Parcelamento de Solo Urbano by Editora Schoba

PARCELAMENTO

DE SOLO URBANO UMA VISﾃグ COMPARTILHADA

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PARCELAMENTO DE SOLO URBANO UMA VISﾃグ COMPARTILHADA

Copyright © Arthur Leão, Celso Marini, Klinger Arpis e Wainer Orlandin Todos os direitos reservados. Proibida a reprodução total ou parcial, de qualquer forma e por qualquer meio mecânico ou eletrônico, inclusive através de fotocópias e de gravações, sem a expressa permissão do autor. Todo o conteúdo desta obra é de inteira responsabilidade do autor. Editora Schoba Rua Melvin Jones, 223 - Vila Roma - Salto - São Paulo - Brasil CEP: 13.321-441 Fone/Fax: +55 (11) 4029.0326 E-mail: atendimento@editoraschoba.com.br www.editoraschoba.com.br

CIP-Brasil. Catalogação na Publicação Sindicato Nacional dos Editores de Livros, RJ P245 Parcelamento de solo urbano: uma visão compartilhada / Celso Marini ... [et al.]. - 1. ed. - Salto, SP : Schoba, 2013. 212 p. ; 21 cm. Inclui bibliografia ISBN 978-85-8013-291-5 1. Direito imobiliário - Brasil. 2. Bens imóveis - Brasil. 3. Loteamento - Legislação - Brasil. I. Marini, Celso. II. Título. 13-03900 CDU: 347.23(81)

AGRADECIMENTOS

A todos àqueles que, de alguma forma, contribuem para o desenvolvimento da sociedade, em especial aos que o fazem utilizando como ferramenta o Direito Imobiliário, tais como Juristas, Magistrados, Membros do Ministério Público e Procuradorias, Advogados, Oficiais das Serventias de Registro de Imóveis e Tabeliães de Notas, Urbanistas, Engenheiros, Arquitetos, Funcionários Públicos, Administradores e Empreendedores ligados ao Mercado Imobiliário. Aos nossos familiares e professores, sendo os primeiros indispensáveis à formação do Ser Humano como um ser social e fundado em princípios, e os segundos deflagradores de conhecimento e incitadores da inteligência.

SUMÁRIO

PREFÁCIO............................................................................... 11 INTRODUÇÃO...................................................................... 17 1.EVOLUÇÃOHISTÓRICADODIREITODEPROPRIEDADE COMO ALICERCE AO PARCELAMENTO DO SOLO 25 1.1. IDADE ANTIGA.............................................................. 28 1.2. IDADE MÉDIA................................................................ 29 1.3. IDADE MODERNA........................................................ 32 1.4. IDADE CONTEMPORÂNEA........................................ 34 2.ODIREITODEPROPRIEDADENOBRASILEOINÍCIODO PARCELAMENTO DO SOLO DE NOSSO TERRITÓRIO 93 2.1. A PLENIFICAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE E O REGISTRO TORRENS.................................................... 43 2.2.APOSSECOMOFONTEAODIREITODEPROPRIEDADE,

A USUCAPIÃO E SUA NORMATIZAÇÃO DIANTE DO CÓDIGO 4 CIV 2.3. A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E O ESTATUTO DA CIDADE............................................... 46

3.OPARCELAMENTODESOLOURBANOCOMOMATÉRIADEDIREITO URBANÍSTICO,CONSTITUCIONAL,ADMINISTRATIVOCIVIL E A LEI QUE O REGULAMENTA.................................... 51 3.1. LOTEAMENTOS............................................................. 55 3.2. O DESMEMBRAMENTO.............................................. 60 3.3. O DESDOBRO................................................................ 64 3.4.OPARCELAMENTODESOLOURBANO,EMPREENDEDORES, EMPREENDIDOS E A SOCIEDADE................................... 66 4. FATORAÇÃO ECONÔMICA E SOCIAL DO PARCELAMENTO DO SOLO................................... 77 5. O ASPECTO EMPRESARIAL DO SISTEMA............ 83 6.ASPECTOREGISTRÁRIO:OPARCELAMENTODOSOLOURBANO E O REGISTRO DE IMÓVEIS........................................... 89 7. OUTROS ASPECTOS RELEVANTES......................... 99 7.1. OS LOTEAMENTOS FECHADOS COMO PRECURSORES DAS CIDADES PRIVADAS................... 101 7.2. GEORREFERENCIAMENTO: O PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL............................... 111 7.3. QUESTÕES AMBIENTAIS.......................................... 118

8. O CONTRATO-PADRÃO NO PARCELAMENTO DE SOLO URBANO...........................................................131 8.1. GENERALIDADES DOS CONTRATOS.................... 133 8.2.CARACTERÍSTICAS,PECULIARIDADES,ESPECIFICIDADES, PUBLICIDADEEIMPORTÂNCIADOCONTRATO-PADRÃOPARA SEGURANÇADASRELAÇÕESJURÍDICASDECORRENTESDO PARCELAMENTODESOLOURBANOESEUARQUIVAMENTO NO REGISTRO DE IMÓVEIS............................................. 145 8.3. O CONTRATO-PADRÃO PREVISTO NA LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO E SUA EQUIPARAÇÃO AO CONTRATO DE ADESÃO............ 158 9.OPARCELAMENTODOSOLOURBANOCOMOPROCESSODE PUBLICIZAÇÃODOEMPREENDIMENTOTORNANDOPÚBLICAAS INTENÇÕES DO EMPREENDEDOR........................... 163 9.1. OS BENS DE NATUREZA PÚBLICA........................ 165 9.2. ALIENAÇÃO DE BENS PÚBLICOS.......................... 171 9.3. OS BENS DE NATUREZA PRIVADA........................ 172 CONCLUSÃO....................................................................... 185 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS................................. 199 SOBRE OS AUTORES........................................................ 207

PREFﾃ，IO

PREFÁCIO

Sentimo-nos honrados pelo convite para prefaciar esta obra tão abrangente e importante para vários segmentos da sociedade que militam nessa área da propriedade. Temos clara percepção de que, ao redor dos quatro autores, existem muitas pessoas mais bem qualificadas do que nós; somente a generosidade de velhas amizades justifica tal escolha. Este livro deve ser lido por todos aqueles que se dedicam aos vários setores da área imobiliária: jurídico, cartorário, comercial, corretagem (vendas de imóveis), arquitetura, engenharia e, principalmente, legislador e executivo do poder público. Mesmo os que não se sentem ligados diretamente a esse enorme e importante segmento da economia deveriam conhecê-la para enriquecer suas culturas. Os autores, cada um especialista num setor do ramo imobiliário, mas conhecedores, cada um, do todo, preenchem uma lacuna com esse importante compêndio. No mercado, existem outros que tratam de todos esses assuntos, mas nenhum os reúne de maneira tão clara e concisa. 15

Os autores Arthur, Celso, Klinger e Wainer transferiram para esta obra suas experiências adquiridas ao longo de muitos anos de prática e estudos. Todos os que a lerem, certamente, se sentirão agradecidos, como nós, duplamente agradecidos pelo privilégio de prefaciá-la. Enfim, um livro que só não é definitivo porque esse ramo vive em permanente transformação, seguindo uma legislação extremamente dinâmica. Parabéns aos seus autores, e que nos brindem com as prováveis atualizações. Para ler e, como livro de cabeceira, fazer parte de nossa mesa de trabalho. Álcio Gouveia e Primo Artur de Campos Diretores e Sócios-fundadores do GRUPO GRANOVA-PRATA

INTRODUÇÃO

O direito civil, e nele o direito imobiliário, é em matéria de parcelamento do solo urbano, divisor de águas, fronteira entre a juridicidade e a antijuridicidade do fracionamento. Em outras palavras, é a fonte para pacificação dos problemas oriundos de fracionamentos de solo irregulares ou clandestinos, ao mesmo tempo em que regula a forma para que haja segurança no que concerne aos fracionamentos de solo procedidos segundo a ordem legal. A Lei de Parcelamento de Solo Urbano dentro desse sistema é o instrumento de controle urbanístico e protetivo-social que reveste de juridicidade o fracionamento fático da gleba. A Lei 6.766/79 e demais legislações supletivas, especialmente a Lei 9.785/99, que regulam o parcelamento de solo urbano, não obstante as diversas críticas que lhes são feitas, buscaram estabelecer critérios onde fossem respeitados os interesses do empreendedor, da municipalidade, da sociedade e, principalmente, dos futuros adquirentes de lotes. 21

Do empreendedor, na medida em que tendo aprovado seu projeto por todos os órgãos de controle urbanístico e, posteriormente, tendo registrado seu parcelamento de solo perante o Registro de Imóveis competente, tem segurança, legitimidade e proteção legal para realizar as vendas e, havendo inadimplência por parte do adquirente, pode, inclusive, reaver dele o imóvel alienado. Percebam, por exemplo, que essa lei não cuidou apenas da necessidade do registro do loteamento, mas também ampliou seu campo de incidência registrário para os desmembramentos; não só impôs a obrigatoriedade do registro do parcelamento para as vendas de lotes a prazo, mas a ampliou para qualquer tipo de venda. O parcelamento de solo urbano regulado pela Lei 6.766/79 tem por campo de atuação duas frentes de batalha urbanística: uma de ação preventiva e outra de ação de saneamento, ou seja (a) em controle de precaução, para resguardar o bem social e urbanístico planejado; e (b) em controle de correção, para remediar o mal social e urbanístico existente. Em prevenção, para proteção social dos adquirentes de lotes e para tutela dos aspectos urbanísticos, o legislador cuidou dos projetos de parcelamento do solo urbano, de suas aprovações e dos registros de loteamento e de desmembramento. Importante ressaltar que o parcelamento de solo urba-

no procedido de forma regular e em harmonia com o solo já urbanificado cumpre a função social da propriedade. Todavia, a problematização que decorre do parcelamento de solo urbano tem suas origens no gênero parcelamento ilegal, do qual se extraem duas espécies. A primeira delas é o parcelamento aparente e substancialmente ilegal, e a segunda o parcelamento aparentemente legal que é aprovado, registrado, e sem irregularidades de execução, mas substancialmente ilegal, com vício que, direta ou indiretamente, atinge o registro perante o Registro de Imóveis. No primeiro caso, é ilegal por ser clandestino, ou seja, não aprovado e, consequentemente, não registrado ou irregular, ou aprovado, mas não registrado; ou ainda, aprovado, registrado, mas não executado ou irregularmente executado. No segundo caso, é ilegal por decorrência de nulidade de pleno direito do próprio registro perante o Registro de Imóveis competente, que o afeta direta e imediatamente, isto é, com falta de ato causal indispensável ao registro ou com vício que lhe seja extrínseco, ou por decorrência de nulidade que contamina o ato causal do registro e apenas indireta e mediatamente o atinge, ou seja, com vício intrínseco daquele ato causal do registro. Para o presente trabalho, justifica-se a escolha do tema pela importância que a terra tem como proprieda23

de, e a propriedade imobiliária como cumpridora do papel social que lhe foi constitucionalmente reservado. Trata-se de uma pequena contribuição e apenas se limita a uma incursão pontual no imenso universo de controvérsias que podem gerar de tais atos. Entretanto, o sentimento que decorre desse estudo é o de enriquecimento do saber jurídico, fato esse que é o objetivo de todo estudioso do direito. Wainer Orlandin

1.EVOLUÇÃOHISTÓRICADO DIREITO DE PROPRIEDADE COMO ALICERCE AO PARCELAMENTO DO SOLO

1.EVOLUÇÃOHISTÓRICADODIREITO DEPROPRIEDADECOMOALICERCEAO PARCELAMENTO DO SOLO

Muitas foram as mutações sofridas pelo instituto da propriedade sobre bens imóveis no decorrer da história dos povos. Para Jean-Philipe Lévy: “Muitos povos antigos tiveram, antes dos Romanos, uma civilização brilhante. A noção de propriedade desses povos permaneceu contudo, bastante fruste. Em compensação a sua experiência é rica de ensinamentos do ponto de vista social.”1 O aumento da população e a urbanização, já naquela época, exigiam grandes esforços para aumentar as áreas plantadas e o desenvolvimento de novas tecnologias de produção, que somente podiam ser empreendidos por organizações com capital. Depois da criação da cidade, o centro econômico passou aos templos. 1. LÉVY, Jean-Philippe. História da Propriedade. Lisboa: Editorial Estampa, 1973, p. 14. 29

1.1. IDADE ANTIGA

Na Pré-História, a posse decorreu simplesmente da necessidade de se apropriar, manter e defender os bens necessários à sobrevivência, primeiro dos grupos e, posteriormente, do indivíduo. Predominava a força e a forma dos fatos, não havia legitimação por título. Na Idade Antiga, especificamente no que foi considerada o berço da humanidade, a Mesopotâmia: “A propriedade, tanto das terras como do excedente e das mercadorias obtidas no comércio de trocas tinham a mesma característica: ou se tratava de propriedade privada ou de propriedade pública. Definitivamente, a não propriedade da Pré-História havia sido extirpada do ordenamento e a propriedade coletiva havia sido transmudada em propriedade pública. Em relação às terras das cidades-Estados integrantes da Mesopotâmia, ou estas eram de propriedade dos templos, ou eram de propriedade dos palácios ou eram propriedade privada de quem detinha do capital. Foi neste contexto, na Mesopotâmia, que efetivamente nasceu a propriedade pública, que coexistia com a propriedade privada.”2 2. TUTIKIAN, Cláudia Fonseca. Propriedade Imobiliária e o Registro de Imóveis: Perspectiva Histórica, Econômica, Social e Jurídica. São Paulo: Quartier Latin, 2011, p. 38. 30

Na Grécia Antiga, a propriedade era inicialmente coletiva da “entidade familiar”, de subsistência. Com a abolição dessa modalidade, concomitantemente ao surgimento da polis, houve a instituição da propriedade pública e, depois, a coexistência desta com a privada.3 Naturalmente, uma vez que os gregos não compunham uma sociedade exatamente uniforme, cada cidade-Estado teve suas peculiaridades jurídicas, com algumas características que se coincidiam. Em Roma, a evolução do conceito de propriedade foi semelhante ao da Grécia, ou seja, inicialmente familiar e, posteriormente, houve o surgimento da propriedade pública. Com a ampliação do império e a conquista de novas terras, estas eram divididas entre alguns indivíduos, o que fez surgir a propriedade privada, que recebeu proteção pela Lei das XII Tábuas.4 1.2. IDADE MÉDIA

A invasão dos bárbaros, ocorrida quando o Império Romano Ocidental entrou em decadência, pôs fim à Antiguidade Clássica, destruindo a estrutura penosamente montada através dos séculos de evolução. As invasões bárbaras impuseram aos germânicos e 3. Idem, pp. 44-45. 4. Idem, pp. 48-51. 31