Caderno de TFG 1 - Uso de Terrenos Públicos para Habitação Social, o caso da AP2.1

UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA BACHARELADO EM ARQUITETURA E URBANISMO

Uso de terrenos públicos para habitação de interesse social O caso da ap2.1

ALUNA: EDUARDA BARBOSA SENGÈS ORIENTADOR: ROGERIO GOLDFELD CARDEMAN

UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA BACHARELADO EM ARQUITETURA E URBANISMO

Uso de terrenos públicos para habitação de interesse social O caso da ap2.1

Projeto de pesquisa para trabalho de conclusão de curso, apresentado como requisito para aprovação na disciplina Projeto Integrador I e conclusão do curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Veiga de Almeida Profª Andrea Borges de Souza Cruz 11 de dezembro de 2020

ALUNA: EDUARDA BARBOSA SENGÈS ORIENTADOR: ROGERIO GOLDFELD CARDEMAN

Apresentação

O presente trabalho busca propor uma nova maneira de produzir habitação social, tendo o poder público mediando as necessidades da população, e dando uso à terrenos de seu pertence, com foco na Zona Sul da cidade do Rio de Janeiro.

Morar, não é somente ter um teto, mas ter toda uma rede urbana de fácil acesso. Projetar não é somente atender à legislação, mas se atentar que a forma urbana pode ser fortificada ou fragmentada através de um lote.

Baseando-se em autores como Nabil Bonduki, Raquel Rolnik, David Harvey e dados da própria Prefeitura da Cidade, esse trabalho irá analisar as políticas habitacionais do Brasil no último século, além de reforçar a importância da relação entre o projeto e o seu entorno.

Palavras chave: Habitar, habitação social, infraestrutura, arquitetura.

Sumário

Temática 09 Tema 09 Justificativa 10 Objetivo Geral 20 Objetivos Específicos 21 Contextualização 22 Proposta 48 Considerações Finais 75 Referências 76

Tema

Uso de terrenos públicos para habitação de interesse social na Área de Planejamento 2.1 da Cidade do Rio de Janeiro

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Temática

Habitação de Interesse Social

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Justificativa

o quê?

“A questão da moradia é primordialmente a de sua crise. Falta de conforto e de equipamentos, velhice, insalubridade tornam esta questão uma experiência vivenciada por grande parte da população” (CASTELLS, 2000, p.222). Com essa visão e percebendo uma estratificação social na forma de como se propõe o zoneamento e a produção de habitação na cidade do Rio de Janeiro, o presente trabalho tem como foco trazer à luz a questão da produção de habitação popular em área de contexto urbano consolidado.

O mote do trabalho vem do estudo da disparidade da qualidade de infraestrutura e a inserção de áreas de interesse social entre determinadas zonas da cidade do Rio de Janeiro. O artigo 182 da Constituição Federal traz o tema da função social da propriedade como um tema de fundamental importância para o desenvolvimento urbano das cidades. Já no Estatuto da Cidade, encontramos, em uma das diretrizes gerais, a “garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;” (Brasil, 2001).

Figura 01 – Divisão de Regiões de Planejamento do município do Rio de Janeiro. Fonte: IPP/RJ 2014

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Assim, a proposta habitação popular na área de planejamento 2.1 (AP2.1) ou região de planejamento 2.1, do Rio de Janeiro (figura 01) busca uma utilização racional da infraestrutura da cidade justamente em um local historicamente privilegiado (ABREU, 1987). Segundo Rolnik (1997), a concentração de bons equipamentos em um pequeno espaço da cidade é ameaçador para o próprio urbanismo dela, a cobiça imobiliária, os congestionamentos e a desigualdade territorial assaltam a cidade, o morador é o mais prejudicado .

página 12

Justificativa

por quê?

A segregação espacial presente na cidade do Rio de Janeiro, é uma das grandes questões para o problema da qualidade de vida urbana. Para Harvey (2012) a cidade se transformou numa mercadoria, isso traz uma dificuldade quando falamos na função social da propriedade e de justiça social urbana. Entendendo uma disfunção na vivência da cidade para seus habitantes, um questionamento de Henry Lefebvre (2001, p.49) - “uma vez que a sociedade não funciona de maneira satisfatória, será que não haveria uma patologia no espaço?” -, faz suscitar a possível necessidade de uma alteração na forma de produção da cidade que temos atualmente, e novamente, neste trabalho, uma nova forma de produção de habitação popular na cidade do Rio de Janeiro.

Múltiplas formas de ocupação, e a diversidade social em uma área bem estruturada, melhoraria a questão da justiça social na ocupação do solo urbano, algo que formalmente parece utópico, porém ocorre de maneira informal na cidade, com ocupações de baixa renda envolvendo núcleos de alta renda (CARDEMAN, 2014). Assim, a inserção de moradias de interesse social próximas às áreas de trabalho, saúde e lazer tende a ser benéfica para a cidade, além de entender que a luta não é só pelo direito à habitação, mas pelo direito à cidade (BONDUKI, 2014)

Figura 02: Reprodução de esquema sobre núcleos compactos. Fonte: Richard Rogers 2014

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Este trabalho vem discutir as questões levantados por Richard Rogers (2014) sobre cidade compacta e o uso misto nas cidades. A necessidade da cidade compacta se dá pela eficiência em termos de gastos energéticos e de tempo, ao mesmo tempo que incentiva a proximidade, e diversidade de usos e social, modelo que pouco se ve aplicado na produção de habitação social no país.

Justificativa pĂĄgina 14

por que ĂŠ importente produzir moradia adequada em lotes vazios nas zonas consolidadas e bem localizadas?1

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1 Rolnik,r; Bischof,r; Klintowitz,d; Reis,j; Brasília: Ministério das Cidades, 2010 .

Quanto ao déficit imobiliário, dados da Fundação João Pinheiro (FJP), em 2013, estimam uma insuficiência de 220.774 domicílios, além disto 229.481 encontram-se em situação inadequada, onde o fator ‘carência de infraestrutura’ faz parte de aproximadamente metade dos dados.

o déficit página 16

quem?

A cidade do Rio de Janeiro, até o censo de 2010, feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) contava com 6.320.446 habitantes, ondeaproximadamente um quarto da população vive em favelas. Foram ainda contabilizados 2.144.445 domicílios particulares, cujos quais 440.550 estão localizados em favelas.

a população

Justificativa

para

página 17

Justificativa

Percebe-se inclusive, na figura 03, que a carência de infraestrutura ocorre expressivamente na Zona Oeste da cidade, onde inclusive o modelo habitacional de âmbito federal promovido pelo Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) se faz bastante presente nesta Zona, como pode-se observar na figura 04, o que tem ligação com a necessidade de um preço fixo final das unidades em âmbito nacional, levando a uma padronização de seus modelos de condomínios fechados e diminuindo assim a capacidade de implantação de unidades habitacionais de interesse social na malha urbana consolidada. Potencializa-se assim um movimento de deslocamento das famílias de mais baixa renda para as áreas mais periféricas do município, onde a terra é mais barata, porém menos provida de infraestrutura, equipamentos, serviços urbanos e de transporte coletivo.

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Figura 03: Distribuição de domicílios com Carência de Infraestrutura (%). Fonte: PCRJ/ SMU/CGPU/CMP (2016) Figura 04: Unidades com habite-se produzidas pelo Programa Minha Casa Minha Vida até 2016. Fonte SMU/SMHC

Em contra partida, segundo dados do Observatório Sebrae de 2015, o eixo Centro-Zona Sul concentra as maiores oportunidades de emprego do município e de remuneração salarial

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Mediante a esses dados, o projeto de arquitetura objeto final deste trabalho, tem como público alvo moradores da cidade do Rio de Janeiro, que não possuam imóveis em seu nome, e com renda familiar de até 7 salários mínimos, o que possibilita um projeto de tipologias e classes mistas.

Objetivo geral página 20

Promover habitação de interesse social em um terreno público na Região de Planejamento 2.1, da cidade do Rio de Janeiro, levando em consideração o contexto territorial, possibilitando a diversidade e uma nova forma de pensar a política de habitação social.

• Analisar o contexto histórico da produção de habitação popular no Brasil.

• Analisar como é a produção de habitação popular na cidade do Rio de Janeiro.

• Analisar o entorno imediato do lote à ser utilizado.

• Propor um projeto através de consórcio imobiliário respeitando a forma urbana local.

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Objetivo geral

• Mapear terrenos públicos em leilão ou subutilizados na AP2.

Contextualização página 22

a formação do espaço urbano no contexto da habitação O Processo de urbanização de cidades, está diretamente ligado à industrialização. Segundo Santos (1993), este processo brasileiro de urbanização associa-se com o da pobreza, tendo palco a grande cidade.

A cidade do Rio de Janeiro, que em sua época colonial concentrou diversas classes na área central - da família imperial aos escravos recém alforriados. Temos a partir do advento dos meios de transporte - bondes e trens -, que impulsionaram a expansão da cidade para as atuais conhecidas zonas Sul e Norte, uma dissolução de classes, onde no centro da cidade se manteve a população de condição mais miserável, com a necessidade de busca de trabalho que era encontrado apenas nesta área (ABREU, 1987).

página 23

Figura 05 - Fluxo das ocupações na Cidade do Rio de Janeiro a partir da implementação de meios de transporte. Elaboração: Autora com base em Google Earth

Contextualização página 24

No início do século XX, a visibilidade que a capital do país estava tomando no cenário internacional, principalmente pelo Brasil ser o maior produtor de café da época, fez com que o Rio de Janeiro fosse palco de uma das maiores reformas urbanas, que mudou as funções da área central, principalmente eliminando os pobres da área mais valorizada da cidade, na gestão do prefeito Pereira Passos. Aos moldes de Haussmann, em Paris, preocupado com a situação de saneamento básico e higiene da cidade - que sofria com epidemias de febre amarela -, Passos canalizou rios, atribuiu local adequado ao lixo urbano e, em busca de circulação melhor na cidade - tanto do ar, quanto de automóveis - abriu grandes vias, derrubando diversas habitações do proletariado, os conhecidos cortiços.

(ABREU, 1987).

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Figura 06: Sobrado a ser demolido para as obras de urbanização do centro do Rio, localizado na rua dos Ourives entre a rua da Alfândega e a rua do Hospício. s.d. Foto: Augusto Malta. Fonte: Arquivo Geral da Cidade do Rio de Janeiro

Contextualização página 26

Com a valorização da área central, passamos, portanto, a ver uma população periférica se instalando ao redor da área central, pois ainda precisavam estar próximos ao local de trabalho. Afloram favelas e a segregação espacial se apresenta através da moradia ou da precarização dela. A necessidade de construções em tempo escasso e sistematizadas, além de terem preços acessíveis, encontram nas periferias os terrenos mais vantajosos. Faz valer aqui a lei da oferta e procura. Este trabalho irá levantar a questão do lote público em áreas consolidadas e já densificadas como o objetivo de trazer a tona a discussão sobre a função social da propriedade.

página 27

O Estado como promotor da infraestrutura necessária para as indústrias, acaba criando áreas privilegiadas na cidade, palco dos empreendedores imobiliários, proprietários fundiários e dos meios de produção, consequentemente de todo o processo de especulação imobiliária. A criação desses ambientes de alto poder aquisitivo, intensifica a segregação social, onde o proletário se vê à margem da cidade formal (GALVAN, FLÁVIO, 2007). O que se percebe é o estado trabalhando para o privado em detrimento do interesse público.

O Estado também poderia, neste processo, usar o poder privado em favor do interesse público.

Contextualização página 28

políticas habitacionais no Brasil Na República Velha, datada da Proclamação da República, 1889, até a Revolução de Vargas em 1930, já havia o reconhecimento do problema da habitação dos trabalhadores, porém em meio à uma concepção liberal, o Estado não intervém na mesma (BONDUKI, 2014).

A estimulação da produção rentista se deu em cima dessa demanda habitacional. Em um primeiro momento, vemos a criação de vilas operárias, que estavam longe de solucionar o problema do déficit habitacional, por atingir apenas trabalhadores com algum tipo de qualificação, capazes de pagar os aluguéis. Estas vilas dispunham de equipamentos coletivos, forma de disciplinar o operário e garantir o controle da moral e bons costumes na sociedade burguesa. Em algumas situações tais vilas representavam verdadeiras cidadelas.

Algumas vilas não estavam atreladas a indústria e eram produzidas como intenção rentista de proprietários de terra (BONDUKI, 2014).

Ainda havia uma terceira opção, conhecidos como cortiços, casas insalubres, palco de diversos problemas sanitários em todo o país.

(ABREU, 2008).

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Figura 07: Estalagem na Rua dos Invรกlidos. Fonte: Malta (AGCRJ)

Contextualização página 30

A partir da Revolução de 30, no período Vargas, o Estado inicia uma era intervencionista. No setor da habitação, existe a regulamentação da criação das carteiras prediais dos Institutos de Aposentadorias e Pensões (IAPs), em 1938; e mais adiante, por meio da Lei do Inquilinato (1942) o governo mostra seu impulso na regulamentação do mercado rentista criado através da habitação (BONDUKI, 2014).

Para expor a forma fragmentada em que a habitação foi tratada na época, é necessário perceber que os IAPs tinham em sua composição interesses próprios, o órgão pode ser dividido em diversas classes (bancários, comerciários, industriários, etc) e, cada uma com suas próprias diretrizes de funcionamento. Em comum tinham o fato de serem exclusivos aos trabalhadores assalariados de carteira assinada e ter sua produção baseada no mercado rentista (BONDUKI, 2014).

De acordo com Alim Pedro: Assim como os proprietários de vilas e casas alugadas, os institutos entendiam que esses empreendimentos possibilitavam uma boa remuneração mensal do capital investido e, ainda, apresentavam grande potencial de valorização dos imóveis (apud BONDUKI, 2014, p.47)

Conjunto Residencial dos Maritmos, IAPM. Fonte: Nabil Bonduk

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Figura 08:

Contextualização página 32

Com a Lei do Inquilinato, 1942, o governo congela as taxas de aluguel de todo o país, uma manobra populista, que acaba prejudicando os rentistas. O que acabou desestimulando a produção da habitação pelo capital privado. Os proprietários particulares muitas das vezes despejaram seus inquilinos, visando novos contratos ou até a mesmo a venda da propriedade, já que manter a taxa de aluguel estagnada não era rentável. Assim muitos operários passam a ocupar um território privilegiado da especulação imobiliária sobre as classes populares: as favelas (AZEVEDO, ANDRADE 2011; TRAMONTANO, 1998).

Figura 09: Noticia do decreto do governo regulando aluguéis publicado no “Diário Carioca” de 21 de agosto de 1942. Fonte: Memorial da Democracia.

Figura 11: Chamada sobre a onda de despejos pós decreto, em meio a inflação.

Fonte: Bonduki, 2014.

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Figura 10: Manchete do jornal Correio Paulistano informando o decreto-lei do presidente. Fonte: Bonduki, 2014.

Contextualização página 34

Já no regime militar, datado de 1964 à 1986, onde foram instintos os Institutos de Aposentadorias e Pensões, fora criado o Banco Nacional de Habitação (BNH), caracterizado pela nova forma de difusão de moradia: a propriedade privada, forma do trabalhador ascender socialmente, tornando-o empenhado e regrado. Apesar da criação de um volumoso número de habitações, principalmente visando a camada popular, o BNH acaba se caracterizando por empreendimentos em áreas sem infraestrutura e, com uma má qualidade de materiais e arquitetura. Tanto a economia na época, quanto o descontentamento da população com as condições oferecidas pelos empreendimentos do BNH, converteram-se em um grande abandono dos mesmos ou inadimplência e atrasos (AZEVEDO, ANDRADE 2011).

Após as críticas ao modelo do BNH, a crise de inadimplência e o fim do Regime Militar, temos a extinção do mesmo, no governo Sarney.

O desequilíbrio nas contas públicas causado pelo BNH, fez do período de 1986 à 2002 pouco eficaz quanto às políticas públicas de âmbito federal de habitação social.

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Figura 12: Conjunto Residencial dos BNH Aparecida, Santos. Fonte: Carlos Nogueira/ A tribuna

Contextualização página 36

Finalmente, em 2009, temos mais um grande marco na produção de habitação social no âmbito Federal, o Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), visando a produção de unidades habitacionais para famílias de 0 a 10 salários mínimos. Este mesmo programa possui semelhanças com a política habitacional implementada pelo BNH (SILVA, TOURINHO, 2015; LEITÃO, ARAÚJO, 2013). Rolnik e Nakano, em 2009, alertam como um padrão periférico de implantação das moradias, visto anteriormente na época do BNH, encarece os custos da mobilidade e infraestrutura urbana e ainda salientam a necessidade do planejamento da gestão territorial nos municípios.

A política do MCMV ultrapassa a questão habitacional e insere-se num projeto político extenso, com a indústria da construção civil como alicerce para a dinamização da economia, uma ideia de política habitacional onde a moradia enquanto um direito social aproxima-se do conceito de produto, um bem de consumo, ou um investimento financeiro. A iniciativa privada como produtor dessas unidades habitacionais acaba condicionando a qualidade à questões econômicas (CARDOSO, JAENISCH, 2014).

Os conjuntos habitacionais construídos em terras baratas e distantes, sofrem com a onerosidade da infraestrutura, e fortalecem um dos maiores problemas da desigualdade urbana: a valorização imobiliária e fundiária. (MARICATO, 2009). E esses empreendimentos aglomerados em uma região, criam bolsões de moradia popular, com tipologias padronizadas, faixa de renda similar, num tecido urbano monótono com falta de equipamentos urbanos (ROLNIK, 2015).

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Figura 13: Conjunto Viver Melhor, MCMV. Manaus - AM. Foto: Chico Batata

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o rompimento do traรงado urbano Figura 14 - Conjuntos Residenciais Minha Casa Minha Vida (MCMV) em Cosmos, Rio de Janeiro. Fonte: Google Maps 2020.

Figura 15 - Modelo Condominial em Conjuntos Residenciais MCMV em Cosmos, Rio de Janeiro. Fonte: Google Maps 2020.

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a restrição na escala humana

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o rompimento do traรงado urbano Figura 16 - Conjuntos Residenciais Minha Casa Minha Vida (MCMV) no Estacio, Rio de Janeiro. Fonte: Google Maps 2020.

Figura 17 - Modelo Condominial em Conjuntos Residenciais MCMV no Estacio, Rio de Janeiro. Fonte: Google Maps 2020.

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a restrição na escala humana

Contextualização página 42

Segundo Rolnik (2015), essa intensa produção fora da malha urbana não é exclusividade do programa, mas pelas dimensões do programa, ele poderia ser utilizado justamente para a qualificação de áreas precárias, e promover um modelo igualitário de ocupação do território, ao invés de potencializar os problemas urbanos. Um dos maiores impactos negativos, foi a adoção da forma de condomínio exclusivamente residencial, isolado do tecido urbano existente, e negligenciando a integração com o espaço público. A uniformidade das áreas está propriamente ligada aos aspectos de desenho urbano e inserção da tipologia própria dos conjuntos e, à negligência da morfologia urbana. “A ineficácia do estado na gestão da questão fundiária e urbana, além da ausência do planejamento urbano, se revertem em transtorno e drama no cotidiano dos moradores.”

(LIMA, 2018, p.267)

página 43

No ano de 2020, através da medida provisória nº 966, o presidente da república em exercício, instaurou o Programa Casa Verde e Amarela, que visa promover o direito à moradia para famílias de área urbana com renda familiar de até 7 mil reais. Tendo como uma das diretrizes a “promoção do planejamento integrado com as políticas urbanas de infraestrutura, saneamento, mobilidade e gestão do território e transversalidade com as políticas públicas de desenvolvimento econômico e social, com vistas ao desenvolvimento urbano sustentável;” (BRASIL, 2020). Porém, até a presente data, além do próprio decreto, pouco se sabe sobre o programa.

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Contextualização

lotes públicos No Brasil, com o decreto da Lei de Terras, em 18 de setembro de 1850, onde as terras são adquiridas através de financiamento, o governo deixou de ser o único concedente de terras, e surge o proprietário particular. Entre o século XIX até o início do século XX o mercado imobiliário limitava-se basicamente à compra e à venda de lotes, e vê sua maior alteração a partir do crescimento demográfico na área central do Rio de Janeiro, surgindo uma nova transação imobiliária, aluguéis de cômodos em habitações coletivas (CARDEMAN, 2014)

Segundo Queiroga (2013), com a Lei nº 6766/79, os novos loteamentos urbanos do país devem reservar espaços livres de uso público, onde percebe-se que o sistema viário (ruas, calçadas) engloba a maior parte destas áreas. Fora isso, temos os bens públicos de usos especial e dominicais ou dominiais. No Brasil, o Código Civil define as propriedades públicas como: - bens de uso comum do povo: espaços de apropriação pública por excelência (a rua, a praça, o parque urbano, a praia, etc); - bens de uso especial: destinados a atividades específicas (escolas públicas, postos de saúde, paços municipais, entre tantos outros exemplos);

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- bens dominicais ou dominiais: os próprios de qualquer ente público passíveis de desafetação. (apud QUEIROGA, 2013, p.113)

Contextualização página 46

Através do Portal Lícita Imóveis Rio, da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, mapeou-se imóveis de propriedade da Administração Municipal que estão disponíveis para a venda na área da AP2.1, por meio de leilão, conforme a figura 18. Ainda neste mapeamento foram acrescidos terrenos de propriedade Estadual, em vias de propostas de ocupação e leilão.

O presente trabalho busca apresentar uma nova forma de se aproveitar do bem público, ao invés de privatizá-lo, percebendo o potencial que tais bens podem ter para a sociedade num geral. Segundo Fridman (1997; p.65) O uso público deixará de ser uma falsa questão quando este solo, do povo, for utilizado para a melhoria das condições de subsistência dos habitantes da cidade, seja pela construção de moradias sociais, seja pela utilização através dos movimentos culturais, seja pela preservação histórica ou ambiental. Neste caso a proposta de venda definitiva destes patrimônios, caso não venha acompanhada por uma legislação rigorosa, pode tornar-se uma ameaça à qualidade de vida da população.

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Figura 18 : Mapa de Terrenos Públicos em Leilão e/ou vazios na AP2.1 do Rio de Janeiro. Fonte: Google Maps/Prefeitura Rio de Janeiro/Estado do Rio de Janeiro com modificações da autora.

Proposta página 48

A partir do levantamento de lotes públicos feito, o lote a ser utilizado para desenvolver uma proposta de habitação de interesse social na AP2.1, situa-se no bairro de Botafogo, na Rua Professor Álvaro Rodrigues, 243. Trata-se de um terreno ocupado pela Companhia Municipal de Limpeza Urbana (COMLURB), que já fora notificada da necessidade de sair do terreno assim que for acertada a venda do mesmo.

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Figura 19: Limites do Lote escolhido. Elaboração: Autora.

Proposta página 50

Botafogo é um dos dez bairros mais centrais da cidade do Rio de Janeiro (figura 20), que conta nessa lista com um total de quatro bairros localizados na AP2.1. Os indicadores para tal classificação levam em conta o número de empregos gerados em determinado bairro, o número de estabelecimentos abertos existentes, a arrecadação de tributação do Imposto Sobre Serviços (ISS), e o número de viagens de transporte motorizado que tais bairros atraem no período matutino. Pode-se afirmar que em conjunto com Copacabana, Ipanema e Leblon, temos um forte aglomerado para a economia da cidade.

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Figura 20: Gráfico dos 10 bairros mais centrais da Cidade do Rio de Janeiro de acordo com o índice de centralidade. Fonte: Gerência de Macroplanejamento/CGPP/SMU

Proposta página 52

Percebe-se inclusive que a proximidade entre o bairro de Botafogo e o próprio Centro da Cidade, possibilita uma movimentação pela cidade sem a necessidade única de uso de automóvel próprio, conforme esquematizado na figura 21. A facilidade em utilizar o metrô para a movimentação entre os bairros e até o uso da bicicleta, forma sustentável de se locomover, fazem com que a qualidade de vida do bairro seja um diferencial.

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Figura 21: Distâncias em minutos de diversas formas de locomoção entre o bairro de Botafogo e outros cinco considerados mais centrais. Fonte: Google Maps/Autora

Em um raio de seiscentos metros do terreno em questão, percebe-se através do mapa de usos (figura 22), uma predominância do uso residencial, secundariamente temos o uso misto, que se apresenta na maioria das vezes em imóveis de embasamento comercial sustentando torres residenciais no cume deles. Além disso, com o mapa de figura e fundo (figura 23) identifica-se que a região é bastante ocupada.

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Proposta

condicionantes do entorno

pågina 56 Figura 22: Mapa de usos do entorno do terreno. Elaboração: Autora

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Figura 23: Figura e fundo do entorno do terreno. Elaboração: Autora

Proposta página 58

Quanto ao gabarito da região, prevalece edificações de um à dois pavimentos, tal condição pode ter ligação com o fato de Botafogo ser o bairro com maior número de bens tombados da cidade, informação explicitada no Diagnóstico Intersetorial Integrado de 2018, da cidade do Rio de Janeiro. Porém, pode-se observar uma grande variação na altura das edificações, com imóveis de mais de dezesseis pavimentos, conforme pode-se observar na figura 24

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Figura 24: Mapa de gabaritos do entorno do terreno. Elaboração: Autora

Proposta página 60

A facilidade de locomoção no bairro fora um dos principais motivos de escolha do mesmo, como explicitado anteriormente, o acesso ao metro facilita viagens para bairros vizinhos, e o terreno em questão tem uma localização privilegiada, estando a apenas três minutos de distância, caminhando, até a estação de metrô. Outro diferencial, é a presença de uma ciclovia em frente ao terreno, margeando a rua General Polidoro, como pode ser visto na figura 25.

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Figura 25: Mapa de vias e acesso ao transportedo entorno do terreno. Elaboração: Autora

Proposta página 62

Outro diferencial dos lotes localizados na área da AP2.1 da cidade do Rio de Janeiro é a facilidade de encontro de equipamentos urbanos essenciais de maneira fácil, ainda no mesmo raio de análise (figura 26) percebe-se um misto de usos que sana as necessidades do dia a dia de seu morador, como unidades de saúde e escolas, tanto de caráter privado quanto caráter particular, instituições financeiras, praças, supermercados e áreas de acesso à cultura e lazer fazem com que o bairro consolidado pouco necessite de acréscimo de usos para comportar a habitação.

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Figura 26: Mapa equipamentos urbanos do entorno do terreno. Elaboração: Autora

Proposta página 64

Quanto as condições bioclimáticas, segundo o IPP, a temperatura do bairro varia entre 29º a 33º, existe uma boa massa arbórea, em alguns pontos e ruas específicas. COMLURB contabiliza aproximadamente 5000 árvores no bairro e sua Região administrativa tem uma média de 19,1m² de área verde por habitante, ocupando a décima quarta posição de Áreas Verdes por Habitante das 33 regiões administrativas.

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Figura 27: Mapa de manchas verdes do entorno do terreno. Elaboração: Autora

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Proposta

conceito e partido Percebendo o fácil acesso à equipamentos, a dinâmica do uso do solo, e em contra partida, entendendo que a forma de produção de habitação precisa desprender-se do conceito condominial fechado, ainda mais por se tratar de um lote público, onde a população pode verdadeiramente fazer uso do mesmo, se faz presente neste projeto os seguintes conceitos

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Figura 28: Estudos de forma através de maquete física. Elaboração: Autora Figura 29: Esquema de propostas para o projeto. Elaboração: Autora

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Partindo destes conceitos, a multifuncionalidade e a fluidez, a principio devem ser alcançadas através do uso de um térreo ativo, aberto ao público, possibilitando a fruição de pessoas, conceito presente no plano diretor da cidade de São Paulo, que diz respeito ao uso público na área do térreo, cuja qual não pode ser fechada com edificações. E a diversidade social diz respeito justamente à inserção de uma política habitacional popular em uma área que pouco se ocorreu isso por intermédio governamental, além da própria diferenciação de rendimento da camada de população diretamente beneficiada pela proposta.

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Figura 30 : Vista Superior das estratégias projetuais.

Elaboração: Autora

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Proposta

legislação, programa necessidades Sobre o terreno em questão, incide uma taxa de ocupação de 3.5, o que permite uma edificação de aproximadamente 14000m2, com condições de gabarito de até onze pavimentos (podendo ter o acréscimo de pavimento de uso comum e pavimento garagem) para edificações afastadas da divisa do lote e de até cinco pavimentos (com as mesmas condições de pavimento de uso comum e garagem) em edificações sem afastamento. Assim, o programa necessidades está disposto da seguinte forma:

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Tabela 01: Programa necessidades. Elaboração: Autora

Em encaminhamento para o próximo semestre, serão evidenciados potenciais de espaços, novas formas energéticas de aproveitamento da edificação, novas formas de relação dentro de um lote, e um projeto que possa ao menos plantar a semente do direito à cidade.

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Considerações finais

Mediante à situação apresentada, o trabalho seguirá na linha de estudo entre o resgate da forma de produzir habitação social e a conexão com a cidade. Claramente explicitado pelo número de lotes públicos vagos e em leilão na região, o trabalho não sana totalmente o déficit habitacional da cidade do Rio de Janeiro, mas busca planificar essa cidade, por meio de políticas públicas de interesse da população, e não de um grupo seleto de investidores privados.

Referências Bibliográficas

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