INTEGRANTES : CAMUS LUCAS TOMÁS MENDER LISANDRO JAVIER POLLANO GUILLERMO QUIROGA JUAN JOSÉ
DESARROLLADORES INMOBILIARIOS ¿Que es un desarrollador
Inmobiliario? El desarrollador inmobiliario es una persona física o moral, que conjunta conocimientos, financieros, administrativos y técnicos, para la adecuada realización de proyectos inmobiliarios de cualquier tipo, que permita recuperar los costos y obtener una utilidad adecuada.
Desarrollador Inmobiliario Desarrollador Inmobiliario quiĂŠn detecta una oportunidad, concibe el producto acorde a esta oportunidad, traspasa los requerimientos de proyecto a los proyectistas, hace un seguimiento a estos proyectos para verificar que el proyecto es coherente con las caracterĂsticas del producto deseado, estructura el financiamiento requerido, coordina las actividades de construcciĂłn y venta.
Desarrollador Inmobiliario Esta es una actividad muy dinámica que requiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no solo del país sino también de lo que pasa en otros países. A su vez esta actividad lo obliga a estar muy atento a los movimiento del mercado y hacer las correcciones o modificaciones del proyecto que sean necesarias.
Desarrollador Inmobiliario en Argentina
En Argentina no existe figura legal que defina lo que es desarrollador inmobiliario ni cuales son sus derechos y obligaciones. Como no tienen especificados sus deberes por ley, se deberรก precisar que debe cumplir por contrato o que responsabilidad especial trae aparejado cada desarrollo inmobiliario en particular.
¿Quién puede ser un Desarrollador Inmobiliario? No se necesita un titulo de grado en
particular para ser un desarrollador . Ser desarrollador inmobiliario es una actitud
con la cual algunos nacieron y otros la adquirieron estudiando, trabajando y pensando.
• El desarrollador encuentra un problema, que puede ser una demanda insatisfecha en la sociedad, un producto innovador, que podrá ser un suceso y que quizás tenga una demanda muy sostenida. Sin embargo, cuándo hacer es muchas veces más importante que qué hacer, y ahí radica una diferencia estructural entre un buen desarrollador y el que no lo es.
CASH FLOW
EJES BÁSICOS DEL DESARROLLO INMOBILIARIO
LEVERAGE
AGREGACIÓN DE VALOR
Cash Flow Se entiende por Cash Flow o Flujo de Caja los flujos de entrada y salidas de caja o efectivo en un periodo dado. Es el movimiento de activos (capitales) y pasivos (deuda o gastos) que existe dentro de una empresa o proyecto a lo largo de un periodo de anรกlisis.
Cash Flow • El Cash Flow se utiliza para referirse a dos cosas diferentes: 1. Estado de movimientos de tesorerĂa: cobros y pagos. Recoge entradas y salidas de dinero. 2. Magnitud: Beneficio + amortizaciones del activo fijo.
Cash Flow Estado: • El cash flow es un estado dinámico o de flujo donde registramos entradas y salidas de dinero. • Las entradas de dinero son los cobros (aumentos de los saldos de efectivo) y las salidas, los pagos(disminuciones de los saldos de efectivo). • Por lo tanto un estado de cash flow entendido en un amplio sentido es un estado de cobros y pagos.
Ejemplo de modelo de Cash Flow
Cash Flow El Cash flow realizado a priori
El Cash flow realizado a posteriori
Cash Flow provisional Cash Flow real
Luego se compararรกn las provisiones con los datos reales para calcular las desviaciones
Cash Flow Ante la dificultad de elaborar el estado anterior es más habitual que el término CashFlow se utilice para referirse no a un estado, sino a una magnitud. Beneficios de Cash Flow = un periodo
+
Amortización de activos fijos
Cash Flow Beneficios = Ingresos (I) – Gastos (G) Los ingresos tienden a ser entradas de dinero
Ingresos (I)
Gastos (G)
Cobros Gastos desembolsables (Gd) Gastos no desembolsables (Gnd)
Pagos (la mayor parte)
AmortizaciĂłn (principalmente)
Cash Flow Beneficios = Ingresos (I) – Gastos (G) Beneficios = I - Gd - Gnd Beneficios = Cobros - Pagos - Amortizaciones
Beneficios + Amortizaciones = Cobros - Pagos Beneficios + Amortizaciones = CASH FLOW
Cash Flow El término Cash Flow se ha utilizado también para referirse a una Magnitud, que es la suma del beneficio de un periodo más las amortizaciones del activo fijo que se han producido en ese mismo periodo. Es fácil de obtener: sumando 2 líneas de pérdidas y ganancias.
Cash Flow Conclusiones: • La magnitud cash flow representa la capacidad TEORICA de generar dinero que tiene una empresa. • No siempre esta capacidad teórica coincidirá con la caja realmente generada. • Por ej: una venta realizada en este mes, que se cobrará 2 meses mas tarde. Esa venta formaría parte del beneficio y cash flow de este mes, pero la tesorería no sufriría una entrada(cobro). El cash flow y la tesorería no son magnitudes exactamente iguales, salvo el caso en el que todas las ventas y pagos se hagan al contado. Si no hay variaciones en otras cuentas de activo o pasivo, los recursos generados coinciden con la variación de la tesorería en ese periodo. Siempre se pueden explicar las diferencias entre la tesorería realmente generada y el cash flow(tesorería teórica).
Leverage • Se refiere a la posibilidad de llevar adelante un negocio con dinero de otros, apalancando el rendimiento del nuestro. • El capital involucrado en un desarrollo inmobiliario, si proviene de terceros, puede ser: • Equity o capital de riesgo • Endeudamiento.
Equity o capital de riesgo • Es una modalidad asociativa en la cual las partes tienden a alinear sus intereses y reparten, proporcionalmente, los riesgos y el retorno. • Esto suele estructurarse bajo los esquemas clásicos de una Sociedad Anónima o recurriendo a modelos como los fideicomisos. • Lo que se debe hacer para levantar capital con ese formato, es valorizar el proyecto para ver cuánto le corresponde a cada socio del capital accionario.
Endeudamiento • Esta modalidad, que no es excluyente de la anterior, supone darle a los prestamistas garantĂas, lo cual acota el margen de maniobra del desarrollista y le hace perder privilegio de cobro, pero en virtud de ello mismo le permite acceder a tasas mĂĄs bajas que la que exige un socio normalmente.
Endeudamiento • Un endeudamiento bien invertido, genera rentabilidad suficiente para cubrir los costos de financiación y para impulsar el crecimiento de la empresa. • Un endeudamiento mal invertido, genera un gran problema porque no dará ni para pagarse, por lo que será necesario recurrir a mayor endeudamiento, convirtiéndose en un circulo vicioso del que será muy difícil escaparse.
Fideicomiso Es un contrato o convenio en virtud del cual una o más personas, llamada fideicomitente o también fiduciante, transmite bienes, cantidades de dinero o derechos, presentes o futuros, de su propiedad a otra persona (una persona física o persona jurídica, llamada fiduciaria), para que ésta administre o invierta los bienes en beneficio propio o en beneficio de un tercero, llamado fideicomisario.
Fideicomiso Es decir: • El Fiduciante entrega el bien. • El Fiduciario lo recibe en propiedad fiduciaria para su acción. • El Beneficiario lo recibe cumplido un plazo determinado o condición.
Partes del fidecomiso • El fiduciante o fideicomitente, que es la parte que transfiere a otra bienes determinados. Tiene que poseer el dominio pleno de los bienes dados en fideicomiso. • El fiduciario, persona física o jurídica, asume la propiedad fiduciaria de los bienes fideicomitidos, los administra y dispone de ellos, según lo estipulado en el contrato.
Partes del fidecomiso • Beneficiario: Una o más personas en beneficio de las cuales se constituye el fideicomiso, sin ser los destinatarios finales. PUEDE O NO EXISTIR. • Fideicomisario: Destinatario final de los bienes, luego de caducado el contrato. Puede coincidir (o no) con el BENEFICIARIO o con el FIDUCIANTE. • Los bienes fideicomitidos son aquellos transferidos al fiduciario, y forman la propiedad fiduciaria. Este patrimonio fideicomitido constituye un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante.
El fidecomiso como contrato Individualizaci贸n de los bienes
Incorporaci贸n posterior de bienes
Plazo del dominio fiduciario Destino de bienes al extinguirse Derecho y obligaciones del fiduciario , y su sustituci贸n
Tipos de fideicomisos De Inversi贸n
FIDEICOMISO
De Garant铆a
Inmobiliario
Fideicomiso de inversiรณn o de administraciรณn
โ ข Son aquellos contratos, en los que el fiduciante transfiere la propiedad de bienes al fiduciario, para que este los administre profesionalmente y, conforme a lo establecido, reciba los frutos de dicha gestiรณn en carรกcter de beneficiario.
Fideicomiso de Garantía • El fiduciante transmite un bien(mueble o inmueble) en propiedad fiduciaria, garantizando una obligación que mantiene a favor de un tercero. La función del Fiduciario se limita sólo a la tenencia formal de los bienes fideicomitidos para que, ante la eventualidad de incumplimiento del fiduciante de la obligación avalada, liquide los bienes y salde la misma.
Fideicomiso Inmobiliario • El fiduciario recibe del fiduciante un inmueble con el fin de administrarlo o desarrollar un proyecto de construcción y venta de las unidades construidas.
Venta en pozo • ¿Qué es la compra de una propiedad en pozo? La compra en pozo significa comprar un departamento antes o en el comienzo de la construcción del edificio a un precio menor al que se compraría una vez terminada. • ¿Porque usan los desarrolladores inmobiliarios este método de venta? Para minimizar los riesgos y obtener dinero en forma directa para poder realizar el emprendimiento.
Venta en pozo • ¿Qué porcentaje de departamentos están disponible para la venta en pozo? El porcentaje del desarrollo que se venderá en el pozo saldrá del cash flow . Se venderá solamente las propiedades que se necesitan para el arranque de la obra, sino se pierde rentabilidad.
Agregación del de Valor Agregación Valor • La creación de valor es el último de los puntos más relevantes a la hora de comprender las bases de la actividad. La transformación de un terreno en un edificio de viviendas es un proceso de agregación de valor. • Por ejemplo: un buen lote lo es no sólo si está en el sitio adecuado, sino también si se presenta como una oportunidad en el momento adecuado y a un buen precio. Si una zona se ha consolidado y los valores de los terrenos se dispararon, por mejor que sea la ubicación, es posible que ya no se pueda hacer allí un proyecto rentable
Tipos de Desarrolladores Inmobiliarios
PĂşblicos
Privados
Desarrollador Inmobiliario Público Características: • Surge para satisfacer necesidades habitacionales de personas que no pueden acceder a planes ni financiaciones privadas para llegar a su vivienda. • Destinan sus obras a la clase media baja. • Desarrollan sus obras en lugares donde buscan generar nuevos centros urbanos generalmente en las afueras de la ciudad. • No persiguen un fin netamente económico, sino una mejora en el bienestar social.
Desarrollador Inmobiliario Público • El principal desarrollador inmobiliario publico es el estado , por si mismo o por medio de sus entidades. • Si bien no compite directamente con los Desarrolladores Privados por su distinto propósito y para quienes destina sus obras. Es capaz de captar beneficiarios por la facilidad , comodidad , confianza y seguridad con las que opera para tratar de conseguir el objetivo de la vivienda
Desarrollador Inmobiliario Público • En Tucumán el que cumple este rol es el Instituto Provincial de La Vivienda(IPV), por sí mismo o tercerizando obras a empresas privadas o por medio de planes Nacionales , Provinciales o Municipales. • Esta facultado para elaborar la política, programación y ejecución de viviendas, ordenamiento y desarrollo de los centros urbanos.
Misión del I.P.V. • Las familias, especialmente las de menores recursos, radicadas en el territorio de la provincia, se alojen dignamente. • Las familias encuentren en la vivienda, ya sea urbana o rural, un medio eficaz para el cumplimiento y ejercicio de sus funciones. • La vivienda por su emplazamiento y equipamiento contribuya al bienestar de la comunidad.
Obras Realizadas • 19 Programas Habitacionales • 14103 Viviendas Ejecutadas • 672 Obras en toda la Provincia • 35529 Mejoras ejecutadas $1.624.054.693,92 de inversión a monto de contratos.
Obras en Ejecución • 18 Programas Habitacionales • 5105 Viviendas ejecutadas • Obras en toda la provincia • 5588 Mejoras Ejecutadas $827.561.194,01 de inversión a monto de contratos
Obras a ejecutar • Comenzará a Construir el Bº de UPCN(Unión del Personal Civil de la Nación), que consta de 135 Viviendas e Infraestructura ubicado en la localidad de San Felipe Sta. Bárbara. • Relocalización de 2500 familias de escasos recursos que se encuentran habitando terrenos que no reúnen las condiciones mínimas para ese fin, localizado en El Manantial. • En Lomas de Tafi, el IPVyDU, ya concesióno una docena de Locales Comerciales
Como trabaja al I.P.V. A través de sus oficinas Técnicas: • Hacen estudios y determinan cuanto les cuesta construir una tipología particular de vivienda, a valor actual. • En función de las características sociales del grupo familiar , se analiza según el numero de integrantes, necesidades e ingresos y se lo encuadra dentro de una tipología de vivienda. • Luego se divide este valor en 180 , 200 o 300 cuotas (es decir entre 15 a 25 años) y ese valor se lo establece como fijo.
Desarrollador Inmobiliario Privado • Estos son empresas privadas o particulares, que buscan una rentabilidad. • En general tienen como mercado meta personas de clase media-alta o bien clase alta.
Desarrollador Inmobiliario Privado • Buscan terrenos en lugares cercanos a la ciudad , centros comerciales , con buena vista; o bien lugares exclusivos alejados de centros urbanos , caracterizados por la tranquilidad y la seguridad. • Estos gestionan sus obras con fondos propios o bien usando alguno de los sistemas de apalancamiento antes mencionados.
Edificios en Altura
Desarrolladores Inmobiliarios de Tucumรกn
Complejos de oficinas
Barrios privados y complejos habitacionales
Zonas donde se están desarrollando los countries en la provincia • • • • •
La Rinconada Camino a San Pablo Acceso a la ciudad de Tafí Viejo (por Ruta 9) Los Nogales Avenida Presidente Perón
Algunos countries y barrios privados
PRINCIPALES LINEAS CREDITICIAS DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION
CONCEPTO • El crédito es una operación financiera donde una persona(acreedor) presta una cantidad determinada de dinero a otra persona llamada(deudor), en la cual este último se compromete a devolver la cantidad solicitada en el tiempo o plazo definido según las condiciones establecidas para dicho préstamo, más los intereses devengados, seguros y costos asociados si los hubiera.
CONCEPTO • Las líneas crediticias en el ámbito de la construcción son facilidades que las entidades financieras otorgan a sus clientes para el pago de bienes muebles o inmuebles adquiridos, que directa o indirectamente están vinculados con el sector de la construcción
PARTES CONSTITUYENTES
ACREEDOR Banco o entidad financiera
DEUDOR Empresa o particular
ESTRUCTURA DEL CREDITO MONTO SOLICITADO
INTERESES CREDITO O PRESTAMO
REQUISITOS DEL CLIENTE
GARANTIA
MONTO SOLICITADO
TIPO DE CREIDTO
MONTO MAXIMO
INTERESES
TASA DE INTERES NOMINAL ANUAL
SISTEMA DE AMORTIZACION
PLAZO DE CANCELACION
REQUISITOS DEL CLIENTE
EDAD
SOLVENCIA
INGRESOS MINIMOS
DOCUMENTACION REQUERIDA
GARANTIA
GARANTIAS REALES
GARANTIAS PERSONALES
AVALES
SISTEMAS DE AMORTIZACION Amortizaci贸n es el proceso mediante el cual el deudor se compromete a reintegrar peri贸dicamente (anual, semestral, mensual) el capital al acreedor. En todos los casos, dicha frecuencia se establece previamente entre las partes.
SISTEMAS DE AMORTIZACION
• Existen dos Sistemas de Amortización en la Argentina: uno es el Sistema Francés y otro el Sistema Alemán.
Cuotas
SISTEMAS DE AMORTIZACION Sistema Francés INTERESES
CAPITAL AMORTIZADO
Tiempo
Cuotas
SISTEMAS DE AMORTIZACION Sistema Alemรกn
INTERESES CAPITAL AMORTIZADO
Tiempo
SISTEMAS DE AMORTIZACION ¿Qué Sistema de Amortización Conviene y Porqué?
• Si se busca un mayor control sobre el monto de las Cuotas a pagar mensualmente, el Sistema Francés es el más aconsejable.
• Por el otro lado, el Sistema Alemán es el conveniente si uno quiere estar más tranquilo y seguro ya que se amortiza el capital en forma constante, mientras que en el Francés pagas siempre primero los intereses. Lo que sucede en el Sistema Alemán es que cuando llevamos la mitad del plazo cumplido, se habrá pagado el 50% del precio real de la vivienda.
SISTEMAS DE AMORTIZACION • La desventaja es que las cuotas no son todas iguales en el Sistema Alemán, al principio son mayores, mientras que el Francés si se mantienen constantes. • Si se piensa cancelar anticipadamente el crédito en algún momento, conviene elegir el sistema Alemán, debido a que las primeras cuotas se componen en mayor proporción de capital y su saldo de deuda será menor que bajo el sistema Francés.
SISTEMAS DE AMORTIZACION • En definitiva, el Sistema Francés es más seguro para los Bancos (ya que paga primero el interés que le cobran y además el bien hipotecado es de ellos casi en su totalidad) y el Sistema Alemán es el más seguro para el deudor.
SISTEMAS DE AMORTIZACION • ¿Como se calcula la cuota en cada sistema de amortización?
• Sistema Alemán
Monto $ 400.000 Plazo 10 Años (120 cuotas) Interés T.N.A. = 14,75 %
SISTEMAS DE AMORTIZACION • Mes 1 • Cuota Total = Amortización + Interés Amortización = V = Monto Original = $ 400.000 = $ 3.333,33 n N° Cuotas 120 Interés = ( V – ( k – 1 ) * t ) * i Interés = ($ 400.000 – ( 1 – 1 ) * $ 3.333,33 ) * ( 0,1475 / 12) Interés = $ 4.916,67 Cuota Total = $ 3.333,33 + $ 4.916,67 = $ 8.250,00 • k = Número de mes
• t = ( V / n ) = Amortización • i = Tasa mensual = ( TNA / 12)
SISTEMAS DE AMORTIZACION • Mes 2 • Cuota Total = Amortización + Interés Amortización = V = Monto Original = $ 400.000 = $ 3.333,33 n N° Cuotas 120 Interés = ( V – ( k – 1 ) * t ) * i Interés = ($ 400.000 – ( 2 – 1 ) * $ 3.333,33 ) * ( 0,1475 / 12) Interés = $ 4.875,69 Cuota Total = $ 3.333,33 + $ 4.875,69 = $ 8.209,02 • k = Número de mes
• t = ( V / n ) = Amortización • i = Tasa mensual = ( TNA / 12)
SISTEMAS DE AMORTIZACION • Mes 120 • Cuota Total = Amortización + Interés
Amortización = V = Monto Original = $ 400.000 = $ 3.333,33 n N° Cuotas 120 Interés = ( V – ( k – 1 ) * t ) * i Interés = ($ 400.000 – ( 120 – 1 ) * $ 3.333,33 ) * ( 0,1475 / 12) Interés = $ 40.98 Cuota Total = $ 3.333,33 + $ 40.98 = $ 3.374,30
• k = Número de mes • t = ( V / n ) = Amortización • i = Tasa mensual = ( TNA / 12)
SISTEMAS DE AMORTIZACION
• Sistema Francés
Monto $ 400.000 Plazo 10 Años (120 cuotas) Interés T.N.A. = 14,75 %
SISTEMAS DE AMORTIZACION • Cuota Total = Amortización + Interés CT = Tk + I CT = V * i / [ 1 - (1+i)- n] y
T k = t1 * ( 1 + i ) k - 1 t1 = CT / ( 1 + i )n
• • • • • •
V = Monto Original i = Tasa mensual = ( TNA / 12) n: N° Cuotas Tk = Amortización T1 = Primera Amortización k = Número de mes
SISTEMAS DE AMORTIZACION • Mes 1
• Cuota Total = $ 400.000 * (0,1475/12) / [ 1 – (1+(0,1475/12))- 120] •
= 4.916,67 / 0,7692
• Cuota Total = $ 6.392,30 • Tk = t1 * ( 1 + i ) 1 – 1 = t1 * 1 • t1 = 6.392,30 / ( 1 + (0,1475/12))120
• t1 = Tk = $ 1.475,63 • I = CT – Tk = $ 6.392,30 – $ 1.475,63 • I = $ 4.916,67
Tk = t1
SISTEMAS DE AMORTIZACION • Mes 2
• Cuota Total = $ 400.000 * (0,1475/12) / [ 1 – (1+(0,1475/12))- 120] = 4.916,67 / 0,7692 • Cuota Total = $ 6.392,30 • Tk = 1.475,63 * ( 1 + (0,1475/12)) 2 – 1 = 1.475,63 * 1,01229 Tk = $ 1.493,77
• I = CT – Tk = $ 6.392,30 – $ 1.493,77 I = $ 4.898,53
TIPOS DE CREDITOS • Dentro de la variada clasificación de los créditos, en particular, en el ámbito de la construcción pueden presentarse: CREDITOS EN LA CONSTRUCCION
CREDITO HIPOTECARIO CREDITOS CON GARANTIAS HIPOTECARIAS CREDITOS PRENDARIOS
CREDITOS CON GARANTIAS PRENDARIAS LEASING
CREDITO HIPOTECARIO • Contrato por el que una entidad financiera concede una línea de financiación, o préstamo, a un titular, quien puede disponer y utilizar el mismo según sus necesidades para:
Adquirir un inmueble Construir un inmueble Realizar una ampliación Hacer remodelaciones
CREDITO HIPOTECARIO Financiación dependiente del destino del crédito
Sistema de amortización: FRANCES O ALEMAN
Garantía: PORCENTAJE DEL INMUEBLE CREDITO HIPOTECARIO Plazo de devolución: relativamente elevado (10-15-20 años)
Tasa de interés: FIJA O VARIABLE Relación cuota/ingreso del orden del 30- 35%
CREDITOS CON GARANTIAS HIPOTECARIAS • En un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria, el valor neto de tu vivienda te puede ayudar a acceder a fondos adicionales, ya que sirve como propiedad en garantía de que cancelarás el préstamo. • El valor neto se define típicamente como la diferencia entre el valor tasado de la vivienda y cuánto es el remanente que aún te falta por pagar en tu hipoteca.
CREDITOS CON GARANTIAS HIPOTECARIAS
• Se trata de un crédito a través del cual podemos: Adquirir un préstamo para cualquier necesidad.
Por ejemplo cancelación de deudas, refacciones, etc.
CREDITOS PRENDARIOS • Es un contrato de financiamiento mediante el cual una entidad financiera (prestamista) facilita a un cliente (prestatario) una determinada cantidad de dinero (capital del préstamo) equivalente a un porcentaje del valor de un bien mueble registrable que se entrega en garantía. Se constituye entonces un contrato prendario. En donde el deudor, por lo general, suele dar en garantía para la prenda el bien que esta adquiriendo en ese momento. De esta manera el bien prendado queda en poder del deudor, pero su uso queda limitado al acuerdo que se firme entre ambas partes, lo que se llega a acordar comúnmente es que la parte deudora no puede vender ese bien a no ser que traslade la deuda al nuevo comprador o se cancele la totalidad de la misma.
CREDITOS PRENDARIOS GARANTIA: Bien Mueble Registrable Posesi贸n del bien restringida por parte del deudor
Sistema de amortizaci贸n: FRANCES. CREDITOS PRENDARIOS Tasa variable o fija
Relaci贸n cuota/ingreso del orden del 30- 35%
Bien prendado con posibilidad de enajenaci贸n
CREDITOS PRENDARIOS • Es Usual que se exija al Deudor que contrate un seguro sobre el bien Prendado y un seguro de vida. • La prenda se debe registrar en la Dirección Nacional de los Registros de la Propiedad del Automotor y Créditos Prendarios (DNRPA). • La cancelación del Crédito también se asienta en el registro antes mencionado. Esto evita complicaciones a la hora de vender el bien.
LEASING • ¿Qué es un leasing? El Leasing es un instrumento mediante el cual el Dador (entidad financiera) adquiere un bien determinado, y transfiere al Tomador (cliente) la tenencia del mismo para su uso y goce contra el pago de un Canon, confiriéndole, además, una opción de compra por un cierto monto (valor residual) al finalizar el plazo de alquiler.
LEASING • El leasing está regido por las normas específicas contenidas en la ley 25.248, promulgada en el año 2000 • Operación por la que una empresa alquila a otra un determinado bien a cambio de una cuota periódica.
LEASING • ¿Quiénes participan? Dador: Es quien adquiere el bien y lo da en Leasing. Tomador: Es el usuario del bien, quien tendrá el uso y goce del bien entregado por el Dador hasta el momento de ejercer la opción de compra. Proveedor: Es quien vende el bien. El proveedor puede ser elegido por el tomador.
LEASING • ¿Qué bienes pueden ser objeto de un Contrato de Leasing?
• BIENES MUEBLES
• Equipos industriales • Maquinaria de Construcción • Maquinaria Agrícola • Equipos para laboratorio de Investigación, etc.
LEASING
• BIENES INMUEBLES
• Plantas Industriales • Locales Comerciales • Oficinas • Depósitos, etc.
LEASING
• BIENES INTANGIBLES
• Software • Patentes • Marcas e Invenciones • Modelos Industriales
LEASING • El tomador puede usar y gozar del bien objeto del leasing conforme a su destino, pero no puede venderlo • El Tomador debe hacerse cargo de todos los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y uso, incluyendo seguros, impuestos y tasas que recaigan sobre los bienes y las sanciones ocasionadas por su uso. • El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing, salvo pacto en contrario.
LEASING • Se denomina CANON a la cuota de alquiler a pagar la cual puede ser mensual, semestral o de otra periodicidad según sea el flujo de fondos del tomador. El Canon se establece en el contrato. • La vigencia del Contrato de Leasing comienza cuando el cliente dispone del bien para su utilización. • El plazo del contrato es acordado entre las partes.
LEASING • La opción de Compra se puede ejercer al finalizar el pago de los cánones o cuando ha transcurrido el 75% del plazo del contrato, y si el Tomador quisiera ejercer la opción de compra antes de transcurrido este plazo, deber ser de común acuerdo con el Dador.
PRINCIPALES BANCOS EN LA PROVINCIA
BANCO DE LA NACION ARGENTINA
BANCO DE LA NACION ARGENTINA NACION CASA PROPIA BANCA PERSONAL NACION MI CASA
CREDITOS VARIOS LINEAS DE CREDITO
PYMES LEASING
GRANDES EMPRESAS
LEASING
NACION CASA PROPIA CONDICIONES PRINCIPALES: DESTINO:
A) Adquisición de vivienda B) Cambio de vivienda
MONTOS:
A) Mínimo $100.000 B) Mínimo $100.000
PORCENTAJE DE FINANCIACION:
Máximo $700.000 Máximo $500.000
A) Hasta el 80% Valor de la Propiedad B) Hasta el 100% (Vivienda a Comprar – Vivienda a Vender)
NACION CASA PROPIA • PLAZOS: En ambos casos es hasta 20 años • RELACION (cuotas/ingresos): En ambos casos es hasta el 30% • LIMITE CREDITICIO: Valor de compra o tasación, el mayor < $1.500.000 • USUARIOS: Personas físicas que no superen los 65 años a la fecha de cancelación del préstamo. • INTERES: Tasa combinada ( los primeros 36 meses tasa fija, luego tasa variable. • SISTEMA DE AMORTIZACION: Sistema francés.
• GARANTIA: Hipoteca en 1° grado sobre el inmueble objeto del crédito.
NACION CASA PROPIA REQUISITOS : • INGRESOS NETOS MINIMOS: Clientela general $5000. Clientes de convenio de pago de haberes $4000. • ANTIGÜEDAD LABORAL MINIMA: Relación de dependencia: Planta permanente (6 meses) Contratados (12 meses) Autónomos: Inscriptos en ganancias (12 meses) Monotributistas (24 meses)
NACION CASA PROPIA DOCUMENTACION A PRESENTAR: • Documento Nacional de Identidad • Ultimo resumen de la tarjeta de crédito ó factura de servicio fijo a nombre del solicitante •
Relación de dependencia: Ultimo recibo de sueldo Constancia de cumplimiento del empleador Constancia de inscripción laboral (C.U.I.L)
• Autónomos: Documentación que requiera el gerente de la sucursal para determinar el ingreso neto del solicitante
BANCO DE LA NACION ARGENTINA NACION CASA PROPIA BANCA PERSONAL NACION MI CASA
CREDITOS VARIOS LINEAS DE CREDITO
PYMES LEASING
GRANDES EMPRESAS
LEASING
NACION MI CASA CONDICIONES PRINCIPALES: DESTINO:
A) Adquisición de la vivienda B) Ampliación o refacción C) Terminación de la vivienda
MONTOS:
A) Mínimo $10.000 B) Mínimo $5.000 C) Mínimo $5.000
PORCENTAJE DE FINANCIACION:
A) Hasta el 80% sobre el valor de compra o tasación, de ambos el menor. B) Hasta el 80% del valor presupuestado de la obra a realizar, sin exceder el 80% del valor de tasación actual del inmueble. C) Únicamente para obras cuyo avance sea > 65% del presupuesto total de la construcción sin el terreno.
Máximo $600.000 Máximo $300.000 Máximo $225.000
NACION MI CASA • PLAZOS: A) y B) es hasta 30 años y C) es hasta 10 años. • RELACION (cuotas/ingresos): En ambos casos es hasta el 30% • LIMITE CREDITICIO: Valor de compra o tasación, el mayor < $1.500.000
• USUARIOS: Personas físicas que no superen los 65 años a la fecha de cancelación del préstamo. • INTERES: Tasa variable.
• SISTEMA DE AMORTIZACION: Sistema francés. • GARANTIA: Hipoteca en 1° grado sobre el inmueble objeto del crédito.
BANCO MACRO S.A.
BANCO MACRO S.A. HIPOTECARIOS BANCA PERSONAL CREDITOS VARIOS LINEAS DE CREDITO FINANCIACIONES
EMPRESAS Y PYMES LEASING
HIPOTECARIOS CONDICIONES PRINCIPALES: DESTINO:
A) Adquisición de vivienda única B) Adquisición de una 2° vivienda/mejora C) Mejora/refacción
MONTOS:
Clientes en general $500.000 Clientes en edad pasiva $70.000
PORCENTAJE DE FINANCIACION :
A)
Viviendas de hasta $200.000 - Hasta el 100% Viviendas de hasta $300.000 - Hasta el 90% Viviendas de mas de $300.000 - Hasta el 75%
B) Hasta el 75% C) Hasta el 50%
HIPOTECARIOS PLAZOS:
A) Hasta 30 años ( Segmento plan sueldo y jubilados) Hasta 15 años ( Segmento mercado abierto) B) Hasta 10 años C) Hasta 5 años
LIMITE DE EDAD: Sujetos activos: Desde los 21 años hasta los 65 años. Sujetos pasivos: desde los 66 años hasta los 85 años. INTERES (tasa variable): Segmento plan sueldo y jubilados BADLAR + 3.0 ptos Segmento mercado abierto BADLAR + 4.5 ptos
BADLAR: Promedio simple de las tasas por plazos fijos de 30 a 35 días por montos de más de un millón de pesos para Bancos Privados (Promedio mensual, re calculable mensualmente).
BANCO HIPOTECARIO
BANCO HIPOTECARIO TRADICIONAL BANCA PERSONAL
PLAN SUELDO PARA TU CASA PLAN SUELDO
LINEAS DE CREDITO
PRODUCTOS FINANCIEROS BANCA EMPRESAS
PYMES
PROYECTOS INMOBILIARIOS RIESGO A SOLA FIRMA RIESGO GARANTIZADO
TRADICIONAL CONDICIONES PRINCIPALES: DESTINO:
A) Adquisición de vivienda. B) Construcción de vivienda. C) Ampliación de vivienda. D) Terminación de vivienda.
MONTO:
A) y B) Mínimo $50.000 C) y D) Mínimo $50.000
PORCENTAJE DE FINANCIACION:
A) Hasta el 70% del valor de tasacion o precio de compra. B) Hasta el 75% del proyecto de obra. C) Hasta el 100% del proyecto. D) Hasta el 100% del proyecto.
Máximo $500.000 Máximo $250.000
TRADICIONAL PLAZOS: En todos los casos es de hasta 20 años. RELACION (Cuotas/ingresos): En todos los casos es de hasta el 30% del Ing. Neto. LIMITE DE EDAD: Edad Máxima de 75 años a la fecha de cancelación del crédito y como Edad Mínima para acceder al crédito es de 18 años. INGRESO MENSUAL MINIMO: $4.000 netos (grupo familiar). Podes sumar ingresos con tu conyugue o conviviente. INTERES (Tasa fija): *Hasta 120 meses - T.N.A. = 18.90% *Desde 121 a 240 meses - T.N.A. = 20.50%
BANCO HIPOTECARIO TRADICIONAL BANCA PERSONAL
PLAN SUELDO PARA TU CASA PLAN SUELDO
LINEAS DE CREDITO
PRODUCTOS FINANCIEROS BANCA EMPRESAS
PYMES
PROYECTOS INMOBILIARIOS RIESGO A SOLA FIRMA RIESGO GARANTIZADO
PROYECTOS INMOBILIARIOS DESTINO: Financiar emprendimientos inmobiliarios de viviendas u oficinas. EMPRESAS DESTINATARIAS: Deberán contar con probada trayectoria en la actividad inmobiliaria y ser sujetos de crédito según normas de riesgo del BHSA. MONTO: 50% del costo de la obra (directos, IVA incluido, no incluye acopio de materiales, honorarios, ni costo del terreno). PLAZO: De 18 meses. Hasta 12 meses para la etapa de construcción y 6 para la etapa de ventas.
AMORTIZACIÓN DE CAPITAL: 100% al final del plazo del Crédito y con pre cancelaciones anticipadas permitidas. INTERESES: mensuales, sobre saldos de deuda.
PRO.CRE.AR.
PROGRAMA DE CREDITOS ARGENTINOS DEL BICENTENARIO PARA LA VIVIENDA UNICA FAMILIAR Y DE OCUPACIÓN PERMANENTE.
PRO.CRE.AR. • El PRO.CRE.AR Bicentenario es una iniciativa del Gobierno Nacional que proyecta la entrega de 400 mil créditos hipotecarios para la construcción, ampliación, terminación y refacción de viviendas.
PRO.CRE.AR. OBJETIVOS DEL PROGRAMA: • Atender las necesidades habitacionales de los ciudadanos de las diferentes condiciones • Impulsar la actividad económica a través de la construcción • Generar empleo en todo el país mediante mano de obra directa e indirecta.
PRO.CRE.AR. • PROCREAR Bicentenario tiene líneas de crédito accesibles para :
CONSTRUCCION
COMPRA DE TERRENO Y CONSTRUCCION
AMPLIACION Y TERMINACION
REFACCION
COMPRA DE VIVIENDA A ESTRENAR
CONSTRUCCION • La línea construcción está destinada a aquellas familias que cuenten con un terreno propio o de un familiar directo (padre, hijo, cónyuge o concubino/a) y que deseen acceder a un crédito hipotecario para la construcción de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
• La construcción de la vivienda puede ser en base a un proyecto propio o de alguno de los prototipos de vivienda del Programa.
COMPRA DE TERRENO Y CONSTRUCCION DE VIVIENDA • Esta línea de crédito tiene como objetivo financiar la compra de hasta el 100% del valor del terreno y hasta el 100% del proyecto de obra restante sin superar los montos máximos establecidos para esta línea.
• El diseño de la vivienda a construir debe corresponder a uno de los modelos de casas
MODELO CONTEMPORANEO
MODELO MEDITERRANEO
MODELO CLASICO
MODELO URBANO
MODELO MODERNO
COMPRA DE VIVIENDA A ESTRENAR
Destinada a familias que deseen acceder a un crédito hipotecario para financiar hasta el 80% del valor de compra de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente
REQUISITOS • Ser beneficiario del sorteo. • Valor del proyecto de obra: no puede superar 5 veces el valor del terreno • Ubicación del terreno • Valor mínimo del terreno: $15.000 para el interior del país y $30.000 para Área Metropolitana de Bs. As.(AMBA) • Valor máximo del terreno: Para el/los solicitante/s con $6.000 de ingresos netos mensuales, $120.000. Para ingresos entre $6.001 y $30.000, el valor máximo del terreno $150.000. • Nacionalidad: Argentino o Extranjero, con residencia permanente en el país.
REQUISITOS • Edad para acceder al crédito: entre 18 y 65 años (edad máxima al cancelar el crédito: 75 años) • Antigüedad laboral mínima: 1 año, tanto en relación de dependencia como en independientes. • Ingresos mínimos: Se consideran los ingresos netos del solicitante (sumando, cuando hubiera, los ingresos por una segunda actividad) y los de su cónyuge o concubino/a, en cuyo caso se constituirá en “codeudor”. • Relación cuota/ingreso: La cuota mensual a pagar del crédito puede cubrir hasta el 40% del ingreso neto familiar. Se consideran todas las obligaciones que tengan en el sistema financiero. • Antecedentes financieros: Es necesario no tener antecedentes negativos en el sistema financiero
GRUPO N째 7
MUCHAS GRACIAS!!!