De Vastgoedgids 2018

SEPTEMBER 2018

VASTGOED

‘DIT WORDT HET BESTE JAAR OOIT’ Verkoop van luxevilla’s en -appartementen voor het eerst weer in de lift DISCRETIE GEWENST! Op huizenjacht in Sint-Martens-Latem

ZAL DE PRIJS VAN UW WONING NOG STIJGEN? Vastgoedspecialisten blikken vooruit

Luxe

vastgoed in België

DE BUURTEN MET DE MEESTE MILJOENENWONINGEN

nettoVASTGOEDGIDS

LUXEVASTGOED IN BELGIË 8

WATER GEEFT LUXEVASTGOED VLEUGELS De markt van de luxewoningen boomt. Vooral de kust doet het goed, met Knokke én Oostende als uitschieters.

12

VOORUITBLIK VASTGOEDPRIJZEN De experts van De Tijd/Netto zien geen ommekeer: ook dit jaar worden de prijzen van huizen duurder: +2,6 procent.

18

MILJOENENBUURTEN IN BELGIË Van het Zoute tot Latem, van de Louizalaan tot de CogelsOsylei; een tour d’horizon, op zoek naar de vastgoedhotspots.

26

HUIZENJACHT IN LATEM In Sint-Martens-Latem verandert één op de vier woningen van eigenaar voor minstens 1 miljoen euro. We zochten ons droomhuis.

INTERACTIEF

Woont u in een dure gemeente?

Hoeveel moet u in uw buurt gemiddeld betalen voor een woning of stuk grond?

Hoe zijn de prijzen er het voorbije jaar geëvolueerd?

En ook: Hoeveel kost een luxevilla of luxeappartement er? U vindt de antwoorden, voor alle Belgische gemeenten, op onze interactieve kaart op netto.be/luxevastgoed.

netto COLOFON Adres:

31

Redactie Netto, Tour & Taxis, Havenlaan 86C bus 309, B-1000 Brussel, redactie@netto.be

HUIZENJACHT IN BRUSSEL Hoe top is top? Luxevastgoedsightseeing in de hoofdstad.

Redactiedirecteur: Isabel Albers Hoofdredacteur: Stephanie De Smedt Chef Netto: Sonja Verschueren

38

MILJOENENVILLA LATEN BOUWEN OF RENOVEREN? Een handleiding in 10 stappen.

47

‘HADDEN WE NU MAAR EEN ZWEMBAD!’ Misschien wenste u afgelopen zomer ook wel dat u een zwembad in de tuin had. Hoeveel kost zo’n stukje luxe?

49

54

58

62

Eindredacteur: Jan Lodewyckx Artdirector: Ilse Janssens Lay-out: Willem Ravoet Redacteuren: Nadine Bollen Ellen Cleeren Petra De Rouck Dirk Selleslagh Caroline Sury

HUIS VAN DE ‘FIRMA’ Een villa aankopen op naam van de vennootschap is vaak geen goede optie meer.

Illustraties: Reinhart Croon Abonnementen: tel.: 0800/55.150, e-mail: abo@tijd.be

RIANT HUIS ENERGIEZUINIGER MAKEN Voor wie zijn geld liever in de inhoud van een wijnkelder stopt dan dat hij het ziet wegsijpelen langs de gas- en elektriciteitsmeter.

Advertenties: Trustmedia, Tour & Taxis, Havenlaan 86C bus 309, B-1000 Brussel, tel.: 02/422.05.11, info@trustmedia.be

LENEN VOOR MILJOENENWONING Ja, u hebt een paar miljoen bij de bank staan. Ook in dat geval kan lenen voor een villa een goed idee zijn.

DURE WONING, DURE VERZEKERINGEN? Is uw woning meer dan 1,5 miljoen euro waard, dan kunt u voor uw brand- of diefstalverzekering een beroep doen op een zogenaamde luxeverzekeraar.

6 / NETTO SEPTEMBER 2018

VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE:

VERZEKERINGSGIDS 20 OKTOBER BIJ DE TIJD

Verantwoordelijke uitgever: Frederik Delaplace Netto wordt waterloos en milieuvriendelijk gedrukt bij Eco Print Center.

UPDATE VASTGOEDPRIJZEN I LUXEVASTGOED IN DE LIFT I BELGIËS DUURSTE GEMEENTEN I LUXEVASTGOED PRAKTISCH

Vastgoedmarkt is taaier dan gedacht De woningprijzen in België blijven stijgen. Het panel van 19 vastgoedexperts dat De Tijd/Netto twee keer per jaar raadpleegt, gaat ervan uit dat huizen dit jaar 2,6 procent duurder zullen worden. Doordat er massaal appartementen worden gebouwd, blijft de verwachte prijsstijging in dat segment dan weer beperkt tot 1,8 procent. Tekst: Patrick Luysterman

Wat is de grootste motor achter de vastgoedmarkt?

+330.000

Wat is de grootste bedreiging voor de vastgoedmarkt?

Van 31 naar 37

1. Lage rente 2. Verbeterd economisch klimaat: meer vertrouwen en koopkracht 3. Demografie: bevolkingsgroei, gezinsverdunning, immigratie 4. Ondersteunende fiscaliteit 5. Verhuur brengt meer op dan andere beleggingen

Tegen 2030 komen er in België 330.000 huishoudens bij. Dat zal een impact hebben op de woningmarkt.

1.

2.

3.

4.

5.

Voor jongeren wordt het almaar moeilijker om een woning te kopen. In 2007 was de gemiddelde leeftijd bij aankoop van een woning 31 jaar, tien jaar later was dat al 37 jaar.

12 / NETTO SEPTEMBER 2018

Forse stijging van de rente Minder gunstige fiscaliteit Strengere banken Slechter economisch klimaat Vergrijzing/geopolitieke spanning (ex aequo)

erwijl enkele jaren geleden nog werd voorspeld dat de Belgische vastgoedmarkt een zachte landing zou maken, zijn de vastgoedprijzen sinds 2015 onafgebroken gestegen. Licht weliswaar, maar toch. Ook in de eerste zes maanden van dit jaar noteerden de notarissen een prijsstijging met 3,9 procent voor huizen en met 2,8 procent voor appartementen in vergelijking met dezelfde periode het jaar voordien. Er werden recordprijzen genoteerd, voor België als geheel en voor elk van de drie gewesten. Met een inflatie van 1,7 procent in dezelfde periode bewees vastgoed eens te meer zijn waardevastheid.

Enige minpunt was dat de volumes met 1,5 procent daalden. Maar in de eerste helft van vorig jaar werden wel alle volumerecords gebroken. ‘De markt was toe aan een gezonde adempauze’, aldus notaris Bart Van Opstal. In afwachting van de hervorming van de registratierechten in Vlaanderen werd ook een aantal transacties uitgesteld.

‘We verwachten een inhaalbeweging in het najaar’, stelt Christine Vandeur, director van vastgoedmakelaar Quares. Voor heel het jaar gaan de experts uit van een groei van het volume met 0,5 procent.

In vergelijking met begin dit jaar zijn de specialisten voor 2018 nog iets optimistischer voor huizen (van 2,0 naar 2,6 procent) en bouwgronden (van 2,6 naar 3,1 procent). De prijzen stijgen in alle gewesten, ‘al worden de sterkste prijsstijgingen vandaag wel genoteerd in Brussel’, zegt Céline Janssens, partner bij het vastgoedstudiebureau Stadim.

Voor appartementen dan weer werden de verwachtingen op het vlak van prijsstijgingen licht verlaagd: van 2 naar 1,8 procent. ‘Huizen zitten vandaag in de lift omdat er in sommige steden en gemeenten een tijdelijk overaanbod is van appartementen’, stelt Barbara Dewulf, productmanager mortgages bij BNP Paribas Fortis.

Het ratingbureau Standard & Poor’s is nog iets optimistischer voor de Belgische woningmarkt (huizen en appartementen samen) dan de experts. S&P verwacht dat de prijzen in 2018 met 3,4 procent zullen stijgen.

Opvallend is dat de meeste specialisten nu ook wat optimistischer zijn over de luxevastgoedmarkt. Twee

T

Vastgoedexperts zijn weer optimistisch over luxevastgoed.

Al vinden ze wel dat een luxeappartement een betere investering is dan een villa.

HOE ZULLEN DE WONINGPRIJZEN EVOLUEREN IN 2018?

Prognose experts (in procent)

België Huizen

Alle woningen

Instapklaar

Zwaar te renoveren

2,6

2,7

2,0

Appartementen

1,8

2,0

1,9

Bouwgrond (m²)

3,1

Vlaanderen Huizen

2,6

2,7

1,7

Appartementen

2,1

2,4

0,9

Bouwgrond (m²)

3,5

Brussel Huizen

3,0

2,8

1,8

Appartementen

2,2

2,1

1,3

Bouwgrond (m²)

2,8

Wallonië Huizen

2,0

2,0

1,1

Appartementen

1,1

1,8

0,9

Bouwgrond (m²)

1,6

Bron: Notarissen en panel Netto/De Tijd, augustus 2018

op de drie gaan er wel nog altijd van uit dat in dat segment de prijzen minder snel zullen toenemen dan het marktgemiddelde. Vrijwel iedereen is het erover eens dat een luxeappartement een betere investering is dan een villa.

1. LAGE RENTE De vaste hypotheekrente op tien jaar daalde sinds de jaren tachtig van 14 procent naar 2 procent. Goede klanten kunnen zelfs dichter bij 1 procent lenen. Voor de experts blijft de lage rente de motor van de vastgoedmarkt. ‘Een sterk stijgende rente is het grootste risico, maar op korte termijn is dat scenario weinig waarschijnlijk’, zegt Bart Van Craeynest, hoofdeconoom bij de werkgeversorganisatie Voka. Het panel is het erover eens dat de hypothecaire rente over een jaar nog altijd in de buurt van 2 procent zal zitten. Over twee jaar verwachten ze 2,4 procent

In welk residentieel vastgoed investeert u het best?

Elk jaar 1,8% duurder

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

De komende vijf jaar zien de vastgoedexperts de prijzen van huizen met 1,8 procent per jaar stijgen.

Appartementen zouden in diezelfde periode gemiddeld 1,9 procent per jaar duurder worden.

Appartement Huis Tweede verblijf aan de kust Rusthuisvastgoed Studentenhuisvesting Tweede verblijf in het buitenland Tweede verblijf in het binnenland Assistentiewoning

SEPTEMBER 2018 NETTO / 13

UPDATE VASTGOEDPRIJZEN I LUXEVASTGOED IN DE LIFT BELGIËS DUURSTE GEMEENTEN I LUXEVASTGOED PRAKTISCH DOOR DE MEEST EXCLUSIEVE BUURTEN IN DE DUURSTE GEMEENTE VAN VLAANDEREN Latemse Meersen

SINT-MARTENS-LATEM DORP Royal Latem Golf Club

Leie

Museum Dhondt-Dhaenens Ter Laecke

DEURLE

e jks

eg nw ee t s

tri

r Ko

SINT-MARTENS-LATEM

Op huizenjacht in Latem Discretie gewenst!

In Sint-Martens-Latem verandert één op de vier woningen van eigenaar voor minstens 1 miljoen euro. Ook Netto ging op zoek naar zijn droomhuis, en maakte samen met de makelaar een rit van 20 kilometer langs de meest exclusieve landhuizen, modernistische villa’s, cottages en avant-gardeparels. ‘Ca passe ou ça casse, hier wordt bijna niet onderhandeld over de prijs.’

Tekst: Petra De Rouck

D

iscretie. Niet alleen de inwoners van Sint-Martens-Latem zijn erop gesteld, ook de vastgoedmakelaars voeren het begrip hoog in het vaandel. Lang niet alle makelaars blijken bereid om in de pers te komen, uit vrees om hun vermogende klanten voor het hoofd te stoten door bijvoorbeeld te zeggen dat die ene straat net dat tikkeltje exclusiever is.

We zijn op zoek naar de duurste villa in Latem die op dit ogenblik wordt aangeboden op gespecialiseerde vastgoedsites. De vraagprijs is 3,25 miljoen euro. Makelaar Patrick Landuyt van Immophone & Partners blijkt gelukkig wél bereid om ons een inkijk te geven in deze villa en andere exclusieve buurten in het dorp waar de kunstenaars George Minne, Valerius de Saedeleer, Albert Servaes, Gustave De Smet en Constant Permeke inspiratie kwamen zoeken.

Schildersatelier

Afspraak op een zonnige vrijdagmiddag in de villa, op nauwelijks honderd meter van de Royal Latem Golf Club.

Ook al rij ik in de juiste straat, toch slaag ik er maar met 26 / NETTO SEPTEMBER 2018

Een mix van groen, cultuur, idyllische omgeving en privacy, op amper een paar kilometer van Gent: dat zijn de troeven van Latem. © THOMAS SWEERTVAEGHER

moeite in de villa van toparchitect Marc Corbiau te vinden. Neen, nergens een bordje ‘te koop’. Het exclusieve huis ligt verscholen tussen het groen, aan het einde van een smal privéwegje. De poort staat uitnodigend open.

Een pad tussen de perfect geschoren haagpartijen leidt naar de voordeur. Wie aanbelt, heeft - door de centrale gang en glazen deur aan het einde - meteen uitzicht op de achterliggende tuin met rododendrons en een perceel bos. Zodra ik binnenstap, wordt duidelijk dat over elk detail is nagedacht. De meanderende grijze lijn op het witte tapijt is een afspiegeling van de loop van de naburige Leie. ‘We zijn liefhebbers van Italië en lieten ons bij de bouw zo’n twintig jaar geleden inspireren door de palladiaanse bouwstijl en de gulden snede. De kenmerkende symmetrische opbouw straalt rust uit’, vertelt de eigenaar, een voormalig topzakenman.

Het werd een villa met een bewoonbare oppervlakte van 850 vierkante meter, met op de benedenverdieping onder meer een zithoek, eetplaats, keuken, tv-ruimte en bureau met bibliotheek. De symmetrische trappen leiden naar de eerste verdieping, waar vier grote slaapkamers elk hun eigen badkamer hebben. De tweede verdieping werd vroeger gebruikt als kinesistenpraktijk, vandaag doet ze dienst als schildersatelier voor de vrouw des hui-

zes. Maar dankzij de eigen badkamer en kitchenette kunnen de ruimtes ook als autonoom appartement dienstdoen. De kelderverdieping ten slotte staat voor een groot stuk in het teken van ontspanning, met onder meer een spel- en biljartruimte, een geluidsdichte huisbioscoop en een geklimatiseerde wijnkelder.

Waarom de villa te koop staat? ‘Te groot voor twee mensen’, antwoordt de eigenaar. ‘Bovendien heeft mijn vrouw haar praktijk stopgezet. De kinderen zijn het huis uit en hebben geen interesse om hier te komen wonen.

We trekken naar een appartement in het historische centrum van Gent.’

Royal Latem Golf Club

‘De straten rond de Royal Latem Golf Club behoren tot de meest exclusieve buurten van Sint-Martens-Latem’, legt Landuyt uit. Hij haalt er een kadastrale kaart bij en toont ons dat in de bossen rond de golfclub de grootste kavels van Latem liggen. Deze villa heeft een parktuin van 6.800 vierkante meter. ‘Om de versnippering tegen te gaan en de eigenheid te vrijwaren, laat de gemeente niet toe dat de woonparken worden opgesplitst’, zegt Landuyt. In de buurt wonen ondernemers, vrije beroepers en professoren.

SEPTEMBER 2018 NETTO / 27

UPDATE VASTGOEDPRIJZEN I LUXEVASTGOED IN DE LIFT I BELGIËS DUURSTE GEMEENTEN I LUXEVASTGOED PRAKTISCH

Waarom lenen voor een kast van een villa tóch een goed idee is Ja, u hebt een paar miljoen bij de bank staan. Meer dan dat zelfs. U zou gemakkelijk uw nieuwe villa met eigen middelen kunnen betalen. Toch doet u er goed aan om minstens een deel van uw luxepand met een woonkrediet te financieren. Tekst: Dirk Selleslagh

ypothecaire leningen van 1 miljoen euro en meer zijn geen courante zaak.

‘Bij onze private-bankingklanten gaat het om slechts 1,5 procent van de afgesloten woonkredieten’, zegt Barbara Dewulf, productmanager woonkredieten bij BNP Paribas Fortis. ‘Op onze volledige portefeuille gaat het zelfs maar om 0,1 procent.’ Dat beperkte percentage is niet verwonderlijk, aangezien het duur is om de hele aankoopsom van 1 miljoen euro te regelen via een woonkrediet dat volledig is ‘ingedekt’ door een hypothecaire inschrijving. De aktekosten alleen al bedragen 18.000 euro.

‘Mochten we altijd een volle hypotheek vragen aan onze klanten, dan zou dat inderdaad een rem betekenen’, geeft Filip Verbiese toe. Hij is patrimonial lending manager binnen het segment private banking van BNP Paribas Fortis. ‘Toch kan het wel degelijk interessant zijn om een bepaald deel van het totale aankoopbedrag te financieren met een woonkrediet dat volledig is ‘ingedekt’ door een hypothecaire inschrijving.’

H

1.LENEN VOOR DE EERSTE, EIGEN WONING LEVERT ALTIJD BELASTINGVOORDEEL OP (OOK VOOR MILJOENENWONINGEN) Wie een beperkt woonkrediet aangaat voor de aankoop van een eerste, eigen (luxe)woning - een lening ingedekt door een hypothecaire inschrijving - kan optimaal ge58 / NETTO SEPTEMBER 2018

bruikmaken van de geïntegreerde woonbonus die het Vlaams Gewest toekent bij de aanschaf van de eerste, eigen woning.

Per belastingplichtige kan een basisbedrag worden ingebracht van 1.520 euro tijdens de eerste 10 jaar van de lening, eventueel verhoogd met 760 euro als het de enige woning blijft. Een echtpaar kan zo 4.560 euro per jaar inbrengen. Het belastingvoordeel daarop bedraagt 40 procent, wat op jaarbasis 1.824 euro oplevert. Tussen haakjes: volgens de banken leent een rijke klant niet tegen lagere rentetarieven dan de doorsneeklant. Voor beiden geldt dat ze een ‘goed dossier’ moeten hebben. Met andere woorden, voor meerdere producten moeten ze bij dezelfde bank zitten.

VOORBEELD Een echtpaar dat over een vermogen van 2 miljoen euro beschikt, zou de aankoop van een villa van 1 miljoen volledig uit eigen zak kunnen betalen. ‘Maar als ze een hypothecair krediet van 75.256 euro tegen een rente van 2 procent op 20 jaar afsluiten, volstaat dat om de korf van de woonbonus te vullen en gebruik te maken van het belastingvoordeel’, zegt Verbiese. ‘Met die lening betaalt het koppel 380 euro per maand af, wat neerkomt op 4.560 euro per jaar. Met dat bedrag wordt de woonbonus ten volle benut en met een belastingvoordeel van 40 procent levert dat over een periode van 10 jaar 18.240 euro op.’

Ook de volgende 10 jaar kan de lening nog worden ingebracht bij de woonbonus. Het maximum bedraagt dan nog 3.040 euro, wat met een belastingvermindering van 40 procent over die tien jaar 12.160 euro oplevert.

‘Het krediet genereert dus over 20 jaar een belastingvermindering van 30.400 euro’, rekent Verbiese uit.

‘Daartegenover staan een interestlast over de hele looptijd van 15.942 euro en de aktekosten voor de hypothecaire lening van 3.200 euro. Slotsom is dat niet alleen de betaalde interest wordt gerecupereerd, maar ook een deel van het geleende kapitaal wordt gesubsidieerd.’

Na het aangaan van de lening die ingedekt is via een hypotheek bedraagt het saldo van het aankoopbedrag nog altijd 924.744 euro. De vraag is nu of die som met eigen middelen moet worden betaald dan wel of er een extra krediet moet worden aangegaan. Indien de beschikbare eigen middelen meer kunnen opbrengen dan de kosten die aan de lening verbonden zijn, dan is een lening eventueel de moeite waard.

‘Het antwoord op die vraag is afhankelijk van de manier waarop de middelen van de cliënt belegd zijn. Stel dat het grootste deel van zijn eigen middelen op een zichtrekening staan waarop geen rentevergoeding wordt gegeven, dan biedt het aangaan van een krediet geen voordeel’, zegt Verbiese. ‘Maar stel dat de klant een goed gediversifieerde beleggingsportefeuille heeft en hij ervan overtuigd is dat hij daarmee een rendement kan behalen dat hoger ligt dan de kredietkosten, dan is een krediet het overwegen waard.’

TIP Onderhandel over een hypothecair mandaat Het is meestal onmogelijk om een hypothecaire lening van 900.000 euro aan te gaan die volledig is ingedekt door een hypothecaire inschrijving. Daarvoor zijn de aktekosten te hoog.

Toch hebben goede onderhandelaars hier een uitwijkmogelijkheid: afhankelijk van het totale risicoplaatje gaat uw bank misschien akkoord met een hypothecair mandaat.

In dat geval neemt de bank

geen hypothecaire inschrijving. U geeft aan uw bankier uitsluitend een volmacht om dat te doen. De bank kan dan beslissen om de volmacht om te zetten in een inschrijving op een later tijdstip, bijvoorbeeld als er indicaties zijn dat u op betalingsmoeilijkheden afstevent. De kosten voor een mandaat zijn veel beperkter en belopen voor het bedrag dat we hanteren zo’n 1.500 euro.

MET WELK KREDIET DOET U UW VOORDEEL? Hypothecair krediet waarmee u de woonbonus volledig benut

· Krediet: 75.256 euro Looptijd: 20 jaar Rentevoet: 2% · · · ·

Belastingvermindering: 30.400 euro Totale rentelast: -15.942 euro Aktekosten: -3.200 euro Voordeel (over de hele looptijd): 11.258 euro

TIP Opteer voor een bulletkrediet ‘In situaties waarbij de beleggingsportefeuille als zekerheid van het hypothecair krediet fungeert, zal de bank veelal een bulletkrediet aanbieden’, zegt Verbiese. ‘In dat geval moet de klant maandelijks alleen rente betalen. Pas op de eindvervaldag moet hij dan het kapitaal in één keer terugbetalen. De looptijd

kan bijvoorbeeld 5 jaar zijn, maar kan na afloop van die periode eventueel worden uitgebreid. Het grote voordeel van een krediet dat ‘ingedekt’ wordt met een beleggingsportefeuille is dat er in tegenstelling tot een hypothecaire inschrijving of een hypothecair mandaat geen aktekosten aan verbonden zijn.’

2. OOK LENEN VOOR UW TWEEDE VERBLIJF LEVERT EEN BELASTINGVOORDEEL OP (OOK VOOR MILJOENENWONINGEN) De weekends aan de kust doorbrengen, het is voor heel wat Belgen een manier om te verademen en met nieuwe energie aan de nieuwe werkweek te beginnen. Als u echt geregeld naar zee wilt, overweegt u misschien een piedà-terre aan de kust. Ook daar is de vraag weer: zult u dat appartement van 1 miljoen euro met eigen middelen betalen of er een lening voor aangaan?

SEPTEMBER 2018 NETTO / 59

De Vastgoedgids.

Nu zaterdag gratis bij De Tijd.