Real estate

Il futuro del retail non è il retail

La maturità dei centri commerciali non è solo un fatto quantitativo come emerge nel report quanto piuttosto un fatto qualitativo. Per superare questo problema la sfida è di abbinare nuove funzioni a quella propria del commercio.

Diverse parti indicano come consolidata una tendenza alla saturazione degli spazi commerciali, ancor più vero se riferito ai centri commerciali. Una maturità che vede sempre più vicina la domanda di spazi rispetto all’offerta. Questo

avvicinamento è stato certamente favorito dalla sempre maggiore importanza del commercio elettronico e di tutte le forme di commercio “non fisico”, tendenza ben lungi dall’aver espresso tutto il potenziale. Secondo un report realizzato a livello europeo da Cushman & Wakefield, questa maturità porta a concentrare l’attenzione degli sviluppatori verso azioni di riqualificazione e di ristrutturazione volte a creare spazi per lo shopping e il tempo libero più moderni e accoglienti.

Ciò porterebbe a un ulteriore polarizzazione e distanza fra prime location in crescita e posizioni secondarie in difficoltà. La soluzione proposta nel citato report sarebbe quella di focalizzare l’attenzione degli sviluppatori verso la riconversione delle posizioni secondarie a funzioni quali uffici, abitazioni o altre tipologie non commerciali. Questa visione, eccessivamente semplicistica, è stata ulteriormente indebolita dalla crisi “covid-19” che ha turbato le

sizioni secondarie a funzioni quali uffici, abitazioni o altre tipologie non commerciali. Questa visione, eccessivamente semplicistica, è stata ulteriormente indebolita dalla crisi “covid-19” che ha turbato le logiche di mercato.

La verità è che la “stanchezza” del consumatore verso le strutture dei centri commerciali è stata solo stimolata dai fattori richiamati, ma era già in atto da diverso tempo e, fin che è stato possibile, si è cercato di contrastarla con l’attività di leasing o di maquillage sugli edifici. La maturità dei centri commerciali, pertanto, non è solo un fatto quantitativo come emerge nel report quanto piuttosto un fatto qualitativo. Per superare questo problema la sfida è di abbinare nuove funzioni a quella propria del commercio (acquisto di beni) in misura sapiente e sempre più strutturata oltreché adattata ai luoghi e ai bacini demografici.

In quest’ottica, le funzioni aggiuntive – se ben equilibrate, nel medio periodo possono assumere una duplice valenza rispetto al retail che sempre di più da loro dipende; non solo quella di sostenerlo e rafforzarlo bensì integrarlo, dando luogo così a nuovi schemi frequentati anche per aspetti relazionali, di intrattenimento, di benessere, di svago, abitativi ecc… La sfida è avvincente proprio perché ora il successo passa anche per la giusta calibratura del mix di funzioni. Un interessante esempio, in corso di realizzazione con apertura prevista 2022, è offerto da “Milanord2” un complesso che, partendo da solide dotazioni infrastrutturali e da una rilevante e agiata catchment area, propone una combinazione di commercio (centro commerciale, super & fresh market), intrattenimento e tempo libero (sky plaza e cinema), ristorazione (food court), innovazione (area eventi digitali) proporzionata in modo non scontato.

La tendenza è che questi oggetti edilizi si vanno aprendo sempre più verso l’esterno, sono resi più accoglienti e non solo esteticamente più attraenti. Luoghi in cui si sta bene e si trova o si può fare (quasi) tutto quello di cui si necessità: non solo beni ma anche servizi alla persona, cultura, cibo, lavoro, benessere ecc… Luoghi integrati e a ciò favoriti dalla gestione estesa a tutto il complesso, che al contempo garantisce novità per i fruitori e una costante vitalità.

Si amplia la categoria di servizi offerti, per aumentare la platea dei frequentatori. Superare la logica esclusiva del canone di affitto che accentua troppo la valutazione nel breve periodo, quanto piuttosto abbracciare una logica di valore biunivoca poiché nel medio-lungo risiede, nell’esperienza di chi scrive, uno dei fattori di garanzia di ritorno dell’investimento – e quindi di durata – per ciascun soggetto che nel tempo si succede nella proprietà dell’asset. Questa prospettiva è soltanto apparentemente sbilanciata verso criteri sociologici ed estetici a discapito degli aspetti economici. In realtà, rimodellare il real estate verso soluzioni mixeduse è una strategia che, come la diversificazione di qualsiasi portafoglio finanziario, offre maggiore protezione dai rischi insiti nelle varie fasi del ciclo economico. Certo, diversifi care, tramite l’acquisizione di diverse asset class, ma anche tramite un approccio “uso misto” nell’ambito di un singolo progetto e ciò per dare al bene immobiliare una maggiore resilienza durante i cicli del mercato e meglio reagire alla evoluzione degli scenari politici, demografici ed economici.n

Alberto Deiana

Project Management and Real Estate Executive, Mi.NoTer.