DE TIJD I FEBRUARI 2019 I N°2 I JAARGANG 13
Netto Vastgoedgids
HOEVEEL IS UW WONING WAARD?
Zo bouwt en renoveert u slimmer
De prijzen van woonhuizen en villa’s, appartementen en bouwgronden in alle Belgische gemeenten
PASSIE VOOR PASSIEF HOEVEEL KOST HET OM VAN UW HUIS EEN PASSIEFWONING TE MAKEN?
SLIM RENOVEREN, SLIM FINANCIEREN HOE HAALT U HET MAXIMALE UIT PREMIES EN SUBSIDIES?
VERBOUWEN OM TE VERHUREN ZO VERMIJDT U KEUZES DIE AAN UW RENDEMENT VRETEN
Netto Vastgoedgids
Zo bouwt en renoveert u slimmer 7 VOORUITBLIK: VASTGOEDPRIJZEN 2019 De vastgoedexperts van Netto/De Tijd zien niet meteen een ommekeer in 2019: ook dit jaar blijft uw woning waardevast. 16 SPECIAL: BOUWEN&RENOVEREN 16 Waarom renoveren? 16 Wat is het financieel voordeel van renoveren? 21 Stad of platteland: waar wilt u wonen? 22 De meest gestelde vragen over bouwregels en voorschriften. 30 Hoe de kosten van een renovatie realistisch inschatten? 30 Uw renovatieproject in 7 stappen. 34 Renoveren of helemaal afbreken en heropbouwen? 38 Wanneer uw bank contacteren? 44 Hoe betaalt u zo weinig mogelijk registratiebelasting? 48 Welk soort lening voor welke werken? 50 Wat levert renoveren op? 50 Zo maakt u van uw oude woning een passiefhuis. 54 Verbouwen om te verhuren. 58 Update: Vlaamse premies en tegemoetkomingen.
COLOFON NETTO Adres
Redactie Netto Tour & Taxis Havenlaan 86C bus 309 B-1000 Brussel redactie@netto.be Redactiedirecteur Isabel Albers Hoofdredacteur Stephanie De Smedt Chef Netto Sonja Verschueren Eindredacteur Jan Lodewyckx Artdirector Ilse Janssens
GETUIGENISSEN: 26 ‘We kochten een art-decowoning uit 1931.’ 40 ‘Energiezuinig wonen in beschermd erfgoed? Het kan.’ 62 ‘We wilden doelbewust géén nieuwbouw.’
Lay-out Willem Ravoet Redacteuren Nadine Bollen Christophe De Rijcke Petra De Rouck Jehan Goffin Serge Mampaey Dirk Selleslagh Kris van Hamme Peter Van Maldegem Wouter Vervenne Sven Vonck
69 CIJFERS: HOEVEEL IS UW WONING WAARD? De recentste prijzen van villa’s en woonhuizen, appartementen en bouwgronden in alle Belgische gemeenten, in één overzichtelijke tabel.
Illustraties Pieter Van eenoge Foto’s Siska Vandecasteele Abonnementen tel.: 0800/55.150, e-mail: abo@tijd.be Advertenties Trustmedia, Tour & Taxis Havenlaan 86C bus 309 B-1000 Brussel tel.: 02/422.05.11 info@trustmedia.be Verantwoordelijke uitgever: Frederik Delaplace
VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE
Pensioengids 30 MAART BIJ DE TIJD Netto wordt waterloos en milieuvriendelijk gedrukt bij Eco Print Center.
INTERACTIEFOP WWW.NETTO.BE Wie de prijzen in de verschillende gemeenten online wil vergelijken, kan terecht op www.netto.be/vastgoedkaart.
SEPTEMBER 2018 NETTO I 5
Slim bouwen en renoveren Voorbereiding
16 I NETTO FEBRUARI 2019
Wat is het financieel voordeel
Natuurlijk wilt u na twintig jaar graag een nieuwe keuken installeren of de badkamer een make-over geven. Maar wie financieel voordeel wil halen uit zijn renovaties, opteert liever voor een betere isolatie of een grotere energie-efficiëntie. Tekst: Dirk Selleslagh
van renoveren?
E
en gedateerd huis? Het risico dat u er van de renovatievergunningen wordt momenteel op jaarbasis slechts 0,7 procent van de huizen gerenoin een woont, is groot. Slechts 15 proveerd. Dillen ziet daarvoor een dubbele reden: ‘Veel wocent van de woningen in Vlaanderen is ningen zijn in handen van oudere mensen die hun na 1981 gebouwd. En het is pas in de jaspaargeld willen bewaren voor de volgende generatie ren daarna dat er een bewustzijn rond en bijgevolg niet in een renovatie investeren’, stelt hij energiezuinig bouwen is gegroeid. Om vast. ‘Tegelijk hebben mensen die een huis kopen na de de woningen energiezuiniger te maaankoop vaak te weinig geld over om die woning ook ken lanceerde de Vlaamse overheid in 2015 het Renometeen energie-efficiënter te maken.’ vatiepact, een actieplan dat ertoe moet leiden dat tegen 2050 elke woning even energiezuinig is als de nieuwbouw- Vanaf 2021 zal bij de notariële overdracht van norm van dat jaar. ‘Als alle huizen die naar aanleiding van een een residentiële woning een aantal renovaties erfenis of verkoop van eigenaar verplicht moeten gebeuren. wisselen meteen ook gerenoveerd zouden worden, zou 90 Uit cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet procent van de huizen tegen 2050 aan de energienor(BVK) blijkt dat slechts 4 procent van de kredietnemers men voldoen’, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van een gecombineerde hypotheeklening voor aankoop en de Vlaamse Confederatie Bouw. renovatie aangaat. Kredieten voor de aankoop van een De werkelijkheid ziet er vandaag anders uit. Om tewoning zijn goed voor 53 procent van het totaal, terwijl gen 2050 de energie-efficiëntie van alle Belgische woslechts 23 procent wordt aangegaan met het oog op een ningen op het vereiste peil te krijgen, zou de renovatierenovatie. graad 2,5 procent per jaar moeten bedragen. Op basis FEBRUARI 2019 NETTO I 17
Slim bouwen en renoveren Verbouwing
50 I NETTO FEBRUARI 2019
Zo maakt u van uw oude woning In principe kan elk huis worden omgeturnd tot een passiefhuis. Maar hoe pakt u zoiets aan? En welk prijskaartje hangt eraan vast? Tekst: Dirk Selleslagh
een passiefhuis
D
e kans is groot dat u in de komende jaren uw woning energie-eďŹƒciĂŤnter zult maken. U bent er zich immers van bewust dat we minder energie moeten verbruiken als we de klimaatverandering op de aarde willen tegengaan. Maar het zal ook onder zachte dwang van de overheid gebeuren. De Vlaamse regering wil immers dat we tegen 2020 alle bestaande huizen beter isoleren, dubbele beglazing plaatsen en oude stookketels vervangen. Dat is pas een eerste stap, want tegen 2050 wil de overheid dat alle bestaande huizen beantwoorden aan de normen die tegen dan voor nieuwbouw gelden. Als u dan toch energierenovaties doet, waarom dan niet overwegen om van uw huis meteen een passiefhuis te maken? Met andere woorden, een huis dat dermate energiezuinig is dat u nauwelijks nog actieve verwarming nodig hebt.
De Vlaamse regering wil dat we tegen 2020 al onze bestaande huizen beter isoleren, dubbele beglazing plaatsen en oude stookketels vervangen.
FEBRUARI 2019 NETTO I 51
Getuigenis
‘Een nieuwbouw wilden we doelbewust níét’
Een jarenzestigwoning met de meest geavanceerde energie- en domoticasnufjes? Sofie en Jorn Ostijn vielen voor de ‘klassieke look’ van een oud rijhuis in Waregem, maar stripten het vervolgens helemaal. ‘Het enige wat er is overgebleven, is de voorgevel.’ Tekst: Petra De Rouck / Foto’s: Siska Vandecasteele
D
e aangekondigde betonstop? Voor Sofie en Jorn Ostijn uit Waregem was die wettelijke beperking niet nodig. ‘We hebben er bewust voor gekozen om níét te bouwen. Een renovatie vinden we milieubewuster dan een lap grond kopen en er een nieuwbouw op zetten. Maar het was niet gemakkelijk om een te renoveren woning voor een aanvaardbare prijs te vinden. Veel eigenaars schatten hun woning hoog in op basis van bijvoorbeeld de locatie, maar houden nauwelijks rekening met de renovatiekosten. En vaak lees je in zoekertjes dat een huis ‘instapklaar’ is, maar een woning waar dertig jaar niets aan is gedaan, beantwoordt niet langer aan de hedendaagse normen.’
Gestript Uiteindelijk vond het koppel een rijwoning uit de jaren 60 net buiten de ring van Waregem. Behalve een nieuwe 62 I NETTO FEBRUARI 2019
gasketel waren er nog geen grote werken uitgevoerd. ‘De verkoper was zich bewust van de hoge kosten die ons te wachten stonden. Dat vertaalde zich in een aanvaardbare aankoopprijs. We hebben het hele huis gestript: de keuken halfopen gemaakt, de badkamer verplaatst, een slaapkamer ingericht als bureau, nieuwe leidingen gelegd, een ondervloer gelegd en pleisterwerken laten uitvoeren… Het enige wat er is overgebleven, is de voorgevel: we hielden van de klassieke look ervan. De ramen werden vervangen door een energiezuinige kopie.’ Als ingenieur en zaakvoerder van het installatiebedrijf Ostijn was energiezuinigheid voor Jorn essentieel. Omdat er voor de renovatie geen bouwvergunning nodig was, moesten er ook geen wettelijke energienormen worden behaald. ‘Toch hebben we alles maximaal geïsoleerd en hebben we zoveel mogelijk voor hernieuwbare installatietechnieken gekozen. Ook ventilatie was geen verplichting, maar wie goed isoleert moet wel degelijk ventileren.
Vaak lees je in zoekertjes dat een huis ‘instapklaar’ is, maar een woning waaraan dertig jaar niets meer is gedaan, beantwoordt niet langer aan de hedendaagse normen.
Zo goed isoleren als een nieuwbouw was niet mogelijk. In het dak werd er voor 2.000 euro isolatiemateriaal geplaatst - concreet: 16 cm minerale wol -, de achtergevel heeft een gelijkaardige isolatie als een nieuwbouw: 4 cm minerale wol + 8 cm PUR. Voor de vloerisolatie waren we beperkt door de hoogte van de ondervloer, alleen de voorgevel is niet geïsoleerd.’ In totaal spendeerde het koppel zo’n 5.000 euro aan isolatie. Tegelijk werden alle ramen in de woning vervangen door goed geïsoleerde exemplaren. Deze beglazing voldoet nu ook aan de nieuwbouweisen.
Onverwachte kosten Bij elke verbouwing duiken er wel onverwachte kosten op. Bij Sofie en Jorn Ostijn was dat niet anders. ‘Het huis had twee schouwen, maar met de technieken die wij wilden gebruiken, hadden we geen schouwen meer nodig. Het plan was om de schouwen af te breken, tot bleek dat het dak erop steunde. Dus hebben we het dak gerenoveerd en de asbesthoudende leien vervangen door vlakke pannen.’ Uit de schouwen komt er intussen geen rook meer, maar een klein rookpluimpje boven de haag in de tuin verraadt dat er op een andere manier wordt verwarmd. ‘We hebben gekozen voor een gasabsorptiewarmtepomp en geen klassieke warmtepomp op elektriciteit. Elektriciteit is duur, één kilowatt gas kost maar een vijfde
‘Veel eigenaars schatten hun woning hoog in op basis van bijvoorbeeld de locatie, maar houden nauwelijks rekening met de renovatiekosten’, zegt Jorn Ostijn.
FEBRUARI 2019 NETTO I 63
DeVas t goedgi ds .
Nuz at er dagbi jDeTi j d.