CLASE_microeconomia

Economía Módulo: Microeconomía Docente: Rodrigo García (rfgarcialopez@gmail.com)

Módulo Microeconomía 2013: 3 temas -> 3 clases -> 3 capítulos:

1 - El consumidor (capítulo 2 EPNE) 2 - El productor (capítulo 3 EPNE) 3 - Mercado de bienes (capítulo 4 EPNE) 4 - Mercado de vivienda en el Uruguay (textos a definir) (Se recomienda leer el capítulo 1 EPNE que es introductorio)

Definición: “La microeconomía es aquella rama de la economía que estudia el comportamiento de los agentes económicos, así como sus interrelaciones. Módulo: Microeconomía” (manual del curso) “El estudio de cómo los individuos toman las decisiones y de cómo estas decisiones interrelacionan se llama microeconomía” (Introducción a la microeconomía, Paul Krugman) En contraste con la definición de Macroeconomía: “La macroeconomía se ocupa del estudio de la economía en su conjunto” (manual del curso)

Tema 1: El consumidor Las preferencias del consumidor Supuestos sobre las preferencias: 1- Completitud 2-Transitividad 3- Insaciabilidad

Representaci贸n de las preferencias:

Las posibilidades del consumidor: La restricci贸n Presupuestaria: Y=PcQc + PvQv

Cambios en la restricci贸n Presupuestaria:

El optimo del consumidor Este se alcanza en el punto de tangencia entra la curva de indiferencia y la restricción presupuestaria, por lo que tienen la misma pendiente. (punto “E”) Esto se puede resumir en la siguiente condición: RMS=Pc/Pv.

La demanda del consumidor “Ley de la demanda se denomina a la relación inversa el entre el precio de un bien y la cantidad demandada del mismo, lo cual se refleja en la pendiente negativa de la curva de demanda.”

Forma lineal: P=a-bQ donde “a” es la ordenada en el origen y “b” la pendiente.

Desplazamientos de la curva de demanda:

Desplazamientos de la curva de demanda: Relaci贸n entre bienes: Dos bienes se puede relacionar de la siguiente manera: 1- Ser bienes sustitutos (si satisfacen necesidades similares) 2- Ser bienes complementarios (si tienden a usarse juntos) 3- Ser bienes independientes (si no existe relaci贸n entre ellos)

Demanda del mercado La demanda del mercado es la relación entre le precio de un bien y la cantidad demandada por todos los participantes en el mercado, ceteris paribus Demanda de mercado = ∑ demandas individuales

Ceteris paribus: Expresión para indicar que “las demás cosas se mantienen constantes”.

Desplazamientos de la curva de demanda del mercado:

Las Elasticidades Son indicadores que buscan reflejar la respuesta del individuo ante cambios en el entorno econ贸mico.

Tipos de elasticidades: 1- Elasticidad precio de la demanda 2- Elasticidad cruzada 3- Elasticidad ingreso

La elasticidad precio de la demanda La elasticidad precio de la demanda o elasticidad de la demanda es el cambio porcentual de la cantidad demandada dividido por el cambio porcentual del precio.

Ejemplo: si la curva de demanda tiene una pendiente de -2, y para la cantidad 8 el precio el 4, entonces la elasticidad es igual a 1/2x4/8=1/4

Categorización de las elasticidades según el valor que toman:

>1 ->Demanda elástica <1 ->Demanda inelástica =1 -> Demanda unitaria

Casos especiales de demanda

Categorización de las elasticidades según el valor que toman: -> ∞ -> Demanda es perfectamente elástica -> 0 -> Demanda es perfectamente inelástica

Principales determinantes de la elasticidad precio 1- Existencia de sustitutos (mas bienes sustitutos, mayor elasticidad) 2- Proporci贸n en el presupuesto (mayor proporci贸n en el presupuesto, mayor elasticidad) 3- El tiempo (a mayor plazo, mayor elasticidad)

Relaci贸n entre elasticidad y gasto total El gasto total es lo que gastan los consumidores en un bien y se calcula como el precio por unidad por las cantidades compradas (PxQ) y es igual al ingreso total de los vendedores

Las elasticidad cruzada La elasticidad cruzada es la variaci贸n porcentual de la cantidad demandada de un bien ante la variaci贸n porcentual del precio de otro bien.

Recordando la relaci贸n entre bienes se帽alada anteriormente: Dos bienes se puede relacionar de la siguiente manera: 1- Ser bienes sustitutos -> Elasticidad cruzada positiva (satisfacen necesidades similares) 2- Son bienes complementarios -> Elasticidad cruzada negativa (tienden a usarse juntos)

Las elasticidad ingreso La elasticidad ingreso es la variaci贸n porcentual de la cantidad demandada de un bien respecto a la variaci贸n porcentual del ingreso.

Clasificaci贸n seg煤n el valor de la elasticidad ingreso:

Elasticidad ingreso

Bienes normales Bienes inferiores

Bienes suntuarios Bienes necesarios

Problemas y preguntas: 1:En este grafico se â&#x20AC;&#x153;cortanâ&#x20AC;? las dos curvas de indiferencia. Es esto posible?

No, analizar tomando en cuenta los supuestos.

2: Como son la nafta ancap y la nafta shell para un consumidor cualquiera como Nora?

Perfectamente sustituibles, le da lo mismo unas cualquiera de las dos naftas.

2: Como son la nafta ancap y la nafta shell para un consumidor cualquiera como Nora?

Perfectamente sustituibles, le da lo mismo usar cualquiera de las dos naftas.

2: Como son el zapato izquierdo y el derecho para Nora?

Perfectamente complementarios

3: Los precios aumentan en un 200% El ingreso debe aumentar tambiĂŠn en un 200% para mantener el poder adquisitivo.

3: Los precios aumentan en un 100% y el ingreso un 25% 1,25/2=0,625. Mi ingreso real cae un 0.375%

4: En el óptimo: RMS=Pa/Pb RMS=∆C/∆A=C/6A=60/20 -> C=18A 60xA + 20x18A = 3000 A=7,14 C=128,6

5: Analizar los 3 tipos de elasticidades estudiadas para definir que tipo de bien es la electricidad: Tipo de elasticidad

Tipo de consumo Residencial

Análisis 1.3>1 -> demanda elástica

Elasticidad Precio Comercial

1.5>1 -> demanda elástica

Industrial

1.7>1 -> demanda elástica

Residencial

0<0,3<1 -> bien normal necesario

Comercial

0<0,9<1 -> bien normal necesario (*)

Industrial

1,1>1 -> bien normal suntuario (*)

Residencial

0,15>0 -> bienes sustitutos

Comercial

0,15>0 -> bienes sustitutos

Industrial

0,15>0 -> bienes sustitutos

Elasticidad Ingreso Elasticidad cruzada (respecto al gas)

Observar las elasticidades de los distintos tipos de consumo y contrastar con la realidad. (*)En estos casos se recomienda referirse a “bienes con elasticidad unitaria”.

6: Q=100 â&#x20AC;&#x201C; 2P con P=5 Entonces Q=90. Recordando la definiciĂłn de la elasticidad cruzada:

Entonces la Elasticidad =(10/90)/0,01=11,11

Ejemplo práctico sobre elasticidad: Suponga la siguiente función de demanda anual de acero de la industria de la construcción uruguaya: Y= 50 – 2P 1- A continuación se grafica dicha función y se señalan algunos puntos: Precio (en miles)

Cantidad (en toneladas)

25

0

20

10

15

20

10

30

5

40

0

50

Calculo las elasticidades precio de la demanda Punto inicial

Punto final

Variación de precios (∆P=Pf –Pi)

Variación de cantidades (∆Q=Qf - Qi)

Elasticidad

A

B

15-20= -5

20-10=10

(10/5)x(20/10)=4

B

C

10-15= -5

30-20=10

(10/5)x(15/20)=1,5

C

D

5-10= -5

40-30=10

(10/5)x(10/30)=0,67

Notar que la variación (∆P/ ∆Q) es la pendiente de la función de demanda, que al ser una recta es constante. Sin embargo la elasticidad VARIA a lo largo de la función de demanda.

La variación (∆P/ ∆Q) es constante, pero la variación porcentual, que es la elasticidad, varia.

2- Ahora se muestra la funciĂłn de demanda de acero de la industria sudafricana: Y= 500 â&#x20AC;&#x201C; 20P. (Observar que para el mismo nivel de precios, la demanda es 10 veces mas que en Uruguay) Precio (en miles)

Cantidad (en toneladas)

25

0

20

100

15

200

10

300

5

400

0

500

Punto inicial

Punto final

Variación de precios (∆P=Pf –Pi)

Variación de cantidades (∆Q=Qf - Qi)

Elasticidad

A

B

15-20= -5

200-100=100

(100/5)x(20/100)=4

B

C

10-15= -5

300-200=100

(100/5)x(15/200)=1,5

C

D

5-10= -5

400-300=100

(100/5)x(10/300)=0,67

Notar que ante la misma variación de precios (∆P), la variación de cantidades (∆Q) es 10 veces mayor para Sudáfrica. Por lo tanto la variación ∆Q/∆P también es 10 veces mayor. Sin embargo la elasticidad (variación porcentual) es la MISMA para ambos países!

3- Ahora se muestra la función de demanda de acero de la industria del país Vuvuzelandia: Y= 140 – 2P. Precio (en miles)

Cantidad (en toneladas)

25

90

20

100

15

110

10

120

5

130

0

140

Punto inicial

Punto final

Variación de precios (∆P=Pf –Pi)

Variación de cantidades (∆Q=Qf - Qi)

Elasticidad

A

B

15-20= -5

110-100=10

(10/5)x(20/100)=0,4

B

C

10-15= -5

120-110=10

(10/5)x(15/110)=0,27

C

D

5-10= -5

130-120=10

(10/5)x(10/120)=0,16

Notar que en este país la cantidad demanda respecto al precio varia de la misma forma que en Uruguay (∆Q/∆P=2) Sin embargo la variación porcentual (elasticidad) es muy distinta!

Ante las mismas variaciones de precio, este país es mucho menos elástico, su demanda de acero cambia mucho menos.

Tema 2: El productor La producci贸n Las empresas que analizaremos utiliza distintos factores productivos, como capital, recursos naturales, trabajo; los cuales son combinados para producir determinados bienes y servicios

Eficiencia técnica: Un método de producción es técnicamente eficiente si la producción que se obtiene es la máxima posible, dados los factores productivos utilizados

Eficiencia económica: Un método de producción es económicamente eficiente si es el de mínimo costo dados los precios de los factores productivos utilizados.

Plazo: El corto plazo es aquel perĂ­odo de tiempo durante el cual el productor no puede variar al menos uno de los factores productivos utilizados.

El largo plazo es cuando puede alterar todos los factores utilizados en el proceso productivo.

Factores: Un factor fijo es aquel cuya cantidad no se puede alterar durante un perĂ­odo de tiempo.

Se denomina factor variable a aquel cuya cantidad puede variarse.

La producción con un factor variable Producto Total (PT): Q=f(L) Producto Marginal (PM): ∆Q / ∆L Producto Medio (PME): Q/L

Q=producción L=factor variable

Ley de rendimientos marginales decrecientes: Establece que si algunos factores de producción son fijos y se aumenta el uso de un factor variable, los incrementos resultantes de la producción llegará un momento en que será cada vez menores.

En este ejemplo, inicialmente la empresa tiene rendimientos marginales crecientes, y luego decrecientes. Los rendimientos marginales varían con el nivel de producción!

El producto marginal (∆Q / ∆L) es igual a la pendiente de la curva.

Relación entre Producto medio (PME) y producto marginal (PM) Si el PM esta por encima del PME, este crece, y al revés.

Además, el PM corta al PME en su máximo.

Esto se puede demostrar matemáticamente, nosotros nos limitaremos a verlo gráficamente En alguna situación el empresario contratara L mas allá de L1? No En alguna situación el empresario contratar menos de L0?

No

La producci贸n con dos factor variable Antes un factor variable (L), ahora 2, capital (K) y trabajo (L).

Isocuanta: Una isocuanta es el conjunto de todas las combinaciones posibles de dos factores variables que generan un determinado nivel de producci贸n.

(Observar su similitud con las curvas de indiferencia estudiadas en el capitulo anterior)

Mapa de isocuanta: Un mapa de isocuanta es el conjunto de las isocuantas, que permite representar un proceso productivo. Por lo tanto, las isocuantas m谩s alejadas del origen implican mayores niveles de producci贸nde todas las combinaciones posibles de dos factores variables que generan un determinado nivel de producci贸n.

(Observar su similitud con el mapa de curvas de indiferencia estudiadas en el capitulo anterior)

Al igual que la pendiente de las curvas de indiferencia, la pendiente de las isocuantas brinda información muy relevante: la denominamos relación marginal de sustitución técnica (RMST) Relación margina de sustitución técnica (RMST): La RMST es la relación a la que se puede sustituir un factor productivo por otro sin alterar el nivel de producción, dada la tecnología disponible

La producción en el largo plazo Definimos el largo plazo como aquel período de tiempo en el cual es posible alterar todos los factores productivos.

Rendimientos a escala: Se dice que existen rendimientos crecientes (decrecientes) a escala si al aumentar todos los factores en determinada proporción la producción aumenta en una proporción mayor (menor)

Los costos Los costos en el corto plazo: Principales costos de un proceso productivo (en el corto plazo) Costos Fijos (CF)

No depende del nivel de producción y corresponde al costo de los factores fijos.

Costos Variables (CV)

Corresponden a los factores variables y dependen del nivel de producción.

Costos Totales (CT) Costo Marginal (CM) Costo Fijo Medio (CFME) Costo Variable Medio (CVME) Costo Total Medio (CTME)

Suma de costos. CT=CV+CF Incremento del CT dado un aumento en las unidades producidas. CM=∆CT/∆Q Costo fijo por unidad de producción. CFME=CF/Q Costo variable por unidad de producción .

CVME=CV/Q Costo total por unidad de producción.

CTME=CVME+CFME

Ejemplo de costos:

Observar como varĂ­an los distintos tipos de costos en este proceso productivo

Representación gráfica: Observar que no se pueden graficar todos los costos en una misma gráfica. (ver eje de las ordenadas) El CM corta al las curvas de CVME y CTME en su mínimo.

Si el costo marginal es menor (mayor) que el costo total medio o el costo variable medio, este debe decrecer (crecer) a medida que aumenta la producción.

Los costos en el largo plazo: Si por definición en el largo plazo la empresa puede alterar los niveles de utilización de todos sus factores, no será necesario distinguir entre costos fijos y costos variables. Dado que son todos factores variables, se habla simplemente de costos totales, marginales, y medios.

Simplificando, consideramos que la empresa utiliza solamente dos factores productivos, K y L. De esta forma: CT=Pk.K + Pl.L Esta ecuación se puede reordenar de la siguiente manera para facilitar el análisis gráfico:

LĂ­nea de isocostos: Es el conjunto de todas las combinaciones de factores que implican el mismo gasto o costo para la empresa.

(Notar la similitud entre esta recta y la restricciĂłn presupuestaria del consumidor estudiada en el capĂ­tulo anterior) Mapa de isocostos: Es el conjunto de lĂ­neas de isocostos para determinados precios de factores y distintos niveles de gasto. Por lo tanto, las distintas isocostos tienen la misma pendiente y cuanto mas alejadas del origen representan un gasto mayor.

Desplazamiento de la isocostos

Optimo del productor El óptimo del productor es aquella combinación de factores que generan determinado nivel de producción con el menor costo posible (gráfica A), o lo que es lo mismo, la combinación de factores que genera la máxima producción posible con un costo dado (gráfica B).

El punto (E) es en ambas gráficas el punto optimo, que corresponde al punto de tangencia entre la isocostos y la isocuanta. Esto implica que en dicho punto las pendiente sean iguales, por lo tanto:

Interpretación económica: en el óptimo la producción adicional generada por el último peso gastado en L (PMl/Pl) debe ser igual a la producción adicional generada por el último peso gastado en cualquier otro factor, de lo contrario el productor cambiaría la combinación de factores utilizada.

Los costos en el largo plazo: A partir de la elección óptima del productor para cada nivel de producción Q1, Q2, Qn, es posible obtener el costo a largo plazo.

Costo Marginal Largo plazo (CMLP) = ∆CTLP/∆Q Costo Medio Largo plazo (CMELP) = CTLP/Q

Rendimientos a escala: Se puede redefinir el concepto de rendimientos a escala desde el punto de vista de los costos: Si existen rendimientos decrecientes (crecientes) a escala un aumento determinado de la producci贸n requiere un aumento en una proporci贸n mayor (menor) de todos los factores, por lo tanto provocara un aumento m谩s (menos) que proporcional de los costos.

Problemas y preguntas: 1:Que rendimientos a escala presentan estas empresas?

1) f1(K,L)=2K+7L

f1(2K,2L)=2(2K)+7(2L)=2(2K+7L)=2f1(K,L) -> rendimientos constantes a escala.

⅓⅓ 2) f2(K,L)=K L

⅓ ⅓ ⅔ ⅓ ⅓ f2 (2K,2L)=(2K) (2L) =2 K L =1,587f2(K;L) -> rendimientos decrecientes a escala.

3) f3(K,L)=20KL

f3 (2K,2L)=20(2K)(2L) =4(20KL)=4f3(K;L) -> rendimientos crecientes a escala.

2: Aumento precio de un factor productivo.

Condición de optimo: PMLnc/PLnc=PMLc/PLc Si PLnc aumenta, entonces no se cumple mas la igualdad.

Los Lnc se vuelven mas caros para la misma productividad marginal, por lo tanto el empresario contratará menos Lnc (esto hara aumentar la PMLnc) hasta que se alcance nuevamente la condición de óptimo.

La relación Lc/Lnc contratados por el empresario aumentará.

3: Analizar óptimo del productor.

Condición de optimo: PML/PL=PMK/PK -> PML/PMk=PL/PK En los países donde el trabajo es barato en relación al capital, para que se cumpla la condición de óptimo el PML tiene que ser menor que el PMK en la misma proporción que la relación de precios. Esto ocurre cuando se utiliza mucho trabajo y poco capital (técnicas de producción intensivas en trabajo)

4: Completar la tabla: Numero de trabajado res (L)

Producto total

Producto medio de L

Producto marginal de L

Costo total

Costo medio

Costo marginal

10

50

5

5

5.000

100

100

20

150

7,5

10

12.750

85

77,5

30

300

10

15

21.600

72

59

40

450

11,25

15

29.250

65

51

Rendimiento crecientes a escala.

5: Determine la cantidad de trabajadores y maquinas a contratar por parte de la empresa.

Con f(K,L)=3KL, PL=100, PK=50 y CT=10.000 Condici贸n de optimo: PML=3K y PMK=3L -> 3K/100=3L/50 -> 3K=6L -> K=2L Isocostos: CT=Pk.K + Pl.L -> 10.000=50x2L + 100xL-> L=50, K=100, Y=15.000 (Notar que si L=51, K=98 -> CT=10000, Y=14.994) (Notar que si L=49, K=102 -> CT=10000, Y=14.994)

Tema 3: Mercado de bienes “Buey que no esta en el mercado, no es vendido ni comprado” (anonimo) “Un mercado nunca se satura con un buen producto, pero se satura rapidamente con uno malo” (Henry Ford) “El hecho más importante sobre el libre mercado es que no hay intercambio que se lleva a cabo a menos que ambas partes se beneficien del mismo” (Milton Friedman)

Tema 3: Mercado de bienes Concepto y tipos de mercados Intuitivamente, algunos ejemplo de mercados: -Mercado de frutas y verduras -Mercado de pases (de jugadores de futbol) -Mercado de valores (Bolsa de Valores) -Mercado de automotores -Mercado inmobiliario -Mercado de divisas

Definiciones de mercado: -”Un mercado es un conjunto de compradores y vendedores de un bien. (libro del curso)” -”Conjunto de operaciones comerciales que afectan a un determinado sector de bienes.” (RAE def. 5) -”En el lenguaje común y corriente, la palabra mercado significa un lugar donde la gente compra y vende bienes,.. En economía un mercado es cualquier arreglo que permite a compradores y vendedores obtener información y llevar a cabo negocios entre ellos.” (Michael Parkin, Microeconomía, 7ma edición)

A tener en cuenta: -Las empresas pertenecientes al mismo mercado producen los mismos bienes o bienes muy relacionados entre si (sustitutos).

-Utilizando para ello tecnologĂ­a similar en el proceso productivo.

-Un mercado esta asociado a un espacio o lugar determinado.

-Mucha veces puede ser muy dificultoso definir un mercado.

Estructuras de mercado: (segĂşn el nĂşmero de compradores y vendedores que participen en el)

Poder de mercado: Capacidad que tiene una empresa para influir en el precio del mercado.

Un indicador:

Competencia monopolĂ­stica: Existen una gran cantidad de vendedores pero producen bienes diferenciados, lo cual les da poder de mercado.

En este caso la estructura de mercado NO es la competencia perfecta sino la competencia monopolĂ­stica.

Características de las estructuras de mercado:

Observación: La competencia monopolística es un tipo de competencia imperfecta.

Competencia perfecta La decisi贸n de producir en el corto plazo Condici贸n marginal: Una empresa perfectamente competitiva elegir谩 el nivel de producci贸n en el cual el precio es igual al costo marginal (P=CM) Recordar que a corto plazo si una empresa no produce nada, debe pagar de todas formas los costos fijos.

Condición total: si el precio es mayor o igual al CVME entonces produce esa cantidad, de lo contrario debe cerrar.

Precio de cierre: P = mínimo CVME Si P < mínimo CVME -> cierra Si P > mínimo CVME -> permanece abierto (a corto plazo) Precio de nivelación: P = mínimo VTME, a este precio los beneficios extraordinarios del empresario son nulos.

Si P < mínimo CTME -> beneficios extraordinarios son negativos.

Si P > mínimo CTME -> beneficios extraordinarios son positivos.

Beneficio Extraordinario ≠ Beneficio Contable (en los costos están incluidos los costos de oportunidad de cada factor utilizado)

La curva de oferta Una curva de oferta muestra las distintas cantidades ofrecidas por los productores a los distintos precios para maximizar beneficios.

La curva de oferta de la empresa competitiva es el tramo de la curva de costo marginal para precios superiores al mĂ­nimo del CVME.

Observar que la pendiente positiva de la curva de oferta surge de los rendimientos marginales decrecientes, los cuales provocaban que el CM tuviera esa forma

Oferta del mercado (O): es la suma de las cantidades ofrecidas a cada uno de los precios. O=â&#x2C6;&#x2018;CM

Desplazamiento de la curva de oferta Una curva de oferta muestra las distintas cantidades ofrecidas por los productores a los distintos precios para maximizar beneficios.

Que factores desplaza la curva de oferta?

Serรกn los factores que afectan los costos marginales, pues estos determinan la curva de oferta.

El equilibrio competitivo a corto plazo

La eficiencia del mercado competitivo La asignación de recursos del mercado competitivo es eficiente en el sentido de pareto, porque no es posible mejorar el bienestar de algún grupo (compradores o vendedores) sin empeorar el del otro.

Que la asignación sea eficiente no implica que sea socialmente óptima. Los que participan en el mercado están satisfechos, pero no implica que haya gente que directamente no participa en él.

Ajustes en el largo plazo -Mismo objetivo que al corto plazo: maximizar beneficios.

-Dado que a largo plazo todos los costos son variables, no habrá punto de cierre, solamente punto de nivelación.

-Si existen beneficios extraordinarios positivos ingresan nuevas empresas al mercado, por lo tanto aumenta la oferta y bajan los precios. Si los beneficios son negativos, para lo opuesto.

-Las empresas entrarán hasta el punto P=mínimo CME, cuando los beneficios extraordinarios son nulos (característica de la competencia perfecta a largo plazo).

Monopolio La decisi贸n de producir en el corto plazo Recordar las curvas de demanda que enfrentan las empresas en competencia perfecta o monopolistas.

Ingreso marginal (IM): Es la variaci贸n del ingreso total provocada por la venta de una unidad adicional.

En competencia perfecta: IM=P siempre.

En monopolio: IM < P debido a la pendiente negativa de la curva de demanda, ya que solo es posible aumentar las ventas bajando el precio Cual es la funci贸n de demanda en este caso? P= 12-2Q

A partir de la función de demanda (P= 12-2Q) se puede calcular: Pendiente: -2, IT=PxQ=(12-2Q)Q=12Q-2Q

2

IM=∆IT/∆Q=12-4Q Pendiente: -4 Observar que el IT es máximo cuando el ingreso marginal es cero!

Condiciรณn marginal y total Condiciรณn marginal: Una empresa monopolista selecciona el nivel de producciรณn en el cual el ingreso marginal es igual al costo marginal (IM=CM). Por lo tanto cobra un precio superior al CM (P>CM) Condiciรณn total: producirรก solo si el precio es mayor o igual al costo variable medio (CVME), de lo contrario debe cerrar.

Competencia Perfecta VS Monopolio (Para el an谩lisis supondremos que la curva de demanda y los costos son los mismos para ambas estructuras de mercado) Se observa que: Pc<Pm, Qc>Qm Costo social del monopolio: Diferencia acumulada entre el precio (P) y el costo marginal (CM) del nivel de producci贸n del monopolio y el de competencia perfecta. Esto es el beneficio al que renuncia la sociedad al permitir que se restrinja la producci贸n al nivel de monopolio.

¿Por qué existen los monopolios?

Si son ineficientes, ¿por qué es posible que una única empresa abastezca un mercado?

- Control exclusivo de factores productivos.

- La existencia de una patente.

- Una concesión por parte del estado.

Monopolio natural: existe si la producción puede ser realizada a menores costos por una empresa que por un mayor numero de ellas. NO es necesariamente ineficiente.

- Existencia de economías de escala (rendimientos crecientes a escala)

Análisis gráfico Observar que ante este tipo de costos (CME decrecientes) las empresas en competencia perfecta siempre dan perdida, y por lo tanto cerrarían y nadie abastecería el mercado.

En cambio una empresa monopólica puede obtener beneficios, y por lo tanto es la única estructura de mercado posible en el largo plazo.

Los monopolios naturales deberían ser propiedad estatal o privada? Estatal, o privada regulada.

Oligopolio Interdependencia entre las acciones de las distintas empresas que lo conforman.

Colusión Definición: Todo acuerdo explícito o tácito cuyo objetivo es el de aumentar el poder de mercado de las empresas.

Algunos elementos: -Si es explicita o institucionalizada se le denomina “Cartel”.

-Suelen estar prohibidos.

-Existen acuerdos tácitos por razones históricas.

Objetivos generales: Disminuir la producción y/o subir el precio, disminuir el gasto en publicidad, fijar el nivel de calidad, delimitación de territorios, etc.

Elementos que pueden hacer mas duraderos estos acuerdos: -Sistema legal que permita acuerdos explícitos.

-Pocas empresas.

-Existencia de barreras a la entrada.

Si las empresas coludieran, ya no serían tomadoras de precios, ya que si cada empresa aumentaría su producción en una unidad la industria la aumentaría en 20 unidades y el precio dejaría de ser dado. En conjunto las empresas se comportarían como un monopolio.

Existen incentivos para que las empresas violen el acuerdo: Considerando que las demás empresas van a mantener el acuerdo (representado por cantidad Q que producen), y por lo tanto el precio también se va a mantener, podrían aumentar su cantidad producida (vendida) y así aumentar sus ingresos.

Problemas y preguntas: 1: Hallar cuantos taxis habrá y la tarifa de equilibrio.

CME = CM = 0,2 el kilometro, Demanda: P = 1 - 0,00001Q Condición marginal: IM=CM -> P= 0,2 el kilometro. (tarifa de eq.)

0,2 = 1 – 0,00001Q -> Q = 80.000 -> NroTaxis = 8.

2: Explicar variaci贸n de precio y cantidad.

Al haber sequia hay falta de agua y por lo tanto el ganado comienza a pierde peso. Para no perder dinero, los ganaderos se apuran en vender su ganado (aumenta la faena), aumentando la oferta actual de animales. Como la demanda se mantiene constante y la oferta aumenta, disminuyen los precios para que se alcance el nuevo equilibro.

4: Análisis de competencia perfecta VS monopolio Empresa monopólica: IT = PxQ = (200 – 0,09Q)Q -> IM= 200 – 0,18Q CTM = 100 – 0,02Q -> CT = CTMxQ -> CM = 100 – 0,04Q Condición Marginal: IM=CT -> 200 – 0,18Q = 100 – 0,04Q -> -> Q=714,3 -> P=135,7 -> IT=96930, CT=61225, BT=35705 Si producirá pues obtiene beneficios positivos.

Empresa competitiva: CM = P-> 100 – 0,04Q = P = 200 – 0,09Q -> Q = 2000 -> P=20 IT=40000, CT=120000, BT= -80000.

No producirá pues obtiene perdidas.

6: Análisis mercado espinacas.

Mercado Competitivo: CT = 4Q -> CM = 4 = P P = 100 – 2Q -> Q = 48 Colusión: Cuando todas las empresas de un mercado entran en colusión, este funcionan como si existiera una sola empresa monopolista.

IT = PxQ = (100 – 2Q)Q -> IM = 100 – 4Q = 4 = CM –> Q = 24 P = 100 – 2x24 = 52 El precio del mercado será 52, y la cantidad 24. Las empresas tendrán que coordinar para dividirse dicha producción entre las dos, para que la suma de 52.

Tema 4: Mercado de Vivienda y Crédito Hipotecario “Todo habitante de la República tiene derecho a gozar de vivienda decorosa. La ley propenderá a asegurar la vivienda higiénica y económica, facilitando su adquisición y estimulando la inversión de capitales privados para ese fin” Constitución de la República. Artículo 45

Tema 4: Mercado de Vivienda y Crédito Hipotecario Bibliografía: 1- Uruguay: Los precios de los inmuebles y alquileres Tendencias recientes y perspectivas (CINVE 2010) 2- El Desarrollo del Crédito Hipotecario en el Uruguay (Investigación monográfica 2009) (secciones 1.1, 1.2, 1.3, 2.1,3.3, 3.4, 3.5)

Uruguay: Los precios de los inmuebles y alquileres. Tendencias recientes y perspectivas Entre enero 2005 y febrero 2010 el aumento de los precios relacionados a inmuebles (propiedad horizontal) fueron:

50% Nuevos contratos de alquiler en $U constantes

73% Compraventa de inmuebles en U$S

165% Nuevos contratos de alquiler en U$S

Implicancias: 1. Aumento del costo de la vivienda en el presupuesto de las familias. (Recordar que este precio es muy importante en la economía, tiene un peso en el presupuesto familiar muy importante, las familias son muy sensibles al mismo) 2. Existencia de hipótesis referidas a la existencia de una “burbuja especulativa” en el mercado de vivienda en el Uruguay.

3. Comparación con la burbuja hipotecaria Estadounidense existente previo a la crisis.

Pero…. ¿Qué es una burbuja especulativa? ¿ Es buena, mala, deseable, indeseable?

Burbuja económicas: Las expectativas del mercado sobre los precios futuros constituyen el principal determinante de su propia evolución.

Por alguna razón, los agentes esperan que el precio aumente por lo que “se apuran” a comprar aumentando la demanda y presionado los precios alza (profecía auto cumplida). Cuando las expectativas se revierten, la dinámica de los precios también lo hace.

Se ha argumentado que en Uruguay la evolución reciente de los precios de alquiler y compraventa pueden no responder a sus fundamentos, sino a distorsiones que deberían corregirse en el corto plazo.

Burbuja económicas: Resultados económicos negativos: asignación ineficiente de recursos, al explotar tiene efectos recesivos

Subida anormal y prolongada del precio de un activo

BURBUJA ECONÓMICA

Generalmente se producen debido a especulación. Pero hasta hoy en día se están discutiendo cuales pueden ser las posibles causas de una burbuja económica.

Se produce en un determinado mercado

Burbuja económicas: La “Tulipomania” es considerada la primer burbuja económica.

Flor introducida en Holanda en 1559. En aquella época era un símbolo de ostentación y riqueza.

Debido a un virus (en aquella época se desconocía el porque), en Holanda crecían tulipanes multicolores, exóticos, únicos. Esta aleatoriedad ayudo a que sean mas codiciados y por lo tanto a elevar su precios.

Burbuja económicas: Su precio comenzó a elevarse dramáticamente, y en 1623 un solo tulipán podía llegar a valer 1000 florines. (el salario anual promedio era de 150 florines) Nota: Los tulipanes no tienen olor, tampoco se conoce que tengas propiedades medicinales.

Florecen solo una o dos semanas al año. ¿Cual es el valor intrínseco del tulipán, como se puede explicar esa subida del precio?

Burbuja económicas: Pero un día en 1637 se realizo la última gran venta, la que salió al día siguiente no encontró compradores.

Desde ese día los precios comenzaron a caer drásticamente.

Se desato el pánico y los tulipanes se convirtieron en sinónimo de quiebra.

¿Hay una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario?

Podemos analizar esto comparando los precios de mercado contra los de equilibrio, determinados por sus fundamentos.

Peq = f(fundamentos) Evidencia a favor de la presencia de burbujas se encontraría solo en el caso de que los precios de mercado se ubiquen significativamente por encima de lo que sugieren sus fundamentos. Este desequilibrio sería una condición necesaria para la existencia de una burbuja. ¿Pero cuáles son los fundamentos del precio de las viviendas?

¿Hay una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario?

Estudios señalan que existe una relación de equilibrio de largo plazo entre el precio en dólares de los inmuebles en propiedad horizontal en Montevideo, el índice medio de salarios del país medido en dólares (tendencia local) y la tasa de interés internacional (tendencia internacional).

Es decir que los fundamentos del precio serian los salarios y la tasa de interés internacional (medida a través de los bonos del tesoro norteamericano) Peq = f(salarios, tasa de interes) ↑salarios -> ↑ Peq ↓ tasa de interés -> ↑ Peq

Desvíos trimestrales del precio promedio de los inmuebles respecto de su nivel equilibrio (en %)

Argumentos a favor de la existencia de una “burbuja especulativa” en el mercado inmobiliario de nuestro país NO estarían justificados.

Precios de inmuebles y ratios alquiler/precio. Uruguay y EEUU (componentes de tendencia ciclo, prom 1986-2009=100)

Precios de inmuebles y ratios alquiler/precio. Uruguay y EEUU (componentes de tendencia ciclo, prom 1986-2009=100) Brecha de Pcv y ratio Palq/Pcv

10 aĂąos de divergencia entre Pcv y ratio Palq/Pcv

Estados Unidos (mercado de crĂŠdito hipotecario desarrollado)

Precios de inmuebles y ratios alquiler/precio. Uruguay y EEUU (componentes de tendencia ciclo, prom 1986-2009=100)

Brecha de Pcv y ratio Palq/Pcv

No existe divergencia clara entre Pcv y ratio Palq/Pcv

Uruguay (mercado de crĂŠdito hipotecario poco desarrollado)

Precios de inmuebles y ratios alquiler/precio. Uruguay y EEUU (componentes de tendencia ciclo, prom 1986-2009=100) Durante el período de gestación de la burbuja en Estados Unidos, mientras los precios crecían a tasas muy elevadas, el ratio alquiler/precio mostraba una tendencia opuesta, indicando que los alquileres crecían a un ritmo mucho más moderado.

Como se observa en el gráfico la divergencia entre precios de compraventa y alquileres en Estados Unidos se observó durante más de diez años. A pesar del encarecimiento relativo de la compra respecto del alquiler, el “apetito” por comprar se sostenía en base a las expectativas del precio futuro.

Precios de inmuebles y ratios alquiler/precio. Uruguay y EEUU (componentes de tendencia ciclo, prom 1986-2009=100) “En nuestro país, al contrario de lo ocurrido en la economía norteamericana, el fuerte crecimiento del precio en dólares de los inmuebles es acompañado por un aumento significativo del ratio precio de alquileres/precio de compraventas. El hecho de que el precio de los alquileres esté creciendo incluso por encima del de compraventa, constituye otro indicador en contra de la existencia de una burbuja en el mercado inmobiliario. Si existiera tal burbuja, a pesar de la dificultad en el acceso al crédito, la presión sobre el mercado de compraventa debería ser mayor a la del mercado de alquileres, lo que debería reflejarse en los precios relativos de ambos mercados.”

¿Están sobrevaluados los precios actuales?

“El precio de los alquileres debería reflejar, en alguna medida, el valor del inmueble. En efecto, el costo de ser propietario, que incluye el costo de oportunidad de mantener inmovilizado el capital invertido en el inmueble y los costos diferenciales entre ser inquilino y propietario, debería tender a igualarse con el ingreso que podría obtenerse por el alquiler de dicho Inmueble (flujo de fondo descontado). Si ello no ocurriera, se generarían incentivos a comprar o vender, lo que tendería a restablecería el “equilibrio”.”

¿Están sobrevaluados los precios actuales?

Aunque existan “fallas de mercado” (las veremos mas adelante), como la falta de acceso a créditos hipotecarios, que puedan operar como una traba para que se alcance dicho equilibrio, el mercado debería tender al equilibrio.

Por lo tanto la evolución de los precios de alquileres y compraventas debería tender a igualarse, por lo que el ratio precio de alquileres/precio de compraventa no debería mostrar una tendencia (ni creciente ni de creciente) en el largo plazo.

Ratio Precio de alquileres/ Precio de compraventas (componente de tendencia ciclo, Ă­ndice base ene-05=100)

Ratio Precio de alquileres/ Precio de compraventas (componente de tendencia ciclo, índice base ene-05=100) Evolución principio 2005 – principio 2010:

50% 20% Promedio Precio de los alquileres/ Precios de compraventa

Promedio Precio alquileres nuevos / precios compraventa (reflejan la verdadera situación del mercado, porque son nuevos contratos)

Ratio Precio de alquileres/ Precio de compraventas (componente de tendencia ciclo, índice base ene-05=100) Esta situación es insostenible en el largo plazo, los alquileres no pueden crecer por encima del valor de los inmuebles en forma permanente. ¿Qué explica esta dinámica? ¿Por qué el mercado no resuelve este aparente desequilibrio?

En realidad no es que haya un desequilibrio, sino que se partió de un punto por debajo del de “equilibrio” y se esta convergiendo hacia el mismo.

Ratio precio promedio de alquileres/ precio de compraventa (componente de tendencia-ciclo, Ă­ndice base prom. 19862009=100)

Ratio precio promedio de alquileres/ precio de compraventa (componente de tendencia-ciclo, índice base prom. 19862009=100) Nueva situación de bonanza ?????????????

“Crisis económica”, los precios de alquileres bajan mas que los precios de compraventa Situación en “contra” de los propietarios

“Bonanza económica”, los precios de alquileres suben mas que los precios de compraventa. Situación a “favor” de los propietarios o quienes tienen acceso al crédito hipotecario

“Dado que la posibilidad de comprar una vivienda depende además del stock de ahorro acumulado, las familias que no cuentan con el ahorro suficiente y/o no tienen acceso al crédito, no pueden acceder al mercado de compraventa. De esta forma, en los períodos de crecimiento económico buena parte del incremento de la demanda por vivienda se canaliza a través del mercado de alquileres, presionando el precio al alza.”

Dado que estamos cercanos al equilibrio de largo plazo, es deseable evitar presiones que elevan aun mas el precio de los alquileres en relación a los precios de la compraventa.

Para esto son fundamentales las políticas publicas que faciliten el acceso a la vivienda propia a los ciudadanos.

Políticas publicas Dadas las características del Uruguay se distinguen dos grandes familias de políticas públicas para facilitar el acceso a la vivienda: Políticas facilitadoras de vivienda a familias que no pueden ser “sujetos de crédito” en el mercado

Políticas que desarrollen un mercado de crédito hipotecario mas generalizado y profundo

Tema 4: Mercado de Vivienda y Crédito Hipotecario “Si le debes mil dólares al banco, el problema lo tienes tú.

Si le debes un millón, el problema lo tiene el banco.” (desconocido) “El universo del crédito hipotecario ha llegado a un punto donde hay lugar para todos” (Joe Mayers)

¿Porque existen los Créditos Hipotecarios?

La compra de una vivienda es una de las transacción mas importantes en la vida de una persona. En caso de que NO exista un financiamiento a largo plazo (prestamos hipotecario), la compra requiere tener disponibles (ahorrados) una gran cantidad de recursos que muchas familias no disponen.

Esto genera problemas habitacionales en la población de un país, tema sensible y de especial interés para cualquier gobierno.

Estos aplican políticas públicas para solucionarlos y/o mitigarlos.

¿Porque existen los Créditos Hipotecarios?

Las políticas utilizadas por los gobiernos han cambiando con el paso del tiempo, pero fundamentalmente son dos:

Construcción y entrega estatal de viviendas (en declive)

Facilitar el financiamiento (prestamos hipotecarios) público y privado con costos y riesgos reducidos.

Esto se logra a través de las políticas de vivienda y estabilidad macroeconómica.

El crédito Hipotecario Un crédito (préstamo) hipotecario es una operación financiera.

Prestamista: generalmente un banco u otra institución financiera.

Entrega el “Principal”

Paga cuotas, las mismas están compuestas en parte por amortización del principal y en parte por pago de interés

Prestatario: generalmente una persona física: Se compromete a devolver el principal y pagar los intereses correspondientes (y otros gastos asociados)

Elementos de un Crédito Hipotecario Intereses: Se calculan como porcentaje sobre el saldo del préstamo aun no amortizado.

Plazo: Cuanto mayor sea el plazo del préstamo, menores van a ser las cuotas de amortización, pero mayores van a ser los intereses totales que se paguen.

Hipoteca: Garantía que otorga el deudor la cual puede, por intermedio de ciertos procedimientos judiciales, ser cedida o vendida en pública subasta por parte del acreedor en caso de incumplimiento del contrato. Este elemento favorece a la das partes, es una garantía de cobro para el acreedor, y permite al deudor acceder al préstamo en términos mas convenientes.

Ejemplo de préstamo hipotecario típico en cuotas fijas Monto 1 millón de pesos, a tasa fija de 10% sobre saldo.

Observar que a pesar de que el valor de la cuota se mantiene constante, la composición de interés y amortización de la misma va variando con el paso del tiempo Tiempo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Principal 1.000.000 926.400 845.440 756.384 658.422 550.665 432.131 301.744 158.319 ≈0

Interés 100.000 92.640 84.544 75.638 65.842 55.066 43.213 30.174 15.832

Amortización 73.600 80.960 89.056 97.962 107.758 118.534 130.387 143.426 157.768

Valor cuota 173.600 173.600 173.600 173.600 173.600 173.600 173.600 173.600 173.600

Riesgos de un Crédito Hipotecario (desde el punto de vista de las instituciones prestamistas) Riesgo crediticio: Posibilidad que el deudor no devuelva la totalidad del préstamo e intereses. Esto se puede deber a varias razones, entre las que se encuentran: 1. Falta de voluntad de pago 2. Reducción del ingreso de la persona o núcleo familiar 3. Aumento de la tasa de interés (si esta es ajustable) 4. Aumento del valor de la moneda en que se realiza el préstamo (si el prestatario presenta descalce de moneda)

Riesgos de un Crédito Hipotecario (desde el punto de vista de las instituciones prestamistas) Riesgo cambiario: Los activos de la institución (prestamos) están establecidos en distinta moneda que sus pasivos (depósitos). Una variación de los precios relativos de ambas monedas afectan el patrimonio de la institución Enero 2010, tipo de cambio es de 25 $U/USD Depósitos de clientes por 25: $U (pasivos) Otorgo prestamos (activos) por 1: USD (eq. a 25: SU)

Enero 2011, tipo de cambio bajo a 20 $U/USD Recibo pago de prestamos e interés por 1.1: USD (equivalente a 22: $U) ¿Como devuelvo los 25: $S?

Riesgos de un Crédito Hipotecario (desde el punto de vista de las instituciones prestamistas) Riesgo de plazos: En términos generales las instituciones reciben depósitos a corto y mediano plazo, pero otorgan prestamos hipotecarios a largo plazo. Ese descalce de plazos puede generar problemas de liquidez que impidan la articulación entre la oferta y demanda.

Enero 2010: Depósitos de clientes a 1 año por 25: $U Otorgo prestamos hipotecarios a 25 años por 20: $U Enero 2011: La mitad de los clientes renueva los depósitos, pero la otra mitad decide retirarlos. Tengo que devolver 12,5: $S. ¿Como hago?

Riesgos de un Crédito Hipotecario (desde el punto de vista de las instituciones prestamistas) Riesgo de tasas de interés (n): Tres tipos de riesgo sobre n.

1. Riesgo de Inflación: Ecuación de Fisher n = r x πᵉ.

Si la tasa de interés nominal (n) que cobra el banco es fija, y la inflación(π) es mayor que esta, la tasa de interés real del préstamo (r) se vuelve negativa. La institución que otorgo el préstamo hipotecario pierde plata.

2. Riesgo de prepago: Posibilidad que tiene el deudor de cancelar la deuda anticipadamente, sin tener que abonar los intereses a devengarse. Estos son ganancias que el banco o institución deja de percibir.

Riesgos de un Crédito Hipotecario (desde el punto de vista de las instituciones prestamistas) Riesgo de tasas de interés (n): Tres tipos de riesgo sobre n.

3. Riesgo de descalce: Al inicio la tasa activa que fija el banco por prestar los fondos es mayor que la tasa pasiva que paga, esto es una condición necesaria para que le sea rentable otorgar el crédito hipotecario. Pero si la tasa pasiva que paga (la cual es variable en el corto plazo) aumenta, esto disminuye la rentabilidad del prestatario, pudiéndole incluso generar perdidas TP = 6%

Año1 TA = 9%

TP = 8,5% TP = 9,2%

Año2 TA = 9%

TP = 10%

TP = 11%

Año3

Año4

Año5

TA = 9%

TA = 9%

TA = 9%

Instrumentos para el manejo de riesgos Hipotecarios Las instituciones financieras que otorgar prestamos hipotecarios han desarrollado distintos instrumentos y mecanismos para protegerse de estos riesgos asociados a la operativa de ofrecer estos tipos de prestamos.

En tĂŠrminos generales, estos instrumentos favorecen tanto a los prestatarios como a los prestamistas, pues buscan disminuir los riesgos para poder otorgar una mayor cantidad de prestamos, y en condiciones mas favorables para los prestatarios.

Nombre del instrumento Tasa fija y tasa variable Hipoteca de pago graduado Hipoteca indexada a la inflación Hipoteca indexada al salario

Busca mitigar Riesgo de tasa de interés Prestatarios con baja capacidad de pago presente Riesgo de tasa de interés

Riesgo crediticio Riesgo crediticio y de tasa de Hipoteca de tasa dual interés Seguro de crédito hipotecario Riesgo crediticio Letras Hipotecarias Falta de fondos Securitización de prestamos (No se vera en el curso) hipotecarios La palabra “hipoteca” aquí utilizada se refiere o es un equivalente de “préstamo”, y NO se refiere a la garantía ofrecida por el deudor, concepto visto anteriormente.

Instrumentos para el manejo de riesgos Hipotecarios 1. Tasa fija y tasa variable (FRM y ARM) -En los FRM la tasa de interés aplicada sobre el principal es fija, mientras que en los ARM es variable.

-La tasa fija (FRM) es mas alta que la tasa variable (ARM) -FRM = ARM + πᵉ + prima por riesgo -Si es ARM, el prestamista traslada el riesgo de tasa de interés al deudor (prestatario).

-Ver que el valor del “principal” no es cubierto tanto en el FRM como en el ARM en caso de que exista inflación.

-Una ARM permite al prestatario obtener prestamos a menor costo pues el prestamista corre menos riesgos.

Instrumentos para el manejo de riesgos Hipotecarios 2. Hipoteca de Pago Graduado (GPM) -El pago mensual inicial es bajo, pero crece a una tasa fija durante una parte de la vida del contrato, permaneciendo constante despuĂŠs (tal como un FRM) -Permite acceder a un prĂŠstamo a un prestatario que no estarĂ­a calificado para obtener un FRM, pero se espera que sus ingresos aumenten a corto plazo.

-De todas formas, para el prestamista presenta los mismos riesgos que un FRM.

Instrumentos para el manejo de riesgos Hipotecarios 3. Hipoteca indexada a la inflación (PLAM) -Aquí lo que varia es el valor del principal, ajustándose por ejemplo en el caso de Uruguay por el valor de la UI (unidades indexadas) -Permite mantener el poder de compra de los pagos mensuales del deudor al indexar directamente el principal al nivel de precios a lo largo de todo el período.

-Muy útil en economías con alta inflación.

Ejemplo de préstamo hipotecario ajustado por inflación Monto 1 millón de pesos, ajustado por inflación (UI). El valor de la UI en el momento en que se efectuó el préstamo es de 2,20 pesos. Préstamo por 454.546 UI. Tasa fija de 3% sobre saldo.

T 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Principal UI 454.546 409.782 363.675 316.186 267.271 216.889 164.996 111.546 56.492 ≈0

Interés Amortización Valor cuota Evolución Valor cuota UI UI UI UI $U 13.636 44.764 58.400 2,25 131.400 12.293 46.107 58.400 2,28 133.152 10.910 47.490 58.400 2,30 134.320 9.486 48.914 58.400 2,34 136.656 8.018 50.382 58.400 2,39 139.576 6.507 51.893 58.400 2,41 140.744 4.950 53.450 58.400 2,42 141.328 3.346 55.054 58.400 2,43 141.912 1.695 56.705 58.400 2,50 146.000

Instrumentos para el manejo de riesgos Hipotecarios 4. Hipoteca indexada al salario (WIPM) -Aquí lo que varia es el valor del principal, ajustándose por la evolución de los salarios, por ejemplo en el caso de Uruguay por el valor de la unidad reajustable (UR) -Permite mantener la capacidad de pago de los deudores, ya que el valor de su deuda se ajusta con su salario. Por lo tanto se reduce el riesgo de crédito.

-Al ser pro cíclico, no es atractiva para los prestamista, pues su rendimiento es bajo cuando la situación económica es adversa.

Instrumentos para el manejo de riesgos Hipotecarios 5. Hipoteca de tasa dual (DIM) -Combina los dos instrumentos anteriores.

-Ajusta el valor del principal al nivel de precios (UI), y por otro lado ajusta los pagos mensuales según la evolución de los salarios (UR).

-Este sistema dual no permite determinar de antemano cuando se cancelará totalmente el préstamo, pues si por ejemplo la UI crece por encima de la UR, el plazo de amortización se hará mas largo.

Instrumentos para el manejo de riesgos Hipotecarios 6. Seguro de crédito hipotecario -Consiste en asegurar una parte del préstamo hipotecario a través de una empresa aseguradora.

-Así el Banco se cubre contra el riesgo crediticio.

-Este seguro es una garantía extra además de la hipoteca.

-Este seguro es pagado por el deudor, a través de una tasa de interés mayor a la que debería pagar para obtener el préstamo si este no estuviera asegurado.

-Usado principalmente en EEUU.

Instrumentos para el manejo de riesgos Hipotecarios 7. Letras Hipotecarias -Estas permite a la institución que otorga el préstamo fondearse (obtener recursos) a través de inversores en el mercado de capitales, no teniendo que recurrir así a fondos propios.

-El banco le entrega al deudor una letra hipotecaria en vez de fondos , y este debe vender dicha letra en el mercado de capitales para obtener los recursos.

-Los fondos que obtenga la persona por la venta de dicha letra, dependerá de la situación prevaleciente en el mercado de capitales.

Los problemas de información Información asimétrica Se dice que existe información asimétrica en un mercado, cuando las dos partes que intervienen en la compraventa del bien o servicio, no poseen la misma información. Uno posee información privilegiada.

Esto distorsiona el funcionamiento de los mercados, llevando que se realicen transacciones por debajo del optimo, y apartándolo del caso de competencia perfecta visto en el curso. Genera costos para la sociedad, y perdida de bienestar social.

Los problemas de información Información asimétrica En el curso estudiaremos dos problemas relacionados a la existencia de información asimétrica Nombre

Ejemplo clásico Momento Aseguradoras: Luego de contratar un Riesgo seguro a mi auto, tengo menos Ex-post Moral incentivos para cuidarlo.

Autos usados: No puedo distinguir Selección entre los “buenos” y “malos”, ofrezco Ex-ante adversa menos dinero, solo los auto usados “malos” son ofrecidos en el mercado

Los problemas de información Selección Adversa En el mercado inmobiliario se da la selección adversa debido a que las instituciones que otorgan prestamos hipotecarios no pueden discriminar completamente a sus clientes, por lo que establecen un precio genérico para todos ellos. (misma tasa de interés aplicada a distintos clientes) Si hay racionamiento crediticio (no hay plata en la plaza financiera), las instituciones aumentan la tasa de interés, y las personas que tendrán mayores incentivos a aceptar dicha tasa (mas alta) serán aquellos clientes mas riesgosos (esto esta estudiado). Por lo tanto el banco otorgara fundamentalmente los prestamos mas riesgosos.

Los problemas de información Riesgo Moral Este riesgo consiste en que luego de celebrado un contrato, una de las partes se vea incentivada a modificar su comportamiento, perjudicando así a su contraparte.

En el caso de un préstamo hipotecario, si cambian determinadas condiciones, por ejemplo cae el precio del inmueble, el deudor tendrá menos incentivos a cumplir su contrato y es mas probable que deje de pagar el préstamo.

Principales agentes del mercado de vivienda en el Uruguay Agente Particulares (familias) Bancos Comerciales

Rol fundamental

Demandar viviendas, programas habitacionales y prestamos hipotecarios Ofrecer créditos hipotecarios para la compra de viviendas. Focalizado en clase media-alta Ofrecer créditos hipotecarios para la compra BHU de viviendas. Focalizado en clase media-alta Aseguradoras Otorgar seguros de vida e incendio Formular y ejecutar políticas públicas en MVOTMA materia habitacional. Focalizado en sectores (DINAVI) de bajos ingresos. (otorga subsidios)

Principales agentes del mercado de vivienda en el Uruguay Agente ANV

BCU (SIIF)

Rol fundamental Ejecuta programas de vivienda. Diseña nuevos instrumentos financieros relacionados al mercado de vivienda.

El BCU tiene la responsabilidad de ejecutar políticas macroeconómicas que afectan al mercado de vivienda. Por ejemplo influir sobre los niveles de inflación, tasa de interés, etc. A través de la Superintendencia de instituciones financieras (SIIF) regula al resto de las instituciones financieras de la plaza.

Principales agentes del mercado de vivienda en el Uruguay Desde el punto de vista de la demanda, se puede distinguir básicamente tres sectores de mercado.

(Estructura sugerida por la bibliografía) Ingreso familiar Sector Agente al que recurren. mensual MVOTMA. Obtienen subsidio “A” Menor a 30 UR total o parcial.

BHU o Bancos Comerciales.

“B” Entre 30 y 60 UR Pueden ser subsidiados.

BHU o Bancos Comerciales. No “C” Mayor a 60 UR son subsidiados.

Interacciones en el mercado BCU (SIIF) Bancos Comerciales

Sector C

Aseguradoras BHU Sector B

Sector A

MVOTMA (DINAVI)

ANV

Anexo Unidad indexada (UI): Es una unidad de valor, que se va reajustando de acuerdo a la inflación, medida por el IPC (índice de Precios al Consumo). Puede ser consultada a través del Instituto Nacional de Estadística (INE, www.ine.gub.uy), que es la entidad que fija y publica su valor oficial. El INE publica los primeros días de cada mes los valores de la U.I. para todo el mes. El siguiente gráfico muestra su evolución trimestral desde su creación.

El siguiente gráfico muestra su evolución trimestral desde su creación:

Nota: La evolución pasada del índice es sólo una referencia. No garantiza lo que sucederá en el futuro con los pagos que el cliente deba realizar.

Unidad reajustable (UR): Creada en la ley Nro 13.728 por la cual se creo el plan de vivienda. Dicha ley establece la UR como un índice que se ajusta en función de la variación del índice medio de salarios (IMS), el cual es calculado y publicado el INE. El siguiente gráfico muestra su evolución trimestral reciente: