CINECITTA’ EST - VIA F. GENTILE
ROMANISTI
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VIA MARFORIO
MQ 75 - 7° PIANO - SOGGIORNO -
MQ 100 - PIANO RIALZATO - INGRESSO
CUCINOTTO - CAMERA -RIPOSTIGLIO
SOGGIORNO - CUCINA - 2 CAMERE - BAGNO
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TERRAZZO CHIUSO - CANTINA - POSTO MOTO
€ 185.000,00
€ 220.000,00
Classe Energetica G
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Classe Energetica G
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Via M. Canavari
MQ 130 - 1° PIANO - AMPIO INGRESSO SALONE DOPPIO - AMPIA CUCINA - 3 CAMERE 2 BAGNI - BALCONE - TERRAZZINO CANTINA - POSTO AUTO COPERTO
€ 335.000,00 RIF. R470
Classe Energetica G
RIF. R466
TUSCOLANA - Via di Ponzio Cominio
TUSCOLANA - Viale S. Giovanni Bosco
NUOVO SALARIO - VIA DI MONTE FAVINO
MQ 75 - 7° PIANO - INGRESSO - SOGGIORNO
MQ 80 - 5° PIANO - INGRESSO
MQ 75 - 1° PIANO - INGRESSO - SALONE
SOGGIORNO - CUCINA - 2 CAMERE
CUCINA - CAMERA - BAGNO
BAGNO - VERANDA
RIPOSTIGLIO - BALCONE
CUCINA - 2 CAMERE - 2 BAGNI - BALCONE
€ 239.000,00 Classe Energetica G
€ 169.000,00
€ 215.000,00 RIF. R471
Classe Energetica G
RIF. R476
Classe Energetica G
RIF. R475
MONTESACRO - Via Seggiano MQ 120 - 1° PIANO - AMPIO INGRESSO SALONE - CUCINA - 2 CAMERE CAMERETTA - 2 BAGNI - 2 BALCONI POSTO AUTO COPERTO
€ 365.000,00 Classe Energetica G
RIF. D316
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Fontana di Trevi 50 mt DA FONTANA DI TREVI STABILE IMPREZIOSITO DA FONTANA DEL BERNINI - 100 mq - 2° PIANO INGRESSO - SALONE - CUCINA - 2 CAMERE - 2 BAGNI - DOPPIA ESPOSIZIONE
€ 870.000,00
Classe Energetica G
RIF. D361
CINECITTA’ EST
Viale A. Ciamarra MQ 110 - 4° PIANO - INGRESSO SALONE - CUCINA - 3 CAMERE 2 BAGNI - RIPOSTIGLIO AMPIO TERRAZZO - CANTINA POSTO AUTO COPERTO
€ 295.000,00
Classe Energetica G
RIF. D357
NUOVO SALARIO
Via MAURO Morrone MQ 126 - 1° PIANO - INGRESSO CORRIDIO - SALONE DOPPIO - CUCINA ANTICUCINA - 3 CAMERE - 2 BAGNI RIPOSTIGLIO - 2 TERRAZZI CANTINA - POSTO AUTO COPERTO
€ 420.000,00
Classe Energetica G
RIF. D360
TORRINO - Via Pagoda Bianca MQ 85 - 6° PIANO - SOGGIORNO CUCINA - 2 CAMERE - BAGNO DISIMPEGNO - TERRAZZO PERIMETRALE MQ 20 - CANTINA POSTO AUTO COPERTO
€ 295.000,00
Classe Energetica G
RIF. D327
CINECITTA’ EST
Viale A. Ciamarra MQ 82 - 2° PIANO - INGRESSO SOGGIORNO - CUCINA - CAMERA CAMERETTA - 2 BAGNI - RIPOSTIGLIO AMPIO BALCONE - BOX AUTO
€ 229.000,00
Classe Energetica G
RIF. D257
NUOVO SALARIO Via C. Iacobini MQ 85 - PIANO TERRA - INGRESSO SALONE - CUCINA - CAMERA - BAGNO 2 DISIMPEGNI - POSTO AUTO COPERTO
€ 199.000,00 Classe Energetica G
RIF. D355
TORRINO - Via Pagoda Bianca MQ 60 - 3° PIANO - SOGGIORNO CUCINA - CAMERA - BAGNO DISIMPIEGNO - AMPIO TERRAZZO CANTINA - POSTO AUTO COPERTO
€ 199.000,00 Classe Energetica G
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NUOVO SALARIO
VIA MAURO MORRONE MQ 108 - 1° PIANO ALTO INGRESSO - SALONE DOPPIO - CUCINA CAMERA - CAMERETTA - 2 BAGNI TERRAZZO - BALCONE - CANTINA POSTO AUTO COPERTO
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Viale della Grande Muraglia MQ 120 - 2° PIANO - INGRESSO SALONE - CUCINA - 2 CAMERE CAMERETTA - 2 BAGNI AMPIO TERRAZZO - BALCONE POSTO AUTO ESTERNO
€ 370.000,00
Classe Energetica G
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MONTESACRO VIALE ADRIATICO MQ 100 - 4° PIANO - SALONE CUCINA - 2 CAMERE - 2 BAGNI BALCONE
€ 299.000,00 Classe Energetica G
RIF. D323
TUSCOLANA AD. METRO SUBAUGUSTA MQ 85 - 5° PIANO - SOGGIORNO CUCINA - 2 CAMERE - BAGNO - AMPIO RIPOSTIGLIO - 2 BALCONI - CANTINA
€ 275.000,00 Classe Energetica G
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CINECITTA’ EST - Via F. Gentile
AD. PALMIRO TOGLIATTI
PORTUENSE - Via delle Vigne
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Via Carlo Fadda SOGGIORNO - CUCINA - CAMERA
MQ 100 - PIANO TERRA - INGRESSO SALONE- AMPIA CUCINA - 2 CAMERE BAGNO - AMPIO GIARDINO PRIVATO MQ 80
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CANTINA - POSTO AUTO COPERTO
€ 230.000,00 Classe Energetica G
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€ 199.000,00
Classe Energetica G
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€ 310.000,00 Classe Energetica G
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CASETTA MATTEI
BALDO DEGLI UBALDI
CASSIA LA GIUSTINIANA
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VIA DEL VERROCCHIO MQ 110 - ATTICO - INGRESSO SALONE - CUCINA - CAMERA CAMERETTA - 2 BAGNI
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CUCINA - RIPOSTIGLIO - 3 CAMERE
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2 BAGNI - AMPIO BALCONE
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TERRAZZO MQ 150
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BAGNO - AMPIO GIARDINO MQ 100
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€ 349.000,00
Classe Energetica G
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€ 195.000,00
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Sede Balduina Largo Damiano Chiesa 7/a 00136 Roma Tel. 06/45548900 Fax. 06/45548903 balduina@sinergieimmobiliari.net
Sede Aurelio - Boccea Via di Boccea 274/c 00167 Roma Tel. 06/66000700 Fax. 06/233242784 info@sinergieimmobiliari.net
Via Aurelia – Ergife Residenza Borghetto Levante Nuove Costruzioni. Apriamo le prenotazioni di esclusive case da sogno , con accesso da strada privata, immerse nel verde, giardino di pertinenza , accesso e affaccio su giardino condominiale. Box auto . Rifiniture di elevato pregio. Collegamenti: 1 km circa dalla metro Cornelia. Classe energetica A Varie Tipologie disponibili. Prezzi a partire da € 249.000,00
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Via Garlasco – Selva Candida Nuove Costruzioni, pronta consegna. Palazzina in cortina con ascensore, abitazioni composte da : soggiorno con angolo cottura, camera matrimoniale, cameretta, bagno , giardini e/o terrazzi. Superficie 60 mq. posto auto coperto e cantina. Classe energetica B (pannelli solari per produzione acqua calda e predisposizione condizionatori e allarme) Prezzi a partire da € 180.000,00
VENDITA – CORTINA D’AMPEZZO Appartamento bilivelli completamente e finemente ristrutturato composto da doppio ingresso, ampio soggiorno, cucina abitabile , due grandi camere da letto e due bagni. Possibilità di divisione in due unità immobiliari. Classe energetica G. € 359.000,00
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VENDITA – LARGO RAVIZZA (MONTEVERDE) In palazzina d’epoca ristrutturata, appartamento finemente ristrutturato composto da ingresso, soggiorno, Cucina abitabile, camera, ripostiglio, bagno e balcone. Riscaldamento autonomo. 2° piano senza ascensore. Classe Energetica G. Superficie 70 mq. € 286.000,00
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VENDITA – VIA ENGLEN (AURELIA) In palazzina signorile con parco privato, attico composto da: doppio ingresso, salone doppio con camino, tre camere, una cameretta, tre bagni, cucina abitabile, terrazzo abitabile, balcone, tre posti auto, cantina. Classe energetica G. € 695.000,00
VENDITA – VIA VIRGILIO TESTA (VIA DEL PODERE SAN GIUSTO) Villino a schiera di recente costruzione anno 2011, disposto su tre livelli, composto da soggiorno con angolo cottura, sala hobby camera da letto, due bagni soffitta e terrazzo. Completamente arredato. mq 65. Classe energetica E. € 160.000,00
VENDITA – VIA VINCENZO TIBERIO (FLEMING) Appartamento ristrutturato, panoramico, composto da ampio ingresso, soggiorno, cucina, camera da letto, bagno, ripostiglio e balcone. Superficie 75 mq . Classe energetica G. € 399.000,00
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SEMINARIO IMMOBILIARE 12 NOVEMBRE 2015 - ORE 18.30 1° parte
Argomento: L’agente immobiliare Relatore: Avv.Alessandro Squillaci Notaio in Pomezia e Avv. Vincenzo Punziano 2° parte
Argomento: RE/MAX Italcase e Creacasa Gruppo Credem: L’unione fa la forza Relatore: Agente Mutui Creacasa Gruppo Credem Damiano Bartozzi
RISERVATI UN POSTO PER IL SEMINARIO IMMOBILIARE DEL 12 NOVEMBRE: PER PRENOTARTI CHIAMA ALLO 06.6638333 O INVIACI UNA MAIL A ITALCASE@REMAX.IT
OPEN HOUSE WEEKEND: L’EFFICENZA DI UN’INNOVATIVA PROMOZIONE IMMMOBILIARE Lo scorso 17 e 18 ottobre dalle 10.00 alle 12.30 si è svolto l’OPEN HOUSE WEEKEND per gli immobili aderenti all’esclusiva iniziativa RE/MAX! Al termine dell’evento, lo staff Re/max Italcase ha potuto contare i seguenti numeri: -53 appuntamenti -3 ritorni nella stessa giornata -4 appuntamenti rifissati per la settimana successiva -5 appuntamenti di acquisizione -2 consulenze finanziare fissate grazie all’esclusivo accordo Re/max Italcase – Credem Creacasa L’iniziativa ha riscosso successo soprattutto nel pubblico cliente: secondo statistica interna il 90% dei partecipanti ha affermato di aver preso parte ad un evento utile ed innovativo; queste le parole di un cliente ‘’ complimenti per l’iniziativa (ottima per chi come me lavora tutto il giorno e ha poca disponibilità di tempo per fissare un appuntamento) e anche per la cortesia, competenza e professionalità dimostrate dai vostri operatori.’’
VUOI SAPERNE DI PIU’? CONTATTACI PER UNA CONSULENZA GRATUITA! Lo staff Re/max Italcase perseguono l’obiettivo di offrire al cliente un servizio al passo con i tempi, innovativo e funzionale ai loro obiettivi! STUDIO ODONTOIATRICO
Si ringraziano per la collaborazione:
Dott. MARCO MARINI
RE/MAX ITALCASE sostiene TELEFONO AZZURRO
LAVASECCO
Patrizia
RE/MAX Italia sostiene Telefono Azzurro dal 2005 con donazioni da parte delle singole agenzie e dei consulenti e con la partecipazione ad eventi Nazionali organizzati dalla onlus in due periodi dell’anno: Aprile e Novembre. Durante questi eventi, le agenzie intervengono ‘’personalmente’’ nell’arco di un weekend facendo del vero e proprio volontariato a sostegno della onlus nelle piazze italiane in cui vengono allestiti i banchetti di Telefono Azzurro per la vendita di fiori, candele profumate e gadget. Sostieni anche tu TELEFONO AZZURRO, partecipando agli eventi di Aprile e Novembre.
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BOCCEA Via Gregorio XIII In piccolo fabbricato appartamento al 2° piano termoautonomo ottimo stato composto da soggiorno cucina abitabile camera matrimoniale e servizio. L’immobile luminoso gode di tripla esposizione. Classe G €179.000 Rif 2/9
BATTISTINI – Via Lucio II Silenzioso e luminoso appartamento termoautonomo composto da ingresso soggiorno cucina abitabile camera servizio e 2 balconi. E’ possibile ricavare una comoda cameretta. Classe G € 189.000 Rif 2/10
PINETA SACCHETTI Via Cardinal Salotti In via privata ad. Cristo Re, appartamento termoautonomo in buono stato composto da ingresso soggiorno cucina abitata camera matrimoniale servizio e giardino 50mq. Classe G € 209.000 Rif 2/4
MONTE MARIO Via O.Assarotti A pochi metri dal Gemelli e dalla stazione FS Monte MArio, proponiamo appartamento luminosissimo e riservato posto al 1° piano composto da ingresso soggiorno cucina 2 camere e servizio. Ideale per investimento. Classe G € 240.000 Rif 3/25
BOCCEA Via del Forte Boccea Appartamento termoautonomo ottimo stato al 2° piano di una palazzina dotata di ascensore. Ingressp soggiorno con balcone cucina camera matrimoniale cameretta servizio. Classe G € 245.000 Rif 2/11
BOCCEA Ad. Castroni Appartamento posto al 4° piano con esposizione laterale composto da ingresso con armadio a muro soggiorno cucina con balcone ampia camera matrimoniale servizio. Classe G € 248.000 Rif 2/17
AURELIA – Via Avegno Trilocale ottimo stato termoautonomo luminoso composto da ampio ingresso, salone con 2 balconi, cucina abitabile 2 camere matrimoniali doppio servizio ripostiglio soppalco. Completa la proprietà un lastrico solare esclusivo e un posto auto. Classe G € 255.000 Rif 3/1
SELVA CANDIDA – Via Taleggio Termoautonomo ottimo stato, appartamento luminosissimo composto da salone due camere cameretta cucina abitabile due servizi due balconi abitabili. Completano la proprietà una cantina ed un posto auto assegnato in garage condominiale Classe G € 259.000 Rif 4/9
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BOCCEA – Valle Santa In via Romagnano Sesia proponiamo villino bilivelli in ottimo stato composto da: - Al piano terra troviamo il patio di Mq 20, l’ingresso principale il soggiorno la cucina abitabile una camera matrimoniale e uno dei due servizi; Al piano seminterrato troviamo 3 ampie camere ed il secondo servizio. Completa la proprietà un giardino di Mq 90 Classe G € 265.000 Rif 4/1
composto da ingresso soggiorno con balcone cucina abitabile camera matrimoniale servizio soppalco. Classe G € 265.000 Rif 2/19
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Boccea – Via Gregorio XIII Attico ottimo stato a pochi passi dalla metro Battistini e dalla Via Boccea. Ingresso salone cucina 2 camere matrimoniali servizio terrazzo 50 mq 2 balconi. Classe G € 270.000 Rif 3/7
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BATTISTINI Via GB Nasalli Rocca
termoautonomo composto da ingresso soggiorno
cucina abit 2 camere servizio ampio balcone angolare. posto auto condominiale. Classe G € 298.000 Rif 3/26
BOCCEA Via Pio VII In piccolo stabile ristrutturato, appartamento termoautonomo tripla esposizione composto da ampio ingresso soggiorno cucina abitabile 2 camere matrimoniali servizio ripostiglio 3 balconi Classe G €280.000 Rif 3/23 PINETA SACCHETTI Via Suor Celestina Donati Adiacenze Policlinico Gemelli appartamento ottimo stato termoautonomo tripla esposizione composto da soggiorno all’americana cucina abitabile 2 camere matrimoniali servizio ampio ripostiglio 2 balconi. L’immobile e dotato di porta blindata, infissi alluminio doppio vetro, inferiate, impianto di condizionamento. Possibilità secondo bagno Classe G €310.000 Rif 3/14 BOCCEA Ad. Forte 3° piano termoautonomo ottimo stato composto da ingresso soggiorno cucina abitabile 2 camere matrimoniali servizio 2 balconi. Vicinanza con Metro A Battistini e Autobus. Ideale per famiglie o attività ricettive. Classe G € 315.000 Rif 3/27
ATTICO termoautonomo silenzioso e luminoso composto da ingresso con ripostiglio soggiorno cucina abitabile 2 camere matrimoniali servizio ampio terrazzo € 315.000 Rif 3/10
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In via privata e palazzina in cortina dotata di ascensore,
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BOCCEA Via Emilio Albertario
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TORREVECCHIA Via Simone Mosca Ad. Pietro Maffi, proponiamo in palazzina recentemente ristrutturata 2° piano silenzioso luminoso composto da ingresso con armadio a muro, soggiorno con angolo cottura e accesso al terrazzino, camera con balcone privato, servizio. L’immobile gode di doppia esposizione sud-est/sud-ovest. Classe G € 155.000 Rif 3/20
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BOCCEA Via Gregorio XIII Nuda Proprietà 81 anni con diritto abitazione– appartamento termoautonomo in buone condizioni composto da ingresso soggiorno cucina abitabile camera matrimoniale servizio balcone 10 mq. Classe G € 150.000 Rif 2/8
PINETA SACCHETTI – Via Innocenzo IV Esclusiva villa indipendente ristrutturata caratteristicamente con materiali di pregio. Composta da ingresso salone, ampia cucina, 3 camere cameretta 3 wc giardino 250 mq 2 terrazzi. Completa la proprietà un posto auto coperto. Classe G € 650.000 Rif 4/2
BALDUINA – Via A. Friggeri In Via Friggeri a pochi passi da Piazza della Balduina, in stabile signorilre del 1959 con servizio di portineria, proponiamo appartamento unico al piano di Mq 200. L’eventuale frazionabilità consentirebbe di ricavare due appartamenti composti da ingresso salone cucina abitabile 2 camere doppio serizio e 2 terrazzi. Classe G € 1.050.000 Rif 4/18
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BOCCEA Via C. Caprara In palazzina signorile in fase di ristrutturazione, 2° piano luminosissimo composto da ampio ingresso salone doppio cucina abitabile 2 camere matrimoniali cameretta doppio servizio 2 balconi. Classe G € 430.000 Rif 4/16
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Boccea - Via Ennio Bonifazi SALDO IMMOBILIARE FINO AL 30 NOVEMBRE In palazzina ristrutturata dotata di ascensore, appartamento al 2° piano con doppia esposizione composto da ingresso 4 camere comode cucina abitabile servizio soppalco ripostiglio e 2 balconi. Classe G € 355.000 Rif 4/7
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VENDITA TORREVECCHIA AD. L.GO MILLESIMO
Palazzina in cortina recentemente ristrutturata, appartamento completamente restaurato composto da ampio ingresso, salone doppio, cucina abitabile, tre camere da letto, tre bagni. Possibilità Box. - P.Auto non pertinenziale. Classe Energetica G Trattative Riservate
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Primo piano luminoso e silenzioso, ristrutturato. cucina arredata, due camere, bagno, armadio a muro. aria condizionata e riscaldamento con valvole. balcone abitabile. Classe energetica G. € 850,00
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Appartamento composto di ingresso, soggiorno con angolo cottura, camera e bagno. Parzialmente ammobiliato, ampio spazio esterno pavimantato con giardino. Possibilità cantina. Classe energetica G. € 900,00
affittasi zona torrevecchia via ghinucci / barbazza
Appartamento piano terra, ingresso, due camere, bagno, cucina arredata. giardino pavimentato. riscaldamento autonomo. Classe energetica G. € 680,00
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affittasi zona torrevecchia via ghinucci / barbazza
Appartamento piano primo, ingresso, due camere, ripostiglio, bagno, cucina, balconi. riscaldamento autonomo. Classe energetica G. â‚Ź 630,00
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APPIA SAN GIOVANNI via Vetulonia appartamento mq 100 piano quarto composto da ingresso, salone doppio, 2 comode camere, cucina abitabile con tinello, 2 bagni, ampi disimpegni e balcone. In caso di ristrutturazione, offre valide soluzioni distributive. € 470.000
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ACQUE
Roma futura capitale della geotermia Frutto di oltre un anno di lavoro di vari enti universitari e di ricerca, è stata presentata la nuova Carta Idrogeologica della Capitale, che fornisce un repertorio di informazioni sulle sue risorse idriche aprendo interessanti prospettive… Fonte Newspages
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oma città dell’acqua, Roma regina aquarum, ha ora una mappa dettagliata delle sue falde acquifere e delle sue risorse idriche. La nuova Carta Idrogeologica di Roma, frutto di un’inedita sinergia tra Roma Capitale e un ampio ventaglio di istituti accademici e scientifici, è stata presentata nella sala capitolina della Protomoteca, in collaborazione con l’Ordine dei Geologi del Lazio e con la partecipazione di oltre 350 tra esperti, funzionari pubblici e cittadini.
30 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE
La mappa è il frutto di un anno di lavoro realizzato da vari enti universitari e di ricerca - il Dipartimento di Scienze dell’università Roma Tre, il Servizio Geologico d’Italia (ISPRA-SGI), l’Istituto di Geologia Ambientale e Geoingegneria (CNR-IGAG), il Centro di Ricerca Previsione Prevenzione e Controllo dei Rischi Geologici (CERI Sapienza), l’Istituto Nazionale di Geofisica e Vulcanologia (INGV) - tutti coordinati dal Campidoglio attraverso il Dipartimento Tutela Ambientale, coadiuvato dal Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica. Il tutto, sulla base di un protocollo d’intesa a titolo gratuito: il risultato è stato quindi raggiunto senza gravare economicamente su nessuno dei partner. Con la Carta Idrogeologica, la città ha sotto gli occhi le sue risorse idriche: un fondamentale repertorio di informazioni, che si vanno a incrociare con quelle fornite dalla neo-costituita “rete di monitoraggio delle acque sotterranee di Roma Capitale” (al momento oltre 100 pozzi pubblici, aumentabili nel tempo, che consentono di controllare e studiare le falde acquifere). Le potenzialità che la nuova mappa apre su più fronti sono molteplici: programmazione della tutela ambientale e delle risorse idriche, resilienza - ovvero capacità di adattamento di un ambiente ai cambiamenti - energie rinnovabili. E numerose sono le possibili applicazioni: controllo degli inquinanti nelle falde, prevenendone la propagazione ed elaborando provvedimenti più ponderati, in tempi rapidi; ausilio alla progettazione, specialmente per i lavori sotterranei; pianificazione di interventi e progetti per gestire le acque che si accumulano con le piogge (si può arrivare a controllare e favorire l’infiltrazione d’acqua per ricaricare le falde ed evitare nel contempo eventuali allagamenti). Tra le implicazioni più promettenti, l’impiego delle risorse geotermiche: la carta dà infatti conto delle temperature medie delle acque di falda - un elemento, questo, decisamente innovativo - e i dati mostrano valori termici spesso elevati, tali da prefigurare un alto rendimento energetico. Una vera manna, dunque, per il riscaldamento e il condizionamento di case e palazzi. Roma, adesso, può davvero aspirare a diventare una delle capitali europee della geotermia, riscaldandosi con il calore della terra, risparmiando denaro e abbattendo le emissioni di CO2.
CONFESERCENTI
Commercio e pubblici esercizi Patto d’acciaio contro la desertificazione In Italia, nel 2015, spariscono ogni giorno 30 imprese, e i locali oggi sfitti sono circa 630mila. Per rivitalizzare le città, Confesercenti propone affitti a canone concordato e cedolare secca. E un accordo tra commercianti, proprietari di negozi e amministrazioni comunali per favorire la nascita di nuove iniziative commerciali. Un affare da 1,5 miliardi di euro per l’erario di Roberto Carcano
I
consumi interni ripartono, seppure lentamente, ma la crisi del commercio non si arresta. E la desertificazione di attività commerciali nei centri urbani continua ad avanzare: in Italia ci sono ormai oltre 627mila locali commerciali sfitti per mancanza di un’impresa che vi operi all’interno, quasi il 25% del totale disponibile, con valori percentuali che in alcune periferie sfiorano il 40 per cento. La stima è stata fatta da Confesercenti, sulla base delle rilevazioni delle imprese di intermediazione immobiliare. L’alto numero di locali commerciali senza locatario è dovuto principalmente alle perduranti difficoltà del settore. Nei primi otto mesi del 2015 sono sparite, tra negozi e pubblici esercizi, circa 30 imprese al giorno. E dal 2012 a oggi sono state oltre 300mila quelle che hanno cessato l’attività: un enorme numero di unità immobiliari che si sono liberate sul mercato in un periodo di tempo ridotto, cui vanno sommati i locali lasciati vuoti dalle imprese plurinegozio che, con il perdurare della crisi, hanno ridotto il numero di punti vendita. La desertificazione colpisce il territorio con una diffusione a macchia di leopardo, ma è generalmente più evidente nei piccoli centri e nelle zone periferiche delle grandi città, dove ormai si trovano serrande calate anche nei centri commerciali. Il più alto numero di negozi sfitti si trova nelle regioni a maggiore densità di locali a uso commerciale: Lombardia (oltre 82mila) Campania (quasi 70mila) e Lazio (circa 62mila). “La crisi economica, le liberalizzazioni e gli affitti che, soprattutto nelle aree di pregio commerciale, sono sempre più elevati, stanno svuotando le città di negozi”, dichiara il Presidente Nazionale di
Confesercenti Massimo Vivoli. “I segnali della resa delle botteghe sono ben visibili nelle migliaia di saracinesche abbassate che si affacciano su strade che erano il regno dello shopping, ma che ora sono sempre più deserte e sempre meno sicure”. Per agevolare il ripopolamento di botteghe, Confesercenti propone l’inserimento nella prossima legge di stabilità di un meccanismo “combinato” per riportare i negozi nelle città: una norma che permetta di introdurre canoni concordati e cedolare secca anche per gli affitti di locali commerciali. Un sistema già previsto per le locazioni abitative e che potrebbe essere declinato anche per il commercio attraverso un accordo tra proprietari immobiliari, rappresentanti delle imprese commerciali e amministrazioni territoriali competenti. In questo modo si favorirebbe la ripresa del mercato immobiliare, in un momento di ripartenza dell’economia, dando allo stesso tempo nuovo impulso alla rinascita del commercio urbano e delle botteghe. Si creerebbe inoltre valore per tutti i soggetti interessati, in quanto da un lato il proprietario dell’immobile godrebbe di un indubbio beneficio fiscale e dall’altro le attività commerciali corrisponderebbero un canone ridotto. E per l’amministrazione comunale sarebbe un doppio investimento: sociale, con il ripopolamento delle aree ormai desertificate delle città, e fiscale. Secondo le elaborazioni dell’ufficio economico di Confesercenti, con l’introduzione di un canone concordato e cedolare secca potrebbero rinascere, nell’arco di due anni, circa 190mila negozi. Per il fisco centrale e locale – tra gettito Irpef, Tari e Irap pagate dalle imprese – sarebbe un introito aggiuntivo di 1,5 miliardi di euro.
IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 31
Mercato immobiliare
Anno 2015, meglio comprare col mutuo o andare in affitto? L’attuale andamento dei prezzi consiglierebbe l’acquisto, ma si tratta di una scelta che dipende da numerose variabili. Ecco allora i principali vantaggi e svantaggi delle due soluzioni di Lucia Polidori Iscr. Ruolo Ag. Imm.ri, CCIAA di Roma n. 9980
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e domande che gli operatori sul mercato immobiliare si sentono porre in questa seconda fase del 2015 sono numerose: conviene comprare casa oggi? Vale la pena acquistare un immobile in Italia in questo momento? E se sì, cosa comprare? È meglio il mutuo o l’affitto? Questo articolo cercherà di dare risposte a questi quesiti. Innanzitutto, però, chiariamo cosa vuol dire per il nostro interlocutore la domanda “conviene com-prare casa?”. Il significato non è uguale per tutti: c’è chi vuole acquistare un appartamento da destinare a propria abitazione, chi vuole fare un investimento pensando di ricavarne un reddito, chi si trova a comprare casa per la prima volta, chi deve cambiare per avere un ambiente abitativo più grande e chi, al contrario, ha necessità di ridimensionarsi. E poi c’è chi vuole una seconda casa per investire o un appartamento in una zona turistica per trascorrervi le vacanze, chi vuole comprare un ufficio o un negozio per aprire un’attività e pensare quindi al proprio futuro lavorativo. A seconda dei casi, dunque, cambiano le esigenze e, di conseguenza, mutano anche le possibili risposte alla domanda in questione. In generale, diciamo subito che questo è probabilmente il momento migliore per comprare un immobile, perché i prezzi sono in calo. Basta pensare che secondo i dati dell’osservatorio “immobiliare.it”, da gennaio 2014 a gennaio 2015, il costo al metro quadro è calato del 5,99%. Se si ha denaro disponibile, quindi, questo è il momento migliore per investire in immobili. Si può acquistare una prima o una seconda casa, un appartamento per le vacanze, o un’altra abitazione da mettere a reddito. Se si dispone di tutta la somma necessaria si può pagare tutto in contanti oppure, se è necessario fare un investimento più alto, si può richiedere un piccolo prestito presso gli istituti di credito. Nel caso in cui si debba vendere per riacquistare, il consiglio è di non impegnarsi nell’acquisto fino a che non è completata l’ope-
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razione di vendita. Oggi i tempi delle trattative sono molto lunghi e, in più, non si può essere mai del tutto sicuri della cifra che si realizzerà. Pur essendoci un valore presunto di mercato, infatti, il prezzo il più delle volte subisce variazioni in difetto mentre, molto più raramente, le subisce in eccesso. È quindi più prudente, e saggio, avere la certezza della quantità di denaro disponibile per l’acquisto e del tempo in cui avverrà tale disponibilità. Impegnarsi in un acquisto senza questa sicurezza comporta la possibilità di correre molti rischi. Infine, se si vuole acquistare una casa e non si posseggono le necessarie risorse finanziarie, è bene rivolgersi preventivamente a un istituto di credito per capire a quanto ammonta l’importo finanziabile e individuare un immobile che abbia un valore commisurato a tale importo, calcolando ovviamente anche i costi accessori che si sostengono nel corso dell’operazione d’acquisto (spese notarili, imposte e altro). E allora, cosa conviene fare? Rimanere in affitto oppure accendere un mutuo? Alla luce di quanto detto finora, spetta al lettore trarre le dovute conclusioni. Ciò che si può aggiungere è la lista dei vantaggi e degli svantaggi cui si può andare incontro in un caso e nell’altro. Vantaggi: una volta finito di pagare le rate, l’immobile diventa di proprietà e si avrà a disposizione un importo mensile piuttosto ampio; al contrario, il denaro investito nella locazione va quasi totalmente “perso” e, in termini percentuali, i prezzi degli affitti sono scesi meno di quelli di compravendita; inoltre, una casa di proprietà è modellabile secondo il proprio gusto e tutti i soldi vengono investiti per un bene che rimarrà per sempre a disposizione del proprietario. Svantaggi: accendendo un mutuo, il prezzo della casa, di fatto, lo si rimborsa alla banca, ma per lo Stato l’immobile è già di chi lo occupa in locazione, che è quindi tenuto a pagare tutte le tasse relative a esso.
Edilizia convenzionata
Diritto di superficie, la Cassazione fa chiarezza La questione del prezzo massimo di cessione in materia di vendita di alloggi ai sensi dell’art. 35 della legge 865/71 è da sempre oggetto di interpretazioni diverse, che hanno causato una normativa farraginosa. Alcuni consigli dopo la sentenza di settembre di Massimiliano Onofri
Iscr. Ruolo Ag. Imm.ri, CCIAA di Roma n. 7271
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e stai vendendo o acquistando un immobile che ricade in un piano di zona con vincolo relativo al prezzo massimo, su cui grava diritto di superficie, leggi con attenzione quanto segue. La questione del prezzo massimo di cessione in materia di vendita di alloggi ai sensi dell’art. 35 della legge 865/71 è da sempre oggetto di interpretazioni diverse, che hanno causato una pesante stratificazione giurisprudenziale e una normativa spesso farraginosa. La problematica è sempre la stessa. La normativa poneva sia divieti temporali di rivendita sia limitazioni relative alla determinazione del prezzo, relativamente tanto alla locazione che alla vendita. Il rischio era quello di incorrere nella nullità anche parziale. Questi divieti sono in parte venuti meno con la legge n. 179 del 1992. Tuttavia, quello del prezzo massimo di cessione è rimasto un punto controverso e assai discusso, sul quale la giurisprudenza si è sempre mossa con due distinte correnti interpretative: circoscrivere i vincoli e gli obblighi al primo cedente e quindi al costruttore o estenderlo a chiunque, anche successivamente alla prima compravendita. Gli ultimi sviluppi segnano un importante passo avanti verso la seconda interpretazione. La recente sentenza della Corte di Cassazione a sezioni riunite del 16 settembre 2016 ha infatti ribadito quanto già espresso dal tribunale di Roma, ovvero che il nuovo comma 49 bis dell’art.31 della legge n.448/1998, introdotto dal D.L. n.70/2011 convertito nella legge n.106/2011, riconosce ai titolari del diritto di proprietà superficiaria e ai proprietari (il cui acquisto sia avvenuto prima del 1992) di eliminare i vincoli del prezzo massimo con apposita convenzione in forma pubblica da stipularsi dal singolo proprietario dell’immobile con il Comune una volta che siano trascorsi almeno cinque anni dalla prima assegnazione versando la somma determinata dal Comune stesso. Inoltre, pone una netta demarcazione sul campo di azione della sussistenza dei vincoli, escludendo esplicitamente le convenzioni avvenute tramite ex legge 10/77 (Bucalossi) mantenendo il vincolo esclusivamente per la cessione tra chi ha realizzato il progetto e il primo acquirente.
Come procedere attualmente? In attesa di ulteriori chiarimenti da parte del notariato, a chiunque in questo momento intenda procedere alla vendita di un immobile che si trovi in un piano di zona con vincolo relativo al prezzo massimo, suggeriamo di: - recarsi presso il competente ufficio del proprio comune per ottenere una dichiarazione attestante la quantificazione del prezzo massimo di cessione; - accertato il prezzo, laddove si volesse procedere alla cessione a un prezzo maggiore, presentare richiesta allo stesso comune di stipulare l’apposita convenzione per eliminare tale vincolo, per la quale sarà quantificata una somma da versare per ottenerne il rilascio.
IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 33
Mediazione immobiliare
Responsabilità e compiti del professionista L’incarico conferito a un operatore di mercato per la compravendita di un immobile è soggetto a regole e modalità che è necessario siano messe bene in chiaro da tutte le parti in causa, al fine di evitare possibili controversie di Maurizio Galli Iscr. Ruolo Ag. Imm.ri, CCIAA di Roma n. 115-1
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ei rapporti che si sviluppano tra consulente immobiliare e proprietario in merito alla vendita di un’unità immobiliare, quello dell’affidamento di un incarico di mediazione è uno dei momenti da affrontare con particolare attenzione e reciproco rispetto. È bene evidenziare innanzitutto che la relativa modulistica deve essere depositata presso gli uffici competenti della Camera di Commercio al fine di garantire che le clausole inserite siano in linea con l’attuale legislazione in materia. Fatta questa necessaria premessa, analizziamo ora i punti di maggiore rilevanza della questione. La prima parte di un incarico di mediazione per la vendita riguarda la compilazione dei dati anagrafici del soggetto firmatario (il proprietario o una persona autorizzata) e della società di mediazione, con i relativi estremi di iscrizione al R.E.A a dimostrazione dell’abilitazione all’esercizio della professione (come è noto, per poter esercitare l’attività il mediatore deve essere obbligatoriamente iscritto presso la sezione della Camera di Commercio). In secondo luogo, devono venire i dati relativi alla unità immobiliare oggetto della mediazione, specificandone ubicazione, tipologia e dati catastali. A tutto questo fa seguito un elemento fondamentale del contratto, ossia la dichiarazione del venditore in merito alla conformità dell’immobile alle normative edilizie e urbanistiche, all’impiantistica e all’eventuale esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli. Per chiarire meglio: il venditore dovrà dichiarare se, per esempio, l’immobile è gravato da iscrizione ipotecaria a garanzia di un mutuo contratto al momento dell’acquisto, oppure se è stato oggetto di domanda di concessione in sanatoria. Un altro elemento fondamentale della scrittura è la determinazione del prezzo minimo di vendita, che verrà concordato a seguito di un’analisi di mercato condivisa tra proprietario e consulente immobiliare, e della determinazione del compenso di mediazione spettante al consulente stesso in caso di conclusione positiva dell’affare. A tale proposito, è bene chiarire che il pagamento della commissione per la mediazione spetta a entrambi i soggetti – acquirente e venditore – nel caso l’affare si concluda positivamente in seguito all’intervento del mediatore, così come meglio specificato dall’articolo 1755 del codice civile, nella misura determinata da patti tra le parti, da tariffe professionali o da usi. L’affare si intenderà concluso quando l’acquirente avrà avuto comunicazione, da parte del consulente immobiliare, dell’avvenuta accettazione sottoscritta dal venditore, e a condizione che vengano accertate e verificate, attraverso apposite indagini conoscitive, le dichiarazioni fatte dal venditore al momento della sottoscrizione
34 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE
dell’incarico circa la situazione urbanistica, catastale e ipotecaria. A questo proposito, con sentenza della Cassazione III sezione civile del 10 aprile 2015 n. 7178, la giurisprudenza ha ribadito l’obbligo a carico del mediatore di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso. L’incarico di mediazione dovrà contenere una durata convenuta tra le parti e l’accordo su un’eventuale proroga per ugual periodo, ovvero la cessazione di ogni effetto alla data stabilita. In merito all’esclusività dell’incarico è bene evidenziare che, accertata la serietà e la competenza professionale del consulente, lo stesso può godere della totale fiducia del cliente venditore ed esplicitare l’incarico ricevuto con ogni iniziativa atta a soddisfare le parti contraenti. Peraltro, il concetto di esclusività può definirsi come elemento secondario, in quanto è ormai frequente il concetto di vendita in collaborazione tra consulenti immobiliari ben noto in Paesi europei e negli Stati Uniti e sviluppato in Italia da Remax. A fronte del quale un soggetto venditore individua un professionista immobiliare che diventerà suo consulente di riferimento – come accade peraltro per altre figure professionali – mentre l’immobile, gestito dal consulente stesso, sarà condiviso con ogni altra agenzia che ne farà richiesta, con la conseguente riduzione dei tempi di vendita e la realizzazione del miglior prezzo di mercato.
RIQUALIFICAZIONE
Operazione Tetti puliti Il Comune di Roma offre finanziamenti fino a 5mila euro a fondo perduto e altri bonus ai condomini che riqualificheranno le facciate. Obiettivo: eliminare la giungla di antenne che infesta lo skyline della Capitale di Alessandro Pallottini Architetto
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efiscalizzazione, esenzione dal pagamento dell’occupazione di suolo pubblico, sgravi sugli oneri da versare all’amministrazione per la pubblicità sulle impalcature. Roma avvia così l’operazione «Tetti puliti», proposta nelle scorse settimane da Cna e Anaci, ovvero il Consiglio nazionale degli architetti e l’Associazione degli amministratori di condominio, con un obiettivo molto preciso: sfoltire, almeno in parte, la giungla di antenne che infesta i palazzi della Capitale, provando a sostituirla con moderne installazioni centralizzate. A conti fatti, nella Capitale gli impianti TV sono al momento circa 2 milioni: per ridurre questo numero il Comune ha messo a punto una delibera bipartisan, che ha previsto l’inizio dei lavori a giugno del 2015 e la loro ultimazione entro maggio del 2017. Ogni opera di sostituzione dovrà durare al massimo sei mesi, con la sola eccezione dei palazzi monumentali tutelati e delle facciate di grande pregio, che godranno di un termine massimo di nove mesi. Il ventaglio di bonus a disposizione dei proprietari è notevole. Gli interventi potranno godere dell’esenzione dal pagamento della Cosap, il canone per l’occupazione di
spazi pubblici effettuati da imprese per conto di condomini in occasione del rifacimento delle facciate, purché sia contestuale alla centralizzazione dell’impianto di ricezione del segnale. Inoltre, il 10% dei corrispettivi dovuti al Comune per l’utilizzo della pubblicità sui ponteggi potrà essere trattenuto come incentivo, mentre ulteriori incentivi saranno corrisposti se questi interventi verranno combinati alla bonifica di amianto e alla riqualificazione energetica. E, per completare il quadro, ci sarà anche una defiscalizzazione del 55% del costo di realizzazione delle opere, detraibile in 10 anni. Il testo, nella sostanza, recepisce le indicazioni di Cna, secondo le quali questi interventi rappresentano un modo per avvicinare il nostro paese agli standard europei e creare opportunità di lavoro per le imprese artigiane del settore. Va però ricordato che il dettaglio degli sgravi verrà affidato a un provvedimento aggiuntivo. La delibera, infatti, dà mandato alla giunta di approvare un successivo regolamento che dovrà attuare i principi decisi dal Consiglio comunale. Qui, se le finanze pubbliche lo permetteranno, si potranno prevedere «ulteriori incentivi legati agli interventi» già individuati dalla delibera.
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RISTRUTTURAZIONI
Nuovi incentivi, per ristrutturare Bonus fiscale del 50% fino al 31 Dicembre 2015 grazie all’ultima legge di stabilità. Un’opportunità imperdibile per chi desidera rinnovare la propria abitazione. E farlo avvalendosi di un professionista abilitato di fiducia è la migliore garanzia di poter realizzare un intervento di qualità di Federica La Marra
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Architetto
n origine chi effettuava lavori di ristrutturazione edilizia poteva usufruire di una detrazione del 36%, che è poi stata elevata nel 2012 al 50% con 96.000 euro di importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Con l’ultima legge di stabilità, a chi decide di ristrutturare casa oggi, il Fisco concede uno sconto fiscale importante, ossia la detrazione dall’Irpef nella misura massima del 50%, a cui si aggiunge il bonus mobili, fino al 31 dicembre di quest’anno. In cosa consiste l’agevolazione? Il credito che un contribuente matura nei confronti dello Stato usufruendo delle detrazioni viene rimborsato in 10 rate annuali (di uguale importo) a partire dall’anno successivo a quello in cui sono stati effettuati (e pagati) i lavori. Quindi la documentazione va presentata nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo all’intervento. Nel caso di contribuenti lavoratori dipendenti, il rimborso economico viene riconosciuto direttamente in busta paga (come compensazione dell’Irpef versata in eccesso dal datore di lavoro nel corso del precedente anno lavorativo). I liberi professionisti e le aziende che usufruiscono del Modello Unico possono ottenere lo sconto fiscale come compensazione dell’Irpef da versare. Chi può fruirne? Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato: proprietari o nudi proprietari; titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); locatari o comodatari. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.
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Cosa è possibile detrarre? I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono: interventi di manutenzione ordinaria solo se effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali (ai sensi dell’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile). Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage. Se queste opere fanno parte di un intervento più
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vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali; interventi di manutenzione straordinaria realizzati sia su singoli appartamenti che su condomini. Vi rientrano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare e integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso o anche il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva e si mantenga l’originaria destinazione d’uso degli edifici; restauro e risanamento conservativo. Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso ad esso compatibili; ristrutturazione edilizia. Tra gli interventi sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un edificio in parte o del tutto diverso dal precedente.
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Come? È possibile detrarre dall’Irpef una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Per poter godere delle detrazioni, tali lavori devono essere pagati con bonifico bancario o postale da cui risultino la causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16bis del Dpr 917/1986), il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Per fruire di tale detrazione fiscale è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile (e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione) e conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti specifici come: fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute, ricevute dei bonifici di pagamento; domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito); ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Ici-Imu); delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese; dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi; abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera). Ristrutturare casa quindi conviene ancora, un’opportunità imperdibile per chi desidera rinnovare la propria abitazione avvalendosi delle agevolazioni fiscali specifiche. Farlo avvalendosi del proprio professionista abilitato di fiducia è certamente garanzia di raggiungimento del proprio obbiettivo con un intervento di qualità.
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Un Caso delicato e di difficile soluzione di Angelina Martarelli amicisr@tiscali.it D: Nel nostro Condominio il proprietario dell’ultimo piano ha realizzato, negli anni ’70, una veranda sul terrazzo di sua esclusiva proprietà. La tettoia del manufatto, addossata al muro perimetrale dell’appartamento e con una sola pendenza verso l’esterno del fabbricato, era stata realizzata mediante una struttura in ferro e copertura in guaina (che nelle costruzioni viene utilizzata come impermeabilizzazione sopra il massetto dei terrazzi), prima della apposizione della pavimentazione. Alcuni giorni fa l’Amministratore del Condominio ci ha convocato in assemblea perché è pervenuto l’atto di citazione – per danno temuto – che l’Avvocato del Proprietario dell’appartamento intende instaurare nei confronti del Condominio sostenendo che la mancata riparazione della copertura (la guaina) del lastrico solare, ha provocato numerose infiltrazioni di acqua piovana determinando notevoli danni all’immobile. I Condomini sull’argomento hanno già manifestato pareri discordanti: alcuni vorrebbero opporsi alla richiesta di riparazione, sostenendo che la stanza, abusivamente realizzata e successivamente oggetto di sanatoria, non risulta nel progetto originario del fabbricato, altri Condomini sostengono che, sussistendo in origine l’obbligo di partecipare alle spese di manutenzione del lastrico solare del terrazzo, dopo la realizzazione della veranda (che copre una parte del terrazzo) si determina una sorta di traslazione dell’obbligo di partecipare alle spese di manutenzione del tetto, in quanto svolge la funzione di protezione dell’originario lastrico solare. R.: La questione rappresentata è molto delicata e di non facile soluzione. Nel caso in cui l’Assemblea del Condominio non opti per una soluzione bonaria tra le parti (ove sia possibile è sempre opportuno tentare la strada della mediazione), il Giudice, procederà alla nomina di un CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) e affiderà allo stesso l’incarico di acquisire tutti gli elementi utili e necessari per la determinazione della sentenza. Ciascuna delle due parti in causa, a sua volta, potrà dare incarico al suo Tecnico di fiducia (CTP- Consulente Tecnico di Parte) di rappresentare le proprie ragioni, che potranno anche risultare contrastanti con le tesi del CTU. Non conoscendo ancora la decisione che verrà adottata dall’Assemblea del Condominio del nostro lettore, vogliamo ipotizzare che i Condomini deliberino di resistere alla richiesta formulata: riparazione della copertura e risarcimento dei danni del proprietario dell’appartamento ove insiste la veranda. In via preliminare e in base agli elementi descritti nel quesito vale la pena soffermarci ad esaminare cosa si intende per veranda. In senso tecnico ed anche dal punto di vista giuridico/amministrativo si tratta di un nuovo locale aggiunto all’immobile preesistente che, quindi, altera la sagoma e le volumetrie dell’originario fabbricato e consente al Proprietario un maggior godimento e aggiunge valore al proprio immobile (maggior superficie utile dell’appartamento). La realizzazione di una veranda necessita del permesso edilizio ed
i requisiti minimi per l’ottenimento dell’autorizzazione amministrativa sono: a) nessuna modifica della estetica dell’edificio, b) la veranda non deve pregiudicare la luminosità e la libera circolazione dell’aria agli immobili confinanti, c) la maggiore volumetria deve rientrare nei parametri stabiliti dal Piano Regolatore del Comune. Negli anni passati ben due leggi sul condono edilizio hanno consentito la sanatoria degli illeciti, giustificando che in molti casi si trattava di opere edilizie realizzate per stato di necessità (i “nuclei edilizi spontaneamente sorti” nelle aree periferiche della città). La stessa legge, però, ha consentito di condonare (sanatoria edilizia) anche tutta una serie di illeciti edilizi nei fabbricati esistenti in Città, per cui locali tecnici, lavatoi, soffitte sono diventati mini appartamenti oppure si sono realizzati ampliamenti dell’immobile con la costruzione di verande, come nel caso in esame. Lo Stato ed i Comuni, in ogni caso, hanno percepito a vario titolo delle maggiori entrate nei loro bilanci e i Comuni hanno rilasciato la licenza a sanatoria con l’indicazione “salvo i diritti dei terzi”; vale a dire: se a qualcuno non gli sta bene presenti ricorso. I Condomini quindi, in tutti i casi di rilascio del permesso in sanatoria, avrebbero potuto promuovere una azione (legale) nei confronti dell’autore dell’opera e richiedere la revoca della concessione in sanatoria. L’esperienza ci ha dimostrato che nelle Assemblee Condominiali (dopo molto parlare…) si è sempre arrivati ad un compromesso: accettazione dello stato di fatto (la veranda) e approvazione dell’aumento dei millesimi dell’appartamento in proporzione alla maggiore superficie realizzata. Per mancanza di professionalità da parte di alcuni amministratori ed anche per un falso concetto del voler vivere in armonia (… lasciar fare, siamo una grande famiglia ecc), non si sono tenuti in debito conto altri aspetti che comportano la realizzazione di un ampliamento dell’appartamento mediante la costruzione di una veranda o di un manufatto o la trasformazione dei locali tecnici: la indennità di sopraelevazione dovuta agli altri Condomini, in ragione della maggiore superficie realizzata, la rideterminazione dei millesimi di proprietà da trascrivere, onde evitare futuri ripensamenti (si pensi al caso in cui l’immobile venga ereditato o venduto e il nuovo proprietario dichiara che riconosce come validi i millesimi riportati nell’originario Regolamento contrattuale), il rischio che venga inficiato il rilascio, o se già rilasciato, il certificato di abitabilità/agibilità del fabbricato, la modifica degli impianti condominiali con compromissione dell’aspetto igienico sanitario (si pensi a quante verande sono divenute cucine o stanze da bagno che utilizzano quale scarico delle acque nere il discendente delle acque pluviali presente sul preesistente terrazzo privato); inoltre, come pare di capire dal caso in esame, la copertura della veranda realizzata in materiale non idoneo: strato di guaina senza alcuna protezione. L’assemblea condominiale in questi casi, nel prendere atto della mutata situazione, dovrebbe (nel caso di specie si spera che lo abbia fatto) deliberare che il Proprietario che ha realizzato la costruzione – a proprie spese e senza alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea – rimane responsabile in proprio ( e per i suoi aventi causa) della nuova struttura avendo egli scelto come realizzarla e avendo scelto i materiali ritenuti più idonei (si pensi alla eventuale scelta di una copertura in eternit, per la quale oggi il Proprietario dovesse chiedere agli altri Condomini di intervenire perché è a rischio la propria salute). Infine va (o andava) precisato che la nuova copertura non può essere annoverata tra le parti comuni dell’edificio, visto che al momento della realizzazione del fabbricato non esisteva.
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INTERVISTA
L’identikit del bravo agente immobiliare Golden Attico ha intervistato Egidio Vacchini, responsabile in Progetica dell’area indebitamento e delle problematiche immobiliari e creditizie relative alla pianificazione del bilancio familiare. Il tema dell’intervista, centrale per il nostro giornale, riguarda il ruolo di un bravo agente immobiliare. Provocazioni e stimoli che accenderanno, almeno speriamo, una vivace discussione sul nostro giornale di Emilia Bitossi
P
artiamo da un presupposto non indifferente e che quindi non va dimenticato. Siamo ormai nell’ottavo anno di una crisi economico-finanziaria di entità e dimensioni assolutamente impensabili prima e non esiste settore che non ne sia stato toccato in modo più o meno grave. Chi è riuscito a cavarsela e a non scomparire in questo lungo periodo è senz’altro chi aveva le spalle più larghe e una maggiore solidità finanziaria, ma non solo. Soprattutto è stato chi ha cominciato a cambiare, a innovare la propria professione e il proprio ruolo a essa connesso. E questo vale per moltissimi campi, in particolare per quello immobiliare. “La professione dell’intermediazione immobiliare deve cambiare profondamente”, spiega Egidio Vacchini, e senza mezzi termini prosegue. “Finora l’agente si è travestito da consulente continuando a fare l’intermediario fra chi acquista e chi vende. Prende delle informazioni le mette sul web e aspetta di vedere cosa ne esce fuori. In realtà, certamente non sta con le mani in mano, ma in definitiva ha un ruolo ancora molto passivo, bloccato anche dal fatto che riceve il doppio incarico dal proprietario che vende e da colui che vuole acquistare, dovendo fare gli interessi di entrambi e molto spesso scontentando inevitabilmente una delle due parti…”. A parte questo aspetto, da anni fonte di accese discussioni, c’è da sottolineare un altro elemento: quello della completezza delle informazioni relative agli immobili. Un’importante novità potrebbe essere l’introduzione di una certificazione dell’immobile nuovo e usato, relativa a tutti i vari aspetti che lo compongono (non solo quindi agli impianti). Una sorta di “pagelli-
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na” dell’appartamento, declinata in tutte le sue caratteristiche, descritte e valutate una a una. Un servizio di estrema utilità per l’utente. “Come acquirente mi aspetto che mi propongano degli immobili di cui esista una fotografia più che esatta delle condizioni, e un’idea di spesa di base da affrontare piuttosto precisa”, continua Vacchini. “Il mio agente ideale non dovrebbe quindi limitarsi a mettere l’immobile sul portale di turno (tra l’altro perché non usare anche portali che vendono altre cose, come macchine, telefoni e quant’altro?), ma dovrebbe avere un suo database molto ricco. Dovrebbe collaborare con gli altri agenti senza tenere le informazioni tutte per sé”. Un agente dunque estremamente attivo, che opera al fianco del cliente e solo per lui. Accanto a questo, o meglio sempre sulla stessa lunghezza d’onda, si apre il capitolo finanziario. Anche in questo caso un problema non da poco che all’agente dovrebbe interessare molto da vicino. Secondo Vacchini, l’operatore che gestisce il finanziamento dovrebbe essere contattato prima della scelta e dell’acquisto della casa, in modo da aiutare l’acquirente a capire su quanti soldi può realmente fare affidamento, pianificando poi insieme a lui il mutuo nell’arco degli anni. Solo così, con un intervento preliminare con il “pianificatore”, l’acquirente saprà di preciso quali sono le risorse che può mettere in gioco per comprare la casa. L’augurio è che sempre di più il ruolo e l’identikit professionale dell’agente immobiliare muti e si rinnovi andando verso il cliente e le sue reali esigenze, accompagnandolo in un “viaggio” più tranquillo e sicuro.
ANALISI
Quelli che comprano e quelli che vendono La ricerca socio-demografica realizzata da Tecnocasa su coloro che hanno mosso il mercato immobiliare nel 2015 evidenzia che tre acquisti su quattro riguardano l’abitazione principale, mentre il 44,4% del totale è stato effettuato senza ricorrere a un mutuo di Roberto Carcano
L’
analisi delle compravendite di abitazioni realizzata dagli analisti del Gruppo Tecnocasa al fine di identificare il profilo socio-demografico degli attuali protagonisti del mercato immobiliare italiano ha evidenziato che nel primo semestre del 2015 più di tre acquisti su quattro hanno riguardato l’abitazione principale (76,8%), mentre il 16,4% aveva come obiettivo una casa a uso investimento e il 6,8% mirava a una residenza destinata alle vacanze. Rispetto allo stesso semestre del 2014, gli analisti della società segnalano inoltre un leggero aumento, pari al +1,4%, della percentuale di acquisti di seconde case. Entrando più specificatamente nel merito dei suoi obiettivi, la ricerca dà conto che nel 64,2% dei casi a comprare l’abitazione sono state persone con un’età compresa tra 18 e 44 anni, con percentuali in diminuzione al crescere delle fasce di età. Per quanto riguarda la motivazione dell’acquisto secondo le diverse fasce di età, l’analisi evidenzia che la percentuale di chi compra l’abitazione principale decresce con l’aumentare dell’età, per poi risalire leggermente dai 65 anni in su. Al contrario, la percentuale di chi acquista per investimento aumenta al crescere dell’età per poi diminuire dai 65 anni in poi. E quest’ultima fascia di età, infine, è quella che registra la percentuale maggiore di acquisti di case vacanza (16,3%). Nella prima parte del 2015, il 55,6% di coloro che hanno proceduto all’acquisto di un’abitazione attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa lo ha fatto avvalendosi dell’ausilio di un mutuo bancario, mentre il 44,4% delle compravendite è stato effettuato in contanti. Nello stesso periodo del 2014 le percentuali registrate erano praticamente le medesime (55,2% e 44,8%). Analizzando le compravendite dal lato del venditore, nella
prima parte del 2015 la maggior parte delle persone ha venduto per migliorare la qualità abitativa (43,2%); subito dopo vengono coloro che hanno venduto per reperire liquidità (41,2%), mentre l’ultima tipologia di venditori comprende quelli che si sono trasferiti da un quartiere a un altro o in un’altra città (15,6%). Vale la pena di notare che la stessa analisi condotta nel primo semestre del 2014 aveva dato risultati differenti: infatti, la vendita per migliorare la qualità abitativa copriva il 49,5% del totale, mentre era più bassa la percentuale di chi aveva venduto per realizzare liquidità (33,1%).
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Mercato creditizio
Foto di gruppo dei mutuatari italiani In un quadro generale che vede il costante, seppur lieve, incremento dei finanziamenti ipotecari da parte delle banche, il Gruppo Tecnocasa traccia un significativo identikit di coloro che hanno avuto accesso al credito nel 2015 su tutto il territorio nazionale di Roberto Carcano
I
segnali di ripartenza sul mercato del credito sono sempre più evidenti. È dal 2014 che si riscontrano le prime note di ottimismo e il primo trimestre 2015 si è chiuso con un ulteriore aumento delle erogazioni, in corso da ben cinque trimestri consecutivi. La Banca Centrale Europea opera da tempo per sostenere i finanziamenti tanto alle famiglie che alle imprese, ma il settore rimane condizionato dalla difficile situazione economica e finanziaria italiana ed europea. L’offerta bancaria è comunque in miglioramento e fa registrare riduzioni degli spread sui mutui destinati alla prima abitazione, con una bassa percentuale di intervento sul valore dell’immobile. Ciò nondimeno, le politiche di erogazione rimangono prudenziali e la qualità del portafoglio degli istituti resta un fattore determinante, che condiziona le scelte delle banche. In questo contesto, il Gruppo Tecnocasa ha elaborato una significativa analisi delle caratteristiche di coloro che hanno sottoscritto un finanziamento ipotecario attraverso le agenzie a marchio Kìron ed Epicas nei primi sei mesi del 2015, prendendo in esame parametri quali finalità dell’operazione, tipologia, durata e importo medio del mutuo. Innanzitutto, la ricerca evidenzia che nel nostro Paese vengono finanziati principalmente cittadini italiani, ai quali è stato infatti erogato l’87,5% dei mutui totali. Meno del 10% è rappresentato da cittadini di altri paesi del Vecchio Continente e solo il 2,7% da immigrati extra-europei, ma entrambe le percentuali sono in lieve aumento rispetto al primo semestre 2014. Dai dati raccolti si evince che la maggior parte degli stranieri non europei proviene dall’America Centro-Meridionale, seguita dagli africani e dagli asiatici. In particolare, si osserva che gli istituti di credito tendono a finan-
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ziare i cittadini non italiani maggiormente nel Nord Italia e soprattutto nel Nord-Est. L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nel primo semestre 2015 è 39,2 anni. L’analisi mostra che è la popolazione più giovane a fare un maggiore ricorso al mutuo e, in generale, la percentuale diminuisce con l’aumentare dell’età. C’è una leggera preponderanza dei 35-44enni rispetto agli under 35: la prima fascia incide per il 37,8%, quella più giovane pesa invece il 36,9%. Le aree nelle quali si accede al finanziamento in età più avanzata sono tendenzialmente quelle centromeridionali: nel Sud si sfiorano i 40 anni, nell’Italia Centrale si raggiungono 40 anni e sei mesi, mentre tra Sicilia e Sardegna si supera la barriera dei 41 anni. Nel Nord Italia, invece, si stipula il mutuo in età più giovane, al di sotto della media nazionale: 38,7 anni nel Nord-Ovest, 37,8 anni nel Nord-Est. Confrontando la classe d’età del mutuatario con la macroarea di riferimento, si nota come vi siano alcune differenze geografiche. Il Nord-Ovest e il Sud hanno un andamento sostanzialmente in linea con quanto riscontrato a livello nazionale, sebbene nella prima macroarea siano più gli under 35 ad aver sottoscritto un finanziamento (38,8%, mentre nel Sud Italia tale categoria incide per il 35,7%). Come evidenziato dall’età media, nel Nord-Est si accede al mutuo in età più giovane, infatti il 40,9% del totale è rappresentato da under 35 e il 39,8% da 35-44enni. La situazione è opposta nelle Isole, dove le fasce più mature incidono maggiormente: i 4554enni pesano per il 21,9%, i 55-64enni per l’11,3% e gli over 65 sono il 2,8%. Rispetto al dato nazionale, nel Centro Italia si segnalano differenze più marcate nelle fasce 18-34 anni e 45-54 anni: la prima categoria incide per il 31,3% (a fronte del 36,9%), mentre la seconda raccoglie il 20,4% (in Italia il 16,7%, invece). Un ulteriore indice analizzato dagli esperti di Tecnocasa è quello relativo alla professione del mutuatario, da cui emerge che la sicurezza economica è tra gli elementi fondamentali richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento. Tale caratteristica identifica l’87,8% del campione, a fronte del 6,7% di chi ha un contratto di lavoro flessibile. L’83,9% è in possesso di un contratto di lavoro a tempo indeterminato, mentre i pensionati rappresentano il 3,9%. La tendenza a finanziare redditi certi (dipendenti a tempo indeterminato e pensionati) è in linea con la media nazionale nelle regioni del Nord, dove arriva quasi al 90%. Il Sud Italia si caratterizza per una quota di finanziamento a lavoratori autonomi più alta tra tutte le macroaree (4,9%). Nelle Isole, invece, si riscontrano la minore incidenza di dipendenti a tempo indeterminato (79,9%) e la maggiore percentuale di pensionati (7,4%).