Real estate

CENTRI COMMERCIALI, obiettivo: recuperare valore.

Il settore deve risolvere problemi che vengono da lontano e che la pandemia ha solo reso più evidenti e dirompenti.

Tumulto, è forse il termine che più rappresenta questo biennio disgraziato per il settore dei centri commerciali. Secondo i dati contenuti nell’”Osservatorio sull’Industry italiana dei centri commerciali 2021”, redatto da Nomisma per il Cncc (Consiglio nazionale dei centri commerciali), nel solo 2020 il fatturato degli operatori ha subito una riduzione di ca. 18,5 miliardi di euro che aumentano a ca. 47,3 miliardi di euro se si considera il giro d’affari delle gallerie, comprensivo di fatturato indiretto e indotto, equivalente a un calo del 30% anno su anno. Dovuto a minori consumi per chiusure imposte da provvedimenti restrittivi, impatto dell’e-commerce e, infine, per definitive chiusure di negozi che - generando una riduzione dell’occupazione (55 mila posti in meno secondo l’Osservatorio) - a loro volta hanno avuto un effetto di contrazione dei consumi. Anche il mercato dei capitali ha evidenziato in Italia un rallentamento, come emerge dal Rapporto “Real Estate Market Outlook 2021”, redatto da Cbre, gli investimenti retail nel 2020 hanno subito una riduzione del 26% rispetto al 2019. I rendimenti degli asset centri commerciali continuano a crescere anche considerato che tenancy e vacancy rappresentano i principali fattori di rischio percepiti nel medio termine. Le aspettative di sconto e la loro entità, manifestate da un panel di investitori nel Rapporto di Cbre, si è concentrata in misura preponderante sul settore centri commerciali (52%) e questo ha portato le prospettive del 36% degli intervistati a volgere l’attenzione ver-

so quegli investimenti cosiddetti value-add. Quello attuale potrebbe apparire pertanto il momento migliore per acquistare un centro commerciale. Riduzione dei canoni per sconti e free rent period, piani di rientro delle morosità, aumento esponenziale della parte variabile negli affitti, pressione sui landlords derivante dal rimborso del debito, eccesso di prodotto rispetto alla domanda, sono tutti elementi che tra l’altro aumentano il potere negoziale degli investitori e che si dovrebbero tradurre in un premio sul prezzo di acquisto. Chi vende, anche se “a sconto”, fa comunque un buon affare o l’unico che può fare, ma siamo convinti che lo faccia anche chi compra? Il nuovo proprietario infatti dovrà mettere in conto di affrontare tutti i rischi e le spese che avrebbe dovuto affrontare il precedente. Oltre ai costi per una riqualificazione dell’asset o di sue parti. I rendimenti in centri commerciali in location secondarie, infatti possono sfiorare anche l’11% secondo un Rapporto di marzo 2021 elaborato da Re/Max e Avalon “Real Estate Data Hub”, per investimenti opportunistici in centri commerciali secondari con valori medi inferiori ai 1.000 €/mq, che necessitano di riposizionamento e investimenti. È per tale ragione che secondo Cbre continuerà la tendenza del “flight to quality” ovvero predilezione per asset stabilizzati con eccellenti covenant e collocati in bacini prime. Per prodotti nonprime, anche se acquistati “a sconto”, riteniamo sia ragionevole considerare una maggiore componente di rischio e da mettere in conto investimenti per il restyling oltreché ragionare su un orizzonte temporale più ampio. Il che può significare un aumento del payback period in misura non equamente preventivata dall’aumento del rendimento in acquisto. A ben vedere, quindi, è il momento migliore – si potrebbe dire, quasi obbligato, per attuare una tattica attendista e, ove possibile, rivedere anche le strategie di asset allocation. Il settore deve risolvere problemi che vengono da lontano e che la pandemia ha solo reso più evidenti e dirompenti. Soltanto dopo che avrà trovato un nuovo equilibrio generalizzato, condotto attraverso il recupero di valore, potrà dirsi superato il periodo di tumulto.n

Alberto Deiana

Project Management and Real Estate Executive, Mi.No.Ter.