WESTFIELD STRATFORD CITY, IL GIGANTE DELL’EAST END

Abbiamo fatto “due passi” nel centro commerciale più visitato del Regno Unito. Come descriverlo in tre parole? Immenso, super-organizzato, attrattivo. Tra nuovi concept, partenze e ingressi ad effetto, gli spazi (molto ambiti) continuano a rinnovarsi e a trasformarsi, insieme alle abitudini dei consumatori. Ecco il nostro racconto

di Paola Oriunno

È tra le destinazioni urbane per lo shopping e il tempo libero più grandi d’Europa. Poco più piccola, ma più popolare, della “sorella” Westfield London (190.000 mq contro 236.000 mq GLA e qualche decina di negozi in meno), Westfield Stratford City è una vera e propria città nella città: cinque livelli con il retail concentrato nei piani 3 inferiori, l’offerta di ristorazione al primo, secondo e quarto livello e le attività leisure al quinto. Provando a riassumere: il centro offre oltre 200 store, 3 department store, 4 food court distribuite su tre piani, un casinò, 3 hotel, cinema con 17 sale e servizi di ogni genere. Come se non bastasse, dispone anche di una lunga promenade semi-coperta (The Street) con ristoranti, temporary food truck e ancora negozi. Il centro è stato costruito nella zona a Est della capitale inglese, in una delle periferie più “difficili” della Greater London interessata a partire dal 2007 da un vasto progetto di riqualificazione urbana a uso misto a opera dell’australiana Westfield (dal 2018 parte di Unibail-Rodamco-Westfield, con un portfolio di 78 centri commerciali in 12 Paesi) in vista delle Olimpiadi del 2012. Investimento totale: 1,75 miliardi di sterline. Cuore del vasto progetto di rigenerazione urbana, attuale e futuro, è proprio lo shopping centre. Che cosa abbiamo trovato?

Tanta affluenza, in un giorno feriale

Catchment area: 5,3 milioni di persone

Nel corso della visita di retail&food, mercoledì 28 febbraio alle 10 del mattino, erano già tante le persone che iniziavano ad affluire nell’area commerciale. Le tre grandi ancore (John Lewis, Marks&Spencer e Waitrose), i tavolini delle food court (tra cui un locale Amorino, vedi box), i caffè e i “nail bar” sparpagliati strategicamente tra un piano e l’altro cominciavano ad animarsi fino a toccare la massima affluenza all’ora di pranzo e nel pomeriggio. Il pienone, in un giorno feriale. Ma la cosa non ci stupisce: con un bacino di utenza di oltre 5 milioni di persone (Westfield London si ferma soltanto a 3) l’area commerciale di Stratford ha accolto nel 2017 ben 50 milioni di visitatori. E noi crediamo che, date le premesse e i lavori in corso, ritornerà presto a toccare quei numeri.

Chi entra, chi esce e chi si espande

Tanti i nomi noti (lo store Apple spicca per il miglior design), ma non manca qualche novità: il grande punto vendita di Bershka ci ha svelato un lato high-tech che non conoscevamo e quasi non lo riconoscevamo, The Body Shop è dotato di un Activism Hub per partecipare attivamente alle campagne sociali e ambientali del brand, molto numerosi i punti vendita dedicati alla salute, al beauty e al benessere (Boots, Tony&Guy, Nars, dentisti, barbieri, istituti di bellezza e anche Kiko è presente). Tra i grandi cambiamenti in corso segnaliamo, invece, che il gigante di Inditex, Zara, sta per aprire a Stratford un nuovo spazio. I lavori sono già iniziati e lo store sarà al primo piano, accanto a Primark, sotto un altro Zara pre-esistente. Non è ancora noto se i negozi si collegheranno o se opereranno in modo indipendente. Grandi novità anche per Primark che raddoppierà le dimensioni dagli attuali 2 piani a 4 (totale: 7.500 mq). L’espansione dovrebbe essere completata all’inizio del 2024. Dopo la chiusura temporanea della sede originaria del negozio, anche JD Sports si sposta e apre una nuova unità al piano seminterrato che ca dei telefoni, concorsi a premi, esperienze “selfie”. Con un investimento di 10 milioni di sterline, a breve entrerà anche un nuovo concept firmato Gravity Active Entertainment, specializzato in parchi tematici con trampolini, piste di kart, gaming, pareti di arrampicata e campi da golf indoor. Ma il leisure di Stratford non prevede solo “effetti speciali”: durante la nostra visita abbiamo visto anche tanti tavoli da ping pong sparsi qua e là. “I retailers stanno investendo molto in esperienze phygital.La loro attenzione si è spostata dalla semplice generazione di vendite alla creazione di un senso di comunità e di maggiore connessione per i consumatori che fidelizza sempre di più al brand”, sottolinea il Ceo di URW Jean-Marie Tritant in una nota stampa. Ma molto altro è in arrivo. Intanto, come si legge nei risultati del 2022 di URW, la vacancy rate dei centri Westfield in UK è al 3,1%. Quasi sold out. E dopo aver comunicato i suoi numeri, al “gigante” di Stratford non restava che un solo grande annuncio da fare, in linea con il suo stile moderno e al passo coi tempi (nonostante abbia già compiuto 10 anni): l’apertura del suo account su TikTok. si aggiunge a quella aperta nello spazio prima occupato da Topshop, chiuso nel 2020. Saracinesca abbassata da poche settimane anche per lo store Next. Tra i vari “coming soon” visibili nel centro, spiccano anche lo store di Claire’s (accessori e bigiotteria) e Under Armour, brand di abbigliamento sportivo, che è in arrivo a Stratford e contemporaneamente anche a Battersea, con un nuovo concept sportivo che coinvolgerà la grande community del marchio con allenamenti e prodotti innovativi. Senso di appartenenza e community sono al centro anche del nuovo store “tech driven” di Foot Locker (10.000 mq) aperto alla fine del 2022. Sono diverse le tecnologie introdotte per migliorare l’esperienza del cliente e ispirare le generazioni più giovani: postazioni per il gaming, ricari-

Mille buoni motivi per entrare (e restare a lungo)

Nel corso della nostra visita, gli spazi vuoti erano molto pochi e interessavano soprattutto le grandi superfici. Il ridimensionamento delle insegne in questo momento è fisiologico, qualcuno entra con un nuovo concept, altri si allargano o si restringono. E i visitatori di Stratford stanno alla finestra, osservano i cambiamenti e nel frattempo continuando a vivere il mall a 360 gradi. Chi visita il centro è in grado di raggiungere molti obiettivi diversi: la spesa, la pausa pranzo, il soggiorno in hotel, la cena con musica live, il cinema, il bowling (il più grande della Gran Bretagna, of course…), il Casinò. Ma a fare la differenza sono soprattutto i ser- vizi: tanti, utili, phygital e inclusivi. L’app del centro consente di esplorare già da casa migliaia di prodotti e offerte, aiuta a trovare il modo più rapido per raggiungere un negozio, creare liste della spesa personalizzate, ottenere sconti. I bambini sono particolarmente coccolati grazie a menu speciali (spesso gratuiti) studiati per loro nelle food court, alla presenza di un mini-club con personale specializzato, di spazi con giochi ecosostenibili, di una Parent Room che li accoglie per pisolini, giochi, intrattenimento, allattamento e aree relax, e alle Kiddy Cars, macchinine per “trasportarli” agilmente nel centro senza farli stancare, tra un negozio per bambini e l’altro (l’ultimo arrivato è lo store della catena Monsoon Children). Coccolate anche le automobili: chi arriva in macchina può lasciare le chiavi all’H2O Car Valeting, un servizio di rémise-en-forme per le quattro ruote realizzato nel tempo della visita. E ancora: una sala di preghiera multi-fe-

ESG: Westfield Stratford City ha ottenuto la certificazione BREEAM

Excellent e Very Good

Food: con quasi 100 locali

Nell’area del centro commerciale sono presenti 92 punti di ristoro suddivisi in 4 food court. La scelta è molto ampia: casual dining, vegani, halal, vegetariani, fast food. Almeno un terzo sono “kid-friendly”. Durante la nostra visita abbiamo provato la piccola catena Indi-Go Rasoi: concept moderno, servizio veloce, ottimo street food indiano. Impossibile elencare tutti i brand, citiamo qualche nome:

Great Eastern Market (piano seminterrato): Karaway, Pasta Remoli, Tap East (bir- de, centri medici, lockers e guardaroba, palestre, autonoleggio, food delivery (abbiamo visto circolare diversi riders di Deliveroo), refill gratuiti di acqua potabile, postazioni per ricaricare il telefono gratuitamente, totem digitali per la ricerca rapida di servizi e store. Molto utile, perché al Westfield Stratford City (lo confermiamo anche noi di retail&food) perdersi è un attimo. ra), The Hungry Bedouin, Umai by Japan Center.

World Food Court (primo piano, nella foto): Honi Poke, MrChew’s, Rasa, Neat Burger (vegano), Rosa’s Thai Cafè, Bababoom (kebab), Rithm Kitchen (caraibico), Chopstix, Amorino.

Fast Food Court (piano seminterrato): McDonald’s, Subway, Pizza Hut, Popeyes, North Fish.

The Street & Chestnut Plaza (piano terra esterno e secondo piano): Nando’s, Wahaca, Las Iguanas, Zizzi (italiano), TGI Fridays, Wagamama, Prosecco Caffè.

Masterplan

Sviluppo totale area 2,83 milioni di mq

• 270.000 mq per spazi retail e leisure

• 613.000 mq per uffici

• 120.000 mq per 3 hotel

Trasporti e collegamenti

• € 170,3 milioni investiti da Westfield per i trasporti pubblici locali

• € 227 milioni di opere infrastrutturali gestite direttamente da Westfield

• 5.000 posti auto

• 800 posti bici

Strategici i trasporti pubblici

Dopo la visita a Battersea (vedi articolo a pag. 24), non ci sorprende che anche nel mega-progetto di Stratford City le infrastrutture e i trasporti pubblici abbiano avuto un ruolo centrale. Qui Westfield ha investito 170 milioni di euro per permettere alle persone provenienti da Londra e dai “suburbs” di raggiungere l’area. D’altronde, oltre che ai brand e alle ancore, bisogna pensare anche a un facile accesso e a trasporti adeguati che, come in tutte le grandi metropoli internazionali e moderne, non prevedono soltanto l’uso dell’auto. Oltre a 800 aree di sosta per le

RISULTATI DI GRUPPO OK:

I RICAVI DAGLI AFFITTI TORNANO SOPRA I 2 MILIARDI

Unibail-Rodamco-Westfiled ha archiviato il 2022 con vendite totali, da parte dei tenant, al 103% rispetto al 2019 e ricavi derivanti dagli affitti che ormai si attestano al 97% rispetto allo stesso periodo. Questa voce ha generato 2,22 miliardi di euro, in aumento del 29,1% sul 2021. A parte uffici e segmento “convention”, la fetta principale arriva dagli shopping center, con circa 2,02 miliardi (+24% sul 2021). Il tasso di vacancy nei centri commerciali si è ridotto al 6,5%. Sulla buona strada è anche il footfall dei centri commerciali (90% sul 2019), superando la media dei centri in UK. Per quanto riguarda i ricavi dalle partnership commerciali, il bottino di Straford per il 2022 è un +58% rispetto al 2021. “URW ha archiviato risultati eccellenti, che confermano sostanzialmente la fine degli effetti negativi del Covid biciclette (altri 300 sono stati aggiunti nel periodo Covid) e a 5.000 parcheggi auto (con servizio di “smart parking” per prenotare il posto da casa), Stratford dispone, infatti, anche di un efficiente sistema di trasporti che collega la City e i 30 distretti della Greater London. Per la nostra visita, abbiamo preso la metropolitana Central Line, ma la stazione di arrivo è servita anche dalla “tube” Jubilee, da 4 linee del servizio ferroviario urbano, dalla stazione di Stratford International e dalla metropolitana leggera. Uno snodo ferroviario con circa 14 milioni di passeggeri all’anno, più della centralissima Victoria Station. Un “drive-to-store” naturale, studiato già in fase di progettazione. Quanto siano importanti i trasporti per URW si evince anche dal mistero che aleggia intorno alla costruzione del titanico centro commerciale Westfield Milano a Segrate (1,4 miliardi di investimento), bloccato nel 2020. Mentre il progetto è ancora in dubbio, la Unibail-Rodamco-Westfield prosegue nella realizzazione delle opere infrastrutturali collaterali per connettere l’area, come la Cassanese Bis, e la nuova Stazione Alta Velocità di Segrate e il prolungamento della linea M4 da Linate. Gli oneri previsti dal Gruppo nei confronti del Comune di Segrate per la loro realizzazione sono di 55 milioni di euro. sulle attività” ha commentato l’amministratore delegato del gruppo, Jean-Marie Tritant. “In modo particolare, le vendite dei tenant e gli incassi derivanti dagli affitti sono tornati a livelli pre pandemia. La nostra strategia di leasing ha riportato una quota consistente di contratti a lungo termine a livelli di canone più alto, ma abbiamo anche tratto beneficio dalla concessione di canoni legati alle vendite

Numeri In Evidenza

(sales based rents) e dall’indicizzazione. Inoltre, la forte crescita dei ricavi derivanti da partnership commerciali mostra come sia sempre più cruciale generare ricavi aggiuntivi grazie a un’attenta profilazione dei clienti dei centri. Questo è accaduto specialmente in Europa dove abbiamo lanciato Westfield Rise, la nostra società di media advertising in-house”.

Sotto tabella con titoli:

Al 103% sul 2019. Salute e Beauty +11%, Sport +15%, Abbigliamento -5% e Intrattenimento -12%

+25% sul 2021 in Europa Continentale, +21% Uk

Al 9,4% in Europa Continentale, al 3,1% in Uk

Hanno raggiunto 441 milioni di euro (+6,2% su 2021)