REAL ESTATE IN ATTESA DEL “REPRICING”, MA L’ITALIA RESTA FANALINO DI CODA

Secondo un recente rapporto di Scenari Immobiliari , l’anno scorso il problema dell’inflazione, la frenata dei consumi e i timori di recessione hanno impattato sul settore, con le attività che hanno rallentato soprattutto nella seconda metà dell’anno, salvo alcuni deal di rilievo. Shopping center e negozi nelle high street restano gli asseti più scambiati e catturano insieme il 55% dei volumi, ma anche i retail park hanno mantenuto buoni livelli di appetibilità. Guardando ai volumi totali, l’immobiliare retail in Italia prosegue in un trend di caduta costante, dai 2,6 miliardi del 2016 ai circa 980 milioni del 2022. L’attenzione degli investitori istituzionali si è andata a concentrare sulle high street di Milano (via Montenapoleone), Venezia (Calle San Moisè) e Roma (via del Corso), positivamente condizionate dal ritorno dei flussi turistici internazionali ai livelli pre-pandemici. Focalizzando l’attenzione sulle grandi superfici commerciali (shopping center, outlet, retail park), gli investitori hanno privilegiato occasioni di natura opportunistica e value-add, che hanno riguardato asset immobiliari quali centri commerciali secondari, in una serie di territori situati prevalentemente nel nord della Penisola (province di Brescia, Modena, Padova, Reggio Emilia e Varese).

A livello di volumi, in Europa, il 2022 ha rappresentato un anno di ripresa per gli investimenti immobiliari sul segmento commerciale. Circa 40 miliardi di euro. È un livello che segna un aumento di circa il 20% rispetto al 2021, ma ancora inferiore al 2019 (oltre 46 miliardi) e lontano dai livelli pre-pandemia, sempre sopra i 55 miliardi. Eppure, il dato generale è caratterizzato da numerose variabili. I mercati maturi, infatti, vanno in altalena. L’Italia, che come “ampiezza” del mercato, è sempre stata una cenerentola, essendo un Paese fortemente connotato dalle differenze Nord-Sud. Basti considerare che il 27% degli investimenti ricade nella sola Lombardia. Il nostro Paese ha pagato, più di altri, la fase di stallo della seconda metà del 2022, caratterizzata da inflazione e frenata dei consumi. E in ogni caso, l’Italia arretra da qualche anno, prima ancora del Covid.

In Europa scenario a macchia di leopardo

Sempre stando al report di Scenari Immobiliari, i rendimenti, in linea generale, si sono raffreddati. Ma in Italia (come mostra la tabella in pagina) mostrano comunque livelli molto appetibili. Non a caso, anche gli investitori istituzionali sono sempre più a caccia di soluzioni opportunistiche. In Germania i volumi nel 2022 hanno toccato 8 miliardi, qualche punto in meno rispetto al 2021. Da segnalare l’operazione da 1,4 miliardi con cui Oaktree e Cura asset management hanno acquisito la quota di maggioranza di Deutsche Euroshop Ag (circa 20 centri commerciali nel Paese). Gli shopping center tedeschi hanno attirato circa un quarto dei volumi, mentre resta alta l’attenzione verso supermercati, discount e retail park, questi ultimi però se caratterizzati dalla presenza di un ancora alimentare. Le high street valgono circa 2 miliardi. In Germania le aspettative di prezzo tra venditori e compratori sono ancora distanti. In Francia, invece, i 6 miliardi di investimenti del 2022 rappresentano un balzo dell’80% sul 2021. La domanda si è concentrata su specifiche location nei centri cittadini, dove stanno facendo da traino le prossime Olimpiadi 2024, che hanno indotto numerosi brand a incrementare le aperture. Anche i retail park si sono mostrati un asset affidabile, con canoni stabili (compresi tra 200 e 350 euro/mq). I centri commerciali hanno invece imboccato strade divergenti: in quelli in salute, i canoni hanno iniziato a risalire, mentre in quelli in crisi strutturale prosegue la discesa. Nel Regno Unito, con circa 8 miliardi di investimenti, i volumi sono arretrati del 35% rispetto al 2021, con le operazioni concentrate su Londra, ma anche sui bacini sud-est e nord-ovest e sulla città di Manchester. Nel 2022 gli investitori hanno preferito asset opportunistici con interventi value-add e asset caratterizzati da solide ancore alimentari.

In Spagna, invece, i 2 miliardi di investimenti rappresentano un balzo del 90% rispetto al 2021, distribuiti in maniera tutto sommato omogenea tra le diverse asset class. I proprietari di centri commerciali hanno iniziato un percorso di dismissione dei portafogli, immettendo sul mercato diversi “pezzi” interessanti con canoni di locazione intorno ai 1.000 euro/mq all’anno e rendimenti intorno

RENDIMENTI MEDI IN %

(fonte: Scenari Immobiliari) al 5,5%. La relativa stabilità dei prezzi e dei canoni lascia prevedere anche per il 2023 un andamento positivo.

Nell’anno in corso segnali di ripresa per il retail

Come andrà il 2023 in Italia? CBRE ha da poco redatto il 2023 Italy Investor Intentions Survey, su un campione di 206 investitori nazionali e internazionali relativo, appunto, alle attuali strategie di investimento. La maggioranza degli investitori (il 56%) intende mantenere invariata l’esposizione verso il commercial real estate rispetto al 2022. Le decisioni di allocazione verso l’immobiliare dipendono fortemente dal repricing in questa fase: il 77% degli intervistati indica come principale fattore che influenzerà le proprie decisioni di aumento dell’esposizione immobiliare proprio le potenziali opportunità che potranno emergere dall’adeguamento dei prezzi. Per quanto riguarda le previsioni sulle transazioni di vendita e acquisto nel 2023, prevale l’atteggiamento wait-and-see. Il 48% degli intervistati si aspetta di ridurre o arrestare le proprie attività di dismissione rispetto al 2022, mentre il 57% prevede di diminuire o interrompere momentaneamente nuove acquisizioni. È interessante osservare che la percentuale di investitori che prevede una diminuzione dell’attività di acquisto nel 2023, rispetto all’anno precedente, è ai massimi storici, raggiungendo il 49%. Guardando alle varie asset class, il retail occupa la fetta minore, eppure guadagna qualcosa perché rappresentava il 5% nelle “intenzioni” del 2022 e adesso sale all’8%. In testa ci sono residenziale, logistico e uffici, tutti con una quota del 23%, seguiti dal ricettivo al 16%. Scendendo ancora più nel dettaglio (vedi grafico) i retail park catturano il 41% delle intenzioni di investimento, seguiti al 24% dagli shopping centre, al 23% dalla voce che comprende “prime shopping mall/high street”.

Intenzioni Di Investimento Retail Per Il 2023

(fonte: CBREi)