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ROMA SUD 27

28 ANZIO NETTUNO

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GOLDEN ATTICO LIVING 35

Eventi

Salone del Mobile.

Milano 2016, qualità e innovazione Giunta alla 55° edizione, la manifestazione si ripropone come un appuntamento irrinunciabile per il pubblico interessato a tutto ciò che ruota intorno alla casa. Grazie anche al suo fortissimo richiamo internazionale, garantito dal fatto che il 70% degli operatori proviene da oltre 160 paesi.

Previsto anche un “FuoriSalone” che animerà per cinque giorni le strade della città di Roberto Carcano

C

omincerà il 12 aprile la 55a edizione del Salone del Mobile Milano, vetrina dell’innovazione e ormai tradizionale luogo privilegiato di relazione e affari. Con un’offerta di prodotti e servizi di altissima qualità, il Salone si riafferma infatti quale appuntamento must del settore, portando sul palcoscenico internazionale le ultime novità in fatto di prodotti e soluzioni e riaffermando il ruolo di Milano come capitale del design.

Un grande momento di business, dunque, che lo scorso anno ha generato un indotto di 221 milioni di euro e che anche stavolta farà registrare il tutto esaurito, con 207.000 mq di superficie espositiva netta e 2.310 espositori, tra cui i 650 designer del Salone Satellite – con un 30% di aziende estere – confermandosi nuovamente per operatori e visitatori il forum che racconta attraverso idee, creatività, innovazione e tecnologia, le tendenze progettuali avanzate i nuovi modi dell’abitare.

“Questa 55a edizione del Salone” ha dichiarato il suo presidente, Roberto Snaidero, in sede di presentazione della manifestazione, “sarà un appuntamento di grandissimo richiamo internazionale, con il 70% degli operatori che arriva da oltre 160 paesi, e in cui l’offerta commerciale, ben rappresentata dalle aziende più qualificate

36 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE

del mercato italiano ed estero, si coniuga alla cultura dell’abitare attraverso i tre eventi collaterali che presenteremo, dedicati rispettivamente alle filosofie del vivere la propria casa, all’arredo classico e alle finiture per l’architettura”. È previsto anche un “FuoriSalone”, che animerà le vie e le piazze della città, coinvolgendo centinaia di migliaia di appassionati, turisti, professionisti e designer, rendendo la settimana dal 12 al 17 aprile un evento dalle molteplici possibilità di coinvolgimento. Da segnalare innanzitutto il Salone Internazionale del Complemento d’Arredo, con oltre 1.300 espositori distribuiti su oltre 150.000 metri quadrati.

Inoltre, come riconoscimento di una tipologia di prodotto già affermata sul mercato americano, dell’East e Far East, viene lanciato il nuovo settore xLux, al quale daranno vita numerose aziende che, partendo da forme classiche o di design, si sono indirizzate verso una proposta che rappresenta una sintesi di due realtà con un prodotto di carattere lineare ma arricchito con particolari, finiture e materiali più caldi e morbidi. Qui si segnala la presenza dei maggiori brand del fashion - tra cui Borbonese, Fendi, Ferrè, Paul Mathieu, Roberto Cavalli, Ungaro e Versace - oltre a marchi di prestigio internazionale, come Aston Martin, Ritz, e Tonino Lamborghini.

Infine, da segnalare il ritorno delle esposizioni biennali EuroCuc e Salone Internazionale del Bagno, che rappresentano una risposta alla crescente domanda di qualità verso questi due comparti. Nella prima - 120 espositori su 23.000 metri quadrati - verranno presentate le novità in fatto di cucine di alta gamma, in cui acciaio inox e pietre naturali la fanno da padroni, mentre innovazione, efficienza tecnologica ed energetica, facilità d’uso e ricerca estetica, caratterizzeranno FTK (Technology For the Kitchen), la proposta collaterale dedicata agli elettrodomestici da incasso e cappe d’arredo, dove va in scena il meglio della tecnologia d’arredo applicata al mondo del “cucinare” e del vivere la cucina nell’innovativa dimensione della “connectivity”.

Il Salone Internazionale del Bagno – 200 espositori su 19.000 metri quadrati – presenta invece le anteprime assolute per personalizzare l’ambiente della casa che è sempre più dedicato al benessere e alla cura di sé.

Naturalmente, informazioni e aggiornamenti live sul Salone del Mobile Milano e i suoi eventi collaterali sono disponibili su Facebook, Twitter, LinkedIn, YouTube, Flickr e Pinterest. L’hashtag ufficiale è #SaloneDelMobile.

Payment protection insurance

Parola d’ordine “trasparenza”,

ma a che prezzo?

I

l recepimento di quanto previsto dalla lettera congiunta IVASS/Banca D’Italia del 26 agosto 2015 inviata alle imprese di assicurazione, alle banche ed agli intermediari finanziari cambierà, e non poco, lo scenario nella distribuzione delle polizze abbinate ai finanziamenti (PPI - Payment Protection Insurance).

Le polizze abbinate ai finanziamenti hanno lo scopo di proteggere il cliente da eventi pregiudizievoli che possano limitare la sua capacità di rimborso del finanziamento.

L’attività di vigilanza condotta dall’IVASS e dalla Banca D’Italia ha fatto emergere diverse criticità nell’offerta di tali polizze, principalmente inerenti le modalità di offerta dei contratti non sempre proposti con trasparenza e correttezza, nel loro contenuto spesso caratterizzato da esclusioni, limitazioni e carenze tali da ridurre in maniera significativa le garanzie e, non ultimo, costi spesso eccessivi e poco giustificati.

Le numerose criticità rilevate hanno di fatto confermato quanto più volte segnalato da alcune associazioni dei consumatori, in particolare sulla nota pressione esercitata sui clienti dalle reti distributive, in prevalenza banche e intermediari finanziari, per collocare polizze PPI facoltative.

Nella lettera congiunta IVASS e Banca D’Italia hanno sostanzialmente “bacchettato” le compagnie assicurative e i distributori, impartendo regole chiare alle quali devono adeguarsi, al punto che in questi giorni alcune banche hanno sospeso l’erogazione di alcuni prodotti assicurativi e diverse compagnie li hanno ritirati dal mercato, in attesa di un’adeguata revisione.

In particolare, nel caso di polizze che prevedano “garanzie rotanti” (polizze che a fronte della copertura di diversi rischi e del pagamento di un premio unico, operano solo a rotazione in funzione delle condizioni soggettive dei sottoscrittori) le Compagnie dovranno: - modificare la struttura delle Polizze al fine di renderle maggiormente corrispondenti alle specifiche caratteristiche ed esigenze dei clienti cui sono destinate; - riconoscere il diritto di recesso da esercitarsi entro 60 giorni dalla sottoscrizione; - impartire specifiche istruzioni alle reti di intermediari per la corretta verifica dell’assicurabilità dei rischi, di adeguatezza del prodotto al cliente e della informativa precontrattuale; - predisporre un assetto dei controlli interni idoneo a verificare l’efficienza della rete di distribuzione, nonché il rispetto delle istruzioni impartite e la commercializzazione dei prodotti in relazione alla clientela specifica; - provvedere alla revisione delle condizioni generali delle polizze al fine di rimuovere quelle clausole che comportano una significativa riduzione delle garanzie (ad esempio: durata della copertura assicurativa non allineata alla durata del finanziamento; numero di rate rimborsabili dall’impresa di assicurazione inferiore al numero totale delle rate del finanziamento; periodi di carenza e/o franchigia eccessivamente estesi); - utilizzare, in sostituzione della dichiarazione unilaterale di

Le polizze abbinate ai mutui dovrebbero proteggere la clientela da eventi che possano limitarne la capacità di rimborso. Ma nella distribuzione di questi prodotti da parte delle banche e delle compagnie assicurative gli organismi di vigilanza hanno verificato diverse criticità che ne riducono le garanzie e determinano spesso costi eccessivi di Marco Franceschini buono stato di salute, questionari che consentano agli assicurandi di rappresentare in maniera consapevole il proprio stato di salute e di indicare la presenza di eventuali malattie pregresse; - verificare la sussistenza delle condizioni di assicurabilità e l’adeguatezza del prodotto rispetto alle esigenze del cliente.

- qualora le polizze siano state sottoscritte da persone prive dei requisiti soggettivi cui è subordinata la garanzia, adottare soluzioni finalizzate al rimborso integrale dei premi e delle spese corrisposte; - in caso di estinzione anticipata del finanziamento cui è abbinata la polizza, provvedere alla restituzione della quota parte del premio pagato e non goduto, specificando nelle condizioni di polizza i criteri e le modalità di calcolo di tale quota.

Con riferimento alla distribuzione delle polizze, le autorità di vigilanza hanno disposto che le compagnie di assicurazione e gli intermediari assicurativi assicurino che: - la documentazione precontrattuale relativa al contratto di finanziamento e quella relativa al rapporto assicurativo siano distinte e in ciascuna di esse sia indicato, separatamente, il relativo costo. Le condizioni contrattuali delle polizze devono inoltre indicare chiaramente il diritto dei sottoscrittori di recedere dalla polizza; - dopo la stipulazione della polizza, i clienti sottoscrittori ricevano una comunicazione che riepiloghi le caratteristiche della copertura assicurativa e che ricordi espressamente la facoltà del cliente di recedere dalla polizza.

Gli intermediari assicurativi dovranno: - adottare modalità di offerta volte a evitare condizionamenti nella negoziazione del finanziamento e della copertura assicurativa e a consentire che il cliente possa valutare l’adeguatezza della polizza alle proprie esigenze; - al fine di consentire al contraente di compiere scelte consapevoli rispondenti alle proprie esigenze, nella fase di stipulazione delle polizze, verificare l’adeguatezza della polizza alle esigenze assicurative del cliente e illustrare chiaramente le caratteristiche, la durata, i costi e i limiti della copertura assicurativa.

Non c’è dubbio che la parola d’ordine sia “trasparenza”, spesso utilizzata ma raramente adottata nello specifico da parte delle banche e degli intermediari finanziari nella vendita “facoltativa” (solo a parole) dei prodotti assicurativi legati al credito. Mi auguro vivamente che le maggiori garanzie per il cliente consumatore non portino le compagnie di assicurazione a far lievitare il prezzo delle polizze, già ora decisamente importante.

IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 37

Locazione a Roma

Le

richieste medie

municipio per municipio

G

li ultimi anni di recessione economica hanno costretto molte persone, spinte dall’impossibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto di un appartamento, a optare per soluzioni in affitto, aumentando così la richiesta e frenando quella che sarebbe stata una fisiologica flessione dei canoni di locazione, che non è mai arrivata ai decrementi percentuali che hanno avuto le compravendite.

Così, restano di grande appetibilità tutti gli immobili che gravitano intorno ai mezzi di trasporto veloci e ai poli universitari. Di seguito inviamo i valori di richiesta (ovvero quanto stanno chiedendo attualmente i locatori per affittare il proprio immobile) attualmente presenti sul mercato romano, diviso per macrozone (fonte casashare.it), dove si evidenzia quanto espresso a inizio articolo.

Primo municipio

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

28 €/m²

22 €/m²

Media calcolata

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

17 €/m²

14 €/m²

Media calcolata

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

14 €/m²

11 €/m²

Media calcolata

Quarto municipio

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

16 €/m²

13 €/m²

Media calcolata

Quinto municipio

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

11 €/m²

16 €/m²

13 €/m²

Media calcolata

Decimo municipio

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

9 €/m²

13 €/m²

11 €/m²

Media calcolata

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

10 €/m²

15 €/m²

13 €/m²

Media calcolata

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

10 €/m²

15 €/m²

13 €/m²

Media calcolata

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

9 €/m²

14 €/m²

12 €/m²

Media calcolata

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

10 €/m²

18 €/m²

14 €/m²

Media calcolata

Quindicesimo municipio

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

9 €/m²

Min.

Quattordicesimo municipio

Min.

10 €/m²

Nono municipio

Tredicesimo municipio

Terzo municipio

9 €/m²

iscr. ruolo Ag. Imm.ri CCIAA di Roma n. 7271

Dodicesimo municipio

Secondo municipio

10 €/m²

di Massimiliano Onofri

Undicesimo municipio

Min.

16 €/m²

Il mercato degli appartamenti in affitto è più che mai attivo nella Capitale. Particolarmente interessanti i valori degli immobili collocati nelle aree limitrofe ai poli universitari e in quelle toccate dalla linea C della metropolitana. Ecco una panoramica dei prezzi zona per zona

14 €/m²

12 €/m²

Media calcolata

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

9 €/m²

15 €/m²

12 €/m²

Media calcolata

Sesto municipio

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

8 €/m²

12 €/m²

10 €/m²

Media calcolata

Settimo municipio

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

10 €/m²

15 €/m²

12 €/m²

Media calcolata

Ottavo municipio

Min.

Max.

Valore medio minimo

Valore medio massimo

10 €/m²

17 €/m²

14 €/m²

Media calcolata

38 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE

Un mercato quindi che si mantiene molto vivo, con valori medi abbondantemente al di sopra della media nazionale. Vi sono comunque realtà molto interessanti, come tutte le zone in cui è e sarà attiva la nuova linea C della metro, dove vi sono appartamenti in locazione a prezzi ancora competitivi.

Interessante anche notare che, salvo i contesti più centrali, vanno avvicinandosi molto i canoni richiesti per immobili di medesima tipologia, nei contesti semicentrali, in qualsiasi quadrante dell’urbe.

Naturalmente queste quotazioni (che si riferiscono ai valori dell’offerta) sono analizzate per municipi, con quartieri eterogenei.

Laddove i lettori richiedessero informazioni più approfondite in determinate zone, potranno far presente la loro richiesta alla redazione. Sarà nostra cura soddisfarle.

Il

leasing

Nuove opportunità

immobiliare

L’Italia prova a rilanciare questa formula di vendita, conosciuta anche con il nome di locazione finanziaria. La Legge di Stabilità 2016, infatti, ha esteso questa modalità d’acquisto alle persone fisiche, introducendo, inoltre, notevoli sgravi fiscali per i giovani fino a 35 anni con reddito al di sotto dei 55.000 euro di Lucia Polidori

Iscr.Ruolo Ag. Imm. CCIAA di Roma n 9980

L

o strumento del rent to buy, normato dal decreto “Sblocca Italia”, non sta funzionando. È un problema legato da una parte al negozio giuridico, e dall’altra a un sistema confuso della fiscalità.

Con la nuova Legge di Stabilità, da gennaio 2016 anche le persone fisiche possono acquistare immobili con il leasing. Questa formula consente di usufruire subito della casa e decidere in un secondo momento se comprarla o meno a un prezzo già stabilito.

Questo strumento, in più, potrebbe consentire di “aggirare” le difficoltà nell’ottenere un mutuo per acquistare immobili, prima abitazione compresa, che diverrebbe di proprietà, però, solo più in là nel tempo. Attraverso il “leasing immobiliare”, già esistente, ma finora riservato alle aziende.

Chi può richiedere un leasing immobiliare? Gli “Under 35” e gli “Over 35”, ma con redditi che non superino i 55.000 euro annui (vale per tutte e due le categorie). Ma conviene davvero?

Under 35. L’agevolazione fiscale per coloro che hanno meno di 35 anni e acquistano la propria prima casa con un leasing immobiliare, quindi sostenendo spese imputabili a canoni derivanti da un contratto di locazione finanziaria, possono portarsi in detrazione sull’Irpef il 19% delle spese sostenute con un importo annuale massimo di 8.000 euro, riferiti all’intero importo di canone finanziario, quindi comprensivo di importo capitale e interessi.

Tale detrazione viene ripartita in 10 anni in quote dello stesso importo. Questo aspetto è molto importante da tenere in considerazione: infatti, se oggi viene stipulato un mutuo ipotecario, la quota in ammortamento è solo di 4.000 euro (di soli interessi però).

Questo significa che, stipulando un leasing immobiliare, viene concesso di portarsi in detrazione anche una quota del capitale, e non solo quella imputata agli interessi. Nella norma è stata anche inserita un’ulteriore detrazione del 19% (sempre sull’Irpef) imputabile al costo di acquisto del bene a fronte dell’esercitazione finale dell’opzione di riscatto. Il valore massimo è stato fissato in 20.000 euro.

Over 35. L’agevolazione è identica nella forma e nella sostanza a quella rivolta agli under 35, l’unica differenza è nella quantità degli importi massimi da poter portare in detrazione, che di fatto vengono dimezzati. Il limite massimo di 8.000 euro (descritto nella sezione “Under 35”) viene portato a un massimo di 4.000 euro; mentre il tetto di 20.000 è stato portato a 10.000 euro.

Agevolazioni imposte di registro. Si assoggettano a imposta di registro in misura proporzionale anche le cessioni, da

parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi a oggetto gli immobili a uso abitativo (quindi non solo a uso strumentale), ancorché assoggettati a Iva. Detraibilità Irpef del 19% dei costi contrattuali, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a 8.000 euro e dell’opzione finale di acquisto fino a un importo massimo di 20.000 euro. L’imposta di registro all’1,5% contro il 4% dei beni strumentali. Le imposte fisse (ipotecarie e catastali) 50 euro cadauna.

Ma quali sono gli svantaggi del leasing immobiliare? Innanzitutto, ha una durata più breve rispetto al mutuo. Infatti, mentre il leasing può estendersi fino a un massimo di 15 anni, il classico mutuo può protrarsi fino anche a 30/40 anni. Inoltre, i canoni di locazione possono essere elevati.

Cosa fare al termine del contratto di leasing immobiliare? Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha diverse opzioni: riscatto dell’immobile, rilascio dell’immobile, rinnovo del contratto di leasing immobiliare.

Se si opta per il riscatto si deve corrispondere alla banca o alla società di leasing la restante somma, scorporati i canoni, del valore dell’immobile, quindi una maxi-rata finale il cui importo è sicuramente considerevole.

Dunque, il contratto di leasing immobiliare appare sicuramente una valida soluzione per coloro che non hanno l’immediata disponibilità di una somma di denaro considerevole da utilizzare nell’acquisto di una casa, o per coloro che non possono avere agevolmente accesso al mutuo perché sono senza un lavoro stabile o sono privi di garante.

IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 39

Capitale in technicolor

Roma,

un magnifico set a cielo aperto Piccolo tour tra alcune delle strade che hanno fatto da sfondo a tanti film e fornito ispirazione ai più grandi registi italiani, innalzando i loro piccoli capolavori nelle più alte sfere di quella meravigliosa poesia che è il cinema di Federica La Marra Architetto

P

er chi scrive non è stato difficile appassionarsi a film di altri tempi, quelli che raccontavano storie di vita quotidiana, e che da quelle di oggi vengono apprezzati ancora di più sia per le impeccabili realizzazioni che seppur economiche erano incredibilmente ben fatte sia per le emozioni che sono ancora oggi in grado di suscitare.

Così ci fa piacere aver scoperto, un po’ per curiosità un po’ per lavoro, che il quartiere Africano fu varie volte, e in diversi anni, scenario di molti film italiani. Per esempio, una delle immagini più toccanti del nostro cinema, ovvero la visione di via Nomentana totalmente deserta nel piccolo capolavoro di De Sica ”Teresa Venerdì”, del 1941, ha come set proprio le strade di quel quartiere.

E ancora in quella straordinaria pellicola del 1955 intitolata “Il tetto”, De Sica scelse le baracche che allora si trovavano sull’Aniene per ambientare il dramma di una coppia che cerca disperatamente una casa.

Pietro Germi, dal canto suo, ambienterà invece fra gli edifici del quartiere dei ferrovieri, demolito successivamente, il film ”L’uomo di paglia”, del 1958. E come non citare “Guardie e Ladri”, in cui la celebre scena dell’inseguimento di Aldo Fabrizi e Totò inizia alla fine di viale Somalia e si svolge su un dosso che diverrà la futura via Olimpica.

Nel 1953, la casa del protagonista de “La valigia dei Sogni”, di Luigi Comencini, è collocata nel complesso dei palazzi dei ferrovieri di via Mancinelli. E il quartiere ospita poi gli esterni del film ”Il segno di Venere”, con Alberto Sordi, Sophia Loren,

40 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE

Franca Valeri e Raf Vallone protagonisti di una vicenda collocata negli anni sessanta.

Anche alcune scene de “I soliti ignoti” sono ambientate in zona: Carla Gravina si incontra con il fidanzato davanti alla caserma Bianchi (Batteria Nomentana) proprio sul ponte della Ferrovia; sullo sfondo si vedono i primi palazzi, quelli di Piperno, su Viale Etiopia, mentre intorno è tutta campagna. Nelle sequenze iniziali del film “Audace colpo dei soliti ignoti”, del 1960, Vittorio Gassman entra in un portone di via Dora, nel quartiere Coppedè, e nel corso del film passeggia lungo un viale Etiopia ancora in costruzione.

Una fugace inquadratura ne “Il medico della mutua”, con Alberto Sordi, mostra viale Libia all’altezza dei magazzini Upim. E sempre i magazzini Upim sono nel ‘60 il luogo di lavoro delle tre protagoniste di “Caccia al marito”, con Sandra Mondaini, mentre in “C’eravamo tanto amati”, di Ettore Scola, piazza Caprera viene usata per scandire con meravigliosa semplicità un cambio del tempo.

Certo, si tratta di un elenco sintetico e neanche esaustivo, fatto solo per egoismo. Nella speranza che anche per chi mi legge da oggi in poi sia davvero emozionante trovarsi a sbirciare tra le scene di questi meravigliosi film, cercando di individuare questa o quella via, questo o quel portone o edificio o ponte, e stupirsi del vorticoso cambiamento che questa straordinaria città ha subito intorno a essi e intorno a noi, apprezzando la poesia degli autori che hanno scelto certi luoghi come set. Si dice spesso che un quadro si apprezza meglio se ci si allontana, così forse oggi ci siamo allontanati quel tanto che basta per poterne apprezzare al massimo ogni piccolo dettaglio.

Aste immobiliari

Vendita senza incanto,

come presentare l’offerta

Premesso che chiunque è ammesso a fare la propria proposta economica per l’acquisto del bene pignorato, personalmente o a mezzo di un procuratore legale, ecco l’elenco dettagliato delle procedure da seguire di Marta Santarelli Avvocato

S

inora abbiamo fornito gli elementi per individuare l’immobile tra i tanti disponibili, soggetti a procedura esecutiva, le possibilità di visione degli stessi, l’attento esame della CTU ecc…

A questo punto, quindi, si elencano i dati da indicare nell’offerta da depositare in Tribunale.

L’offerta deve contenere: 1. cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza, stato civile, recapito telefonico.

Se l’offerente è coniugato in regime di comunione legale dei beni devono essere indicati i sopra elencati dati anche del coniuge; 2. i dati identificativi del bene per cui si sta avanzando la proposta; 3. l’indicazione del prezzo offerto, il termine di pagamento del prezzo e degli oneri accessori; 4. la dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima; 5. la fotocopia del documento d’identità valido; 6. l’assegno bancario circolare non trasferibile pari alla per-

centuale indicata nell’ordinanza di vendita del prezzo offerto, intestato come da ordinanza.

Con riferimento al punto 2 va fornita un’ulteriore interessante informazione. Nell’ordinanza di vendita il Giudice dell’Esecuzione indica il “prezzo base”. In realtà quello indicato non rappresenta il prezzo minimo che può essere offerto. L’offerente infatti può proporre un prezzo pari ai tre quarti di quello indicato nell’ordinanza. Per esempio, se nell’ordinanza il prezzo base è pari a 350.000 euro, il prezzo offerto può essere anche di 262.500 euro. È importante sapere che una somma inferiore a un quarto del prezzo base sarà considerata inefficace.

Una volta depositata l’offerta, l’interessato si presenterà nel luogo indicato nell’ordinanza per partecipare all’apertura delle buste (ossia delle offerte ricevute per il lotto in vendita). Ove vi fossero più offerte valide, si avrà la gara in base a quella più alta. I rialzi minimi sono indicati sempre nell’ordinanza di vendita.

Qualora non vi fosse adesione da parte degli offerenti alla gara, allora si procederà all’assegnazione in favore di chi in busta ha offerto la somma più alta o, in caso di somme pari, al primo offerente.

Ciò salvo che il prezzo offerto sia inferiore di un quarto a quello indicato in ordinanza e vi sia istanza di assegnazione.

Tutti i soggetti che hanno presentato l’offerta e che non risultano aggiudicatari, si vedranno ovviamente riconsegnato l’assegno circolare depositato.

IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 41

RISTRUTTURAZIONI

La

COMPRERESTI

una casa così?

S

empre più spesso si vedono, anche a causa della crisi del mercato immobiliare, venditori scontenti che, nonostante una drastica riduzione del prezzo ipotizzato inizialmente, si trovano in serie difficoltà nell’alienazione e/o locazione del loro immobile residenziale e/o commerciale.

Finalmente, anche in Italia sta prendendo piede la pratica della ristrutturazione finalizzata alla conclusione del contratto di vendita o di locazione.

In sintesi, se si ha un immobile che da troppo tempo non si riesce a vendere o affittare, ci si affida a esperti del settore che, dopo un attento sopralluogo, valutano la possibilità di effettuare un make-over della proprietà e, in caso positivo, presentano al proprietario un’attenta analisi dei relativi costibenefici dell’intervento.

I vantaggi di questo modo di operare sono diversi: 1. ristrutturare il proprio immobile incrementa il suo valore; 2. non si lascia degradare l’immobile ancora di più di quanto lo sia al momento; 3. si regolarizzano eventuali difformità urbanistico-edilizie e catastali; 4. si accorciano i tempi della conclusione dell’affare e della conseguente messa a reddito del relativo introito economico.

A conti fatti, quindi, i costi del restyling non saranno un onere da sostenere bensì un’opportunità di leva economica fortemente efficace sulla vendita.

A tale proposito, secondo l’ufficio studi di un noto portale di compravendite immobiliari, circa un terzo delle case appena

42 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE

Il restyling immobiliare come leva fortemente efficace alla conclusione del contratto di vendita o locazione di Alessandro Pallottini Architetto

ristrutturate ha un’appetibilità pari a quelle, dello stesso tipo, di nuova costruzione.

Diverse le modalità di attuazione di quanto sopra descritto.

Andando nel pratico, tale opportunità può essere fattivamente applicata secondo tre modalità: 1. l’agenzia immobiliare provvede, previo assenso della proprietà e a spese del cliente, alla progettazione e alla realizzazione di una ristrutturazione basata sui desiderata dei possibili acquirenti/affittuari che nel contempo hanno visitato l’immobile (e che non sono rimasti positivamente colpiti dallo suo stato) nonché sulle sensibilità dettate dalla propria esperienza professionale. Le spese così effettuate saranno preventivamente accettate e sostenute dal committente; 2. l’agenzia immobiliare provvede, sempre a spese del cliente e previo assenso della proprietà, alla progettazione preliminare finalizzata all’ottenimento del titolo abilitativo presso l’autorità competente (Comune) e, depositata tutta la documentazione necessaria, la presenterà ai futuri visitatori dell’immobile in modo tale da utilizzare come leva contrattuale il progetto in essere; 3. il cliente provvede in maniera autonoma a quanto descritto nei punti 1 e/o 2, partendo dagli input dell’agenzia immobiliare.

In conclusione, giova sottolineare che quando si parla di restyling immobiliare non sempre bisogna pensare a pratiche lunghe e costose anzi tutt’altro: capita spesso, infatti, che con poco si riesca a ottenere ottimi risultati e a raggiungere obiettivi ben più gratificanti di quanto ci si aspettava.

come

A

staccarsi

CONDOMINI

dall’impianto di riscaldamento

nche se, come rilevato dai meteorologi, l’inverno 2016 risulta essere il più caldo degli ultimi 130 anni, tuttavia anche quest’anno nei Condomini in cui risulta installato l’impianto di riscaldamento centralizzato si sono affrontati e dibattuti i vari temi che, puntualmente, si ripropongono anno dopo anno.

Da una parte i fautori che propongono il distacco dall’impianto centralizzato, contro coloro che, non volendo o non potendo affrontare ulteriori spese, si oppongono; così come tra coloro che vorrebbero che l’impianto rimanesse in funzione per il massimo delle ore consentite, contro altri che pur di risparmiare (o anche perché il loro appartamento è disabitato) vorrebbero che l’accensione fosse limitata al minimo indispensabile oppure soltanto nelle ore in cui fa loro comodo (uffici e studi professionali). Come ben sanno gli amministratori di condominio è sempre difficile trovare una soluzione che metta tutti d’accordo. Dal momento che la recente legge di riforma del condominio (L. 220/2012) che apparentemente sembrava aver favorito la facoltà di esercitare il diritto al distacco dall’impianto comune ha, invece, determinato ulteriori motivi per l’instaurarsi di contenziosi tra i Condomini, esaminiamo alcuni aspetti del problema, senza avere la pretesa di dettare alcuna soluzione; sarà sufficiente evidenziare alcuni punti di riflessione per gli utenti.

Il comma 4 dell’art. 1118 c.c. (L. 220/212) recita: “il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

Sembrerebbe tutto facile, e invece non è così. Permangono alcune limitazioni che l’articolo della legge non prende in esame: a) il Regolamento di Condominio contrattuale che vieta il distacco del singolo condominio dall’impianto di riscaldamento; b) i regolamenti dell’ente locale (Comune o Regione) che vietano o disincentivano gli impianti autonomi di riscaldamento. La logica di questi interventi non è punitiva bensì nasce dalla constatazione che la somma degli impianti autonomi in un fabbricato determina un tasso di inquinamento maggiore rispetto a un’unica caldaia condominiale a servizio di tutti gli appartamenti. Per tale motivo, anzi, molte Regioni hanno deliberato nei vari anni degli incentivi per la termoregolazione e contabilizzazione del consumo dei singoli appartamenti in presenza di impianto centralizzato.

Altro elemento importante da considerare è quello delle spese che si sostengono per la manutenzione degli impianti: ovviamente le spese per la manutenzione di un impianto centralizzato (essendo ripartite fra una pluralità di soggetti) risultano notevolmente inferiori rispetto alla spesa che il privato deve sostenere per il singolo impianto. La soluzione, al momento, è un mix tra le due: impianto centralizzato di riscaldamento con applicazione di contabilizzatori (rilevatori dei consumi) su ogni singolo radiatore negli appartamenti. In questo modo ciascun proprietario ha la facoltà di decidere: - se tenere accesi o spenti i radiatori, in ogni stanza dell’appartamento; - quale quantità di calore erogare per ogni radiatore, manovrando la manopola dal punto minimo (1) al massimo (5); - in quali ore (o in quali giorni) tenere accesi i singoli radiatori.

Nei giorni in cui la temperatura esterna supera i 20 gradi e l’appartamento risulta rivolto a Sud si potrà tranquillamente spegnere tutti i radiatori, a differenza degli appartamenti rivolti a Nord che necessitano di maggior calore.

La riforma sancisce nuove regole, ma non abolisce le controversie tra i condomini. Ovvero tra chi intende rinunciare temporaneamente all’installazione centralizzata e chi si oppone a questa misura di Angelina Martarelli amicosrl@tiscali.it

Qualora sussistano le condizioni, il singolo condomino potrà richiedere il distacco dall’impianto centralizzato trasmettendo all’Amministratore di Condominio la relazione del Tecnico con la quale si dimostri: - che dal distacco del singolo utente non si determinino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto; - che non si avrà un aggravio delle spese per gli altri utenti che rimangono allacciati.

L’Amministratore che riceve tale comunicazione, corredata dalla relazione, non ha alcun obbligo di sottoporre la questione alla discussione e/o approvazione dell’Assemblea. Dovrà soltanto verificare che, in effetti, la Ditta incaricata dal Condomino abbia proceduto al distacco dei radiatori o, comunque, a interrompere il flusso dell’acqua calda nelle condutture che si immettono nell’appartamento. Solo nel caso in cui l’Assemblea non ritenga soddisfacente la relazione peritale, potrà richiedere ad altro professionista (sostenendo le relative spese), di eseguire una verifica dei dati conclusivi e, nel caso di discordanza tra le due perizie, non consentire il distacco e, se del caso, ricorrere all’Autorità Giudiziaria perché si pronunci sul merito.

Senza emettere alcun giudizio, desidero sottolineare l’esperienza di fatti recenti che hanno interessato anche le aule giudiziarie.

I primi, tra i condomini, che hanno eseguito il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, in effetti, hanno potuto dimostrare (o usufruire, traendone un vantaggio) che la loro azione non pregiudicava la funzionalità per i restanti fruitori del servizio.

Anzi, trattandosi nella maggior parte di appartamenti posti al piano attico (dove maggiore è la dispersione termica), gli appartamenti sottostanti potevano trarne un (sia pur modesto) vantaggio.

Quando altri condomini hanno tentato di seguire l’esempio dei primi, è diventato molto difficile poter dimostrare la mancanza di squilibrio nel funzionamento e, soprattutto, che non si determinasse un aggravio delle spese di gestione.

Proprio per quanto concerne le spese di gestione si sono registrate alcune pronunce da parte dei Giudici – a parere di chi scrive non sempre condivisibili – che si sono dovuti esprimere sulla richiesta dei restanti condomini che, dopo il distacco dall’impianto centralizzato, hanno registrato un aumento delle spese rispetto al precedente anno che, secondo i ricorrenti, erano determinate dai distacchi di alcuni utenti. I Giudici, accogliendo la richiesta, hanno statuito che l’aumento delle spese della gestione riscaldamento verificatesi nell’anno successivo al distacco di alcuni utenti poteva essere stata determinata da una serie di circostanze riconducibili al minor numero dei fruitori del servizio, per cui alla maggiore spesa sostenuta dovevano essere chiamati a partecipare anche i Condomini che si erano distaccati. Una perplessità deve essere consentita: non tutti gli inverni sono uguali, come dimostrato da quello in corso, per cui si dovrebbe prendere in esame non un periodo breve (due o tre anni) ma un periodo di tempo più lungo, sufficiente a stabilire una media dei consumi.

IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 43

Mercato immobiliare

2016,

l’anno del riscatto Secondo la gran parte degli analisti e degli operatori la crisi che ha attanagliato il settore è ormai alle battute finali. Una serie di segnali positivi pervengono infatti da tutto il territorio nazionale. Due elementi, però, sono considerati determinanti per la ripresa: la corretta valutazione del prezzo di vendita e la qualità abitativa degli immobili di Roberto Carcano

I

l mercato immobiliare ha finalmente intrapreso la strada dell’uscita dalla crisi. La gran parte degli operatori e degli uffici studi specializzati sul settore si trova infatti concorde sulla valutazione che il comparto si stia avviando verso una fase caratterizzata dalla stabilità dei prezzi e dall’aumento delle transazioni.

Il 19 febbraio scorso, per esempio, sono stati presentati i risultati del Sondaggio congiunturale di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate sul mercato delle abitazioni in Italia, che ha riguardato 1.247 agenzie immobiliari operanti sul territorio nazionale, che hanno fornito informazioni sulle attività di compravendita e locazione, sui relativi prezzi nel IV trimestre 2015 e sulle prospettive di breve periodo.

Un sondaggio, dunque, che vede protagonisti gli operatori del comparto e proprio per questo vale la pena di sottolineare che per la prima volta dal III trimestre del 2010 il saldo relativo alle attese circa l’evoluzione del mercato è risultato significativamente positivo (8,1 punti percentuali contro valori sostanzialmente nulli nella precedente indagine). In un orizzonte di medio termine (due anni), si rafforza dunque l’ottimismo: la quota delle attese di miglioramento è del 55,9%, a fronte di una diminuzione sia dei giudizi di stabilità sia di quelli di peggioramento.

Detto questo, per chiarire che per la maggior parte di coloro che agiscono sul campo la crisi è probabilmente ormai alle spalle, va poi rilevato che si è ridotta la quota di operatori che riporta una diminuzione dei prezzi di vendita, divenuta minoritaria per la prima volta dalla primavera del 2011 a fronte di una prevalenza dei giudizi di stabilità (52,3% del totale).

Anche i segnali che arrivano dalle reti Tecnocasa e Tecnorete sono positivi. Si riscontra un diffuso ritorno del desiderio di acquistare casa, grazie alla fiducia ritrovata e a un accesso al credito decisamente migliorato negli ultimi mesi e che dovrebbe confermarsi anche per il futuro.

Quello delle banche, secondo gli analisti, resta comunque un atteggiamento ancora attento e sostanzialmente prudente. Innanzitutto, continuerà la tendenza al repricing, prevalentemente per le soluzioni usate ma anche per le nuove costruzioni che non sono state ancora collocate sul mercato. L’interesse per queste ultime tipologie immobiliari in effetti si manifesta, così come verso l’efficienza energetica, ma nei mesi scorsi il vero ostacolo a un possibile dinamismo di questo segmento di mercato ha riguardato i prezzi poco accessibili. “Ancora una volta sarà premiante la qualità abitativa, con una migliore tenuta delle abitazioni in buono stato e delle soluzioni signorili”, afferma Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. “Per queste ultime,

44 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE

se situate in zone di pregio, si potrebbe addirittura prevedere un rialzo leggero delle quotazioni, mentre si potranno avere ancora difficoltà per gli immobili di bassa qualità, che oggi possono essere venduti solo dopo importanti ribassi dei prezzi”.

Le soluzioni da rimodernare, grazie anche al prolungamento degli incentivi fiscali per la ristrutturazione, potranno invece suscitare interesse tra i potenziali acquirenti. Perché tutto questo avvenga, però, occorre ricordare che gli immobili devono essere collocati sul mercato al giusto prezzo perché altrimenti diventa difficile far incontrare domanda e offerta.

L’eredità più importante lasciata da questa lunga crisi, secondo gli esperti, è proprio la maggiore consapevolezza da parte di tutti gli attori del mercato, compresi gli istituti di credito, del reale valore dell’immobile. In generale, comunque, ci si attende la fine del calo dei prezzi e l’aumento del numero delle transazioni. “La crisi si sta avviando vero una fase caratterizzata dalla stabilità dei valori”, conferma infatti Fabiana Megliola, commentando i dati che arrivano dalle agenzie Tecnocasa diffuse sul territorio. “Per il 2016, ci aspettiamo una contrazione compresa tra il -2% e lo 0%, mentre le compravendite potrebbero attestarsi intorno a 460-470 mila unità”.

Sulla stessa lunghezza d’onda anche l’Ance (l’Associazione nazionale dei costruttori edili) che per l’anno in corso prevede un incremento delle compravendite immobiliari del 13,5%, che porterebbe il numero delle trattative portate a buon fine a quota 500 mila.

Mercato creditizio

Mutui casa,

continua il trend positivo Nel III trimestre 2015 l’erogato complessivo è cresciuto dell’87,4% rispetto allo stesso periodo del 2014. Sono ormai quasi due anni che questo settore offre con costanza indicazioni favorevoli, segno che anche le banche stanno facendo la loro parte per rilanciare in maniera definitiva il comparto immobiliare di Roberto Carcano

S

econdo quanto emerge dai dati riportati nel Bollettino Statistico IV-2015 pubblicato da Banca d’Italia all’inizio dell’anno, nel terzo trimestre del 2015 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto di una casa per 10.768,5 milioni di euro. Rispetto allo stesso periodo del 2014 la crescita delle erogazioni è stata dell’87,4%, pari a un controvalore di 5.022,3 milioni.

Sono quasi due anni che il mercato del credito per le abitazioni offre segnali favorevoli: le banche hanno distribuito somme superiori ai 10 miliardi di euro per il secondo trimestre consecutivo e sono positive anche le performance mensili, che vedono incrementi importanti a partire dalla metà del 2014 e volumi raddoppiati dall’estate scorsa.

Un altro dato interessante è che il terzo trimestre 2015 ha visto un aumento delle erogazioni in tutte le macroaree del paese. La performance migliore spetta al Sud Italia, i cui volumi sono più che raddoppiati (+110,3%) rispetto al terzo trimestre 2014 e ora superano quota 1.600 milioni di euro. Performance notevole anche per l’Italia Centrale, dove i volumi sono aumentati del 96%, toccando quota 2.700 milioni. La zona Nord-Occidentale si conferma invece al primo posto per cifre erogate con 3,5 miliardi di euro, in aumento dell’82,1%, mentre Sardegna e Sicilia erogano complessivamente poco meno di 650 milioni di euro, ovvero il 78,7% in più rispetto all’anno scorso. Il Nord-Est, infine, eroga quasi 2,3 miliardi di euro, pari al 75% in più.

Per il quarto trimestre consecutivo, poi, tutte le regioni italiane hanno fatto segnare volumi in aumento. Sette su 20 raddoppiano i volumi: la prima è l’Abruzzo, che fa segnare addirittura +142,4%, a seguire ci sono Basilicata, Umbria e Calabria (con variazioni comprese tra +130% e +137%) e poi Campania (+113%), Piemonte e Liguria.

Permangono sempre differenze geografiche, in quanto sono generalmente le regioni del Nord Italia quelle dove si eroga mediamente di più: la Lombardia si conferma ancora leader, con 2.323,6 milioni di euro (+73,6%), seguita da Lazio (1.517,6 milioni), Emilia-Romagna (898 milioni) e Veneto (891,4 milioni).

In questo quadro generale, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato la tendenza in atto rispetto all’andamento dei tassi d’interesse, per il quale vanno tenute presenti le dinamiche economicofinanziarie che influenzano l’area euro, che hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare più volte al ribasso il proprio tasso di riferimento. L’ultimo intervento, avvenuto a settembre 2014, ha portato il tasso alla sua quotazione minima di sempre con 0,05%.

Come di consueto, il tasso Euribor (3 mesi) ha seguito la tendenza degli interventi della Bce, andando addirittura sottozero da maggio 2015, per attestarsi a quota -0,13% a dicembre 2015.

L’Eurirs (25 anni), infine, ha avuto negli ultimi anni un andamento alquanto altalenante e a dicembre 2015 è arrivato all’1,55%.

Cosa comporti tutto ciò per chi in questo periodo si rivolge a un istituto di credito per ottenere un mutuo finalizzato all’acquisto di un immobile lo ha sintetizzato Renato Landoni, Presidente Kìron Partner, società leader nel settore della mediazione creditizia: “Stando alle dinamiche dei tassi di fine 2015, abbiamo calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 euro e che lo spread medio di mercato si attesti a 1,70% per il tasso fisso e a 1,80% per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 536 euro, circa 87 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 449 euro”.

Dal canto suo, Roberto Anedda, direttore marketing MutuiOnline. it, esprime ottimismo sull’atteggiamento degli istituti di credito: “Le prospettive del settore mutui per il 2016 si mantengono quanto mai positive”, ha dichiarato, “dato che il costo del denaro è ai minimi e appare destinato a restarvi ancora per molti mesi. Le offerte mutui di gennaio confermano l’interesse delle banche a erogare finanziamenti con tassi ai minimi assoluti a partire dall’1,1% per i tassi variabili e dal 2,2% per quelli fissi”.

IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 45

Educazione finanziaria/1

Verso un

professionista

al servizio del cittadino

S

econdo una definizione dell’Ocse, l’organismo europeo per la cooperazione e lo sviluppo economico, “l’educazione finanziaria è un processo attraverso il quale i consumatori migliorano la propria comprensione di prodotti e nozioni finanziarie e, attraverso l’informazione, l’istruzione e una consulenza oggettiva, sviluppano le capacità e la fiducia necessarie per diventare maggiormente consapevoli dei rischi e delle opportunità finanziarie, per effettuare scelte informate, comprendere a chi chiedere consulenza e mettere in atto altre azioni efficaci per migliorare il loro benessere finanziario”. Sulla base di queste linee guida, nel dicembre 2012 è nato a Milano - grazie alla sottoscrizione di un protocollo d’intesa tra il Comune di Milano, l’Università cattolica del Sacro Cuore, l’UNI Ente Italiano di Unificazione e Progetica srl.

- un progetto che ha l’obiettivo di innalzare la consapevolezza dei cittadini nei confronti delle scelte di carattere economico che sono tenuti ad affrontare nell’arco della loro vita, imparando a pianificare le proprie spese e a gestire saggiamente i propri risparmi.

“Come scegliere il mutuo giusto? Come si ristruttura un debito?

Cosa comporta, dal punto di vista economico, avere un figlio o comprare una casa? Come ci si prepara alle problematiche legate al termine dell’età lavorativa? Sono solo alcune delle domande a cui oggi è necessario saper rispondere per avere una vita che sia la più serena possibile”, ci spiega Egidio Vacchini, amministratore delegato dell’area mutui di Progetica, che del progetto è uno degli animatori. “La nostra idea è da un lato quella di avere dei cittadini in grado di affrontare questi nodi con la giusta preparazione, dall’altro formare dei professionisti in ambito economico che non siano più soltanto dei “piazzisti” del prodotto finanziario, ma che diventino dei consulenti dei clienti, muovendosi in un’ottica di servizio nei loro confronti”.

A pensarci bene, in questo momento in cui gli istituti di credito sono nell’occhio del ciclone per dei comportamenti non proprio trasparenti nei rapporti con la clientela, soprattutto per quanto concerne il secondo aspetto stiamo parlando di una vera e propria rivoluzione culturale. “In effetti”, conferma Vacchini, “perché in questa logica l’operatore finanziario passa da un’attività di pura vendita, per la quale deve rendere conto delle proprie azioni solo all’istituto per cui lavora, a una di affiancamento del cliente. Il

46 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE

Un progetto del Comune di Milano ha l’obiettivo di rendere le persone più preparate e consapevoli nei confronti delle problematiche economiche che devono affrontare. Un passaggio fondamentale in tempi di crisi, che richiede però un cambiamento di prospettiva anche agli operatori del settore.

Golden Attico ne ha parlato con Egidio Vacchini, amministratore delegato di Progetica srl, partner dell’operazione di Emilia Bitossi suo scopo diventa quindi che il suo interlocutore raggiunga i suoi obiettivi attraverso un piano sostenibile. Di fatto, dunque, lavora per la singola persona prima ancora che per la banca o l’assicurazione di cui è dipendente”.

Chiaro, naturalmente, che l’idea viene da lontano ed è figlia della crisi finanziaria globale che ha funestato gli ultimi anni. Non a caso, i primi a muoversi in questa direzione sono stati gli americani e gli inglesi: dal 2009 la città di New York ha aperto 23 uffici per offrire consulenza gratuita ai suoi cittadini. Nel corso di questi anni i suoi consulenti hanno aiutato quasi 30 mila persone a saldare debiti per più di 17 milioni di dollari e a risparmiare denaro per quasi 3 milioni. E iniziative analoghe sono operative a Londra dal 2010 con risultati altrettanto brillanti.

“Indubbiamente”, chiosa l’amministratore delegato di Progetica, “anche qui siamo nel territorio della ricerca di soluzioni a difficoltà enormemente diffuse legate alla crisi economica. È sotto gli occhi di tutti uno scenario, si può tranquillamente dire a livello europeo, a dir poco disarmante, in cui lo stato è sempre meno presente, il welfare è agonizzante, il lavoro scarseggia, l’assistenza sanitaria ha costi sempre più alti e il sistema pensionistico fa acqua da tutte le parti. In pratica, le fasce più deboli della popolazione hanno sempre meno tutele. A fronte di una situazione del genere, sia le istituzioni sia i privati devono sforzarsi di trovare risposte sensate e il più possibile generalizzabili”.

Educazione finanziaria / 2

Come tenere i

sotto controllo

debiti

Ottenere un finanziamento per soddisfare le nostre esigenze è una possibilità che ci viene offerta dal mercato che va affrontata con estrema razionalità. Perché la restituzione del prestito impatterà a lungo sul nostro bilancio familiare.

Ecco alcuni consigli utili per evitare di correre rischi eccessivi di Roberto Carcano

L

a conversazione intrattenuta con Egidio Vacchini, (vedi articolo a fianco), ci ha stimolato l’esigenza di capire quali siano gli elementi sui quali il nuovo tipo di operatore, descritto dall’amministratore delegato di Progetica, si deve basare per poter aiutare il cliente a definire un proprio profilo finanziario credibile.

Il primo fra tutti è la conoscenza delle sue principali propensioni. Secondo l’esperto, numerosi studi hanno dimostrato che la predisposizione di una persona a indebitarsi è direttamente proporzionale alla sua attitudine al consumo. Ovvero: più sentiamo di aver bisogno di possedere l’ultimo modello di smartphone o di un auto di lusso, oppure sentiamo la necessità di prenderci ogni tanto una vacanza su una spiaggia tropicale, più saremo disposti a indebitarci per soddisfare queste esigenze. Ma una cosa bisogna avere chiara: prendere del denaro in prestito per poter usufruire subito di qualcosa che desideriamo fortemente è oggi una possibilità che ci viene offerta dal mercato ma che va affrontata con grande lucidità, perché le rate di restituzione del prestito impatteranno sul nostro bilancio familiare per lungo tempo, riducendo le possibilità di manovra nel caso di eventuali difficoltà.

Per affrontare un debito nel miglior modo possibile, senza correre rischi eccessivi, è opportuno, secondo Vacchini, creare le basi di una corretta pianificazione finanziaria, attraverso alcune mosse preliminari. Per prima cosa, è indispensabile avere un fotografia nitida della propria situazione economica e verificare le conseguenze che eventuali finanziamenti richiesti nel passato e ancora in fase di restituzione hanno sulla situazione attuale. E poi: possediamo immobili o altri beni reali? A quanto ammontano? E in che misura sono vincolati come garanzia di prestiti che abbiamo in corso?

Sulla base di queste informazioni possiamo poi fare alcune valutazioni che ci permetteranno di rispondere a due domante: i nostri debiti sono sostenibili, oggi come nel futuro? È possibile ristrutturarli, al fine di liberare del risparmio che possa essere destinato ad altro?

Fatto ciò, si possono valutare gli eventuali nuovi obiettivi da

soddisfare. Che devono essere affrontati seguendo il criterio della priorità. Se, per esempio, la cosa più importante è pagare il master di un figlio, prima dovremo definire un piano per raggiungere questo scopo, e solo dopo vedere se riusciamo ad acquistare la casetta in montagna che desideriamo da tempo.

E quando verrà finalmente quel momento dovremo tenere presente che oltre al prezzo d’acquisto andranno considerati i costi connessi alle imposte, agli intermediari, al notaio ecc..

Se però la nostra situazione finanziaria non ci permetterà di acquistare la casa in contanti, dovremo comunque cercare d’indebitarci il meno possibile, mantenendo un fondo d’emergenza che ci consenta di affrontare gli imprevisti con ragionevole tranquillità. Inoltre, occorre che la durata del finanziamento tenga conto dell’importo della restituzione che deve essere sostenibile non solo quando chiediamo il prestito, ma anche per la sua intera durata e, in ogni caso, non dovrebbe superare il momento del nostro pensionamento, in quanto il reddito, quale che sia, subirà un inevitabile decremento.

In apparenza, si tratta di accorgimenti abbastanza ovvi, ma se lo fossero davvero la Banca d’Italia non avrebbe segnalato in una ricerca del 2011 che il nostro paese presenta, con il 10,5 %, la percentuale più alta tra i nove principali partner europei degli utilizzatori di credito al consumo in arretrato coi pagamenti. Né la Caritas e la Fondazione culturale Responsabilità Etica avrebbero stimato, nel 2009, che il 25,4/27 % delle famiglie italiane con un mutuo in essere si trovava in forte difficoltà.

IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 47

Normative

L’immobiliare

protesta contro il Governo

La Fiaip, una delle principali associazioni di categoria del settore, contesta vivacemente una disposizione legislativa attualmente in discussione che consentirebbe alle banche di vendere gli immobili per cui hanno erogato un prestito, ritenendo che vada contro i diritti del consumatore di Roberto Carcano

D

opo l’ingresso nel mondo delle agenzie immobiliari e dopo il varo del prestito vitalizio, il Governo si appresta a rendere inapplicabile l’art. 2744 del codice civile che da sempre vieta alle banche di poter vendere un bene immobile per cui abbiano erogato un prestito.

L’art.120-quinquiesdecies, contenuto nello schema di decreto legislativo recante l’attuazione della direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, nonché modifiche del decreto legislativo n.385/1993 e del decreto legislativo 141/2010, prevede che le parti possano convenire che in caso di inadempimento del cliente, la banca possa vendere il bene per cui ha prestato garanzia.

La Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali (Fiaip), una delle principali associazioni di categoria del settore, ritiene che la norma in questione vada contro i diritti del consumatore e che, se verrà approvata, sarà posta una seria ipoteca sulla serietà e la trasparenza dei contratti di mutuo che saranno stipulati in futuro e sulla tutela di chi ha contratto un prestito bancario.

Il Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi, sul tema, ha dichiarato: “Ora è comprensibile a tutti il progetto che alcune banche hanno disegnato insieme al Governo. Un anno fa nascevano le prime agenzie immobiliari di proprietà dei due maggiori istituti di credito presenti in Italia. Poi, è stato varato il prestito vitalizio che consente agli istituti di impossessarsi del bene per cui hanno prestato garanzia e ora questo metodo verrà applicato a tutti i mutui ipotecari, aggirando completamente l’art. 2744 del Co-

48 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE

dice Civile. Ora comprendiamo a pieno il perché il Governo e i partiti di maggioranza non abbiano voluto vietare alle banche di aprire le loro agenzie immobiliari. Il tutto avviene nel silenzio più assoluto, da parte sia delle associazioni dei consumatori sia delle istituzioni che dovrebbero invece vigilare sui rapporti tra banche e consumatori stessi. Il fatto che per accedere a questo istituto sia necessario che il cliente sia d’accordo è assolutamente irrilevante, in quanto tutti conoscono la forza di persuasione che gli istituti di credito possono mettere in campo nei confronti dei loro clienti. Se il Governo varerà la norma, così come contenuta nel decreto legislativo, le garanzie previste dal codice civile a tutela dei consumatori verranno meno e il mercato immobiliare rischierà di diventare una giungla senza regole. Dopo i recenti scandali bancari, che hanno dimostrato come i cittadini siano inermi di fronte a determinate situazioni, mettere nelle mani di alcune banche i destini dell’immobiliare è un atto da parte del Governo che non posso che definire irresponsabile. Abbiamo già visto nel 2008 i risultati disastrosi che hanno causato le banche finanziarizzando il mercato immobiliare, se il Governo continuerà sulla strada tracciata molto presto assisteremo ad un nuovo tracollo del mercato”.

Fiaip si appella quindi al Governo affinché venga stralciato dal decreto legislativo l’art.120-quinquiesdecies e si vieti agli istituti di credito di svolgere la professione di agente immobiliare, proponendo un proprio emendamento all’interno della discussione che attualmente si sta svolgendo al Senato sul ddl concorrenza.