Normativa e intereses contrapuestos en la instalación de paneles solares

Pedro García-Córcoles Escudero

Asesor Jurídico del COAFMU

No cabe duda que la situación económica en la que nos encontramos, de inflación acongojante, con el precio de la electricidad por las nubes, hace que cada vez más personas, y más comunidades de propietarios, se planteen la posibilidad de instalar, para su autoconsumo, unas placas solares que le permitan abaratar sus facturas. A ello se une además, el hecho de que por medio del RD 15/2018, completado por el RD 244/2019, “por el que se regulan las condiciones administrativas, técnicas y económicas del autoconsumo de energía eléctrica”, se eliminó el llamado impuesto al sol (lo cual supone otro incentivo al autoconsumo). Con dicha regulación del autoconsumo, se distinguen 3 modalidades, el Autoconsumo sin excedentes, el Autoconsumo con excedentes acogida a compensación, y el Autoconsumo con excedentes no acogida a compensación, y que dichas diferentes modalidades de autoconsumo, se pueden clasificar en individual (un único consumidor) o colectivo (varios consumidores). Permitiéndose además en dicha regulación, el autoconsumo compartido, cuando pertenece a un grupo de varios consumidores que se alimentan, mediante un acuerdo, de energía eléctrica que proviene de instalaciones próximas a las de consumo y asociadas a las mismas y que se pueden conectar en red interior (comunidad de propietarios), o a través de red (edificios diferentes). Pues bien, independientemente de todas estas modalidades de instalación de paneles fotovoltaicos, y sus requerimientos técnicos , para lo que se deberá contar con un técnico competente que proyecte, certifique y legalice la instalación, cuando llegamos a una Junta de Propietarios, con el tema de las placas solares en el Orden del Día, nos tenemos que referir, y nos debemos remitir, sin duda, a la Ley de Propiedad Horizontal, en la que se estipula como ha de procederse para la adopción de los acuerdos para la instalación de esos paneles fotovoltaicos. Nuestra LPH, hasta hace poco, tenía prevista, de una manera relativamente sencilla, la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables (paneles fotovoltaicos), en el Artº. 17.1, cuando establecía que: “….la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación….” Estaba claro que cualquier instalación de paneles fotovoltaicos, ya fuese para uso común o privativo, requería, al menos en primer lugar, el acuerdo de 1/3 del total de propietarios y cuotas de participación, obtenido en la Junta, sin que se pudiese contar con

el voto del ausente del Artº. 17.8 LPH, y sin que se pueda repercutir el costo de la instalación, conservación y mantenimiento, a los propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. Con la llegada del Real Decreto Ley 19/2021 de 5 de Octubre (que no deroga ni hace mención alguna a ese Artº. 17.1), vemos que se abre una nueva posibilidad de acuerdo para la instalación de paneles fotovoltaicos de uso común (es decir, esto no es válido para las instalaciones individuales de aprovechamiento privativo), y establece en un nuevo párrafo, el 3º, del Artº. 17.2 LPH, que para adoptar el acuerdo de instalación de placas fotovoltaicas se requiere el acuerdo por la MAYORÍA SIMPLE DE LOS PROPIETARIOS Y CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, lo que suaviza las exigencias del Artº. 17.1 (que aunque era tan solo 1/3, al no poder contar con el voto presunto del ausente, a fin de cuentas conllevaba bastante dificultad). Esta nueva mayoría simple, y otras pequeñas modificaciones de la LPH, han sido introducidas por la reciente Ley 10/2022 de 14 de junio, de ”Medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del plan de recuperación, transformación y resiliencia”. Además, conforme esta nueva vía del Artº. 17.2, estas obras habrán de llevarse a cabo si su importe no excede la cuantía de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes (número de mensualidades incrementada por la aludida Ley 10/2022 de 14 de junio), es decir, si su coste repercutido anualmente, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, y aplicada en su caso la financiación, no supera la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, y habrán de ser abonadas por todos los propietarios como gastos generales (es decir, por cuota de participación o a lo especialmente establecido), incluso por los disidentes, que no se van a librar de estas derramas . Esto último implica que dichas actuaciones no se considerarán nunca mejoras, y por tanto el acuerdo será obligatorio para todos. En cuanto al límite de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, aunque ello es discutido por la doctrina, parece que la interpretación más acertada, seguida por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, en su Sentencia de 18/05/2018, 243/2018, teniendo en cuenta además que se especifica “siempre que su coste repercutido anualmente…”, sería considerar que no se ha de tener en cuenta el coste total de la actuación, sino el fraccionamiento de la misma, es decir, la cantidad que se repercute anualmente (por ejemplo conforme al plazo del préstamo obtenido), lo que en cierto modo, parece hacer bastante sencillo salvar ese límite de las 12 mensualidades. Otra posibilidad que existe, y quizá la menos explorada pero que puede ser rentable económicamente, es la de alquilar el tejado o cubiertas del Edificio, a una empresa que instale paneles solares, cumpliendo los requisitos del Artº. 17.3 LPH, es decir 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación con el voto del ausente del 17.8, siempre que dicha cubierta no tenga asignada un uso específico. El art.17.3ª de la LPH es claro cuando determina que el arrendamiento de elementos comunes “que no tengan asignado un uso específico en el inmueble” requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Por lo tanto, dicho arrendamiento de la azotea para la instalación de paneles fotovoltaicos queda condicionado a que tal lugar no tenga asignado otro destino, y si en este caso consta en los Estatutos la atribución del uso, por ejemplo, al propietario de la última vivienda, no cabe llevar a cabo tal acuerdo, aunque se obtuviera el quorum de los 3/5 que señala el citado art.17.3ª. Es decir, el arrendamiento y la consiguiente colocación de los paneles queda supeditado a que no se ocasione perjuicio a ningún propietario. CONFLICTO ENTRE INTERESES COMUNES Y PRIVATIVOS En cuanto a los posibles conflictos que pudieran darse entre los intereses comunes (de la Comunidad en su conjunto como ente), e intereses privativos (de cada uno de los propietarios individuales), a la hora de decidir, o aprobar, la instalación de las placas solares en una zona comunitaria, hay multitud de ejemplos y casuística, y conforme siga subiendo el precio de la electricidad, y se multipliquen las peticiones de instalación de placas solares, como es natural, más conflictos vamos a encontrar. Así, podemos encontrarnos con peticiones de autorización para:

- Instalaciones individuales/privativas, para dar servicio a alguno o alguno de los copropietarios en una Comunidad, beneficiándose para su calefacción, agua caliente, consumo eléctrico…, lo que supone un ahorro en las facturas de electricidad para el propietario.

- Instalaciones comunitarias, para dar servicio a la Comunidad, a los elementos comunes, portal, escalera, jardines, garaje, agua caliente…, beneficiándose igualmente de una rebaja en las facturas de electricidad para el conjunto de propietarios que constituyen la comunidad.

- Instalaciones mixtas, para dar servicio tanto a la Comunidad como a los propietarios individualmente, cubriendo tanto los consumos generales de la comunidad, como aquella parte de consumos individuales que se acuerden, y suponiendo una rebaja en las facturas correspondientes. Y todas dichas instalaciones también beneficiarían a sus propietarios, para el caso de que se pudiera vender el excedente, suponiendo bien una rebaja en sus facturas. Conforme a la regulación especial recogida en la LPH, los acuerdos que se

requieren para una u otra instalación son:

-Para la privativa 1/3 del 17.1 LPH -Para la comunitaria, 1/3 del 17.1 LPH, o mayoría simple del 17.2 LPH Pero estas mayorías son solo el comienzo del debate y adopción de acuerdos, cuando se trata de instalar placas solares en una Comunidad de Propietarios, y son las necesarias para cuando es viable la instalación para todos los propietarios, los cuales, en iguales condiciones, pueden acceder a estas energías renovables, pero ¿qué ocurre cuando la instalación no puede ser disfrutada por todos, o cuando una instalación individual impide las de otros vecinos? A modo de ejemplo, destacaré dos supuestos: 1.Cuando un propietario quiera una instalación individual, que dejaría sin espacio la de otros propietarios. Pues en estos supuestos, aparece de nuevo la Unanimidad del Artº. 17.6 LPH. Para que sólo unos pocos puedan usar un elemento común y beneficiarse del mismo, privando del uso comunitario sobre un elemento común a unos pocos propietarios, se necesita adoptar un acuerdo por unanimidad.

Aquí no puede regir aquel principio de Derecho de “prior in tempore, potior in iure” (primero en el tiempo, mejor en el derecho). Los elementos comunes (entre ellos la cubierta conforme al Art. 396 CC), como su propio nombre indica, son propiedad de todos los comuneros, y su uso, disfrute o beneficio, si no viene limitado en el propio título constitutivo o en los estatutos, es para todos los comuneros por igual, no pudiéndose privar a un propietario de un elemento común o de su uso, si no es por medio de acuerdo unánime adoptado en Junta de Propietarios. Cuando un propietario quiere acometer la instalación privativa de placas solares para su autoconsumo, habrá de aportar, para su valoración por la Junta de Propietarios, un Estudio o proyecto Técnico, que además de contemplar la ejecución de la instalación y el cumplimiento de las disposiciones administrativas y técnicas que al efecto se exijan, primeramente habrá de determinar la solvencia estructural de la edificación para aguantar la instalación de las placas fotovoltaicas, y en segundo lugar ha-

brá de acompañar un plano divisorio de la cubierta (espacio común sin uso específico), en el que se determine el espacio común que sería ocupado por el solicitante de la instalación, garantizando que subsiste espacio común suficiente para que todos los demás propietarios pudieran acometer su propia instalación. Caso contrario, es decir, si no cupiera una instalación igual para todos los propietarios, entendemos que se exigiría además unanimidad, pues se estaría privando de un espacio común y utilizable para todos, que pasaría a ser de uso exclusivo solo de un propietario. Y caso de aprobarse la instalación, sin haberse tenido en cuenta que había que dejar espacio para el resto de propietarios, éstos podrían impugnar el acuerdo por ser perjudicial para ellos, conforme al Artº. 18 LPH, pues dicha instalación de placas solares, nunca puede ser perjudicial ni para la Comunidad, ni para el resto de propietarios. 2. Que una instalación comunitaria, amparada por el nuevo párrafo 3º del Artº. 17.2 LPH, o incluso por el antiguo 17.1 LPH, afectase de modo particular a algún propietario, que por ejemplo pudiera tener atribuido el uso exclusivo del elemento común. Del mismo modo, si se pretendiese aprobar una instalación comunitaria, ocupando la totalidad de la terraza del Edificio, sin tener en cuenta el derecho atribuido a un propietario sobre una determinada parcela de esa terraza (uso exclusivo sobre un elemento común), o sin tener en cuenta que ese espacio tiene atribuido un uso específico que pudiera menoscabarse (por ejemplo tendedero de la Comunidad, o zona de solárium o de gimnasio prevista en los estatutos), habría necesariamente de obtenerse la unanimidad de los propietarios, aplicando por analogía tanto el Artº. 17.3 LPH en cuanto al uso específico, como el 17.4 en cuanto a dejar inservible una zona determinada que tenía un destino determinado.

En este punto es de destacar que, en la LPH, solo en los Artsº. 10.1, 17.2 primer párrafo, 17.3 primer párrafo, y 17.12 se hace mención expresa, a la validez de los acuerdos adoptados en base a dichos preceptos, aun en el caso de que se modificara el título constitutivo o los estatutos. Nada se dice al respecto en el Artº. 17.1, ni en el nuevo 17.2 tercer párrafo, por lo que la modificación de los estatutos o título constitutivo, como consecuencia de la adopción de acuerdos en base a estos últimos preceptos, habrá de seguir la norma general del Artº. 17.6 LPH que exige unanimidad. En conclusión, no cabe duda que las energías renovables, y en particular la energía fotovoltaica a la que pueden tener acceso las Comunidades de Propietarios, son beneficiosas para el medio ambiente, y además benefician la economía de las familias, son incentivadas por el Legislador, y entiendo que será el futuro no muy lejano, si no el presente inmediato, pero en principio, y al menos con la regulación actual, esas instalaciones, esos derechos reconocidos a los interesados en las mismas, no pueden superponerse al derecho a la propiedad e incluso de uso, ya sea sobre elementos comunes, como sobre elementos privados, los cuales han de respetarse, y en cualquier caso, habría de seguirse el procedimiento adecuado para su modificación, conforme establece el Artº. 17.6 LPH, por alterar las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la Comunidad. En relación con lo tratado, para finalizar, debemos hacer mención a la posibilidad de utilizar el fondo de reserva (Artº. 9.1.f) LPH), para las obras de mejora energética recogidas en el Artº. 17.2 LPH, conforme a la reforma recogida en la Ley 10/2022 de 14 de junio.

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