ジャパンリテールマーケットビュー 2022年第3四半期

東京 ・銀座 ハイストリート空室率は、対前期比 1 3 ポイント上昇の 7 7 ％となった。ポップアップス トアの終了に伴い、比較的大型の空室が発生したことなどが主因。銀座ハイストリート賃料は、 4 期連続横ばいの24 15万円（月／坪）。ハイストリートでは、出店機会を探しているラグジュリーブ ランドが複数ある。一方、ハイストリートの中でも好立地の募集物件は少なくなっている。

━ 大阪・心斎橋ハイストリート空室率は、対前期比2. 5ポイント低下の14.0％。心斎橋筋商店街の複数 の募集物件でテナントの内定が進んだ。心斎橋ハイストリート賃料は、対前期比7.0%上昇の15 20万 円（月／坪）。ハイストリートの御堂筋にある新規開発物件では、相場を超える賃料水準で出店を 検討しているラグジュアリーブランドが複数あった。 ━ 名古屋・栄ハイストリート空室率は、対前期比 0 4ポイント上昇の 0.4％となった。ポップアップス トアが終わった区画が空室となったが、リテーラーの引き合いは複数みられている。栄ハイスト リート賃料は、対前期比横ばいの 7.00万円。比較的面積が大きい募集物件では、スポーツブランド

マクロ経済

2022年Q3の全国百貨店売上高は、前年同期比で二桁のプラス

2022年 7 9月の全国百貨店売上高は、対前年同期比17 1％増となった。前年の緊急事態宣 言などによる営業制限の反動があったほか、 7 月は夏物、 9 月は秋物の売り上げが好調 に推移した。また、時計、宝飾品などの売り上げも前期に引き続き好調を維持した。 顧客別では、9月のインバウンドの売り上げが対前年同月比で204.0%増となった。水際 対策の緩和によって、インバウンドの売り上げは今後も増えることが見込まれる。

一方、 2022年 9 月の消費者態度指数は、対前月比 1.7 ポイントマイナスの

なっている 。そのため、こうしたリテーラー同士が競合することで、銀座ハイスト リート賃料は 2022 年 Q4 に上昇すると考える。向こう 2 年間では、今期に対して 3.3 ％上 昇し、コロナ禍前の2019年Q4に比べて3.3％減の水準まで回復すると予測する。 ハイストリートの中央通りにある複数の新規開発物件で、ラグジュアリーブランドの 出店が内定、ないしは出店を検討している。成約賃料の水準は概ねオーナーの希望通 り、または希望を超えている。銀座エリアに路面店舗がないブランドのほか、既存店 舗からの立地改善や面積拡張の移転が含まれている。中には、数年先に竣工する物件 への出店を決めたブランドもある。ハイストリートにある既存の募集物件でも、ラグ ジュアリーブランドが出店を検討している事例があった。そのほかの募集物件では、 面積を分割したことでリテーラーからの引き合いが増えた事例があった。また、ハイ ストリートの並木通りにある募集物件では、銀座エリアに路面店舗がない複数のリ テーラーが出店を決めた事例があった。賃料水準はオーナーの希望通り。

一方、ハイストリートの中でも比較的面積が大きい複数の募集物件では、引き合いに 弱さがみられている。中には、面積の分割や賃料水準を下げるなどの柔軟な姿勢をみ せるオーナーもいるが、リテーラーの出店希望条件とは乖離がみられている。

セカンダリーエリアの西五番街やガス灯通りにある募集物件では、高級時計などの引 き合いがみられている。一方、比較的面積が大きい物件や、ワンフロアが比較的小さ く複数階に渡る物件では、フロア効率の低さやオペレーションの難しさから、リテー ラーの引き合いは弱い。

東京：表参道・原宿

ハイストリートの表参道にラグジュアリーブランドの出店ニーズが集中 今期（Q3）ハイストリートの空室率は、対前期比 0.3ポイント低下の 4.9％となった。比較 的面積が大きい募集物件で、テナントが決定している。 今期の表参道・原宿ハイストリート賃料は、前期比横ばいの 18 38 万円。ハイストリー トの中でも好立地となる表参道の募集物件では、ラグジュアリーブランドなど複数の リテーラーから引き合いがある。また、やや引き合いに弱さがみられていたみゆき通 りの募集物件でも、複数の出店ニーズがみられはじめた。オーナーは、建物形状の変 更に柔軟に対応したことで、希望通りの賃料水準で成約した模様。また、明治通りの 募集物件では、複数のスポーツブランドから引き合いがある。一方、比較的面積が大 きく、かつ募集賃料が相場を超えている物件では、リテーラーの引き合いは弱い。 セカンダリーエリアの骨董通りにある、視認性がよい募集物件では、表参道エリアに 路面店舗がないリテーラーからの引き合いが複数ある。一方、同じ通りでも天井高が やや低く視認性に弱さがみられる募集物件では、リテーラーの引き合いが少なくなっ ている。

東京：新宿

比較的面積が大きい募集物件ではリテーラーの引き合いに弱さがみられる 今期（Q3）ハイストリートの空室率は、対前期比横ばいの6.6％となった。新たな空室と満室の 面積は、いずれも50坪未満の小さなものとなった。

今期の新宿ハイストリート賃料は、3 期連続横ばいの

くリーシングに時間が掛かっている。比較的面積が大きいことや、複数階の賃貸区画となる ことでオペレーションの効率が下がってしまうことなどが理由。ハイストリートを中心に、ラ グジュアリーブランドやスポーツブランド、ファッション、エンターテインメントなど幅広い 業種のリテーラーから出店ニーズがみられている。ただし、リテーラーが希望する出店立地や 面積、条件などに合致する物件には、ほぼ空きがない状況が続いている。 セカンダリーエリアでは、業績不振などを背景に退店を考えるリテーラーが複数みられてい る。また、店内レイアウトのむずかしい募集物件では、リテーラーの引き合いはあるものの テナントの内定には至っていない。

12 78 万円。井ノ頭通りにある 比較的面積の大きい募集物件では、渋谷エリアに路面店舗がないスポーツブランドが 相場を超える賃料水準で出店を検討している。そのほか、現在の相場を超える賃料水 準で出店を検討しているリテーラーが複数いたことから、ハイストリート賃料が上昇 した。公園通りにある比較的面積の大きい募集物件では、ファッションブランドが出 店を検討。ただし、賃料などの条件交渉には至っていない。一方、文化村通りにある 募集物件では、店内レイアウトのむずかしさからリーシングに時間を要している。 セカンダリーエリアにある新規開発物件でも、区画形状によるフロア効率の低さなど からリテーラーの引き合いは弱い。一方、駅からはやや離れているものの、大型商業 施設に近い募集物件では物販リテーラーの出店が内定した。そのほか、渋谷エリアで は、既存店舗の建て替えや立地改善を理由とした移転ニーズが複数みられている。

Figure 12: 主な新規出店事例（東京）Q3 2022

テナント

通り名

* 施設名

アートネイチャー 銀座 すずらん通り N/A 銀座フォリー ヴェルサーチェ 銀座 晴海通り 100 銀座七宝ビル ポップマート 表参道・原宿 明治通り 30 N/A ヨギボー 表参道・原宿 明治通り 90 J 6ビル アミリ 表参道・原宿 くすのき通り 60 シナモン ユニクロ 新宿 明治通り 220 新宿文化ビル レンズリスト 渋谷 文化村通り N/A 渋谷Tビル au 渋谷 公園通り 15 渋谷モディ

Figure 13: 今後の新規供給（東京）（延床面積1,000坪以上）

7 0％上昇の 15 20万円となった。ハイス トリートの御堂筋にある新規開発物件では、相場を超える賃料水準での出店検討を 行っている事例があった。御堂筋を中心に、複数のラグジュアリーブランドからの出 店ニーズがみられている。一方、募集物件は少ないため、1 つの物件に複数のニーズが 集中する事例が散見されている。

心斎橋筋商店街の募集物件では、オーナーが賃料をリテーラーの希望水準に下げたこ とでテナントが内定した事例があった。ただし、依然として空室が多い状況が続いて いる。空室を抱えるオーナーの中には、 3-5年程度の短期契約とすることでリテーラー が希望する賃料水準に合わせようとしているところもある。また、リテーラーの出店 ニーズが減少している今のうちに、建て替えを進めようとするオーナーも複数みられ ている。いずれも、インバウンド需要がコロナ禍前の水準に回復する頃には、今より も賃料相場が上昇していることを想定した戦略となる。

セカンダリーエリアのアメリカ村では、日本に進出したばかりのシューズブランドの 出店が決定した事例があった。賃料は、概ねオーナーの希望水準となっている。一方、 同じアメリカ村の中で、ブランドの日本撤退に伴う募集物件もみられている。長堀通 にある募集物件ではサービス系リテーラーなどの引き合いがある。

件も複数みられる。いずれも募集賃料が相場よりも高いため、リテーラーの引き合いが弱い。 阪急阪神グループは「大阪新阪急ホテル」「阪急ターミナルビル」の建て替えおよび「阪急

している。

6.8 ％となった。比較的 大型となる複数の募集物件でテナントの内定が進んだ。 今期の京都ハイストリート賃料は対前期比 5 4 ％上昇の 6 85万円となった。賃料負担力 のあるリテーラーの出店ニーズが複数みられていることや、ラグジュアリーブランド の出店により一部立地の評価が上昇傾向にあることなどが主因。ハイストリートの四 条通りでは高級時計ブランドが百貨店から拡張移転した事例があった。同じ四条通に ある別の募集物件では、物販の出店が内定した。募集賃料と同等の水準で成約した模様。 セカンダリーエリアの烏丸通にある募集物件では、比較的面積が大きく賃料総額が高 くなることから、空室が長期化しつつある。東洞院通の募集物件では、立地改善の移 転ニーズがあった物販リテーラーが出店を検討している。

居留地のハイストリートでは、立地改善によるラグジュアリーブランドの出店がみられた。旧 居留地の別の募集物件では、テナントの賃料総額を抑えるべく分割した区画に複数のリテー ラーが出店を検討している。ハイストリートの鮎川筋にある募集物件では、神戸エリア初出店 となるスポーツブランドが出店を決めた事例があった。前期に引き続き、リニューアルした神 戸阪急の新館、路面店舗区画には複数のラグジュアリーブランドが出店した。 セカンダリーエリアの旧居留地にある募集物件では、高級時計ブランドの出店が内定した。成 約賃料は募集賃料と同程度の模様。

福岡：天神

ハイストリート賃料は4期連続の横ばい

今期（ Q3 ）ハイストリートの空室率は、対前期比

トの大津通にある、比較的面積が大きい募集物件では、スポーツブランドやアパレル などの引き合いがある。賃料は、既存テナントの賃料よりもやや低い水準。大津通で は、ラグジュアリーブランドや高級時計ブランド、ジュエリーなどの出店ニーズが集 まっている。栄エリアに路面店舗がないリテーラーの出店ニーズのみならず、既存店 舗の立地改善などの出店ニーズも複数ある。広小路通りの募集物件では、外車ディー ラーやペットショップなどの出店ニーズがある。中には、好調な業績を背景に、栄エ リアで2店舗目の出店を検討しているところが含まれている。 セカンダリーエリアの伊勢町通にある募集物件では、相場をやや超える募集賃料に対 してリテーラーの引き合いは弱い。ただし、面積が 50 坪程度と使いやすいため、相場 並みの賃料であれば引き合いは複数出る模様。

新雁林町通りにある募集物件では、アミューズメントの出店が内定した事例があった。成約 賃料は、募集賃料よりもやや低い水準だが相場並み。

エリア 通り名 推定面積（坪）* 施設名

120 アーバンテラス茶屋町

N/A 永井ビル

N/A N/A

クラークス 心斎橋 ヨーロッパ通り 35 大塩アメリカ村ビル

アークテリクス 京都 四条通 55 京都ダイヤビル

ロレックス 京都 四条通 N/A ホテルフォルツァ京都四条河原町

セリーヌ 神戸 フラワーロード N/A 神戸阪急

ボッテガ・ヴェネタ 神戸 フラワーロード N/A 神戸阪急

ハーマンミラー 栄 入江町通 N/A TOSHIN SAKAEビル

G SHOCK 栄 広小路通 35 マルエイガレリア

イソップ 天神 天神西通り N/A FUNDES天神西通り *プレスリリース、メディア報道など公表されているものに限る。 CBRE の推定は含まない

出所：プレスリリース、メディア報道、CBRE、 Q3 2022

2021 Q4 2021 Q1 2022

241,500 241,500 241,500 241,500 241,500

173,800 173,800 177,800 183,800 183,800

172,000 170,000 170,000 170,000 170,000

126,800 126,800 126,800 126,800 127,800

心斎橋 141,000 141,000 142,000 142,000 152,000 梅田 95,000 94,000 95,000 94,500 94,500

65,500 64,500 65,500 65,000 68,500

71,000 72,000 73,000 72,300 80,000

70,500 70,500 70,500 70,000 70,000

46,500 46,500 46,500 46,500 46,500

（共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない） エリア通行者量の変化率 • 対象地における総通行者量の前期および前年同期に対する増減割合

本社 東京都千代田区丸の内2 1 1 明治安田生命ビル 03 5288 9288

横浜 横浜市西区北幸1 11 15 横浜STビル 045 316 4311

芝パーク 東京都港区芝公園2 4 1 芝パークビルB館 03 5288 9288 関西支社 大阪市北区大深町4 20 グランフロント大阪 タワーA 06 6292 1800 札幌 札幌市中央区北3条西4 1 1 日本生命札幌ビル 011 231 6931

仙台

リサーチヘッド hiroshi.okubo@cbre.co.jp

郁 ディレクター kaoru.kurisu@cbre.co.jp

仙台市青葉区中央1 2 3 仙台マークワン 022 262 5651

金沢

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