Maak dat de huurwaarborg op de juiste rekening wordt gestort. BLZ. 70
Investeren in vastgoed kan iedereen, vindt Ivo Van Genechten. ‘Het komt er alleen op aan uw huiswerk goed te maken.’
BLZ. 20
Een woning verhuren is een hobby op zich, vindt Jonas Detavernier. ‘Ik ben er al snel een paar uur per week mee bezig.’
BLZ. 38
Huurinkomsten zijn een mooie aanvulling op het wettelijk pensioen, weet Caroline Van Rompuy. ‘En ze zijn vooral een veilige investering.’
BLZ. 58
COLOFON
ADRES
REDACTIE NETTO
TOUR & TAXIS
HAVENLAAN 86C BUS 309
B-1000 BRUSSEL
REDACTIE@NETTO.BE
ALGEMEEN
HOOFDREDACTEUR
ISABEL ALBERS
HOOFDREDACTEUR
DE TIJD
PETER DE GROOTE
CHEF NETTO
SONJA VERSCHUEREN
EINDREDACTEUR
JAN LODEWYCKX
ARTDIRECTOR
ILSE JANSSENS
REDACTEUREN
PETRA DE ROUCK
LIEVEN DESMET
JASMINE HEYVAERT
MATHILDE RIDOLE
DIRK SELLESLAGH
PETER VAN MALDEGEM
ILLUSTRATIES
TRUI CHIELENS
FOTOGRAFIE
DEBBY TERMONIA
INFOGRAFIEKEN
FRANK SCHULPÉ
MARIJN DE REUSE
ABONNEMENTEN
TEL.: 0800/55.150
E-MAIL: ABO@TIJD.BE
ADVERTENTIES
TRUSTMEDIA
TOUR & TAXIS
HAVENLAAN 86C BUS 309
B-1000 BRUSSEL
TEL.: 02/422.05.11
INFO@TRUSTMEDIA.BE
VERANTWOORDELIJKE
UITGEVER
PETER QUAGHEBEUR
Netto wordt gedrukt bij Roularta Printing.
Gewoonweg de huuropbrengsten delen door het aankoopbedrag? Het lijkt logisch, maar het rendement van een vastgoedinvestering berekenen is toch ietwat ingewikkelder dan dat.
‘Een zorgeloze investering met hoog rendement’, ‘Inflatiebestendig investeren dankzij huurgarantie’, ‘Tastbare hefboom bij financiering’ of ‘Realistisch uitzicht op meerwaarde’. Als u afgaat op de advertenties van vastgoedverkopers kan het bijna niet misgaan als u uw centen in vastgoed investeert.
Tip:
Als er gegoocheld wordt met hoge rendementen, bent u maar beter op uw hoede. ‘Doorgaans is een hoog rendement synoniem met een hoger risico. Een zeldzame keer zal de verkoper snel moeten verkopen, maar meestal duidt een hoog rendement op een probleem’, waarschuwt Frédéric Vandenhende van Investr, een platform voor vastgoedinvesteerders. ‘Zo kan het interessante huurcontract van een winkelpand snel aflopen, waarna het moeilijk zal zijn om een nieuwe huurder te vinden.’
Wat is dan wel een realistisch huurrendement? Dat zal afhangen van factoren zoals het type vastgoed, de staat van het pand en de locatie. Volgens het vastgoedpanel van De Tijd (zie blz. 18) bedraagt een realistisch nettohuurrendement voor een nieuwbouw 2,7 procent. ‘Met appartementen haal je doorgaans een hoger nettorendement dan met woonhuizen’, zegt Sven Damen, professor vastgoedeconomie en financiering aan de Universiteit Antwerpen. ‘Kwalitatieve woonhuizen of flats genereren ook een lager nettorendement.’
Wie uit is op snel gewin, moet zijn centen alvast níét in vastgoed investeren. ‘Een investering in vastgoed is zeker een stabiele investering op lange termijn, maar in de eerste 3 tot 6 jaar maak je verlies door de hoge instapkosten. Zolang je in die periode niet moet verkopen, lijd je echter maar een papieren verlies’, zegt John Romain, directeur van Immotheker Finotheker.
Wie verstandig in vastgoed wil investeren, moet – net zoals een aandelenbelegger – zijn huiswerk maken en zijn rendement zo goed mogelijk trachten te berekenen. En dat is veel complexer dan simpelweg de huur afzetten tegen de prijs die u voor uw investeringspand hebt betaald. ‘Voor vastgoed moet je een onderscheid maken tussen drie types rendementen: het huurrendement uit de ontvangen huur, het financiële rendement van een lening en op langere termijn een mogelijk meerwaarderendement’, zegt Vandenhende.
Hoe berekent u het rendement van een vastgoedinvestering?
Het huurrendement is – zoals de naam al aangeeft – de verhouding tussen de ontvangen huur en de totale aankoopkosten. Het brutorendement wordt berekend volgens de formule:
(huurprijs x 12)
totale aankoopkosten
Maar als verhuurder hebt u niet alleen inkomsten, maar ook kosten. Het zogenaamde nettorendement houdt daar rekening mee:
(huurprijs x 12) jaarlijkse kosten
totale aankoopkosten
De verhouding tussen het bruto en nettorendement verschilt naargelang het type vastgoed. ‘Aan een studentenkamer zit gemiddeld een hogere kostprijs vast, omdat ze intensiever is in onderhoud en verhuur. Daardoor is het verschil tussen het bruto en nettorendement groter’, zegt Siham Rahmuni, de CEO van vastgoeddienstverlener Quares.
De drie belangrijke parameters bij het berekenen van het huurrendement zijn:
> TOTALE AANKOOPKOSTEN
Uiteraard beginnen de investeringskosten met hoeveel u betaalt bij de aankoop. Het goede nieuws is dat u vandaag opnieuw kunt onderhandelen over een aankoop. Een
scherpe prijs uit de brand gesleept? ‘Een veel gemaakte fout is dat die aankoopprijs als basis dient voor de rendementsberekening. Terwijl u ook de bijkomende kosten in rekening moet brengen. Voor een goede rendementsberekening moet u beginnen met de totale aankoopsom’, zegt Vandenhende. Op de aankoop van bestaand vastgoed zult u registratiebelasting moeten betalen, bij nieuwbouw btw (zie blz. 30). U zult ook verplicht naar de notaris moeten voor de akte – wat betekent dat u zowel aktekosten als een ereloon van de notaris moet ophoesten. Ook voor een hypothecaire lening moet u langs bij de notaris. Mogelijk moet u ook nog renoveren vooraleer u kunt verhuren.
De maandelijkse huur wordt overeengekomen in de huurovereenkomst. Voor (energiezuinige) woningen kan die huurprijs jaarlijks geïndexeerd worden (zie blz. 66) en dus gelijke tred houden met de inflatie. ‘Leegstand is een dooddoener voor een vastgoedbelegger. U investeert het best in een pand dat veel huurders aanspreekt. ‘Jan Modaal’ is per definitie de grootste groep’, zegt Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoedgroep.
‘Om leegstand te vermijden, is het verstandig om 15 à 20 euro onder de marktprijs te verhuren. Daardoor zullen er meer kandidaat-huurders zijn en kunt u de juiste huurder kiezen. Een lage rotatie van de huurders leidt ook tot een lager leegstandsrisico’, denkt Vandenhende. ‘Je geeft een beetje rendement op voor gemoedsrust.’
Jaarlijkse kosten zijn er onder meer voor onderhoud, herstellingen, de verzekering van het gebouw (zie blz. 69), belastingen (zie blz. 34), misschien zelfs een rentmeester die de administratie op zich neemt en de kosten voor de syndicus in appartementsgebouwen.
‘Voor de berekening van de jaarlijkse kosten moet u een onderscheid maken tussen nieuwbouw en bestaand vastgoed. Reken voor een nieuwbouw op 12 procent van de jaarlijkse verhuurprijs en voor bestaand vastgoed op 18 procent’, zegt Vandenhende. De reden? Een nieuwbouw zal de eerste jaren gespaard blijven van herstellingen.
-15€ à -20€
Om leegstand te vermijden is het verstandig om 15 à 20 euro onder de marktprijs te verhuren.
Veel investeerders zien vastgoed als een manier om hun centen op hun spaarrekening aan het werk te zetten. Maar ook al kunt u het geld op tafel leggen, toch kan het interessant zijn om te lenen.
Bij de ultralage rente van de voorbije jaren was het motto: geld lenen brengt geld op. Dat zit zo. Als de rentevoet op uw lening lager is dan het nettohuurrendement van uw vastgoedinvestering, dan levert dat verschil een financieel rendement op. Wie leende tegen bijvoorbeeld 1,2 procent en op zijn vastgoedproject een nettorendement behaalt van 2,8 procent, behaalt dankzij de lening een financieel rendement van 1,6 procent. ‘Maar tussen eind 2021 en eind 2022 is de rente gestegen van 1,38 procent naar 3,38 procent. Daardoor heeft een vastgoedinvesteerder vandaag geen hefboom meer op geleend kapitaal’, zegt Romain.
‘Het financieel rendement heeft plaatsgemaakt voor een inflatierendement. Inflatie is de beste vriend van de vastgoedbelegger’, zegt Vandenhende. De inflatie lag vorig jaar nooit onder 7 procent en piekte in oktober 2022 zelfs tot 12 procent. ‘Schulden met een vaste rentevoet zijn een van de belangrijkste manieren om je tegen de inflatie te beschermen. Hoe hoger de inflatie, hoe voordeliger het is om te lenen’, aldus Vandenhende. ‘Een eenvoudig pintje illustreert dat. Vroeger betaalde je op café 1 euro voor een biertje, vandaag kun je voor je euro allang geen pint meer krijgen. Je betaalt intussen makkelijk 2,5 euro en meer. Met eenzelfde bedrag kun je dus minder doen.’
WIST U DAT?
Bij een nieuwbouw hebt u 5 tot 7 jaar nodig om de kosten te recupereren die bij de aankoop van het pand komen kijken. Bij bestaand vastgoed is dat ongeveer 4 jaar.
Die redenering geldt ook voor wie leent met een vaste maandelijkse betaling. Het bedrag blijft hetzelfde, maar na verloop van tijd is dat veel minder waard. Hoe hoger de inflatie, hoe groter het effect. ‘Daarbij komt dat de huur door de jaarlijkse indexering wél stijgt met de inflatie’, zegt Vandenhende. ‘Nu lenen is ook interessant, omdat de rente naar verwachting nog verder zal stijgen.’
Inflatie is de beste vriend van de vastgoedbelegger.’
U koopt een appartement in Leuven voor 250.000 euro
Aankoopbedrag
- Grondwaarde Constructiewaarde
Registratiebelasting op grond (12 %)
Btw op constructie (21 %)
Notariskosten
Hypotheekkosten (1 %)
Totaal aankoop + kosten
302.249€
U financiert dit met 200.000 euro eigen middelen, voor het resterende bedrag gaat u een lening op 15 jaar aan tegen een rentevoet van 3,35 procent
Eigen middelen
Hypothecaire lening op 15 jaar (rente 3,35 %)
Totaal financiering
302.249€
3
Verhuurprijs
-Maandelijkse kosten (12%, na 10 jaar 18%)
-Afbetaling lening per maand
Maandelijkse opbrengsten
Na 15 jaar verkoopt u het appartement 4
Huurinkomsten gebruikt voor terugbetaling lening
Totale huuropbrengsten(1) (dus zonder afbetaling lening en voor verkoop)
Huur tijdens verkoop en na afbetaling lening (4 maanden huur - kosten)
Huuropbrengsten gedurende 15 jaar
Geschatte waarde(2)
-Aankoopkosten
-Kosten bij verkoop (4,24 % voor makelaarsvergoeding, attesten en btw) Verkoopopbrengsten
Totaal gecreëerde opbrengst
27€
U verhuurt deze woning 15 jaar lang, en ontvangt gedurende deze periode huurinkomsten, maar betaalt ook uw lening af 3 135.251€ 55.554€
190.806€
(of 95,4% rendement op geïnvesteerd kapitaal)
Het jaarlijkse rendement op uw investering bedraagt 5
4,57%
Ooit komt de dag waarop u uw vastgoedinvestering te gelde moet of wilt maken. Als het verschil tussen de verkoopopbrengst (na aftrek van de kosten bij verkoop, zoals die voor de makelaar en attesten) en uw totale investering positief is, realiseert u een meerwaarde. ‘Het meerwaarderendement schat u maar beter voorzichtig in. Het is de kers op de taart, er is nooit zekerheid bij het beoordelen van een investering’, zegt Vandenhende.
Door de kosten boven op de aankoopprijs is er in de eerste jaren een negatief meerwaarderendement. ‘Bij een nieuwbouw is er 5 tot 7 jaar nodig om de kosten te recupereren die bij de aankoop van het pand kwamen kijken. Bij bestaand vastgoed is dat ongeveer 4 jaar’, zegt Vandenhende. ‘Vandaar dat we investeerders aanraden om een pand minstens 7 à 8 jaar aan te houden. Te lang eigenaar blijven is ook niet ideaal, omdat doorgaans na 12 à 15 jaar de eerste grote herstellingskosten opduiken.’
Hoe kunt u op termijn zeker zijn van een meerwaarde? Uiteraard begint alles met een correcte aankoopprijs. Als u te duur aankoopt, zal het langer duren voor u winst kunt maken. ‘Kies voor het juiste pand voor de juiste koper op de juiste plaats. Stel u daarbij de vraag: wie is mijn huurder en wie kan de huur betalen? Zoek naar buurten die het potentieel hebben om in waarde te stijgen. Een belangrijke factor om rekening mee te houden, is de mobiliteit zoals de nabijheid van openbaar vervoer en snelwegen. Let ook op groen in de buurt als er geen tuin is. Ga na hoe het zit met de samenstelling van de bevolking en de groei ervan, het gemiddelde inkomen en het vergunningsbeleid. Een goede, lokale makelaar kan u daarbij helpen’, zegt Vandenhende.
‘Vastgoed zult u misschien pas na decennia verkopen, maar door onvoorziene omstandigheden een echtscheiding, een sterfgeval of financiële problemen kan dat ook morgen zijn’, besluit Dewaele. ‘Investeer dus in iets wat je morgen alweer kunt verkopen, omdat er een voldoende grote doelgroep voor bestaat. Dan kom je automatisch uit bij Jan Modaal.’ ■
