Intelligent Investment
JAPAN
レンダーサーベイ
2022 REPORT
CBRE RESEARCH JUNE 2022
2022 JAPAN Lender Survey | Report
Intelligent Investment
エグゼクティブ サマリー
レンダーの懸念はコロナ禍から金利上昇へ変化も、 融資姿勢は回復 レンダーの懸念は、「コロナ禍」から「金利
上昇」ならびに「世界的な政情不安」にシフ
トした。世界的な金融引き締めの動きが日本
の不動産投資市場にも影響することを懸念し ているようだ。
一方で、ノンリコースローンの融資姿勢は回
復。2022年の融資条件（LTVとスプレッド） は「商業施設」や「ホテル」を含む全アセッ
トタイプで昨年に比べて緩和した。経済再開
の流れを受け、融資姿勢も軟化したものと考 えられる。「商業施設」や「ホテル」への投
資を促進することになるかもしれない。
本調査は2022年の4月から5月にかけて実施。日本でノンリコース
ローンを融資するレンダーに対して2022年の融資戦略を質問した。 （調査概要は16ページ） 本調査は2018年に開始し、 今回で5回目となる。
主なポイント（ーをクリックするとページに移動します）
− 今後1年間におけるデットマーケットの最大の障壁は、
「国内外の経済ショック」。また、 「金利上昇」と「世界的な政情不 安」の回答率が前年より大幅に増加した。
− 今後1年のデットマーケットの見通し（DI）は「不動産価格」、「LTV」、 「REIT向け融資」など全項目が改善。当該3つのDIはコロナ前の水準 に回復した。
− 2022年度の新規融資額は引き続き増加する見込み。
− 最も魅力的なアセットタイプは3年連続で「物流施設」。 「オフィス」に対するシニアレンダーの評価も改善。
− 「商業施設」と「ホテル」を含む全アセットタイプの融資条件 （シニア）が緩和。
− ESG基準を採用もしくは考慮するレンダーは増加。
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Contents 目次をクリックするとページに移動します
>
01
今後の見通しと融資姿勢
最大の障害、今後1年の見通し、新規融資額の見込み、魅力的なアセットタイプ
> 02
融資条件
> 03
ESG
想定NOI利回り、シニアローンの融資条件（LTVとスプレッド）
ESG基準の採用状況
> 04
3
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調査概要と付表
回答協力企業、回答者属性
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01
今後の見通しと融資姿勢
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レンダーの懸念は コロナ禍から金利上昇へ デットマーケットにおける今後1年間の最大の障壁について、回答率
が最も高かったのは「国内外の経済ショック」（38％）で、調査開始以
来5年連続でトップとなった。また、2番目に高かった「金利上昇」の回
答率は33％で、対前年比29％ポイントと大幅に増加。次いで、「世界 的な政情不安」 が17％で同13％ポイント増加した。
レンダーの懸念は、「コロナ禍」から「金利上昇」ならびに「世界的
な政情不安」にシフトした。現在、日銀は金融緩和政策を維持、長期 金利の上限を0.25％に抑え込む姿勢を明確にしている。ただし、世界
的な金融引き締めの動きが日本の不動産投資市場にも影響することを レンダーは懸念しているようだ。
Figure 1: デットマーケットにおける最大の障壁（単一回答） 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
国内外の経済ショック 金利上昇 世界的な政情不安（紛争やテロなど） COVID-19 不動産融資の増加 リモートワークやECの普及等 による不動産ニーズの変化* 金融政策の変更 2018
2019
2020
2021
2022
* 2021年より調査 出所 : CBRE Japan Lender Survey 2022、CBRE、2022年6月
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デットマーケットの見通しは 引き続き改善 デットマーケットは、コロナ禍から脱しつつあるようだ。レンダーが
回 答 し た 今 後 1 年 間 の 見 通 し に 基 づ く 指 数 （ Diffusion Index 、 以 下 「DI」）は全項目で改善。特に、「不動産価格」、「LTV」、「REIT
向け融資」のDIは大きく改善した。投資市場ではエクイティ投資家の 投資意欲が高く、J-REITの株価もコロナ禍以前の水準に回復しつつあ る。不動産投資の資金需要が堅調なことが背景にあると考えられる。
一方で、「融資期間」や「スプレッド」のDIは改善したものの、DIの
水準は依然としてマイナス圏にある。国内外の景気悪化に対する懸念 のほか、低金利政策によって圧迫されている収益を改善させるため、 高めのスプレッドを維持しようとする姿勢も背景にありそうだ。
Figure 2: 今後1年間のデットマーケットの見通し 回答率（%、棒） DI（折れ線）
上昇する
40
上昇する
長くなる
縮小する
増加する
拡大する
減少する
20 0 -20 -40 -60 -80
下落する
-100
2022
2021
2020
2019
スプレッド
2022
2021
2020
2019
2018
2022
LTV
2021
2020
2019
2018
融資期間
2022
2021
2020
2019
2018
2022
2021
2020
2019
2018
不動産価格
低下する
短くなる
REIT向け融資
*「REIT向け融資」は2019年から調査 *棒グラフは回答率、折れ線グラフは回答率から算出したDI * DIは不動産投資市場の拡大に寄与する回答率から、縮小に寄与する回答率を引いて算出した 出所 : CBRE Japan Lender Survey 2022、CBRE、2022年6月
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新規融資額は増加傾向が続く 融資戦略について、シニアローン（以下、シニア）とメザニンローン
（以下、メザニン）に分けて質問した。
Figure 3: 融資額（実績）に占める新規融資の割合（単一回答） 0%
割合は20％と、2020年度（47％）より27％ポイント減少した。背景に は不動産価格の上昇でメザニンローンに対するニーズが増加している ことが考えられる。
メザニン
昨年度の新規融資の割合は0％だったと回答したメザニンレンダーの
シニア
2021年度は、メザニンの新規融資額が増加したとみられる（Figure 3）。
10%
20%
30%
20%
2021
0%
～70％未満
ント減少したものの、どちらも「新規融資額は減少する」の回答率を
Figure 4: 新規融資額の見込み（単一回答）
メザニン
シニア
0%
2022 2020
10%
20%
30%
40%
50%
～90％未満
60%
～100％未満
70%
80%
100%
90%
100%
39% 42% 92% 54%
*前年度融資実績に対して新年度の融資額の見込みを質問
CBRE RESEARCH
～80％未満
42%
増加する
7
100%
24%
2021 2022
90%
47%
2020
2021
80%
27%
2019
2020
70%
18%
2021
出所：CBRE Japan Lender Survey 2022、CBRE、2022年6月
加」、「目標達成の目途が立っている」といった内容が複数見られた。
60%
16%
2020
が前年度より増加する」と回答したレンダーはシニアで39％、メザニ
大きく上回った。また、レンダーのコメントには、「融資案件が増
50%
10%
2019
2022年度の新規融資額も引き続き増加するとみられる。「新規融資額 ンで54％ （Figure 4） 。前年調査からそれぞれ3％ポイント、38％ポイ
40%
変わらない
減少する
出所： CBRE Japan Lender Survey 2022、CBRE、2022年6月
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魅力的なアセットタイプは3年連続で 「物流施設」 シニアレンダーが選んだ最も魅力的なアセットタイプは、「物流施
設」が36％、「オフィス」が29％となった。メザニンレンダーにおい ても「物流施設」は64％と、前年調査から20％ポイント増加した。収
Figure 5: 最も魅力的なアセットタイプ（単一回答） 0%
益が安定し、賃貸需要も堅調な「物流施設」に対する評価はエクイ
ション」も人気だ。両アセットタイプに対する投資の拡大は今後も続
くだろう。
レンダーのオフィスに対する見方に影響したようだ。
50%
60%
70%
80%
90%
100%
40%
2020
50% 36%
2022
30%
2018 メザニン
も大きかった。投資市場でのエクイティ投資家の旺盛な投資意欲も、
40%
7%
2021
22％ポイントも増加。オフィス賃貸市場が前年に想定したほど悪化し ス投資額は対前年比13％増加し、アセットタイプ別投資額としては最
30%
2019
また、「オフィス」については、シニアの回答率が前年の7％から
ていないことが影響したと考えられる。なお、2021年の日本のオフィ
20%
2018
シニア
ティ投資家だけでなく、レンダーからも高い。同様に、「賃貸マン
10%
30%
2019
60%
2020
44%
2021
64%
2022 オフィス
商業施設
物流施設
ホテル
賃貸マンション
その他
*「オフィス」 ・ 「商業施設」 ・ 「物流施設」 ・ 「賃貸マンション」 ・ 「ホテル」 ・ 「その他」 （自由記入、3つまで）のなかで、それぞれ1つを選択 出所 : CBRE Japan Lender Survey 2022、CBRE、2022年6月
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02
融資条件
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レンダーの想定利回りは 全アセットタイプで低下
4.5%
の4.90％だった。
4.0%
エクイティ投資家間の取得競争が激化していることがレンダーの目線
3.0%
ついては、レンダーの評価が以前より改善していることを示唆してい
2.0%
（丸の内・大手町）（ハイストリート）（マルチテナント型） （運営委託型） NOI利回り（レンジ）
2022
2021
2020
2019
2022
2021
2020
2019
ホテル
2022
2021
2020
2019
物流施設
2022
商業施設
2021
オフィスビル
2020
る。稼働率などに底打ち感が出てきたことが影響したと考えられる。
2.5% 2019
に影響を与えたと考えられる。一方で、「商業施設」と「ホテル」に
2019
「物流施設」や「オフィス」、「賃貸マンション」の利回りの低下は、
3.5%
2022
ト）」は同30bps減の3.20％、「ホテル（運営委託型）」は同10bps減
2021
もレンダーの想定利回りは低下した。「商業施設（ハイストリー
5.0%
2020
また、コロナ禍の影響を大きく受けている「商業施設」と「ホテル」
5.5%
2019
いで「オフィス（丸の内・大手町）」が同38bps減の3.00％となった。
6.0%
2022
のは「賃貸マンション（シングル）」で対前年比43bps減の3.55％。次
Figure 6: アセットタイプ別想定NOI利回り
2021
全アセットタイプで前年に比べて低下した。低下幅が最も大きかった
2020
レンダーが想定する、2022年の東京プライムアセットのNOI利回りは、
賃貸マンション 賃貸マンション （シングル）
（ファミリー）
NOI利回り（平均）
* 2019年から調査開始 * 各アセットタイプのNOI利回りのレンジを質問。各数値の中央値から平均値を算出した。属性は東京のプライムアセットを 想定（詳細は巻末の付表を参照）。 出所：CBRE Japan Lender Survey 2022、CBRE、2022年6月
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全アセットタイプの融資条件が緩和 レンダーの融資条件も前年に比べて緩和した。東京のプライムアセッ トを対象とするLTVの融資条件（シニア、平均値）は、全アセットタ
イプで横ばいかコロナ前と同水準に戻った。また、スプレッド（シニ
ア、平均値）も全アセットタイプで縮小した。スプレッドの縮小幅が
Figure 7: アセットタイプ別LTV（シニア）
％
80
大きかったのは、「物流施設（マルチテナント型）」、「商業施設
（ハイストリート）」、そして「ホテル（運営委託型）」で、いずれ
70
も対前年比10bps縮小した。
「物流施設」や「オフィス」、「賃貸マンション」といった人気が高
60
いアセットタイプでは、レンダー間の競争の激化がスプレッドの押し 下げ圧力となっているようだ。
50
（丸の内・大手町）（ハイストリート）（マルチテナント型） （運営委託型） レンジ
平均値
2021
2022
2020
2018
2019
2021
2022
2019
2020
2018
2021
ホテル
2022
2019
2020
2018
物流施設
2022
2021
2020
2018
2019
2021
商業施設
2022
2020
2018
オフィスビル
2019
2021
2022
2019
2020
2018
40 賃貸マンション 賃貸マンション （シングル）
（ファミリー）
* 融資対象として選択した各アセットタイプのレンジを質問。下限および上限の中央値を集計した。東京のプライムアセットを 想定（詳細は巻末の付表を参照）。 出所：CBRE Japan Lender Survey 2022、CBRE、2022年6月
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全アセットタイプの融資条件が緩和 （続き）
（丸の内・大手町）（ハイストリート）（マルチテナント型） （運営委託型） レンジ
平均値
2021
2022
2020
2018
2019
2021
2022
2019
2020
2018
ホテル
2022
2021
2019
2020
2018
物流施設
2022
商業施設
2021
オフィスビル
2020
きる貸出先の開拓に取り組むレンダーが増加していると考えられる。
40 2018
イント増加した。厳しい競争を回避し、より高いスプレッドを獲得で
60
2019
96％、「ホテル」が81％と、前年度よりそれぞれ8％ポイント、14％ポ
80
2021
セットタイプを融資対象とするレンダーの割合は、「商業施設」が
2022
り、ボロワーにとって資金調達環境は改善している。2022年度に両ア
100
2020
とはいえ、両アセットタイプを融資対象とするレンダーは増加してお
120
2018
環境はコロナ前から大きく変化した。
140
2019
変更や信用補完措置である積立金（リザーブ）の積み増しなど、投資
160
2021
となると認識しておくべきだろう。特に「ホテル」はオペレーターの
2022
可能性があることから、物件属性によっては引き続き厳しい融資条件
bps
180
2019
しかし、地域やアセットタイプによって回復は当面まだら模様となる
Figure 8: アセットタイプ別スプレッド（シニア）
2020
れる東京のプライムアセットについて、融資条件が緩和傾向にある。
2018
一方、「商業施設」と「ホテル」は、需要の回復が先行すると考えら
賃貸マンション 賃貸マンション （シングル）
（ファミリー）
* 融資対象として選択した各アセットタイプのレンジを質問。下限および上限の中央値を集計した。 スプレッドはアップ・フロント・フィーを含まない。 東京のプライムアセットを想定（詳細は巻末の付表を参照）。 出所：CBRE Japan Lender Survey 2022、CBRE、2022年6月
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03
ESG
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ESG基準を採用する シニアレンダーが増加 レンダーのESGに対する意識が高まっている。融資を検討する上で、
「ESGは重要な基準の一つ」と回答したシニアレンダーは33％と、前
年から12％ポイント増加した。「ESGを考慮している」と回答したメ
Figure 9: ESG基準の採用状況 0%
ザニンレンダーも45％と、同15％ポイント増加した。
している。2021年12月に実施した調査によれば、ESGを投資基準として
採用している投資家の割合は29％と前回調査より9％ポイント上昇し
認証取得の確認などチェックリストの採用といった取組みが散見され
た。これまでのところでは、ESGに対する評価をスプレッドなどの融 資条件に反映するレンダーはまだ限られるようだ。
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2022
メザニン
基準がない定性的な取り組みが中心。その内容は専門チームの設置、
30%
2021
た。
本調査でレンダーが回答したESG基準の採用状況は、数値による判断
20%
シニア
また、レンダーだけでなく、ボロワー側でもESGへの取り組みは増加
10%
2021
2022
ESGは重要な基準の一つ
基準とはなっていないが、ESGも考慮
融資検討に際しESGは影響しないが、今後見直す予定
融資検討に際しESGは影響せず、現時点で見直しの予定はない
出所 : CBRE Japan Lender Survey 2022、CBRE、2022年6月
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調査概要と付表
2022 JAPAN Lender Survey | Report
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調査概要 – 目的：不動産融資の実態把握に資するデータ収集・分析のため
– 対象：不動産ノンリコースローンの従事者。融資先は、不動産会
Figure 10: 回答者の属性（計26社）
社や不動産ファンド（私募ファンド、公募REIT、私募REITなど）
– 実施期間：2022年4月～5月
– 回答協力企業（順不同）：
アクサ・リアル・エステート・インベストメント・マネジャー ズ・ジャパン株式会社 株式会社キーストーン・パートナース メットライフ生命保険株式会社 株式会社三菱UFJ銀行 みずほリース株式会社 株式会社新生銀行 東銀リース株式会社 芙蓉総合リース株式会社 株式会社みずほ銀行 スルガ銀行株式会社 ソシエテ・ジェネラル銀行 東京支店 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社 NECキャピタルソリューション株式会社 オリックス銀行株式会社 （他、12社）
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日本
本社所在国
業種
主な融資形態
海外
77%
銀行
23%
生命保険
42%
12%
シニア
58%
リース
その他
27%
19%
メザニン
42%
出所 : CBRE Japan Lender Survey 2022、CBRE、2022年6月
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付表：アセットタイプの属性
タイプ
オフィス
商業施設
物流施設
ホテル
賃貸マンション
マルチテナント
ー
マルチテナント
BTS
運営委託、 宿泊特化型、 ビジネスホテル
賃貸、宿泊特化型、 ビジネスホテル
シングル
ファミリー
首都圏
首都圏
東京主要5区内の 主要駅 徒歩5分以内
東京主要5区内の 主要駅 徒歩5分以内
東京主要5区内、 駅徒歩10分以内
東京城南・ 城西地区
ー
ー
5年程度
5年程度
5年程度
5年程度
延床面積1万坪以上
延床面積1万坪以上
100室程度
100室程度
平均専有面積25㎡、 総戸数50戸程度
平均専有面積 50～80㎡（3LDK）、 総戸数50戸程度
立
地
東京都千代田区 大手町・丸の内
東京都中央区の 銀座中央通り、 一流ブランドの 路面店舗が出店する ハイストリート
築
年
5年未満
ー
規
模
基準階有効面積 500坪以上、 地上20～25階程度
価
格
500億円以上
200億円以上
ー
ー
ー
ー
ー
ー
フリーアクセスフロア、 天井高2,800mm以上、 空調はゾーン毎に 調整可能
ー
5-10年の 定期借家契約
5-10年の 定期借家契約
稼働率 80％以上
稼働率 80％以上
ー
ー
その他
出所 : CBRE Japan Lender Survey 2022、CBRE、2022年6月
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Contacts Japan Research 大久保
寛
マネージングディレクター リサーチヘッド hiroshi.okubo@cbre.co.jp
本田
あす香
ディレクター インベストメントチームリーダー asuka.honda@cbre.co.jp
© Copyright 2022. 無断転載を禁じます。本レポートは、商業用不動産市場に関するCBREの現在の見解に基づいて誠実に作成されています。CBREは、その見解が本資料作成日現在の市場動向を反映していると考えてい るものの、それらは重大な不確実性や偶発事象の影響を受けて変化する可能性があります。また、CBREの見解の殆どは、現在の市場環境に対するCBRE独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された 内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性もあります。CBRE は、その意見、予測、分析、または市場環境が後に変化した場合、本レポート中の見解を更新する義務を負いません。