Plazo de prescripcion para reclamar cuotas comunitarias

PLAZO DE PRESCRIPCION PARA RECLAMAR CUOTAS COMUNITARIAS

En este artículo vamos a analizar una cuestión que suscita muchas controversias en las actuaciones judiciales que se llevan a cabo por las Comunidades de Propietarias. Hablamos del plazo de prescripción para reclamar gastos comunes, sean ordinarios o extraordinarios, que tienen las Comunidades de Propietarios contra los propietarios morosos. No cabe la menor duda que, en el ámbito de las reclamaciones judiciales a comuneros deudores, al igual que en el resto de ámbitos jurisdiccionales, el cómputo de los plazos para accionar es de vital importancia, hasta el punto de que, en ocasiones, las pretensiones se ven frustradas ante los Juzgados, no porque la parte actora carezca de razón, sino porque ha transcurrido el plazo para poder ejercitar la acción. Por este motivo, la figura de la prescripción de la acción para reclamar el pago de las deudas comunitarias es esencial, y debe ser tenido muy en cuenta por los Administradores de Fincas colegiados. Esta cuestión ha sido objeto de numerosas discrepancias en nuestra Doctrina Jurisprudencial, ya que, hasta hace muy poco, algunas Audiencias Provinciales aplicaban a estas deudas, el plazo de prescripción de 15 años que señalaba el Artículo 1964 del Código Civil, mientras que otras consideraban que el plazo era de 5 años, conforme al Artículo 1966, 3º del mismo Texto Legal. Sin embargo, esta cuestión controvertida ha dejado de serlo, siendo zanjada por el Tribunal Supremo sentando doctrina al respecto: El primer pronunciamiento fue en la Sentencia dictada por la Sala Primera de lo Civil, Sentencia nº 242/2020, de 3 de Junio; Y despues le han seguido dos Sentencias más, la dictada por la Sala Primera de lo Civil, Sentencia nº 182/2021, de 30 de marzo, y la dictada por la Sala Primera de lo Civil, Sentencia nº 769/2021, de 4 de noviembre. En estas resoluciones, nuestro Alto Tribunal se pronuncia en el mismo sentido, estableciendo que el plazo de prescripción para reclamar las cuotas impagadas por parte de la Comunidad de Propietarios es de 5 años, por aplicación del Artículo 1966, 3º del Código Civil, ya que este precepto se refiere a las acciones judiciales para exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves. Y ello, porque entiende el Tribunal Supremo, que los presupuestos de las Comunidades de Propietarios tienen carácter anual, y en el ejercicio económico anual se pro-

Fulgencio Manzano Vives

Abogado y miembro de la Junta de Gobierno del COAFMU

ducen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada, produciéndose el fraccionamiento en cuotas mensuales. No cabe la menor duda que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria, y que el impago de tales cuotas supone una actuación insolidaria por parte del comunero moroso, pero se debe de actuar con la diligencia debida por parte del Administrador de Fincas colegiado y del Presidente de la Comunidad de Propietarios, para efectuar las correspondientes liquidaciones de deuda, y su aprobación en las Juntas anuales correspondientes, y facultar para el inicio de las acciones judiciales para su reclamación, resultando incomprensible que una Comunidad de Propietarios deje transcurrir tan largo período de tiempo (superior a los cinco años), para exigir el pago al comunero, quien reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones de pago anuales/mensuales con la Comunidad de Propietarios. Ahora bien, ¿DESDE CUÁNDO SE CUENTA EL INICIO DEL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN? Los plazos de prescripción legales tienen el sentido de castigar una conducta de abandono en el ejercicio de un derecho propio. Para considerar la prescripción de la acción de reclamación de deudas, no hay que mirar la fecha de la interposición de la demanda judicial, sino los actos realizados y que permiten interrumpir la prescripción. Así, el Artículo 1973 del Códido Civil, establece que la prescripción queda interrumpida: mediante el ejercicio de la reclamación ante los Tribunales; por la reclamación extrajudicial del acreedor al deudor; y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor. Es decir, se debe estar a cualquiera de dichas actuaciones, de manera que, el simple reflejo en el Acta de la Asamblea de propietarios, de que se ha liquidado la deuda de un vecino, o incluso la remisión de ese Acta al vecino en cuestión sin expresa reclamación de la deuda, NO interrumpe la prescripcion. A este respecto, queremos destacar el contenido de la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, 658/2020, de 16 de noviembre, Recurso 300/2020, conforme a la cual:

“La sentencia peca de incongruencia “infra petita”, como alegan los recurrentes, al omitir un pronunciamiento expreso sobre dicha alegación, pues que el codemandado reconozca, en prueba de interrogatorio, conocer la deuda y que recibe las notificaciones que deja en el buzón la administración de la Comunidad no justifica el rechazo de la prescripción invocada, siendo doctrina reiterada del Tribunal Supremo, expuesta entre otras muchas en sentencias de 17 de diciembre de 1979, 16 de marzo de 1981, 2 de febrero de 1984 y 6 de Noviembre de 1987, que el instituto de la prescripción extintiva supone una limitación al ejercicio tardío de los derechos en beneficio de la certidumbre y de la seguridad jurídica, con un fundamento de carácter objetivo, la presunción de abandono del derecho por parte de su titular que no ejercita la acción correspondiente, por lo que no es suficiente el conocimiento de la deuda por parte del obligado a su pago para obviar el plazo prescriptivo, siendo preciso la exteriorización por parte del acreedor de su voluntad de reclamarla, y en tal sentido la deuda que mantienen los recurrentes con la Comunidad de propietarios fue liquidada en la junta celebrada el 27 de julio de 2018, y en ese fecha estaba viva la acción para reclamar la totalidad de las cuotas adeudadas, pero la única notificación fehaciente a los deudores se hizo efectiva el 26 de noviembre de 2018, como acreditan los documentos 3 a 5 de la petición de juicio monitorio, lo que lleva a concluir que en dicha fecha habían prescrito las cuotas por el período del 1 de julio de 2013 y 1 de octubre de 2013, por importe de 463,16 euros, al haber trascurrido el plazo de cinco años establecido por el art. 1.966, 3º

CC, que es el que esta sala ha venido aplicando a la reclamación de cuotas de Comunidad, entre otras muchas, en sentencia de 6 de abril de 2017 (recurso 92/2017), criterio ratificado por la sentencia del Tribunal Supremo 242/2020, de 3 de junio. ...”. En consecuencia, para interrumpir la prescripción, de modo extrajudicial, se requiere una verdadera reclamación, una muestra de voluntad por parte de la Comunidad de Propietarios acreedora, dirigida al comunero deudor, exteriorizando la voluntad de conservar el derecho de crédito, por lo que lo recomendable es que, al tiempo de remitir el Acta al propietario moroso, igualmente se le requiera de pago de la deuda liquidada, precisando a qué corresponde la deuda, e indicando que la reclamación tiene efectos interruptivos de la prescripción, y todo ello, remitirlo de modo fehaciente, véase un carta remitida por burofax certificado con acuse de recibo. Solo así se podra ejercer las acciones judiciales sin temor a que se oponga el deudor alegando que la deuda, toda o parte, reclamada, está prescrita.