Real estate

Il vicinato,

valore occulto per il real estate

Realtà spesso ubicate in immobili detenuti da soggetti ignoti a livello nazionale; sicuramente poco appariscenti. Non per questo il loro valore per il mercato immobiliare è meno rilevante o consistente.

In questa puntata parliamo di immobili al cui interno viene condotta attività della distribuzione alimentare sottoforma di “vicinato” di cui il Bel Paese è (ancora) disseminato e che rappresenta ancora la forma distributiva più diffusa (il 92% circa delle imprese commerciali è costituito dal vicinato). Resistenti a mode e formati più “aggressivi”, le superette con superfici fino a 400 mq, continuano a dimostrare il loro contributo in tutte le città italiane e con la loro capacità di adattarsi sono anche dentro la sfida del commercio digitale.

Di recente l’Istat (luglio 2022) offre un quadro roseo per tali superfici, con +8,6% valore delle vendite medio a gennaio-maggio 2022 su 2021. Ancora, una ricerca appena rilasciata da Nielsen e condotta per American Express conferma l’abitudine dei consumatori italiani a recarsi nei negozi di vicinato: infatti, su un campione di 750 consumatori intervistati ad aprile 2022, il 30% ha dichiarato il suo acquisto più frequente condotto nei negozi di prossimità e il 54% di aver utilizzato maggiormente i servizi del proprio quartiere; ancora, nel 2021, i commercianti di vicinato hanno registrato un aumento del 40% dell’affluenza.

SEALED AIR FASFIL® JR,

per il riempimento del vuoto negli imballaggi per produzioni di volumi medi

Nel settore degli imballaggi Sealed Air propone un sistema di riempimento del vuoto con carta per aiutare le aziende di e-commerce ad affrontare le sfide poste da una crescita rapida e dal dover soddisfare il repentino aumento degli ordini. Il nuovo prodotto FasFil® Jr di Sealed Air® è stato specificamente progettato e vanta le migliori caratteristiche prestazionali per consentire alle aziende di passare in modo efficiente ed efficace da bassi a medi volumi di imballaggio.

FasFil® Jr ha un ingombro ridotto ed è stato sviluppato come sistema “plug and play” per una configurazione rapida e un funzionamento semplice. È dotato di comandi facili da usare e completamente integrati, con la possibilità di creare materiali di riempimento personalizzati utilizzando carta a modulo continuo riciclata al 100%, di provenienza responsabile. L’eliminazione degli inceppamenti senza utensili e i sensori anti-inceppamento contribuiscono a migliorare l’affidabilità e i tempi di attività del dispositivo.

Eric Van Der Kallen, EMEA Platform Manager Protective Packaging Solutions Inflatables and Paper di Sealed Air, ha dichiarato: “L’aumento della domanda dall’e-commerce può far superare rapidamente le capacità di imballaggio creando situazioni che causano ritardi nella consegna degli ordini, con conseguente impatto negativo sulla produttività complessiva. Ciò può mettere in difficoltà le imprese più piccole che non sempre dispongono di tempo, risorse, spazio nei locali, o capitale per ammodernare i sistemi di imballaggio.

FasFil® Jr può risolvere tutti questi problemi. È un sistema di riempimento del vuoto con carta, conveniente e di piccole dimensioni, ma grande in termini di prestazioni. È facile da posizionare e adattare in spazi di lavoro ingombri e stretti. Il design e le funzionalità complessivi sono stati progettati per facilità d’uso e tempo di attività adeguato”.

Il nuovo sistema può essere installato a pavimento o montato facilmente su un supporto da tavolo, ed è ideale per le aziende di e-commerce e per ordini di medi volumi. FasFil® Jr converte la carta a modulo continuo da 380 mm con grammatura di 50 gsm o 57 gsm e offre diverse modalità operative, tra cui ‘cut and hold’, manuale e con dimensioni personalizzate.

Eric conclude: “La gamma di sistemi FasFil® è ben nota presso le aziende di e-commerce, sia di bassi che alti volumi, per la sua velocità, affidabilità e facilità d’uso. L’aggiunta di FasFil® Jr significa che questi vantaggi in termini di prestazioni possono ora essere estesi anche alle aziende che lavorano con volumi medi”.

Tra le motivazioni riportate la comodità, ma anche il buon rapporto qualità/prezzo. Oltre 8 intervistati su 10 prevedono di continuare a fare shopping nel proprio quartiere e il 70% crede che preferirà i piccoli negozi rispetto alle grandi catene. Inoltre, secondo gli ultimi dati censuari Istat 2020, circa il 75% della superficie di vendita negli immobili ubicati su tutto il territorio italiano è dedicata alla distribuzione di vicinato, con un numero medio di 85 mq per unità di vendita con 2,4 addetti per punto vendita. Si vede, quindi, che il contributo portato dal commercio di vicinato a livello immobiliare è quantitativamente impercettibile se considerato singolarmente, ma di assoluto rilievo considerando la categoria nel suo insieme.

Fra le innumerevoli realtà fuori dai riflettori, porto qui l’esempio di una micro locale molto interessante. Si tratta dell’insegna “Vicino a te” della famiglia Frongia, un’insegna della distribuzione sarda che sembra avere tutti i principali requisiti individuati nell’analisi Nielsen per la scelta del commercio di prossimità.

L’insegna è diffusa tra le province di Oristano, Sassari e Nuoro - annovera oggi una rete di 15 superette, di cui 10 di proprietà - e aderisce al consorzio Coralis. Una produttività media di 4.500 €/mq e punte che si avvicinano agli 8.000 €/mq. L’ubicazione dei negozi in centro città, con un layout che si adatta all’immobile utilizzato ma che fa perno su punti fissi quali i reparti macelleria, salumeria e ortofrutta per la valorizzazione delle produzioni locali e un’offerta incentrata sull’assortimento e sulla qualità. Un altro perno è l’ambiente familiare dei punti vendita e il servizio erogato alla clientela che garantiscono fidelizzazione e continuità. Il 2021 ha fatto registrare un fatturato in crescita del 15% per un totale di quasi 16 milioni di euro. Il “rischio” che corrono insegne come questa è quello di diventare appetibili per catene distributive dimensionalmente più rilevanti ed essere da queste assorbite.

Altra caratteristica di questo tipo di proprietà, per sua natura polverizzata e poco tracciabile nel mercato dei capitali, è che chi si trova a esserne titolare è anche poco incline a vendere visto il profilo a basso rischio. E questo è anche il suo principale pregio. Esattamente per tali ragioni il vicinato può essere inteso come un valore occulto per il mercato real estate.n

Alberto Deiana, Project Management and Real Estate Executive Mi.No.Ter.