心斎橋リテールマーケットの二極化

1. はじめに 主要なリテールエリアの中で、現在、空室率が最も高い心斎橋エリア。しかし直近（ 2022 年 Q 3 ）では２ 四半期連続で低下をしており、回復の兆しがみられている。本レポートでは、心斎橋エリアを代表する ハイストリート、御堂筋と心斎橋筋商店街について、コロナ禍以降のマーケット環境ならびに今後の展 望を分析している。それぞれの通りにおける出店戦略を策定する際の、留意すべき点をまとめた。

1. 需給がタイトな御堂筋の賃料水準は2023年も上昇する可能性が高い。よって、御堂筋に出店を希望 するリテーラーは長期戦を覚悟のうえで、オーナーに対して出店意欲をアピールする必要がある

2. 回復の兆しがみられる心斎橋筋の賃料水準は2023年上期には底入れし、2024年上期には上昇に転じ ると予想する。心斎橋筋に出店を希望するリテーラーにとっては、好立地の空室が多く、かつ賃 料の交渉の余地のある今が出店の最適なタイミングと考える 2．心斎橋エリアのマーケット環境 コロナ禍以降、心斎橋エリアの空室率は大きく上昇した。直近 2022年Q3は、銀座（7.5%）や表参道・原宿 （6 5%）などの主要なリテールエリアと比べて、12 0%と最も高くなっている（Figure1）。空室率の上昇に 伴い、心斎橋ハイストリート賃料は大きく下落した。 2022 年 Q 3 は対前期比 7.0% 増の 15 .20 万円（月／坪） となったものの、コロナ禍前の2019年Q 4時点の賃料を23 2%下回っている。 しかし、心斎橋エリアを代表するハイストリートの御堂筋と心斎橋筋とでは、異なる様相を呈している。 Figure 2 と Figure3 は、御堂筋と心斎橋筋、それぞれの空室率と賃料の推移を示している。御堂筋の空室率

御堂筋のテナントの出退店数を業種別にみると（ Figure5 ）ラグジュアリーブランドの出店が目立つ。御 堂筋は道路幅が広く、電線は地下配置、イチョウ並木の美しい景観が保たれている。また、間口の広い 大型のビルが多いことから、従前よりラグジュアリーブランドの旗艦店舗が多く出店しているエリアで あった。コロナ下では閉店もみられたものの、そのすべてが既述の理由（心斎橋パルコ開業に伴う移転、 建て替え、エリア内移転）によるものであり、エリアからの撤退は少ない。ラグジュアリーブランド以 外の業種の閉店もみられたが、これは銀行の統廃合による移転や閉店が過半数を占めている。コロナ禍 前の 2019 年 Q4 と直近 2022 年 Q3 のテナント業種割合 （ Figure6 ） を比較すると 、 「 ラグジュアリーブラン ド」の割合は2019年Q4の44.4%から 2.6ポイント増加し 47.0％となっている。 コロナ禍前からみられていたラグジュアリーブランドの出店ニーズは 、 コロナ下でも引き続き旺盛で あった。さらに足元では、国内消費者の底堅い購買需要に加え、インバウンド需要も回復しつつある。 そのため、今後もラグジュアリーブランドによる御堂筋への出店ニーズはみられるだろう。現在は、御 堂筋の空室がほとんどなく、新規供給も限られている。そのため、新たな募集物件が出れば、テナント の内定は早いと考える。空室率は、低水準で推移する可能性が高い。賃料は、ラグジュアリーブランド 同士が競合することにより、2022年Q3の 30 00万円（月／坪）からさらに上昇する可能性がある。

– 心斎橋筋 次に、心斎橋筋におけるテナントの出退店数を年別にみる。（ Figure7 ）コロナ禍以降、 2020 年は 47 件、 2021年は 37件の退店があった。いずれの年も退店が出店を上回っており、心斎橋筋の空室率の上昇につな がった。しかし、2022年（Q3まで）の退店数は14件と、やや落ち着きつつある。 心斎橋筋の出退店数を業種別でみると（ Figure8）、「ファッション」「食物販・飲食店」「ドラッグストア」 の退店が目立つ。「ファッション」は、コロナ禍前の 2018年および2019年に、合計20 件の退店があった。 コロナ禍でさらに退店が進み、 2020 年は 18件、 2021年には 16 件の退店がみられた。また、「食物販・飲食 店」はコロナ禍の 2020 年に 12 件が退店。コロナ禍前は商店街の出店ニーズをけん引していた「ドラッグ ストア」は、 2020年に 8件、2021年も 8件が退店した。メインの買い物客であった訪日観光客がほぼ消滅し た影響が大きい。「その他」の退店には、アクセサリーやキャラクターグッズなどの商品を扱う物販店 舗が含まれている。

一方、コロナ下では「リユース」の出店が増加した。 2021 年は 4 件、 2022 年は Q3 までに 2 件の出店がみら れた。その多くが中古ブランド品の買取・販売店で、コロナ下で業績を伸ばしている業種だ。コロナ禍 前から出店はあったが、コロナ禍を受けて在宅時間が増えたため、不用品を整理する機会が増え、特に 資産価値の目減りが少ないブランド中古品の持ち込みが増加した。昨今はフリマアプリの普及などで若 年層を中心に中古品への抵抗が薄れていることも、出店数の増化に繋がっている。出店事例の中には、 同エリア内に既に複数の店舗を持つブランドもみられている。ただし、心斎橋筋の賃料上昇を牽引する ほどの賃料負担能力を持つ業種とは言い難い。

コロナ禍前の 2019 年 Q4 と直近 2022 年 Q3 のテナント業種割合（ Figure9 ）を比べると、「ファッション」の 割合が 1 7 ポイント増加している。これは「ファッション」の件数は減少しているものの、他の業種、特 に「食物販・飲食店」の退店率が高かったことに起因している。コロナ禍でファッション、特にアパレ ルはブランドの廃止、実店舗の集約や撤退が進んだ。飲食店は感染拡大抑制のための行動制限により、 営業自粛や営業時間の短縮をせざるを得なかった。そのため、実店舗を維持することが困難になり、多 くの閉店に繋がった。

ラグジュアリー 食物販・飲食店 アウトドア・スポーツ ヘルス&ビューティー ドラッグストア 家具・雑貨 ショールーム リユース その他

4．心斎橋マーケットの展望 全く異なるマーケット環境にある御堂筋と心斎橋筋。御堂筋の空室率は 1% を切っており、需給はタイト な状況である。ラグジュアリーブランドをはじめとする強い出店ニーズを背景に、今後もこの状況は続 くだろう 。 2022 年 Q 3 に上昇に転じた賃料は 、今後さらに上昇すると予想される 。 一方、 心斎橋筋は 、 2022 年 Q2 に、コロナ禍以降はじめて空室率が低下した。 2022 年 Q3も対前期比 0 2 ポイント低下の 19 8%と、 2 四半期連続の低下となった。ただし今のところは、賃料水準がリテーラーの目線まで下がってきたこと で、リテーラーの出店ニーズが出てきたに過ぎない。比較的面積が大きく賃料総額が高額となる募集物 件では、出店ニーズは少なく苦戦が続きそうだ。物件オーナーが賃料水準を下げる動きは、今後しばら く続くだろう。それによりリテーラーの出店ニーズが喚起されれば、空室の消化が進み、賃料は底入れ して上昇に転じると予想する。ただし、心斎橋筋の出店ニーズが増え、賃料が底入れから上昇に転じる には、重要なポイントが

個人旅行も解禁となった。今後はインバウンド回復が次第に加速していくものと期待される。関西国際 空港の 11月の国際線外国人旅客数は 47 1万人、国際線旅客便発着回数は 3,273回となった。コロナ禍前の 2019 年同月のそれぞれ36%、28%の水準であるものの、対前月比ではそれぞれ 229％、154％と大きく増加した。 関西エアポートが 2022 年 8 月に発表した「関西国際空港の将来航空需要に関する中間報告」では、 2025 年 度には関西国際空港の国際線の旅客数は 3,031万人（2018年度比1.323倍）、2030年度には基本ケースで3,241 万人（2018年度比1 415 倍）と予測しており、今後も成長が著しいアジア諸国からの訪日需要が牽引するこ とにより、国際線旅客数は増加するとみている。

5．

まとめ

コロナ禍以降、御堂筋と心斎橋筋で二極化の進んだ心斎橋エリアのリテールマーケットだが、それぞれ のエリアにあった出店戦略が必要だ。

需給がタイトな御堂筋は、ラグジュアリーブランドの旺盛な出店ニーズにより、プライム賃料は 2022年 Q3に対前期比20％上昇した。御堂筋に出店を希望するラグジュアリーブランドは現在も複数みられてお り、賃料水準は2023年も上昇する可能性が高い。御堂筋のオーナーは、複数の候補テナントの中から物 件イメージにあうテナントを選定するなど、優位な立場で契約を進めることが考えられる。そのため、 御堂筋に出店を希望するリテーラーは、希望する物件に空きがない場合であっても、長期戦を覚悟の上 でオーナーに対して出店意欲をアピールする必要がある。

心斎橋筋の空室率は、 2022 年Q 2、Q 3と 2 四半期連続で低下した。ただし、賃料の下落は続いている。今し ばらくオーナーは、リユースなどの新しいプレイヤーを取り込むため、受け入れ業種の幅を広げるだろう。 心斎橋筋の空室率は、 2022 年Q 2、Q 3と 2 四半期連続で低下した。ただし、賃料の下落は続いている。今し ばらくオーナーは、リユースなどの新しいプレイヤーを取り込むため、受け入れ業種の幅を広げるだろ う。また、賃料や契約期間などの賃貸条件について、柔軟に対応する可能性もある。ただし、心斎橋筋 商店街を訪れる国内消費者やインバウンド需要は既に回復しつつある 。 そのため 、心斎橋筋の賃料は 2023年上期には底入れし、 2024 年上期には上昇に転じると CBRE は予想している。そのため、心斎橋筋に 出店を希望するリテーラーにとっては、好立地の空室が多く、かつ賃料の交渉の余地がある今が出店の 最適なタイミングと考える。

Appendix

調査概要

二之宮 久美子 リテールチーム アナリスト kumiko.ninomiya@cbre.com